Погашение кредита равными платежами формула

Содержание

Что такое аннуитетный платеж

Согласно банковской терминологии, аннуитет — это такой тип платежа по кредиту, при котором размер ежемесячного взноса остается одинаковым. Например, если взять 250 тыс. рублей на 5 лет под 17% годовых, размер платежа составит 6213 рублей в месяц, и его можно изменить только двумя способами:

    путем частичного досрочного погашения — в этом случае уменьшится основной долг, и будет произведен пересчет платежа в соответствии с новой суммой, соответственно, чем больше погашено досрочно, тем меньший платеж придется вносить ежемесячно; путем рефинансирования — т. е. изменения процентной ставки, срока платежа и т. д., под рефинансированием обычно подразумевается уменьшение платежа, но может произойти и увеличение — например, если объединяется несколько кредитов в один.

Но даже после изменения суммы основного долга дальнейшее погашение кредита будет происходить равными платежами.

Каждый взнос при аннуитете состоит из двух частей:

    погашение основного долга; уплата процентов за пользование деньгами.

В начальный период платежа при аннуитетной схеме уплачивается больше процентов, чем погашается долга, поэтому размер переплаты может оказаться существенным. Особенно это касается длительных платежей при кредите на крупную сумму — ипотека или заем на авто.

Так, если взять ипотеку на сумму 2.5 миллиона рублей на 20 лет по 12% годовых, то размер платежа в месяц составит 27527 рублей, и в первый раз из них 25000 рублей уйдут на оплату процентов, а общий долг уменьшится только на 2527 рублей.

Самый простой способ рассчитать размер будущих аннуитетных платежей — воспользоваться нашим кредитным калькулятором, однако если хочется самому посмотреть, как рассчитывается платеж, можно воспользоваться готовыми формулами.

Итак, как мы выяснили, аннуитетный платеж «распадается» на две части. Поэтому в расчетах будут использоваться две формулы: по одной надо рассчитать общую сумму платежа, по второй — проценты.

Для определения суммы ежемесячно платежа нужно воспользоваться такой формулой:

Платеж = сумма кредита * (P + [P / ((1 + P)^N — 1) ] )

Где Р — месячная ставка по кредиту (годовая ставка / 12), а N — число месяцев, когда действует кредит.

Так, если взят кредит на сумму 200000 рублей на 60 месяцев под 24% годовых, то размер платежа в месяц составит:

200000 * (2 + [2 / ((1 + 2)^60 — 1) ] ) = 5753.59

Сразу отметим, что в реальности банками может использоваться немного другая формула, которая рассчитывает размер платежа исходя из разной продолжительности месяцев, учитывая «високосность» года и т. п., поэтому цифры в банковских расчетах могут незначительно отличаться.

Вторая формула — для определения процентов, она достаточно сложна, так как для расчетов используется сложение процентов. Однако чаще всего используется ее упрощенная версия:

Проценты = остаток долга * годовая ставка по кредиту / 12

Так, в указанном случае в первый месяц придется выплатить процентов:

200000 * 0,24 / 12 = 4000

Таким образом, в приведенном примере сумма аннуитетного платежа в месяц составит 5753.59 руб., из них в качестве процентов придется заплатить 4000 рублей.

Поскольку с каждым платежом основной долг уменьшается, то при составлении графика платежей необходимо каждый раз производить расчет заново, сокращая долг на разницу между целым платежом и уплаченными процентами.

Так, за первый месяц основной долг уменьшится на 1753.59 руб. поэтому во второй месяц процентов будет уплачено меньше:

(200000 — 1753.59) * 0.24 / 12 = 3964.93

А размер долга уменьшится уже на 1788.66 руб., и так далее.

Сравнивать аннуитетный тип погашения долга имеет смысл с дифференцированным, при котором размер платежей уменьшается. Так, достоинства этого способа таковы:

    сумма взносов заранее определена и всегда одинакова, проще планировать свой бюджет на будущее, а в случае с дифференцированным каждый раз придется узнавать, сколько необходимо заплатить; первые платежи аннуитета будут меньше, чем в случае с дифференцированным; данный способ позволит взять кредит на большую сумму, так как банки рассчитывают максимальный месячный платеж исходя из дохода клиента.

Еще одно преимущество аннуитетного платежа связано с возможностью получения налогового вычета на проценты по ипотеке, поскольку клиент погашает в первую очередь именно проценты — это позволит ему получить больший размер компенсации.

Недостаток у аннуитетного типа платежа, пожалуй, только один, но существенный: возникает бо́льшая переплата, чем при дифференцированном платеже. Так, в приведенном выше примере общий размер переплаты составит 145215.6 руб. (72.6% от суммы кредита), при дифференцированном же — 122000.1 руб. (61% от суммы кредита). Чем крупнее заем, тем ощутимее будет разница в переплате.

Поэтому при выборе типа платежа необходимо исходить из того, сможете ли вы применять досрочное погашение, так как только с его помощью можно уменьшить переплату и уменьшить размер ежемесячных платежей.

Не пропускайте наши новые статьи!
Подпишитесь на обновления Вконтакте, или по e-mail или по RSS, или с помощью Яндекс. Виджета наконец 🙂

Источник

Кредитный калькулятор

Кредитный калькулятор использует стандартные формулы, и взяв обычный калькулятор вы сможете легко проверить полученный результат, по приведенным ниже формулам.
Кредитный калькулятор — помогает рассчитывать ежемесячную сумму выплат на погашение кредита, эффективную процентную ставку по формуле Центрального Банка РФ, так же вы сможете узнать, какая часть выплат идет на погашение основной кредитной суммы, а какая часть на погашение процентов по кредиту.

Калькулятор, на сайте Calculator-Credit. ru, дает возможность расчета по двум видам платежей: аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга, применяется в большинстве коммерческих банков; дифференцированный платеж — это ежемесячный платеж, уменьшающийся к концу срока кредитования, и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита, часто используется в СберБанке. Калькулятор кредитный — применяется , для сравнения различных типов займов и получения нужной информации не прибегая к помощи банковских специалистов.

Дифференцированные платежи в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, т. е. регулярные платежи по кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж.
Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо первоначальную сумму кредита разделить на срок кредита (количество периодов):
Формула 1.Погашение кредита равными платежами формула, где
ОД — возврат основного долга; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов.

На этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они в подходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два, разница — в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:
Формула 2.Погашение кредита равными платежами формула, где
НП — начисленные проценты; ОК — остаток кредита в данном месяце; ПС — годовая процентная ставка.

Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентных выплат в данном случае определяется по формуле:
Формула 3. Погашение кредита равными платежами формула, где
НП — начисленные проценты; ОК — остаток кредита в данном месяце; ПС — годовая процентная ставка; ЧДМ — число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28 до 31).

Пример 1.
В качестве примера приведен график платежей для кредита в размере 1 000 условных единиц на срок 12 месяцев, с ежемесячным возвратом 1/12 части кредита и уплатой процентов. В этом примере, как и На сайте Calculator-Credit. ru при расчете начисленных процентов используется формула № 2. («в году 12 месяцев»).

Таблица 1. Погашение кредита равными платежами формула
! При расчете необходимо учитывать погрешности округления.

Аннуитетными, т. е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Поскольку, при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые периоды кредитования основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.
Величина аннуитетного платежа определяется по формуле:

Формула 4. Погашение кредита равными платежами формула, где
АП — аннуитетный платеж; ПС — процентная ставка за период начисления; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов.
! Т. е. если платежи ежемесячные, то КП – срок в месяцах, а ПС месячная процентная ставка (1/12 годовой)

Формулу 4 можно назвать «классической», т. к. она применяется в расчетах, где все платежи аннуитетные, она применяется в большинстве банков, кредитных калькуляторах, в электронных таблицах. Так же она используется в расчетах на сайте Calculator-Credit. ru
Расчет аннуитетных платежей по этой формуле, можно производить с помощью MS Excel и встроенной функции рабочего листа PMT (в русских версиях ППЛАТ или ПЛТ)

Пример 2.
В качестве примера приведен график аннуитетных платежей для кредита в размере 1 000 условных единиц на срок 12 месяцев.

Таблица 2. Погашение кредита равными платежами формула
! При расчете необходимо учитывать погрешности округления.

Некоторые кредитные организации применяют Формулу, где первый платеж — не аннуитетный:

Формула 5.Погашение кредита равными платежами формула, где
АП — аннуитетный платеж; ПС — процентная ставка за период начисления; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов.

Первый платеж предварительный — не аннуитетный. Он всегда, якобы, меньше АП, т. к. включает в себя только проценты за первый период, который может быть полным или неполным. Но при полном периоде — 31 день, при высоких ПС и долгосрочном кредитовании предварительный платеж может быть больше АП! Оставшиеся (КП-1) платежей – аннуитетные. Эта формула используется в АИЖК.

Также на практике встречается применение Формулы, где первый и последний платежи – не аннуитетные:

Формула 6.Погашение кредита равными платежами формула , где
АП — аннуитетный платеж; ПС — процентная ставка за период начисления; СК — первоначальная сумма кредита; КП — количество периодов.

Первый и последний платежи не аннуитетные, первый — только проценты за первый период, а последний — остатки, «хвосты» и т. д.
Оставшиеся (КП — 2) платежей — аннуитетные. Видимо, банки подгоняют АП под целое число рублей или долларов. Поэтому образуется «хвост», который переходит на последний не Аннуитетный Платеж. Далее после каждого досрочного погашения банки подгоняют уже новый уменьшенный АП под целое число денежных единиц. Т. е. «хвост» может уменьшаться или увеличиваться.

Наименьший Аннуитетный Платеж получается при расчетах По формуле 4, наибольший — по формуле 6. Причем чем меньше АП остается до окончательного расчета, тем существеннее становится эта разница. Что особенно важно при досрочном погашении. Поэтому Необходимо интересоваться не только процентной ставкой, но и формулой по которой рассчитываются АП.

Что выгоднее аннуитетная или дифференцированная схема платежей?

Вопросам выбора схемы платежа по ипотечному кредиту часто задаются потенциальные заемщики. Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:

    Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и Постоянное убывание такого платежа при дифференцированной. Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме. Аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т. к. Выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть Примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах. При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и Общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита. Кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т. к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика. Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

Подводя итог можно сказать, что вид платежа является одним из основных параметров кредита, однако рассматривать его необходимо в совокупности с другими параметрами.

Данная статья защищена авторским правом. При использовании данного материала ссылка на источник обязательна.

Источник

Кредитный калькулятор

После того, как Центробанк РФ обязал коммерческие банки раскрывать эффективную процентную ставку (ЭПС) по кредитам, это словосочетание прочно вошло в лексикон наших соотечественников. Меж тем, мало кто из них знает, что это такое. Данная статья призвана заполнить такой досадный пробел в знаниях, а также раскрыть один из приемов вычисления ЭПС.

Собственно, смысл эффективной процентной ставки достаточно прост — она призвана отражать реальную стоимость кредита с точки зрения заемщика, то есть учитывать все его побочные выплаты, непосредственно связанные с кредитом (помимо платежей по самому кредиту). Например, такими побочными выплатами являются печально известные «скрытые» банковские комиссии — комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег и т. п. Другой пример: если вы берете автокредит, то банк обязует вас страховать приобретаемый автомобиль на протяжении всего срока кредитования. При этом страховка будет являться для вас обязательной побочной выплатой (правда, уже не самому банку, а страховой компании).Что интересно, Центробанк, обязав коммерческие банки раскрывать эффективную процентную ставку по кредитам и даже предоставив формулу для ее расчета, не указал, какие конкретно платежи должны в этот расчет включаться. В результате разные банки придерживаются разных точек зрения на этот вопрос: многие, например, не включают в расчет как раз страховые выплаты.

Тем не менее, наиболее правильным и справедливым выглядит подход, согласно которому в расчет эффективной процентной ставки включаются все платежи, которые являются обязательными для получения данного кредита. В частности, все обязательные страховые выплаты.

Разобравшись с этим вопросом, мы теперь можем дать строгое определение эффективной процентной ставки.

Эффективная процентная ставка — это сложная процентная ставка по кредиту, рассчитанная в предположении, что все платежи, необходимые для получения данного кредита, идут на его погашение.

То есть, если в результате получения кредита размером S0 заемщик вынужден совершать платежи R0, R1, R2, . RN в моменты времени T0 = 0, T1, T2, . TN соответственно (сюда входят как платежи по самому кредиту, так и побочные комиссии, страховые выплаты и т. п.), то эффективная процентная ставка I находится из соотношения

Погашение кредита равными платежами формула.

Эффективная процентная ставка служит в первую очередь для сравнения между собой различных банковских предложений, и при ее вычислении точные даты совершения платежей обычно неизвестны. Поэтому, если платежи совершаются через формально одинаковые промежутки времени продолжительностью τ (ежемесячно, ежеквартально и т. д.), то формула (1) приобретает следующий вид:

Погашение кредита равными платежами формула.

Если все платежи заемщика, за исключением, возможно, самого первого, одинаковы ( R1 = R2 = . = Rn = R ), то в соответствии с формулой вычисления суммы конечной геометрической прогрессии соотношение для определения эффективной процентной ставки будет таким:

Погашение кредита равными платежами формула.

К сожалению, найти точное значение эффективной процентной ставки даже в таком сравнительно простом случае невозможно, поэтому приходится его подбирать (лучше всего — при помощи специального численного метода). Как именно — об этом пойдет речь далее.

Для кредита со следующими условиями:

    срок кредитования — 3 года; процентная ставка (будем обозначать ее J ) — 18% годовых; схема погашения кредита — ежемесячными равными (аннуитетными) платежами; комиссия за организацию кредита — 1% от его суммы; ежемесячная комиссия за ведение ссудного счета — 0,1% от суммы кредита

Эффективная процентная ставка будет составлять 22,8%. Для проверки найдем значения всех переменных, присутствующих в формуле (3):

    R0 = 0,01 × S0 ; N = 36; τ = Погашение кредита равными платежами формула; J = 0,18; аннуитетный платеж: Погашение кредита равными платежами формула; R = A + 0,001 × S0 ≈ 0,0372 × S0 ; I = 0,228; месячная эффективная процентная ставка = (1 + I ) τ ≈ 1,017262.

Подставляя эти значения в формулу (3), после сокращения на S0 легко убеждаемся в справедливости равенства (если, конечно, пренебречь погрешностью округлений):

Погашение кредита равными платежами формула.

Итак, мы уже отметили, что размер эффективной процентной ставки даже для относительно простых ссудных операций нельзя найти с помощью какой-либо формулы. На помощь здесь приходят так называемые Численные методы, которые позволяют за конечное число шагов вычислить приближенное значение искомой величины с необходимой точностью.

Общий метод приближенного вычисления эффективной процентной ставки, который мы рассмотрим далее, может применяться для любой ссуды, платежи по которой совершаются через одинаковые промежутки времени. Его основу составляет численный Метод Ньютона, суть которого, в общих чертах, заключается в следующем.

Допустим, нам нужно найти решение уравнения F(X) = 0, где F(X) — некоторая дифференцируемая функция. Тогда при определенных условиях последовательность чисел <X(K)>, где самое первое значение X(0) выбирается самостоятельно, а каждое последующее находится по формуле

Погашение кредита равными платежами формула,

Сходится к точному решению этого уравнения. Нам сейчас не важно, что это за условия, при желании информацию об ограничениях метода Ньютона можно легко отыскать.

Посмотрим теперь, как использовать этот метод для вычисления эффективной процентной ставки.

Введем новую величину VΤ = (1 + I ) –τ, которая называется Множителем дисконтирования для периода времени τ. С ее помощью формулу (2), представляющую собой общее соотношение для нахождения эффективной процентной ставки, можно переписать следующим образом:

Погашение кредита равными платежами формула.

Нахождение корня этого уравнения эквивалентно нахождению корня функции

Погашение кредита равными платежами формула.

Эта функция имеет только один положительный корень (нас интересуют только положительные корни), причем, он лежит в интервале (0, 1). Этот корень можно легко найти с помощью метода Ньютона, предварительно вычислив производную функции F(X):

Погашение кредита равными платежами формула.

Теперь, выбрав в качестве начального приближения X(0) = 1, с помощью формулы (4) мы получим последовательность чисел X(K), сходящихся к точному значению VΤ. Приближенное значение искомой эффективной процентной ставки находится из следующего соотношения:

Погашение кредита равными платежами формула

(предполагается, что мы закончили вычисления на шаге с номером N ).

Найдем эффективную процентную ставку для ссуды размером S0 = 1000 фунтов стерлингов Соединенного Королевства, выданной на год под простую процентную ставку J = 20%. Для погашения ссуды заемщиком были внесены следующие частичные платежи:

    R1 = 600 фунтов стерлингов через 3 месяца (T1 = ¼) после начала сделки; R2 = 310 фунтов стерлингов через 9 месяцев (T2 = ¾) после начала сделки; R3 = 194,25 фунтов стерлингов через год (T3 = 1) после начала сделки.

В качестве периода времени τ выберем один квартал (τ = ¼). В соответствии с описанным выше методом, введем вспомогательную функцию

И найдем ее производную:

Теперь, выбрав в качестве начального приближения X(0) = 1, с помощью формулы (4) построим последовательность приближенных значений дисконтирующего множителя VΤ и эффективной процентной ставки I:

Источник

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Погашение кредита равными платежами формулаКредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов. В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы. В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Погашение кредита равными платежами формулаЕщё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что На первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Погашение кредита равными платежами формулаОтличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный График погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

    нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита; равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

    общего платёжа; начисляемых процентов; суммы основного долга; остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

Погашение кредита равными платежами формула

НП — начисленные проценты в периоде; ОК — остаток кредита в месяце; ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Погашение кредита равными платежами формула

Формула расчёта аннуитетного платежа:

Погашение кредита равными платежами формула

АП — общий аннуитетный платёж в периоде; СК — первоначальная сумма кредита; ПС — процентная ставка по кредиту; КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Погашение кредита равными платежами формула

Из приведённых расчётов видно, что Окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте. Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2018 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Источник

Расчет аннуитетных платежей по кредиту: формула, пример

Кредит выдается на условиях дальнейшего возвращения средств банку. Причем вместе с погашением задолженности заемщик должен оплачивать процентную ставку. Несмотря на значимость последнего параметра, не менее важным в определении уровня переплаты является способ начисления платежей. Следует разобраться, в чем разница между разными формами погашения займа и как рассчитать аннуитетный платеж по кредиту.

В 2016 году общая сумма задолженности населения по кредиту превышала в 10 000 миллиардов рублей. Большая часть банковских организаций обговаривает условия возвращения взятых взаймы средств перед их выдачей. Существует две основных формы погашения задолженности по займу:

    дифференцированными платежами; аннуитетными платежами.

Хотя большая часть заемщиков при выборе кредитной программы обращает основное внимание на размер процентной ставки и уже на основании данного параметра подбирает оптимальный заем, способ начисления процентов и погашения кредита также играет большую роль в окончательной его стоимости.

Погашение кредита равными платежами формула

Дифференцированные платежи являются более выгодными для заемщика. В случае подобного способа возвращения средств, клиент одновременно погашает и «тело» кредита и процентную ставку. Благодаря этому, ежемесячные выплаты будут с каждым месяцев сокращаться, поскольку с каждым месяцев проценты начисляются на меньшую сумму (тело кредита уменьшается с каждым последующим платежом).

По очевидным причинам данная форма расчета имеет ряд положительных черт. Во-первых, клиент сразу начинает выплачивать тело кредита. Во-вторых, одновременно идет погашение процентной ставки. В-третьих, благодаря постепенному уменьшению задолженности именно по телу займа, а не по процентам, конечная стоимость такого кредита ниже, нежели в случае с аннуитетными займами. Но поскольку банковские организации заинтересованы в получении как можно более высокого дохода, чаще всего ими применяется график аннуитетных платежей.

В случае с дифференцированными платежами заемщик сразу же начинает погашать тело займа. Чем меньше средств должен клиент банку, тем меньшая сумма процентной ставки насчитывается. Это невыгодно финансовому учреждению, поскольку именно те средства, которые поступают за счет уплаты процентов, являются основным источником дохода таких организаций. В случае с аннуитетными платежами ситуация выглядит иначе.

Погашение кредита равными платежами формула

Аннуитетный заем предполагает погашение задолженности равными частями (чего нет при дифференцированном кредите). Положительной чертой такой формы выплат является возможность ежемесячного внесения небольшой постоянной суммы. При дифференцированном кредите клиенту необходимо сразу вносить больше денег, но со временем платежи по займу уменьшаются. Поскольку далеко не все граждане имеют возможность выделять большое количество денег со своего бюджета, аннуитетные займы пользуются большей популярностью среди населения.

Существует веская причина, по которой финансовые учреждения также отдают предпочтение аннуитетным кредитам. При такой форме кредитования заемщик возвращает средства равными частями, однако первое время значительная часть денег идет на погашение процентов по кредиту, а не тела займа. Расчет аннуитетных платежей по кредиту производится таким образом, что клиент сразу же вносит средства в счет уплаты процента, а на погашение самого займа уходит лишь определенная часть платежа, которая увеличивается со временем.

Поскольку в первый период значительная часть средств идет на погашение процентной ставки, начисляемой на остаток по кредиту, окончательная стоимость займа будет более высокой, нежели при дифференцированном займе. Причина тому – более медленное погашение тела займа, с которого и начисляются проценты.

Как уже было сказано ранее, аннуитетная форма платежей предусматривает ежемесячное перечисление банку одинаковых сумм. При этом сам платеж можно разбить на две основные части:

Первая часть идет на погашение процентов по займу. Размер этой части постепенно уменьшается, ближе к окончанию срока выплат. Вторая часть используется для возвращения «тела» кредита. При аннуитетной форме платежей данная часть постепенно увеличивается, достигая своего пика ближе к концу погашения займа.

Чтобы разобраться, как производить расчет аннуитетных платежей по кредиту, необходимо привести формулу. Ниже будет рассмотрена формула для расчета размера платежей, а также определения, какая часть средства идет на уплату процентов, а какая – непосредственно на погашение долга.

Формула для расчета довольного сложная. В ней учитывается множество параметров, некоторые из которых незнакомы обычному рядовому клиенту финансовых учреждений. Выглядит она следующим образом.

Погашение кредита равными платежами формула

Показатели, приведенные в формуле, обозначают:

Мп – месячный платеж по займу; Сз – общее количество средств, взятых взаймы; Мпс – размер месячной процентной ставки; Ск – срок займа (количество месяцев) когда будут начисляться проценты по нему.

Формула расчета аннуитетного платежа по кредиту, как уже было сказано, довольно сложная. Для того чтобы все высчитать, придется использовать калькулятор. Чтобы лучше понять, как рассчитать данный параметр, следует привести конкретный пример.

Для того чтобы произвести расчет, необходимо знать общую сумму займа, проценты по нему, месячную процентную ставку и общий срок, на который выдан кредит. В данном случае будут использоваться следующие параметры:

Сумма займа – 40 тысяч рублей. Ставка – 22% годовых. Срок, на который взяты деньги, – 2 года (то есть 24 месяца).

Прежде чем использовать формулу, необходимо установить значение еще одного параметра – месячной процентной ставки. Делается это следующим образом:

Мпс = годовая процентная ставка / 100 / 12.

В данном случае размер месячной процентов ставки будет следующим:

22 / 100 / 12 = 0, 0183.

Расчет кредита с аннуитетными платежами с такими параметрами выглядит следующим образом:

40 000 х (0,0183 / (1 – (1 + 0,0183) -24 )).

После проведения всех расчетов будет получена следующая сумма – 2075 рубля 13 копеек. Именно столько денег клиенту придется ежемесячно сплачивать для закрытия займа.

Зная окончательный размер платежа, легко вычислить, сколько денег будет переплачено после его окончательной выплаты. Для этого необходимо сумму, полученную ранее, умножить на срок кредита:

2075 * 24 = 49 803 рублей. Окончательная переплата будет составлять: 49 803 – 40 000 = 9 803 рублей.

Поскольку вручную производить вычисления довольно сложно, можно воспользоваться функционалом программы Excel, входящей в пакет ПО Microsoft Office от корпорации Microsoft. Среди функций, прописанных в ней, есть «ПЛТ», с помощью которой можно произвести необходимые вычисления.

Погашение кредита равными платежами формула

Порядок действий довольно простой. Необходимо создать новую таблицу и в любой пустой ячейке прописать следующую формулу: «=ПЛТ(22%/12; 24; -40 000)». В данном случае:

Погашение кредита равными платежами формула

«=ПЛТ» – функция. 22%/12– размер годовой процентной ставки. 24– срок займа. -40 000 – сумма займа.

Знак «=» перед началом формулы имеет большое значение. Без него программа будет воспринимать введенное как простой текст и не произведет вычисления. Все параметры необходимо вводить именно в том порядке, в котором они обозначены выше. Между ними обязательно должна стоять точка с запятой. Несоблюдение данных правил может привести к ошибке во время вычислений. После введения данных необходимо нажать клавишу Enter.

Программа произведет расчет и выдаст результат, который будет соответствовать сумме, полученной в предыдущем примере. Использование Excel позволяет значительно сократить время вычислений и облегчает работу заемщику. Однако существует еще более просто способ расчета ежемесячного платежа.

Сегодня в Интернете размещено большое количество онлайн-калькуляторов, при помощи которых можно осуществить соответствующий расчет. Достаточно ввести необходимые данные (сумму займа, его срок и процентную ставку), после чего совершить операцию. Автоматическая система самостоятельно вычислит как размер месячного платежа, так и общую сумму выплат вместе с уровнем переплаты.

Вычет средств, которые пойдут на погашение процентной ставки

Заемщик также может самостоятельно рассчитать количество средств, которые взимаются в учет выплат по проценту. Для этого необходимо воспользоваться специальной формулой. Она гораздо проще предыдущей. Как рассчитать проценты по кредиту при аннуитетных платежах? Необходимо умножить количество средств, которые еще нужно внести (то есть текущий размер задолженности по займу) на месячную процентную ставку.

В качестве примера стоит вычислить, какая часть из 2075 рублей (размер ежемесячного платежа, полученный ранее) тратится на уплату процентной ставки при первом платеже. В данном случае применяется следующая формула:

    Сз (сумма задолженности по кредиту) х Мпс.

Поскольку платеж будет первым, задолженность на момент его внесения составит 40 000 рублей. Соответственно, с 2075 рублей на уплату процента идет: 40 000*0,0183 = 732 рубля. Во втором платеже: 38657 (задолженность на момент произведения второй выплаты) * 0,0183 = 707 рублей.

Получив эти данные, заемщик может без проблем рассчитать, какая часть задолженности перед банком действительно погашается во время платежа. Для этого достаточно от суммы платежа отнять ту часть, которая уходит на проценты. Проведя это действие, заемщик получит результат – 1343 рубля (2075 – 732). При втором платеже в учет погашения тела долга уйдет 1368 р. (2075 – 707).

Соответственно, при первом переводе средств, несмотря на внесение 2075 рублей, чистый долг (без процентной ставки) уменьшится лишь на 1343 рубля и составит 38 657 р. Еще через месяц сумма задолженности уменьшится до 37 289 р. С течением времени на погашение тела будет выделяться больше средств, а на процентную ставку – меньше.

Такой подход к расчетам позволяет банку высчитывать процентную ставку с большей суммы, нежели при дифференцированных платежах. Это, соответственно, повышает размер средств, которые в итоге будут перечислены в учет процентов, и растягивает в плане продолжительности процесс погашения основного долга. То есть гражданин не только сплачивает больше денег в качестве процентной ставки, но и делает это на протяжении более длительного промежутка времени.

Следует ли соглашаться на аннуитетное погашение займа

Подобная форма погашения имеет свои преимущества. Как уже было сказано ранее, клиенту придется погашать заем путем ежемесячного перечисления небольших сумм. Поскольку в большинстве случаев в банк обращаются физические лица, не имеющие возможности выделить большое количество средств из семейного бюджета, аннуитетные платежи могут уменьшить финансовую нагрузку на гражданина.

Между тем, пример расчета аннуитетного платежа по кредиту, приведенный выше, показывает, что в таком случае заемщик значительно переплачивает. При параметрах, используемых в примере, окончательная стоимость займа будет превышать стоимость взятых взаймы средств приблизительно на десять тысяч рублей, что невыгодно для заемщика.

Дифференцированный заем сопровождается не такой большой переплатой. По этой причине он выглядит гораздо более привлекательным. Однако необходимо быть готовым к большим первым выплатам по займу (в некоторых случаях, многократно превышающим размер перечислений при аннуитетных платежах).

Таким образом, существует две основные формы расчета платежей по займу: дифференцированная и ануитетная. Вторая форма предполагает ежемесячное внесение фиксированной суммы. Она позволяет уменьшить финансовую нагрузку на заемщика, но сопровождается значительными переплатами по кредиту. Формулы, приведенные выше, дадут заемщику возможность предварительно вычислить все необходимые данные и принять решение о целесообразности взятия аннуитетного займа.

Источник

Расчет досрочного погашения ипотечного кредита

Погашение кредита равными платежами формула
Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами.
Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн.
В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений.
Возможно 2 типа досрочных погашений — С уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.

Формула для расчета аннуитетных платежей:
Погашение кредита равными платежами формула
Где

n — количество месяцев, в которые платится ипотека. i — процентная ставка по займу в месяц. В случае, если у вас указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12. Т. е. допустим годовая ставка, 12 процентов, тогда

Это значение и нужно использовать при расчете аннуитетного платежа.
Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.
Данная формула самая распространненная и используется в таких банках, как ВТб 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк(ипотечный банк). Однако есть другие формулы, об этом ниже.

Пример расчета аннуитетного кредита с досрочными платежами

Теперь давайте попробуем рассчитать ипотеку. Для примера возьмем займ со следующими параметрами

Где Погашение ОД — сумма в погашение тела займа
Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц.
Погашение кредита равными платежами формула
Где сумма ОД — сумма основного долга на дату расчета.
Ставка — процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.
Число дней между датами — разность в днях между датами «Дата текущего платежа» и дата предыдущего платежа.
Число дней в году — целое число дней в текущем году. Если мы считаем процентный платеж к примеру с 22 декабря 2011 по 22 января 2012 то формула процентов имеет вид.
Погашение кредита равными платежами формула
Т. е.нужно посчитать отдельно проценты за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году.
В нашем примере при первом платеже это делать не нужно.
Рассчитаем первый платеж в уплату процентов по указанному выше займу за сентябрь месяц(разнца между датами 31 день).
Как видно сумма ОД на первый месяц составляет 1 млн. рублей. Подставим даты, ставки и число дней в году.
Погашение кредита равными платежами формула
Как видно, в счет уплаты процентов должно пойти 10191.78
Произведем расчет суммы в погашение тела займа

Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке

Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.
Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т. е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.
Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна

Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.

Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу.
Погашение кредита равными платежами формула

Вот как выглядят промежуточные расчеты

Проверим это с помощью программы кредитный калькулятор
Погашение кредита равными платежами формула
Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть. Тут есть масса причин. Одна из них — банк использует другую формулу для расчета аннуитетных платежей. На самом деле существует 3 формулы аннуитетных платежей. В знаменателе может стоять разность (n-1), (n-2) или просто n. Саму формулу можно найти в кредитном договоре. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу.
Вот к примеру форумла аннуитета в банке Левобережный
Погашение кредита равными платежами формула
По формуле
Размер ежемесячного платежа — аннуитетный платеж
ПС — процентная ставка
ПП — процентный период, т. е. срок ипотеки в месяцах.
Формула немного другая. Она взята из стандартного ипотечного договора.
Вы должны понимать, что досрочное погашение с финансовой точки зрения не всегда выгодно. Предлагаю попробывать калькулятор, определяющий выгодность досрочного погашения.

Источник

Кредитный калькулятор с досрочными погашениями онлайн

Данный калькулятор предназначен для расчета потребительских кредитов и ипотеки в Сбербанке, ВТБ 24, Дельтакредитбанке, Банке Зенит, в Альфабанке, в Промсвязьбанке, в Россельхозбанке, в Райффайзенбанке, ХоумКредит банке, Скб банке и в других банках России.
Вы можете также осуществить расчет прогноза досрочного погашения — т. е. понять, каким будет ваш платеж, если вы каждый месяц будете вносить по кредиту ХХХ рублей.
См. также: Калькулятор прогноза досрочного погашения

В случае, если вы хотите сохранить свои расчеты, нажимите «Сохранить расчет«.
Вам будет доступна уникальная ссылка, которую вы можете добавить в закладки. При открытии данной ссылки автоматом подгрузятся раннее введеные данные кредита.
Если вы изменили данные — нажмите «Обновить расчет«. При этом измененные данные с кредита сохранятся по текущей ссылке.

Если вы сомневаетесь, как правильно досрочно погашать — вносить в погашение суммы или срока, вносить раньше или позже, то можно открыть на 2х вкладках браузера 2 калькулятора и сравнивать. Но это не сильно удобно. Сейчас мы сделали специальный калькулятор сравнения схем досрочного погашения
См. также: Калькулятор сравнения кредитов с досрочным погашением.
Там можно ввести одинаковые параметры кредита слева и справа. А вот досрочные погашения можно сделать разных типов. По нажатию рассчитать первым будет показан самый выгодный вариант

Для разных банков при расчете досрочного погашения нужно задать разные флаги в блоке дополнительно. Это позволит сделать более точным вычисление досрочного погашения.

При расчете в досрочного погашения в Сбербанке нужно установить галочки:

    Учет досрочного погашения в дату платежа Выплата Только процентов после досрочки(Сбербанк)

Сумма досрочного погашения вводится с учетом того, что часть этой суммы пойдет на погашение процентов для случая, когда дата досрочки не совпадает с датой очередного платежа.

    Установите флаг — Первый платеж только проценты и введите дату выдачи Поставьте галочку: Учет досрочного погашения в дату платежа Поставьте галочку:Аннуитет по первоначальному долгу при изменении %
    Поставьте галочку: Учет досрочного погашения в дату платежа Поставьте галочку: Расчет процентов в месяц как в Райффайзенбанке Поставьте галочку: Учитывать выходные дни

Если вы видите по графику банка, что платить нужно последний день каждого месяца, то поставьте

    Установите флаг — Первый платеж только проценты и введите дату выдачи Платеж в последний день месяца

Следует также понимать, что некоторые режимы расчета не сочетаются. Например: Учет досрочного погашения в дату платежа и учитывать выходные. При этих параметрах расчет может быть неверен

Звездочкой(*) на графике платежей отмечены даты, приходящиеся на выходной день — субботу или воскресенье. Обычно в этом случае вы должны заплатить кредит до выходного дня или в первый рабочий день.

Это также достаточно точный и универсальный кредитный калькулятор Хоум Кредит банка. Данный калькулятор используют многие, кто хочет взять кредит в Хоум. Кредитный калькулятор онлайн позволяет им прикинуть, сколько они будут платить по кредиту в месяц, а также насколько изменится их платеж, если погашение займа будет идти досрочно.

Внимание! Досрочное погашение, произведенное в дату очередного платежа учитывается в следующем платежном периоде. Т. е. если у вас дата очередного платежа 14 февраля и вы сделали досрочное погашение 14 февраля, то новая сумма ануитетного платежа будет только 14 апреля. если же вы сделаете досрочное погашение 13 февраля, то новый платеж будет уже 14 марта. Если вы хотите учитывать платежи в точно в дату досрочки, установите флаг — Учет досрочки в дату платежа на вкладке «Дополнительно»
Наиболее точный расчет досрочного погашения на данным момент реализован в кредитном калькуляторе для Андроид.

Некоторые термины и определения при использовании ипотечного калькулятора.

Сумма кредита — сумма, которую вы хотите взять в кредит, которая указана в вашем кредитном договоре
Процентная ставка — ставка, указанная в вашем договоре
Срок — целое число месяцев, на который берется ипотечный кредит.
Аннуитет — при этом типе платежей вы платите равными долями. Первоначально процентный платеж больше, но со временем он уменьшается
Дифференцированные платежи — при данном типе платежей сумма в погашение основного долга всегда постоянна. Проценты начисляются на сумму основного долга. При этом очередной платеж со временем уменьшается. В данном кредитном калькуляторе онлайн реализован расчет для указанных выше типов платежей
Досрочное погашение в уменьшение суммы — в данном случае сумма вашего досрочного платежа идет в погашение суммы основного долга. Раз уменьшается сумма основного долга, значит уменьшается сумма ежемесячного платежа. Это происходит благодаря уменьшению процентной части платежа.

Досрочное погашение в уменьшение срока — при данном досрочном погашении очередной платеж остается таким же, однако срок кредита уменьшается. Вы заплатите кредит раньше.

Первый платеж — проценты. Данный флаг нужно установить в случае, если у вас есть первый платеж по кредиту в графике платежей по ипотеке, который не равен остальным. Это плата банку в виде процентов, если у вас дата выдачи и дата первого платежа разные. Не устанавливайте данный флаг без надобности. Более подробно здесь.

Изменение ставки — данный тип досрочного платежа подходит, если у вас например после получения квартиры в собственность произошло изменение процента по ипотечному кредиту. Это прописано в договоре ипотеки. Для изменения ставки вам нужно подать пакет документов в банк.

Комиссии и страховка — данные типы платежей не влияют на расчет графика платежей по кредиту и ипотеке, однако они используются при расчете общей переплаты по кредиту.

Используйте кредитный калькулятор онлайн для расчета ипотеки и потребительских кредитов.
Оплачивать потребительский кредит можно с расчетного счета или различные терминалы. После заполнения заявки вы можете получить бесплатную версию моего приложения ипотечный калькулятор для iPhone/iPad. После загрузки программы кредитный калькулятор из app store буду рад вашим отзывам.

Источник

БЛОК 6: Аннуитетные финансовые функции

Аннуитетные финансовые функции

При изучении материала этого блока вы узнаете, что такое:

    потоки платежей постнумерандо и пренумерандо; вечная рента (бессрочный аннуитет) и срочный аннуитет; текущая и будущая стоимость аннуитета; процентная ставка за период между платежами; погашение долга равными платежами; равномерное погашение долга.

Аннуитетом называется поток платежей одинакового размера, поступающих через равные промежутки времени. Период времени между двумя последовательными платежами является расчетным при начислении процентов.

Рис. 49. Тип аннуитета задает распределение n платежей одинакового размера
По границам процентных периодов внутри срока аннуитета.

В зависимости от момента поступления первого платежа различают два типа потоков платежей – Пренумерандо (первый платеж в начале первого периода) и Постнумерандо (в конце). За счет более раннего поступления денежных средств и удлиненного на один период срока начисления процентов в случае пренумерандо можно достигнуть больших финансовых результатов по сравнению с потоком платежей, вносимых в конце периода.

Пример. Пять платежей по три рубля каждый нужно внести по схеме пренумерандо. Получатель аннуитета использует эти средства с доходностью R = 8% за период между платежами.

Какова будущая стоимость FV этого срочного аннуитета (срок N = 5) в конце пятого периода в результате начисления процентов на все поступившие платежи? Обозначим размер одного платежа буквой A. Тогда

В условиях нашего примера поток платежей пренумерандо позволяет их получателю накопить сумму 19,01 руб., а в случае аннуитета постумерандо она бы составила только 17,60 руб. (см. рис. 50) .

Рис. 50. Вычисление будущей стоимости каждого платежа и аннуитета пренумерандо в конце срока.

Какую сумму достаточно вложить на 5 периодов с начислением 8% сложных, чтобы в конце срока снять 19,01 руб.?

Текущая стоимость бессрочного аннуитета (Вечной ренты при бесконечно большом сроке N) есть сумма всех членов бесконечно убывающей геометрической прогрессии со знаменателем 1/(1+R), которая при R 0 сходится.

Формула Текущей стоимости срочного аннуитета постнумерандо для N 3 .

Рис.56 Применение функции НОРМА=RATE для нахождения доходности аннуитета.

Используя процедуру Excel Подбор параметра, подгоните к 300 тыс. руб. значение суммы строки нулевого периода в «верхнем аннуитетном треугольнике» (см. рис. 57).

Какая процентная ставка R за период доставляет эту текущую стоимость?

Повторите подбор, используя в качестве зависимой от исходного значения ставки R формулы обращение ко встроенной функции PV=ПЗ.

Погашение кредита равными платежами формула

Рис. 57. «Верхний аннуитетный треугольник».

Каким должен быть размер периодического платежа, чтобы внесение пяти одинаковых платежей такого размера по схеме постнумерандо позволило погасить долг 300 тыс. руб. по ставке 8% за период?

Проценты начисляются на невыплаченную часть долга («правило США 4 «). При соблюдении Равенства периодических Платежей друг другу изменяется пропорция между двумя составными частями платежа (см. рис. 58).

Рис.58. Сравнение графиков погашения долга.

Сначала по аннуитетной формуле (здесь это сделано при помощи функции PMT) определяется сумма платежа – 75 137 тыс. руб. Затем каждый платеж разбивается на части следующим образом: PMT = PPMT + IPMT.

Меньшая и постоянно уменьшающаяся часть платежа IPMT (от англ. interest payment): 24000, 19909, 15491, 10719 и 5566 соответствует процентам на остаток долга, который постепенно погашается. Долг уменьшается каждый раз не на всю сумму платежа, а только на его растущую часть PPMT (От англ. principal payment), остающуюся после уплаты процентов за непогашенный долг предыдущего периода:

1 кв.: 8%*300000=24000, погашение 75137–24000=51137, остаток 300000–51137=248863

2 кв.: 8%*248863=19909, погашение 75137–19909=55228, остаток 248863–55228=193635

3 кв.: 8%*193635=15491, погашение 75137–15491=59646, остаток 193635–59646=133989

4 кв.: 8%*133989=10719, погашение 75137–10719=64418, остаток 133989–64418= 69571

5 кв.: 8%* 69571= 5566, погашение 75137– 5566=69571, остаток 69571–69571= 0.

Сумма всех частей платежа PPMT, погашающих долг, равна 300 тыс. руб. Дисконтированная же по ставке кредитования (процент ная ставка в данном примере R = 8%) сумма платежей PMT также равна исходной сумме долга. Для расчета частей периодического платежа, размер которых зависит от текущего периода K, в Excel также имеются встроенные функции PPMT и IPMT (см. табл. 16).

Таблица 16 Функции для расчета двух переменных составляющих частей постоянной суммы платежа

Встроенная функция Excel

Часть платежа, идущая в зачет погашения основного долга

ОСНПЛАТ(норма;период;кпер;тс;бс;тип) В исходной русификации
ОС ПЛТ( ставка ;период;кпер; п с;бс;тип) В новейшей русификации

PPMT(rate;k;nper;pv;fv;type) В оригинальной версии

Часть платежа, равная процентной плате
За остаток долга в данном периоде

ПЛПРОЦ(норма;период;кпер;тс;бс;тип) В исходной русификации
ПЛПРОЦ( ставка ;период;кпер; п с;бс;тип) В новейшей русификации

IPMT(rate;k;nper;pv;fv;type) В оригинальной версии

Так, например, можно получить разбиение второго платежа на погашение основного долга –55,228=PPMT(0,08;2;5;300) и процентную часть –19,909=IPMT(0,08;2;5;300).

Можно предложить бесконечно много других способов разбиения во времени выплаты основного долга и процентов по нему на несколько частей. Одной из наиболее распространенных простых и стандартных схем, используемых в российской практике является Равномерное погашение, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а их только части, погашающие долг. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме долга. Тогда процентная часть считается по ставке за период умножением на равномерно убывающий долг, а размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей. Дисконтированная по ставке кредитования сумма платежей по-прежнему равна исходной сумме долга.

Рис.59. Эквивалентность потоков платежей погашения долга по разным схемам.

Обе рассмотренные схемы погашения долга: и равными платежами, и неравными, эквивалентны друг другу по начальной стоимости кредита. Это обстоятельство иногда используют в анализе инвестиционных проектов, вычисляя аннуитет (размер годового платежа), эквивалентный исходному денежному потоку в смысле равенства чистого дисконтированного дохода. При простом арифметическом суммировании всех платежей без дисконтирования эти потоки друг от друга отличаются, но с точки зрения экономической теории процента, такое «измерение дохода» за несколько периодов не имеет смысла, поскольку полагает цену денег во времени равной нулю, что на финансовом рынке невозможно. 3 См., напр.: Уотшем Т. Дж., Паррамоу. Количественные методы в финансах. М., 1999.
4 См., например, статью «United States rule» в Федоров Б. Г. «Англо-русский толковый словарь валютно-кредитных терминов». – М., 1992.

Источник

Погашение кредита равными платежами формула

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.

Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) Обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.

Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.

Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.

В результате вы потратили время, у вас острая необходимость в деньгах, проходить всю процедуру заново в другом месте, да еще и без гарантий, вы не можете. Поэтому вы вынуждены согласиться даже на такие проценты.

Сам порядок начисления процентов, их размер, сроки выплаты, так и другие существенные условия, связанные с этим порядком определяется непосредственно в договоре.

Однако если даже предположить такой невероятный факт, что в договоре условия о процентах по какой-либо причине отсутствуют, то не спешите радоваться: согласно ГК РФ, при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца (а если займодавец – юридическое лицо, в месте его нахождения) ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Сроки же выплаты процентов должны быть конкретно указаны в договоре, так как вариантов очень много (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п.).

По мнению специалистов, различается несколько групп однородных ставок, характерных для отдельных секторов рынка ссудных капиталов: официальная учетная ставка, ставки рынка ценных бумаг, ставки по операциям банков и других кредитных институтов с небанковскими заемщиками и кредиторами.

Процентные ставки подразделяются также:

1) на долгосрочные и краткосрочные;

2) на основные и второстепенные (меняются вслед за основными);

3) на рыночные (величина и колебания которых зависят от экономической конъюнктуры) и регулируемые (центральным банком, банковским консорциумом, другими кредитными институтами);

Помимо них существуют ставки, применяемые исключительно на национальных кредитных рынках, в отличие от ставок, используемых одновременно в сфере внутреннего и международного кредита (их уровень зависит от изменения валютных курсов и других факторов).

Мы подошли к экономической стороне вопроса. А размер процентной ставки сам по себе еще не позволяет сказать, сколько вы заплатите банку. Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от него, как правило, зависит процентная ставка. При самых щадящих условиях при 10-летнем сроке она может составлять 10,5 %, при 15-летнем – 11 %, при 20-летнем – 11,5 %. Любопытно, что на сегодняшний день так называемый средний срок жизни ипотечного кредита – 5 лет. Объясняется это тем, что услугами ипотечного банка могут пользоваться пока только весьма небедные граждане, которые в состоянии погасить кредит досрочно. У банков, конечно же, есть свои методы, чтобы не терять при этом деньги. Срок кредита, скажем, на 10 лет, составляет не 120 месяцев, а 122. К тому же в первый месяц банк соглашается взять с вас только проценты за месяц, без доли основного долга. Маленькая хитрость дает возможность лишние 30 дней не уменьшать остаток долга, с которого рассчитываются процентные платежи. Для того, чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета ипотечного процента, необходимо взяться за калькулятор. Ведь заемщику нужно понимать, как именно начисляются и уплачиваются проценты: порой сумма уплаченных процентов составляет до 50 % от суммы, данной в кредит!

Для начала необходимо вспомнить про инфляцию, ведь и она является причиной переплаты по процентной ставке. Рубли, хранимые в матрасе, дешевеют каждый день – если положить туда 1000 рублей, то, сколько будут реально стоить эти деньги через три месяца, или сколько Вам придется доложить, чтобы тысяча осталась тысячей?

Для справки, по данным статистики инфляция в России в 2005 г. достигла 10,9 %, тогда как поитогам 2004 г. – 11,7 %.

Итоговые данные оказались ниже последних прогнозов Правительства РФ. Первоначальный прогноз поинфляции на 2005 г. составлял 8,5 %, однако в марте Минфин России и Минэкономразвития России повысили его до 10 %, потом планка была поднята до 10 %-11 %. Затем МЭРТ спрогнозировал инфляцию на уровне 11 %-11,5 %, а 20 декабря статс-секретарь, заместитель главы МЭРТ России Андрей Шаронов заявил, что ожидает инфляцию по итогам года на уровне 11 %-11,2 %.

В связи с этим заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной Думы Анатолий Аксаков считает, что планы по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7–8% к 2010 году вполне реальны, «поскольку к 2010 году инфляция, по прогнозам Правительства РФ, будет не больше 4 %». «А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся», – пояснил Аксаков ситуацию на рынке РИА «Новости». За счет того, что АИЖК, по его словам, сможет благодаря государственным гарантиям привлекать с рынка капиталов относительно дешевые ресурсы, планка, намеченная правительством, может даже оказаться завышенной. «Я думаю, даже высоковато планируют ставку, если прогнозы по инфляции будут выполнены», – заключил Аксаков.

Если вернуться к вопросу расчета, то нужно помнить, что за три месяца цены вырастают примерно на 20 %, тогда за три месяца Ваша тысяча подешевеет примерно на 170 руб. А если вы решили оставить «заначку» нетронутой еще на три месяца? Тогда инфляция рассчитывается из суммы (1000-170=830), оставшейся после первого «набега» инфляции. Такая операция называется начислением сложного процента и многие банки ее активно используют. Общая формула для ее вычисления:

Как видим, придется доложить 440 руб. к своей тысяче, чтобы через полгода она стоила столько же, сколько и сейчас.

Сделанные нами расчеты наглядно показывают, что в сумму процентов, декларированных к уплате ипотечного процента, входит, помимо банковских наценок, еще и инфляционные изменения ценности денег.

Но инфляция – не единственная причина существования процентов. Ведь даже в условиях стабильной экономики при отсутствии инфляции займодавцы хотят что-то получить с заемщиков, кроме суммы долга.

Главное правило – проценты начисляются только на основную сумму долга (а в «сложной» формуле – еще и проценты на проценты). Математически эта операция проще, хотя экономически менее справедлива.

В нашем примере

Иногда встает обратная задача: понять, сколько стоит сегодня некоторая «завтрашняя» сумма денег. Например, предлагают купить облигацию, сулящую через год 10 000 рублей. Сколько не жалко за нее заплатить? Формула для этой операции такова:

Полученное число PV называется текущей или приведенной стоимостью будущей суммы денег, а процентная ставка R– коэффициентом дисконтирования. (Правда, в качестве R чаще берут не темп инфляции, а банковскую ставку по депозитам.)

Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка – 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?

Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?

Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.

Самый простой путь – Равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности – аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:

4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:

3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).

Сумма долга – 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).

В общем виде получаются следующие формулы:

(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.)

Банку этот вариант выгоден: он быстрее получает деньги назад, но вот заемщику обычно хочется сдвинуть выплаты подальше в будущее и платить равными долями (а лучше – с постепенным увеличением выплат). Как будет устроен такой расчет?

Вариант 2: простой, но грабительский.

Воспользовавшись неграмотностью заемщика, банк может предложить следующее: берем проценты за 10 лет (простые проценты – видите, мы нежадные!), прибавляем их к сумме основного долга: 20000 долл. + (0,1х20000 долл.)х10 = 40000 долл. Теперь делим все это на 10 лет – выходит по 4000 в год. Позвольте! Почему по 4000 долл. в год? По первой формуле выходило заметно меньше!

А по второму варианту мы Платим проценты на всю сумму кредита в течение всего срока! В том числе и на ту часть, которую давно вернули!

Это просто ростовщический подход, и в чистом виде он встречается редко, по крайней мере, у солидных банков. Но его варианты могут вам попасться и осложнить жизнь. Сравните: вы заплатите за весь период 40 000 долл., а в первом случае все расходы составят 31 000 долл.!

Вариант 3: сложный, но честный.

Чтобы понять, какие суммы выплачиваются при равных регулярных платежах, вернемся к понятию дисконтирования, ведь выплаты разделены временем, и просто складывать их – не вполне корректно. Правильнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом в формулу подставить сумму кредита и определить, чему равен разовый платеж. Исходный момент – выдача кредита в «нулевом году».

Пусть выплаты составляют А рублей в год на протяжении N лет при годовой процентной ставке R. Дисконтированная выплата рублей в конце первого года равна А/(1+r). Дисконтированная выплата второго года составит А/(1+r) 2 и т. д. Получается геометрическая прогрессия с первым членом А/(1+r) и знаменателем 1/(1+R). Первоначальная сумма кредита (дисконтированная) составит:

Разделив величину кредита (в нашем случае 20 000 долл.) на выражение (1+r) N r (аннуитетный множитель), получим искомую сумму разового платежа.

Аннуитетный множитель зависит от процентной ставки и числа периодов; его можно найти в Специальных таблицах. Для срока 10 лет и ставки 10 % он равен 6,144567, так что годовой платеж составит 20000 долл.: 6,14 = 3255 долл. В этой сумме уже есть и проценты, и постепенное погашение основного кредита. Год от года доля процентов снижается.

При третьем способе общая сумма выплат за десять лет будет больше, чем при первом: 32550 долл., а не 31000 долл. Но это справедливо: ведь при третьей схеме выплаты больше смещены к концу срока. Приведенная же стоимость всех выплат оказывается одинаковой и в первой, и в третьей схеме, – 20000 долл. (если дисконтировать по ставке 10 %). А вот при второй схеме ее величина равна 24578 долл., что, явно невыгодно для потребителя.

Вариант 4: непростой, но привлекательный.

Если третья схема типична для западного банка, то первая – для банка российского, озабоченного собственной судьбой больше, чем благом заемщика. Ведь к моменту погашения кредита может не только измениться экономическая ситуация в России, но и исчезнуть сама рыночная экономика. И банк хочет вернуть свои деньги как можно скорее.

Но заемщику это не очень-то удобно. И некоторые банки устанавливают определенную сумму регулярных отчислений в счет погашения кредита, а на оставшуюся сумму начисляют проценты. При такой схеме образуется некоторый «хвост», погашаемый в конце срока. Например, при сумме кредита в те же 20000 долл. заемщик погашает в течение 9 лет по 1500 долл. (плюс проценты на остаток), а в десятый год платит последние 6500 долл. (плюс годовые проценты по ним). Общая формула:

В этом случае общая сумма выплат будет большей, чем в первой и третьей схемах (при той же приведенной стоимости). Но взамен банк принимает на себя дополнительные риски, связанные как с невозвратом, так и с возможным ростом инфляции: «хвост», погашение которого отложено, обесценится сильнее, чем это было бы при равномерных выплатах.

Что выгоднее заемщику

Первая проблема – соотношение «декларируемой» и реальной ставок.

Банк может манипулировать порядком расчета процентов и получать разные результаты. Для оценки привлекательности нескольких схем посчитаем их приведенные стоимости – при любом осмысленном коэффициенте дисконтирования. В первом приближении выгоднее будет тот вариант, у которого PV ниже.

Вторая проблема – риск изменения процентных ставок (если угодно, риск инфляции). При дисконтировании мы исходим из постоянства процентных ставок на весь период выплат. Но ведь они могут измениться. Если ставки вырастут (деньги начнут обесцениваться сильнее), для вас выгоднее вариант № 4 – с «хвостом»: вам легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если ставки будут падать, интереснее вариант № 1, где выплаты смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.

Для банка, понятно, выгодность схем формулируется «с точностью до наоборот». Может ли он подстраховаться от невыгодных для себя изменений ставки процента?

Возможен кредитный договор с «плавающей ставкой» – с правом ее пересмотра при изменении уровня инфляции или ставки рефинансирования Банка России. Это опасная для заемщика схема, поскольку влиять на изменения ставки он, видимо, не сможет.

(При рассмотрении схем мы исходили из того, что суммы выплат, предусмотренные договором, не подлежат пересмотру.)

Таким образом, обобщая все сказанное, подведем итоги:

1) приняв решение о необходимости получить ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько;

2) учтите, что бывают банки, условия кредитования которых вас не устроят, они не соответствуют вашим возможностям заемщика.

Конечно, ипотека – не дешевое удовольствие. Как видно из вариантов расчетов процентов по кредиту, по мере погашения долга сумма выплат постепенно уменьшается (если только у вас не используется схема с фиксированным размером выплат).

Кроме того, помимо выплаты ежемесячного взноса, оплаты страховки и процентов по кредиту, возникает необходимость в различных дополнительных выплатах – за выдачу кредита, открытие счета, оценку квартиры, и т. п.

Не исключено, что по требованию банка не исключено, что придется заверять нотариально и договор купли-продажи жилья, и договор ипотеки (хотя в данном случае их нужно зарегистрировать).

Однако, несмотря на все те трудности, через которые нужно пройти потенциальному клиенту ипотечного кредитования, намечаются и заметны положительные сдвиги, своеобразный прогресс в сфере ипотечного кредитования. Поэтому количество заемщиков должно возрастать с течением времени.

Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:

1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого – продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.

2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую.

3. Схема с оформлением договора кредитования участия в долевом строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается под условием заключения договора ипотеки.

После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.

4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских Кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.

В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.

Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.

К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.

Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.

Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.

Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.

Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».

1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.

2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.

Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:

1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.

2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.

3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.

Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.

Кредит выдается на цели покупки квартиры:

А) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);

Б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.

Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:

1) срок кредита:25 лет;

2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.

3) процентная ставка:

11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;

12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.

Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.

Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.

Требования по страхованию:

1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.

3) страхование утраты права собственности на квартиру;

В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:

1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;

2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;

3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.

На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:

Во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;

Во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.

Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.

Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.

Минимальный – от 20 000 долл. США– в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.

Первоначальный взнос составляет:

1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;

2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.

Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант» тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.

Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:

1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;

3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;

4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.

Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.

Источник

Погашение кредита равными платежами формула

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.

Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) Обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.

Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.

Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.

В результате вы потратили время, у вас острая необходимость в деньгах, проходить всю процедуру заново в другом месте, да еще и без гарантий, вы не можете. Поэтому вы вынуждены согласиться даже на такие проценты.

Сам порядок начисления процентов, их размер, сроки выплаты, так и другие существенные условия, связанные с этим порядком определяется непосредственно в договоре.

Однако если даже предположить такой невероятный факт, что в договоре условия о процентах по какой-либо причине отсутствуют, то не спешите радоваться: согласно ГК РФ, при отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца (а если займодавец – юридическое лицо, в месте его нахождения) ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Сроки же выплаты процентов должны быть конкретно указаны в договоре, так как вариантов очень много (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п.).

По мнению специалистов, различается несколько групп однородных ставок, характерных для отдельных секторов рынка ссудных капиталов: официальная учетная ставка, ставки рынка ценных бумаг, ставки по операциям банков и других кредитных институтов с небанковскими заемщиками и кредиторами.

Процентные ставки подразделяются также:

1) на долгосрочные и краткосрочные;

2) на основные и второстепенные (меняются вслед за основными);

3) на рыночные (величина и колебания которых зависят от экономической конъюнктуры) и регулируемые (центральным банком, банковским консорциумом, другими кредитными институтами);

Помимо них существуют ставки, применяемые исключительно на национальных кредитных рынках, в отличие от ставок, используемых одновременно в сфере внутреннего и международного кредита (их уровень зависит от изменения валютных курсов и других факторов).

Мы подошли к экономической стороне вопроса. А размер процентной ставки сам по себе еще не позволяет сказать, сколько вы заплатите банку. Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от него, как правило, зависит процентная ставка. При самых щадящих условиях при 10-летнем сроке она может составлять 10,5 %, при 15-летнем – 11 %, при 20-летнем – 11,5 %. Любопытно, что на сегодняшний день так называемый средний срок жизни ипотечного кредита – 5 лет. Объясняется это тем, что услугами ипотечного банка могут пользоваться пока только весьма небедные граждане, которые в состоянии погасить кредит досрочно. У банков, конечно же, есть свои методы, чтобы не терять при этом деньги. Срок кредита, скажем, на 10 лет, составляет не 120 месяцев, а 122. К тому же в первый месяц банк соглашается взять с вас только проценты за месяц, без доли основного долга. Маленькая хитрость дает возможность лишние 30 дней не уменьшать остаток долга, с которого рассчитываются процентные платежи. Для того, чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета ипотечного процента, необходимо взяться за калькулятор. Ведь заемщику нужно понимать, как именно начисляются и уплачиваются проценты: порой сумма уплаченных процентов составляет до 50 % от суммы, данной в кредит!

Для начала необходимо вспомнить про инфляцию, ведь и она является причиной переплаты по процентной ставке. Рубли, хранимые в матрасе, дешевеют каждый день – если положить туда 1000 рублей, то, сколько будут реально стоить эти деньги через три месяца, или сколько Вам придется доложить, чтобы тысяча осталась тысячей?

Для справки, по данным статистики инфляция в России в 2005 г. достигла 10,9 %, тогда как поитогам 2004 г. – 11,7 %.

Итоговые данные оказались ниже последних прогнозов Правительства РФ. Первоначальный прогноз поинфляции на 2005 г. составлял 8,5 %, однако в марте Минфин России и Минэкономразвития России повысили его до 10 %, потом планка была поднята до 10 %-11 %. Затем МЭРТ спрогнозировал инфляцию на уровне 11 %-11,5 %, а 20 декабря статс-секретарь, заместитель главы МЭРТ России Андрей Шаронов заявил, что ожидает инфляцию по итогам года на уровне 11 %-11,2 %.

В связи с этим заместитель председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Государственной Думы Анатолий Аксаков считает, что планы по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7–8% к 2010 году вполне реальны, «поскольку к 2010 году инфляция, по прогнозам Правительства РФ, будет не больше 4 %». «А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся», – пояснил Аксаков ситуацию на рынке РИА «Новости». За счет того, что АИЖК, по его словам, сможет благодаря государственным гарантиям привлекать с рынка капиталов относительно дешевые ресурсы, планка, намеченная правительством, может даже оказаться завышенной. «Я думаю, даже высоковато планируют ставку, если прогнозы по инфляции будут выполнены», – заключил Аксаков.

Если вернуться к вопросу расчета, то нужно помнить, что за три месяца цены вырастают примерно на 20 %, тогда за три месяца Ваша тысяча подешевеет примерно на 170 руб. А если вы решили оставить «заначку» нетронутой еще на три месяца? Тогда инфляция рассчитывается из суммы (1000-170=830), оставшейся после первого «набега» инфляции. Такая операция называется начислением сложного процента и многие банки ее активно используют. Общая формула для ее вычисления:

Как видим, придется доложить 440 руб. к своей тысяче, чтобы через полгода она стоила столько же, сколько и сейчас.

Сделанные нами расчеты наглядно показывают, что в сумму процентов, декларированных к уплате ипотечного процента, входит, помимо банковских наценок, еще и инфляционные изменения ценности денег.

Но инфляция – не единственная причина существования процентов. Ведь даже в условиях стабильной экономики при отсутствии инфляции займодавцы хотят что-то получить с заемщиков, кроме суммы долга.

Главное правило – проценты начисляются только на основную сумму долга (а в «сложной» формуле – еще и проценты на проценты). Математически эта операция проще, хотя экономически менее справедлива.

В нашем примере

Иногда встает обратная задача: понять, сколько стоит сегодня некоторая «завтрашняя» сумма денег. Например, предлагают купить облигацию, сулящую через год 10 000 рублей. Сколько не жалко за нее заплатить? Формула для этой операции такова:

Полученное число PV называется текущей или приведенной стоимостью будущей суммы денег, а процентная ставка R– коэффициентом дисконтирования. (Правда, в качестве R чаще берут не темп инфляции, а банковскую ставку по депозитам.)

Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка – 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?

Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?

Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.

Самый простой путь – Равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности – аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:

4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:

3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).

Сумма долга – 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).

В общем виде получаются следующие формулы:

(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.)

Банку этот вариант выгоден: он быстрее получает деньги назад, но вот заемщику обычно хочется сдвинуть выплаты подальше в будущее и платить равными долями (а лучше – с постепенным увеличением выплат). Как будет устроен такой расчет?

Вариант 2: простой, но грабительский.

Воспользовавшись неграмотностью заемщика, банк может предложить следующее: берем проценты за 10 лет (простые проценты – видите, мы нежадные!), прибавляем их к сумме основного долга: 20000 долл. + (0,1х20000 долл.)х10 = 40000 долл. Теперь делим все это на 10 лет – выходит по 4000 в год. Позвольте! Почему по 4000 долл. в год? По первой формуле выходило заметно меньше!

А по второму варианту мы Платим проценты на всю сумму кредита в течение всего срока! В том числе и на ту часть, которую давно вернули!

Это просто ростовщический подход, и в чистом виде он встречается редко, по крайней мере, у солидных банков. Но его варианты могут вам попасться и осложнить жизнь. Сравните: вы заплатите за весь период 40 000 долл., а в первом случае все расходы составят 31 000 долл.!

Вариант 3: сложный, но честный.

Чтобы понять, какие суммы выплачиваются при равных регулярных платежах, вернемся к понятию дисконтирования, ведь выплаты разделены временем, и просто складывать их – не вполне корректно. Правильнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом в формулу подставить сумму кредита и определить, чему равен разовый платеж. Исходный момент – выдача кредита в «нулевом году».

Пусть выплаты составляют А рублей в год на протяжении N лет при годовой процентной ставке R. Дисконтированная выплата рублей в конце первого года равна А/(1+r). Дисконтированная выплата второго года составит А/(1+r) 2 и т. д. Получается геометрическая прогрессия с первым членом А/(1+r) и знаменателем 1/(1+R). Первоначальная сумма кредита (дисконтированная) составит:

Разделив величину кредита (в нашем случае 20 000 долл.) на выражение (1+r) N r (аннуитетный множитель), получим искомую сумму разового платежа.

Аннуитетный множитель зависит от процентной ставки и числа периодов; его можно найти в Специальных таблицах. Для срока 10 лет и ставки 10 % он равен 6,144567, так что годовой платеж составит 20000 долл.: 6,14 = 3255 долл. В этой сумме уже есть и проценты, и постепенное погашение основного кредита. Год от года доля процентов снижается.

При третьем способе общая сумма выплат за десять лет будет больше, чем при первом: 32550 долл., а не 31000 долл. Но это справедливо: ведь при третьей схеме выплаты больше смещены к концу срока. Приведенная же стоимость всех выплат оказывается одинаковой и в первой, и в третьей схеме, – 20000 долл. (если дисконтировать по ставке 10 %). А вот при второй схеме ее величина равна 24578 долл., что, явно невыгодно для потребителя.

Вариант 4: непростой, но привлекательный.

Если третья схема типична для западного банка, то первая – для банка российского, озабоченного собственной судьбой больше, чем благом заемщика. Ведь к моменту погашения кредита может не только измениться экономическая ситуация в России, но и исчезнуть сама рыночная экономика. И банк хочет вернуть свои деньги как можно скорее.

Но заемщику это не очень-то удобно. И некоторые банки устанавливают определенную сумму регулярных отчислений в счет погашения кредита, а на оставшуюся сумму начисляют проценты. При такой схеме образуется некоторый «хвост», погашаемый в конце срока. Например, при сумме кредита в те же 20000 долл. заемщик погашает в течение 9 лет по 1500 долл. (плюс проценты на остаток), а в десятый год платит последние 6500 долл. (плюс годовые проценты по ним). Общая формула:

В этом случае общая сумма выплат будет большей, чем в первой и третьей схемах (при той же приведенной стоимости). Но взамен банк принимает на себя дополнительные риски, связанные как с невозвратом, так и с возможным ростом инфляции: «хвост», погашение которого отложено, обесценится сильнее, чем это было бы при равномерных выплатах.

Что выгоднее заемщику

Первая проблема – соотношение «декларируемой» и реальной ставок.

Банк может манипулировать порядком расчета процентов и получать разные результаты. Для оценки привлекательности нескольких схем посчитаем их приведенные стоимости – при любом осмысленном коэффициенте дисконтирования. В первом приближении выгоднее будет тот вариант, у которого PV ниже.

Вторая проблема – риск изменения процентных ставок (если угодно, риск инфляции). При дисконтировании мы исходим из постоянства процентных ставок на весь период выплат. Но ведь они могут измениться. Если ставки вырастут (деньги начнут обесцениваться сильнее), для вас выгоднее вариант № 4 – с «хвостом»: вам легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если ставки будут падать, интереснее вариант № 1, где выплаты смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.

Для банка, понятно, выгодность схем формулируется «с точностью до наоборот». Может ли он подстраховаться от невыгодных для себя изменений ставки процента?

Возможен кредитный договор с «плавающей ставкой» – с правом ее пересмотра при изменении уровня инфляции или ставки рефинансирования Банка России. Это опасная для заемщика схема, поскольку влиять на изменения ставки он, видимо, не сможет.

(При рассмотрении схем мы исходили из того, что суммы выплат, предусмотренные договором, не подлежат пересмотру.)

Таким образом, обобщая все сказанное, подведем итоги:

1) приняв решение о необходимости получить ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько;

2) учтите, что бывают банки, условия кредитования которых вас не устроят, они не соответствуют вашим возможностям заемщика.

Конечно, ипотека – не дешевое удовольствие. Как видно из вариантов расчетов процентов по кредиту, по мере погашения долга сумма выплат постепенно уменьшается (если только у вас не используется схема с фиксированным размером выплат).

Кроме того, помимо выплаты ежемесячного взноса, оплаты страховки и процентов по кредиту, возникает необходимость в различных дополнительных выплатах – за выдачу кредита, открытие счета, оценку квартиры, и т. п.

Не исключено, что по требованию банка не исключено, что придется заверять нотариально и договор купли-продажи жилья, и договор ипотеки (хотя в данном случае их нужно зарегистрировать).

Однако, несмотря на все те трудности, через которые нужно пройти потенциальному клиенту ипотечного кредитования, намечаются и заметны положительные сдвиги, своеобразный прогресс в сфере ипотечного кредитования. Поэтому количество заемщиков должно возрастать с течением времени.

Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:

1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого – продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.

2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую.

3. Схема с оформлением договора кредитования участия в долевом строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается под условием заключения договора ипотеки.

После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.

4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских Кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.

В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.

Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.

К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.

Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Выход ипотеки на рынок новостроек затруднен: пока дом полностью не построен, на него нет документов, по которым можно оформить залог, – соответственно, нет и возможности оформить ипотечный кредит. А если бы ипотека начала работать на первичный рынок, это неизбежно привело бы к росту объемов строительства. Кроме того, по его мнению, конкуренция между строительными фирмами привела бы к борьбе за потребителя, а в перспективе – и к возможному снижению цен.

Но привлечение ипотечных средств на первичный рынок еще не увеличит покупательские возможности для населения. Ведь от этого не увеличатся непосредственные доходы людей, желающих приобрести жилье в новостройках. Оно станет доступным для широких слоев общества только тогда, когда под выдачу ипотечных кредитов будет строиться более дешевое жилье. Сейчас строительный рынок сориентирован на элитные квартиры с большой площадью, соответственно, их стоимость непосильна для большинства населения.

Если говорить о реальных ставках по ипотечным программам, рассчитанным на новостройки, то при покупке квартир по участию в долевом строительстве, обычно, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом – например, программа «Инвестор» «ВИП-банка» предполагает 40 %-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства —50 %-ный.

Чтобы понять различие первичных условий различных ипотечных программ у отдельно взятых кредитных организаций, обратимся к тем условиям, которые они предлагают. Вот, например, преимущества, о которых говорят специалисты «Абсолют Банка».

1. Отсутствие ограничений при выборе квартиры или выборе риэлтерской компании, через которую осуществляется сделка.

2. Возможность сразу вселиться в собственное жилье, за которое вы будете постепенно расплачиваться в течение 20 лет, и постоянно зарегистрироваться в приобретенном жилье членам вашей семьи.

Основные условия для получения ипотечного кредита в этом банке:

1) работа в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области.

2) достаточный совокупный доход семьи для погашения кредита.

3) собственные денежные средства, необходимые для внесения первоначального взноса: при покупке квартиры в кредит – не менее 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости при покупке индивидуального жилого дома – не менее 40 %.

Другой пример: банк DeltaCredit предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования: например, по ипотечной программе «Delta25» со сроком на 25 лет, предоставляет возможность приобретения квартиры в доме в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде.

Кредит выдается на цели покупки квартиры:

А) на вторичном рынке (готовое жилье с зарегистрированным правом собственности);

Б) на первичном рынке (на этапе строительства) под залог уже имеющейся в собственности квартиры.

Условия ипотечного кредита в данном случае следующие:

1) срок кредита:25 лет;

2) минимальная сумма кредита – 20 000 долларов США.

3) процентная ставка:

11,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме НДФЛ;

12,5 %– если клиент подтверждает доход справкой с места работы по форме банка.

Процентная ставка фиксируется в момент выдачи кредита, на весь срок действия кредитного договора.

Первоначальный взнос составляет 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита. В случае если покупка осуществляется для целей сдачи квартиры в аренду, первоначальный взнос будет составлять 40 %.

Требования по страхованию:

1) страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

2) страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика.

3) страхование утраты права собственности на квартиру;

В рекламном материале говорится о следующих преимуществах для заемщиков:

1) длительный срок кредитования, позволяющий снизить размер ежемесячных выплат;

2) возможность приобрести квартиру соответствующей Вашим устремлениям и желаниям, за счет максимальной суммы кредита;

3) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

4) возможность досрочно погасить кредит уже через 1 год после его выдачи.

На основании вышесказанного вы можете обратить внимание на два существенных момента:

Во-первых, на возможность досрочного погашения всего кредита, тем самым, сэкономив на процентах за весь период времени;

Во-вторых, на способ расчета процентов. Они выплачиваются равными регулярными платежами, а формулой расчета можно поинтересоваться у специалистов банка.

Другая ипотечная программа этого банка называется «DeltaВариант». В отличие от первой рассмотренной выше программы процентная ставка уже иная и зависит от процентной ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR 12 месяцев). Срок кредитования по этой программе составляет 20 лет.

Максимальный размер кредита – 300 000 долл. США.

Минимальный – от 20 000 долл. США– в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде.

Первоначальный взнос составляет:

1) от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке;

2) если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Требования по страхованию не отличаются от рассмотренных ранее.

Ради интереса обратим внимание еще на одну программу этого банка – «DeltaСтандарт». Она отличается от программы «DeltaВариант» тем, что процентная ставка фиксируется в момент получения кредита и не меняется в течение всего срока действия кредита.

Первоначальный взнос, как и по программе «DeltaВариант» составляет от 20 % стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 80 % стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае– 10 %.

Преимущества этой ипотечной программы состоят в следующем:

1) равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования;

2) возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет;

3) возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты;

4) возможность досрочного погашения кредита после одного года пользования ипотекой.

Рассмотренные нами варианты позволяют сделать вывод о том, что у каждого банка есть в наличие несколько вариантов ипотечных программ, условия которых пусть незначительно, но отличаются друг от друга. Вы же теперь вооружены теоретическими знаниями о возможных их достоинствах и недостатках, поэтому можете самостоятельно сделать вывод, насколько выгодно именно для вас вступление в эту программу, будет ли она доступна вам. Именно из этих размышлений и нужно исходить, принимая серьезное решение, так как исполнению обязанностей по ипотечному договору будет подчинен значительный период вашей жизни.

Источник

Поделиться:

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector