План погашения кредита равными платежами

Содержание

Особенности реструктуризации задолженности по налогам

В условиях финансового кризиса вопросы, связанные с преобразованием сроков возмещения налоговой задолженности, выходят на первый план для многих компаний. Возможность реструктуризировать долг по налогам и сборам начинает все больше интересовать организации.

Данный способ считается выгодным и для самого должника, и для государства, которое получает гарантии выплаты в бюджет суммы задолженности. Сами фирмы имеют возможность без стресса выйти из кризисного положения, выплачивая долг на «льготных» условиях.

Реструктуризация задолженности по налогам и сборам предусматривает перевод обязательств фирмы перед бюджетом из текущих в долгосрочные. Этот метод является наиболее эффективным инструментом для финансового оздоровления любого предприятия.

Получить рассрочку или отсрочку по уплате налога смогут не все компании, а лишь те, которые способны подтвердить присутствие особых обстоятельств, отмеченных в НК РФ. Чтобы преобразовать срок возмещения средств в счет налогов, плательщик передает в уполномоченную службу заявление и документы. На их основе принимается вердикт об одобрении отсрочки или рассрочки либо об отказе.

Для одобрения отсрочки или рассрочки по возмещению налога надо передать в налоговую службу обращение по форме, которая принята Приказом ФНС от 28.09.2010г. №ММВ-7-8/469@. Оно будет направлено в пятидневный период уполномоченной службой в ФНС по месту регистрации предприятия.

Если фирма может претендовать на преобразование срока выплаты средств в счет налогов с условием компенсации процентов, то в обращении надо прописать, что плательщик принимает обязанности по возмещению сумм переплаты, которые рассчитываются от размера задолженности.

К данному обращению следует приложить документы:

    справка от налоговой службы о состоянии расчетов по налогам и иным обязательным платежам компании; справка от налоговой службы, в которой указан список всех открытых данному плательщику счетов в кредитных учреждениях; документальная информация банков о движении средств по счетам предприятия за последние полгода с указанием данного показателя за каждый расчетный период, а также о присутствии либо об отсутствии его расчетных актов, которые размещены в картотеке неоплаченных расчетных документов; справки кредитных учреждений об оставшихся деньгах на счетах фирмы; список контрагентов — дебиторов организации с описанием стоимости соглашений, подписанных с определёнными контрагентами — дебиторами (суммы других обязательств и причин их образования), и периодов их реализации, а также копии этих соглашений (актов, которые доказывают присутствие других причин образования обязательств); обязательство фирмы о выполнении условий, на которых будет вынесен вердикт об одобрении отсрочки или рассрочки, утверждаемое на период преобразования момента внесения средств в бюджет, а также примерный график компенсации долга; документы, которые доказывают присутствие причин, дающих заявителю возможность получить одобрение рассрочки или отсрочки.

Основания для одобрения рассрочки или отсрочки перечислены в п.2 ст.64 НК РФ:

    лицу были причинены убытки из-за присутствия определённых причин — стихийного бедствия, техногенной аварии или прочих обстоятельств непреодолимой силы; не перечисление организации средств из бюджета в установленный срок или их компенсация не в полном объеме либо просрочка в оплате государственного заказа, если это повлекло к образованию дефицита денег для возмещения налогов; угроза образования признаков банкротства фирмы, если она произведет единовременную компенсацию налогов; сезонный характер работы предприятия, что связано с конкретным производством или реализацией (данное обстоятельство будет определено в Постановлении Правительства РФ от 6 апреля.1999 №382); при наличии обстоятельств для отсрочки или рассрочки по возмещению обязательных таможенных платежей, которые оплачиваются по причине передвижения объектов через таможенную границу ТС, что определено таможенным правом ТС или нормативно-правовыми актами РФ.

План погашения кредита равными платежами

При выплатах долга настоятельно рекомендуется придерживаться графика погашения задолженности.

Детально о правовой основе признания безнадежной к взысканию задолженности можно прочитать здесь.

В ст.6 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ определено, что организация соответствует признаками банкротства, если она не способна выполнить принятые обязательства:

    перед кредиторами по материальным обязательствам; по внесению денег в счет платежей в бюджет; размер таких обязательств равен не меньше, чем 100000 руб.; обязательства не были выполнены в течение 3 месяцев с момента наступления срока для их исполнения.

В НК РФ определено, что если рассрочка или отсрочка одобряется в связи с угрозой банкротства или сезонным характером деятельности, то на размер долга будут рассчитываться проценты – ½ ставки рефинансирования ЦБ.

Компания может выплатить долги по налогам на льготных условиях. Реструктуризация задолженности по налогам и сборам в 2018 году дает возможность налогоплательщикам выполнить обязательства, накопившиеся в течение предыдущих периодов.

Погашение производится по специальному графику, который согласовывается налоговой службой и налогоплательщиком. В данном документе прописывается последовательность выплаты задолженности с указанием платежей и сроков их внесения.

Долг возмещается равными платежами, которые вносятся плательщиком не реже 1 раза в квартал. Максимальный период, представленный на погашение – 10 лет. Фирма может возместить средства досрочно. Иногда необходимость возместить средства заранее необходима, потому что налогоплательщик не может получить отсрочку по текущим налогам, пока не рассчитается с прошлыми долгами.

Налоговый кредит — это преобразование периода возмещения средств в счет налога, при котором предприятию дается право в течение конкретного срока и в утвержденных размерах сокращать свои расходы по налогу с последующим поэтапным возмещением суммы кредита и рассчитанных процентов. Он может быть представлен по налогу на прибыль, а также по региональным и местным сборам.

Налоговый кредит – это не рассрочка и отсрочка. Он обладает иными причинами для выдачи и сроками. Кредит может быть одобрен на период От 1 до 5 лет. Для предприятий, которые внесены в реестр резидентов зоны территориального развития, данный период увеличивается До 10 лет.

Суть налогового кредитования в том, что организация не возмещает отдельную часть платежей, а постепенно компенсирует эту сумму и проценты. Уменьшение размера налога допускается до тех пор, пока невозмещенная часть не достигнет размера кредита, одобренного для данной фирмы.

Если у компании два и более соглашения на выдачу инвестиционного налогового кредита, то данная сумма рассчитывается отдельно по каждому из соглашений. Размер уменьшения, при этом, не может быть более 50%. Количество заключенных соглашений не оказывают влияния на это правило.

Иные условия расчёта могут действовать для предприятий — резидентов зоны территориального развития, если это утверждено в соглашении об инвестиционном налоговом кредите.

Основания для его одобрения определены в ст. 67 НК РФ:

    работа компании в области организации научно-исследовательских работ, технического переоснащения производства, целями которого является обустройство рабочих мест для граждан с ограниченными возможностями, предупреждение процессов загрязнения окружающей среды, работа, направленная на усиление энергетической эффективности производства; инновационная деятельность, например, образование новых технологий или усовершенствование используемых, разработка современных разновидностей сырья или материалов; работа компаний над значимым заказом по социально-экономическому развитию субъекта РФ или оказание значимых услуг гражданам; работа компаний над оборонным заказом для государства; инвестиции в постройку объектов с высоким классом энергетической эффективности; внесение этой фирмы в список резидентов зоны территориального развития на основе законодательства РФ.

В НК РФ определено, что данные основания могут быть дополнены другими в соответствии с нормативными документами, принятыми в субъектах РФ. Они будут относиться к кредиту в отношении региональных налогов. То же самое правило действует в отношении местных сборов.

Кредит будет представлен после того, как компания документально подтвердит наличие оснований для его выдачи. Также она предоставляет заявление. Отношения между налоговой организацией и налогоплательщиком будут урегулированы в договоре.

Когда откажут в реструктуризации задолженности по налогам

В реструктуризации долга организации будет отказано в следующих случаях:

    в отношении налогоплательщика ведется уголовное дело по причине несоблюдения нормативно-правовых документов о налогах и сборах; налогоплательщик совершил административное правонарушение, связанное с несоблюдением законодательства в сфере налогов и сборов; имеются объективные причины полагать, что плательщик воспользуется этим преобразованием для сокрытия своих денежных средств или иных объектов, которые подлежат налогообложению либо он планирует переехать в иностранное государство на постоянное жительство; в течение 3-х лет до момента подачи лицом обращения о преобразовании срока компенсации налога, органом, определённым в статье 63 НК РФ, был принят вердикт об аннулировании законной силы ранее одобренной отсрочки, рассрочки или инвестиционного налогового кредита из-за несоблюдения требований.

План погашения кредита равными платежами

Узнать задолженность по газу по лицевому счету можно как при визите в офис компании, так и на ее сайте в личном кабинете клиента.

Что такое судебная задолженность, и какие способы ее погашения существуют, можно узнать тут.

Как на практике осуществляется оценка дебиторской задолженности, можно прочитать в этой статье.

Источник

Жилищный кредит

План погашения кредита равными платежами

    Компетентная консультация менеджера по обслуживанию частных клиентов Комплексное предложение по страхованию Гибкие условия кредита

Жилищный кредит подходит вам и вашей семье для приобретения, строительства или реновации жилья.

Вместе с договором на жилищный кредит советуем заключить договор страховой защиты кредита. Таким образом вы будете защищены на случай потери работы, нетрудоспособности и причинения тяжкого вреда здоровью, а также на случай смерти по причине болезни или несчастного случая.

Начиная с 7 000 евро.

Сумма кредита может составлять до 80% от рыночной стоимости жилья, предоставленного в качестве залога. При использовании поручительства целевого учреждения KredEx сумма кредита может составлять до 90% от рыночной стоимости залогового имущества.

Сумма всех ежемесячных возвратных платежей по финансовым обязательствам может составлять до 50% от нетто-доходов. Размер максимального возвратного платежа зависит от размера дохода, имеющихся финансовых обязательств и количества членов семьи.

Валютой жилищного кредита является евро.

Процентная ставка по жилищному кредиту связана с Euribor-ом.

Euribor (European Interbank Offered Rate) – это европейская межбанковская процентная ставка. Клиент может выбрать между 3, 6 или 12-месячным Euribor-ом. К ставке Euribor-а прибавляется процентная маржа в зависимости от клиента.

При желании процент по жилищному кредиту можно зафиксировать и на более длительный срок. Жилищный кредит с фиксированной процентной ставкой дает уверенность в том, что размер платежей по кредиту в течение определенного периода не изменится. Более подробную информацию о фиксировании процента спрашивайте у своего менеджера по обслуживанию частных клиентов.

В качестве залога жилищного кредита подходит приобретаемое или реновируемое жилье (квартира или дом), находящееся в Эстонии.

Для оценки залогового имущества воспользуйтесь услугами одобренных нами бюро недвижимости. Оценка залогового имущества является платной услугой и зависит от прейскуранта оценщика.

Залоговое имущество должно быть застраховано в течение всего кредитного периода.

Размер самофинансирования составляет, как правило, не менее 20%.

При использовании поручительства KredEx самофинансирование начинается c 10%. Более подробную информацию об условиях поручительства можно найти на домашней странице целевого учреждения KredEx.

При отсутствии самофинансирования мы принимаем также Дополнительный залог.

Если жилое помещение, выступающее в качестве залога кредита, не является вашим жильем, то сумма кредита может составлять до 60% от рыночной стоимости имущества.

Жилищный кредит можно погашать на основании графика в виде Аннуитета или Равными основными частями.

В случае аннуитетного графика платеж по кредиту каждый месяц будет в одинаковой сумме. В начале погашения кредита большую часть составляют проценты. С каждым последующим платежом увеличивается доля погашения основной части. С аннуитетным графиком кредитная нагрузка равномерно распределена, и умеренные платежи по кредиту позволяют в итоге взять большую сумму кредита.

В случае платежей с равными основными частями мы делим основную часть кредита поровну между всеми платежами, и к этому добавляется процент, начисленный с остатка кредита (чем больше остаток кредита, тем больше процент). Это означает, что сумма ежемесячного платежа по кредиту вначале будет больше, но с приближением срока окончания кредита она будет уменьшаться.

Если вы можете позволить себе в начале периода погашения кредита более крупные платежи, то выгоднее выбрать график платежей с равными основными частями, поскольку так в итоге вы заплатите меньше процентов.

При погашении основной части кредита вы можете ходатайствовать об отпуске по платежам на срок до 18 месяцев. Во время отпуска по платежам вы уплачиваете только процентные платежи. В этот период остаток кредита не уменьшается и поэтому увеличивается общий расход по уплачиваемым процентам.

Предварительный коэффициент расходности кредита по жилищному кредиту составляет 2,45% в год при следующих, носящих иллюстративный характер, условиях:

    сумма кредита в размере 40 000 евро выплачивается при заключении договора; процентная ставка 2,3% в год от остатка кредита (процентная ставка составляет 6-месячный Euribor + маржа 2,3%; по состоянию на 3 марта 2017 г. 6-месячный Euribor составлял –0,237% (отрицательное значение Euribor при расчете процента приравнивается нулю); зафиксированная в договоре ставка Euribor может меняться через каждые шесть месяцев, маржа зафиксирована до окончания договора); погашение производится в течение 30 лет 360 ежемесячными аннуитетными платежами; плата за заключение договора в размере 400 евро уплачивается при заключении договора; месячная плата за расчетный счет составляет 0,30 евро.

Сумма возвратных платежей составляет 55 665,18 евро, общая сумма, выплачиваемая клиентом, составляет 56 173,18 евро.
В качестве залога кредита следует установить ипотеку на недвижимость, и недвижимость следует застраховать. При расчете коэффициента расходности не учитывались расходы, связанные с установлением и страхованием залога.

Для ходатайства о кредите Вы должны быть совершеннолетним гражданином Эстонской Республики или иметь долгосрочный вид на жительство. Ваш документально подтверждаемый и регулярно поступающий ежемесячный нетто-доход должен составлять не менее 600 евро, на семью – 800 евро.

Приходите на бесплатную консультацию, в ходе которой мы рассмотрим ваши финансовые дела и оценим ваши финансовые возможности. Если вы желаете получить кредит, мы ознакомим вас с условиями банка.

В ходе консультации мы проанализируем ваши финансовые потребности и оценим вашу готовность к предстоящим жизненным ситуациям. Мы рассмотрим финансовое состояние вашей семьи, и на основании ваших потребностей составим финансовый план.

Если вы желаете приобрести недвижимость, мы поговорим о том, какими могли бы быть ваши финансовые возможности при выборе объекта. Если вы уже выбрали подходящую недвижимость, мы обсудим возможности ее приобретения и ознакомим вас с кредитными условиями банка.

    действующий документ, удостоверяющий личность

Подайте ходатайство о кредите: укажите в нем сумму желаемого кредита, свои персональные данные и финансовые обязательства (а также лица, вместе с которым вы ходатайствуете о выдаче кредита). Помните, что при анализе кредитного проекта банк опирается именно на информацию, указанную в ходатайстве.

Заполните в интернет-банке, на домашней странице банка или в банковской конторе ходатайство о выдаче кредита. Информация, указанная в ходатайстве, служит одним из оснований при анализе кредитного проекта и принятии решения.

Информации, указанной при подаче ходатайства, не всегда бывает достаточно. В этом случае мы зададим вам дополнительные вопросы и попросим представить дополнительные документы. Например, если ваш доход поступает в другой банк, вам следует представить выписку с расчетного счета в этом банке. Чем более точную информацию вы представите, тем быстрее будет продвигаться процесс ходатайствования о выдаче кредита.

    выписка с расчетного счета за последние 12 месяцев с цифровой подписью банка, если ваша заработная плата поступает не в банк SEB документы, сопутствующие строительному проекту (разрешение на строительство, проект, калькуляция работ или ценовое предложение, договор со строительной организацией и т. д.), если вы берете кредит на строительство или ремонт жилища при необходимости – экспертная оценка приобретаемой и предлагаемой в качестве залога недвижимости (необходимость следует уточнить в банке) прочие необходимые документы (например, документ, подтверждающий принадлежность к целевой группе фонда KredEx, и т. п.)

Закажите экспертную оценку приобретаемого и предлагаемого в качестве залога объекта недвижимости, в которой указывается рыночная стоимость объекта и прочая важная информация, касающаяся недвижимости.

С помощью экспертной оценки недвижимости выясняется рыночная стоимость объекта. Помимо этого, в экспертной оценке указывается и иная информация, на которую стоит обратить внимание (например, информация о разрешениях или ограничениях, связанных с объектом).

Прежде чем заказывать экспертную оценку, выясните у банка ее необходимость. Если оценка нужна, то

    выясните, не заказал ли ее уже продавец; или закажите оценку у акцептируемого банком оценщика.
    уточнить в бюро недвижимости, осуществляющем экспертную оценку

4. Рассмотрение кредитного проекта и составление предложения банка

После того, как вы передали нам всю необходимую информацию, мы примем решение о кредитовании и сделаем вам предложение. Чтобы принять это предложение, сообщите нам в течение срока, указанного в предложении.

После получения всей необходимой информации и обсуждения кредитных условий мы примем решение о кредитовании и сделаем вам предложение. В предложении банка будет содержаться информация об основных условиях кредитования (выдаваемая сумма кредита, процентная маржа, залоги, размер платы за заключение договора и т. п.).

Вместе с предложением мы передадим вам для ознакомления памятку получателю кредита, которая поможет принять осознанное решение о кредитовании.

Чтобы принять предложение, вам следует ответить банку в течение срока, указанного в предложении.

Если предложение подходит, то вы заключаете кредитный договор.

Если предложение подходит, мы передадим вам для ознакомления проект кредитного договора и персональный Европейский информационный лист стандартной информации по кредиту, в котором мы укажем сводную информацию о важных условиях договора.

Перед подписанием внимательно прочитайте всю кредитную документацию (договор, информационный лист и т. п.). Если возникнут вопросы, свяжитесь со своим менеджером по обслуживанию частных клиентов в банке.

Если вы берете кредит совместно с другим лицом, то оба должны подписать договор и информационный лист – либо цифровой подписью, либо в банковской конторе.

    действующий документ, удостоверяющий личность

После заключения кредитного договора вы вместе с другими сторонами договора оформляете у нотариуса договор ипотеки, а в случае покупки недвижимости – также договор купли-продажи.

Нотариальная сделка состоится после подписания договора о кредите. Время совершения сделки бронирует одна из сторон сделки (обычно банк). Если залогом служит совместное имущество супругов, для установления ипотеки необходимо согласие супруги / супруга.

Прежде чем заверить сделку, нотариус разъясняет сторонам условия сделки, оговоренные ими и установленные в нотариальном договоре.

За нотариальную сделку следует уплатить Нотариальную плату, размер которой определяется законом. Сделка с недвижимостью обычно сопровождается изменением в крепостной книге, и за это следует заплатить государственную пошлину.

    действующий документ, удостоверяющий личность дополнительные документы (например, документ, выданный заграницей или в давние времена, который не виден в электронном регистре; доверенность представителя или прилагаемый к договору план; документы, связанные с наследованием). Если нужны дополнительные документы, то нотариальное бюро сообщает сторонам об этом до сделки

После нотариальной сделки и по истечении срока, в течение которого согласно кредитному договору позволяется отступить от договора, банк выплачивает кредит.

Если в кредитном договоре не оговаривается иное, то обычно мы выплачиваем кредит в течение трех рабочих дней после совершения нотариальной сделки. Если кредитным договором оговорены дополнительные предварительные условия выплаты (например, представление дополнительных документов), они тоже должны быть выполнены перед выдачей кредита.

    при необходимости дополнительные документы, оговоренные в кредитном договоре

Для минимизации рисков, сопряженных с неожиданными и непредвиденными событиями, заключите договор страхования залогового имущества и договор страховой защиты кредита SEB.

Пожалуйста, позаботьтесь о том, чтобы Здание или квартира, служащие залогом по кредитному договору, были застрахованы от рисков, и чтобы копия действующего страхового полиса была передана банку.

Имущество, служащее залогом кредита, следует застраховать как минимум от рисков пожара, затопления, вандализма и стихийного бедствия, а страховка должна соответствовать и другим условиям, установленным банком.

Рекомендуем вам заключить страховой договор в одной из страховых компаний, предпочитаемой нами. Если вы пожелаете, мы предоставим вам для ознакомления предложение жилищного страхования от нашего партнера PZU Kindlustus*.

Вместе с жилищным кредитом вы можете заключить договор страховой защиты кредита SEB. Этим вы обеспечите себе и своим близким чувство уверенности на тот случай, если с вами что-то случится, и вы не сможете возвращать кредит. В случае нежелательной потери работы, нетрудоспособности, тяжкого вреда здоровью или смерти в результате несчастного случая страховая компания поможет оплатить ваши платежи по кредиту или вернет банку весь кредит.

    действующий документ, удостоверяющий личность

Кредит необходимо возвращать согласно графику выплат, установленному в кредитном договоре.

Платежи по кредиту мы снимаем с вашего банковского счета автоматически на основании оговоренного графика платежей. График платежей вы можете увидеть в своем интернет-банке. Пожалуйста, позаботьтесь о том, чтобы в день платежа на вашем банковском счете имелась сумма, необходимая для совершения платежа.

Если вам станет известно об уменьшении или прекращении поступления ваших доходов, то незамедлительно обратитесь к нам, чтобы найти подходящее решение.

Вы имеете право запрашивать информацию о наших условиях кредитования и получать разъяснения в течение срока действия кредитного договора. При наличии вопросов свяжитесь со своим менеджером по обслуживанию частных клиентов в банке.

Через год мы вновь ждем вас на консультацию, чтобы мы могли вместе пересмотреть финансовый план, составленный на основе ваших потребностей.

Рекомендуем вам и после взятия кредита посещать консультацию, чтобы мы могли вместе пересмотреть и при необходимости откорректировать финансовый план, составленный на основе ваших потребностей.

    действующий документ, удостоверяющий личность

* PZU является торговой маркой эстонского филиала AB «Lietuvos draudimas», действующего в Эстонии. AB «Lietuvos draudimas» – литовское общество по страхованию ущерба, входящее в международный концерн PZU.

AS SEB Pank действует в качестве страхового агента эстонского филиала AB «Lietuvos draudimas» и внесен в список страховых посредников, опубликованный на сайте Финансовой инспекции. Со списком можно ознакомиться по адресу www. fi. ee.

Изменение расчетного счета (счетов), связанного с кредитом

Изменение дня платежа

Отпуск по платежам основной части кредита

Жилищный кредит и ипотечный кредит 50 EUR,
Малый кредит 20 EUR

(1) Все изменения кредитного договора, которые не приведены в прейскуранте отдельными пунктами о внесенных изменениях (в т. ч. изменение обеспечения в нотариальной или иной форме).

Простой калькулятор аннуитетных платежей по кредиту

Аннуитет – это платеж, размер которого не меняется, и который включает в себя как основную часть кредита, так и проценты, начисленные с остатка кредита. В начале погашения кредита большую часть в аннуитете составляют проценты, при приближении же срока погашения – возвратные платежи по основной сумме кредита.

Калькулятор платы за услуги нотариуса и государственной пошлины

Памятка получателю кредита и дополнительная информация для ходатайствующего о получении кредита для частного лица, обеспеченного недвижимым имуществом

Взятие кредита является важным решением, которое сопровождается рисками. Мы хотим помочь Вам в осознанной подготовке к этому решению.

Ходатайствуя о получении кредита, проведите хорошую подготовительную работу:

    подумайте, Зачем и в каком размере кредит Вам нужен и где Вы возьмете деньги для его выплаты; предоставьте нам Верную и достаточную информацию; разъясните себе, какие Расходы связаны с получением кредита; учитывайте возможность, что Ваша финансовая ситуация может Ухудшиться, и в этой ситуации Вы также должны быть в состоянии выплачивать кредит; перед подписанием внимательно Прочитайте все связанные с кредитом документы (договор, информационный лист и т. д.); нет никаких неразрешимых проблем и ситуаций, но есть разные возможности – мы являемся Вашим Партнером по сотрудничеству, к которому следует вовремя обратиться даже тогда, когда у Вас возникли трудности с оплатой кредита.

Вы имеете право запросить информацию о наших условиях кредитования и получить разъяснения как до заключения кредитного договора, так и во время срока его действия. В случае возникновения вопросов свяжитесь с нами по общим контактным данным SEB Pank.

1. Европейский информационный лист стандартной информации по потребительскому кредиту

Перед заключением кредитного договора мы даем Вам для ознакомления персональный Европейский информационный лист стандартной информации по потребительскому кредиту, в котором отмечаем краткую информацию о самых важных условиях договора. Внимательно ознакомьтесь с информацией, представленной в информационном листе.

2. Солидарная ответственность нескольких получателей кредита

Если получателей кредита несколько, то они несут ответственность за выполнение договора солидарно: каждый получатель кредита отвечает за выплату кредита и выполнение других, связанных с договором обязательств, в полном объеме.

Мы выдаем кредит в валюте по Вашему месту жительства в Эстонии, то есть в евро.

В большинстве случаев мы выплачиваем кредит на Ваш расчетный счет в SEB Pank после того, как будут выполнены все обозначенные кредитным договором предварительные условия выплаты (например, представлены дополнительный договор, справка, счет и т. д., оформлены залоги и прошел последующий после заключения кредитного договора период отказа). В зависимости от проекта финансирования мы выплачиваем кредит целиком или в нескольких частях.

Обеспечения и размер их установления (залоговая сумма, предел ответственности поручителя и т. д.) указаны в кредитном договоре. Как правило, общая стоимость обеспечения должна превышать сумму кредита в 1,3 раза.

Если мы желаем получить экспертную оценку стоимости предоставляемого в качестве обеспечения недвижимого имущества, то Вы обязаны выбрать дающее оценку (экспертное) бюро из числа акцептуемых нами специалистов.

После подписания кредитного договора Вы можете в течение семи дней отступить от договора на условиях, указанных в договоре. Если ко дню представления заявления об отступлении мы уже выплатили Вам сумму кредита, то Вам необходимо вернуть сумму кредита и начисленный процент в течение 30 дней со дня представления заявления об отступлении. Если Вы не вернете сумму кредита в течение 30 дней, то мы будем считать, что Вы не отступали от договора.

Если Вы берете кредит для приобретения недвижимого имущества, у Вас должно быть денежное самофинансирование, минимальную сумму которого мы укажем также в кредитном договоре. Банк, как правило, не выплачивает кредит до того, как Вы произвели уплату самофинансирования.

Денежное самофинансирование можно заменить на подходящее банку дополнительное обеспечение.

7. Дополнительные обязательства, связанные с предоставленным в качестве обеспечения имуществом

Предоставленное в качестве обеспечения недвижимое имущество должно быть застраховано на указанных в кредитном договоре условиях. Для того, чтобы мы могли убедиться в выполнении обязательства страхования, Вы должны предоставить нам Страховой полис.

В случае, если Вы

    не представите нам страховой полис к указанному сроку или не застрахуете предоставленное в качестве обеспечения недвижимое имущество на указанных в кредитном договоре условиях,

Мы предъявим Вам требование уплаты штрафа по договору.

Если Вы желаете сдать В наем или аренду недвижимое имущество, являющееся обеспечением, то

    Вам, как кредитополучателю, или владельцу предоставленного в качестве обеспечения недвижимого имущества

Необходимо предварительно ходатайствовать у нас о согласии. При этом мы можем попросить показать условия заключаемого договора найма или аренды (проекта договора). Если у нас не спросят согласия, то мы можем потребовать от кредитополучателя уплаты штрафа по договору.

Мы выдаем кредит с конкретным целевым назначением, которое мы указываем в кредитном договоре. В случае, если Вы не используете кредит по указанному назначению, мы можем

    потребовать от Вас уплаты штрафа по договору или расторгнуть кредитный договор в экстренном порядке, потребовав незамедлительного погашения всего кредита.

Процент – это плата, которую Вы платите за пользование кредитом. Процентная ставка указана в кредитном договоре.

Процентная ставка может быть нефиксированной (плавающей) или фиксированной на определенный период.

Нефиксированная процентная ставка состоит из

    изменяющейся базовой процентной ставки или EURIBOR’а и индивидуальной процентной маржи, которая, как правило, не изменяется в течение периода действия кредитного договора.

Промежуток времени, по прошествии которого размер EURIBOR’а может измениться, зависит от того, EURIBOR какого периода Вы выбрали при заключении договора. Например, новое значение 6-месячного EURIBOR’а фиксируется через каждые шесть месяцев. Такая процентная ставка может повышаться или понижаться каждые полгода.

Если процентная ставка меняется, то меняется также в большую или меньшую сторону и размер возвратного платежа. Это может означать более высокие расходы при погашении кредита.

План погашения кредита равными платежами

Наш опыт показывает, что кредиты, которые были взяты во время спада базовой процентной ставки (EURIBOR’а), в будущем с большой долей вероятности станут дороже, так как процентная ставка вырастет. Наш кредитный договор не содержит условия, которое в случае повышения базовой процентной ставки в некоторой мере остановило бы рост процентной ставки.

Проанализируйте, сможете ли Вы по-прежнему выплачивать кредит, если процентная ставка повысится на 2-3 %. В этом Вам поможет калькулятор жилищного кредита, который позволяет проиграть различные сценарии изменения процентной ставки.

Базовую процентную ставку с отрицательным значением мы приравниваем к нолю.

Для того, чтобы Вы могли снять риск повышения EURIBOR’а, мы предлагаем зафиксировать процентную ставку на определенный период. Фиксированная процентная ставка состоит из

    индивидуальной процентной маржи и фиксированной базовой процентной ставки, которую мы рассчитываем на основании котируемой на международных финансовых рынках процентной ставки на еврокредиты.

Если Вы пожелаете во время, когда Ваша процентная ставка является фиксированной,

    погасить вне графика платежей часть кредита или полностью весь кредит, изменить фиксированную процентную ставку на плавающую или сократить срок кредита,

И при этом рыночная процентная ставка будет на момент вышеназванных изменений ниже, чем оговоренная в кредитном договоре фиксированная процентная ставка, то банк имеет право потребовать компенсацию за разницу процентной ставки.

Рыночная процентная ставка – это котируемая на международных финансовых рынках процентная ставка на еврокредиты, которая остается в силе до окончания периода действия фиксированной базовой процентной ставки.

На основе кредитного договора подлежащие оплате платежи взимаются с Вашего расчетного счета. Если Вы взяли кредит вместе с сополучателем кредита, то мы имеем право снять платежи по кредиту и с его расчетного счета.

Для погашения кредита и выплаты процентов мы договоримся о графике платежей.

В случае Аннуитетного графика Вы каждый месяц будете вносить одинаковый по величине платеж (аннуитетный платеж), который состоит из

    возвратного платежа по кредиту и процентов.

В случае аннуитетного графика в начале кредитного периода платеж по кредиту будет меньше, а процентный платеж больше. В конце кредитного периода соотношение будет обратным. Если изменится процентная ставка или срок кредита, или если Вы в экстренном порядке погасите кредит большими возвратными платежами, то изменится также и размер аннуитетного платежа.

План погашения кредита равными платежами

В случае Графика платежей с равными основными частями в течение всего кредитного периода Вы уплачиваете каждый месяц платежи с одинаковой основной частью кредита, к которым добавляются проценты. Поэтому сумма, которая уплачивается банку каждый месяц, будет различаться.

План погашения кредита равными платежами

Во время договоренной с нами Отсрочки по платежам Вы уплачиваете только процентные платежи. В этот период остаток кредита уменьшается более медленно (по сравнению с периодом, когда нет отсрочки по платежам) и поэтому увеличивается общий расход по процентам, уплачиваемым с кредита.

При желании мы дадим Вам при заключении договора примерную таблицу возвратных платежей, где будут указаны платежи по основной части и процентам.

У Вас есть право досрочно погасить весь кредит или его часть, если Вы сообщите о своем желании за десять дней и уплатите неустойку.

При погашении обеспеченного ипотекой кредита

    В период действия нефиксированной процентной ставки максимальный размер неустойки равен учтенным с погашаемой части кредита процентам за три месяца на основании процентной ставки, которая действовала в день погашения. В случае предварительного извещения по меньшей мере за три месяца неустойка не взимается; В период действия фиксированной базовой процентной ставки, если в день погашения действует рыночная процентная ставка, которая ниже зафиксированной базовой процентной ставки, то плата за погашение равна плате за разницу процентной ставки. Соответствующую плату за разницу процентной ставки мы вычтем с возвращаемой досрочно суммы, опираясь на ставку платы за разницу процентной ставки, которая находится в силе до окончания действия фиксированной базовой процентной ставки. Ставка платы за разницу процентной ставки – это разница между зафиксированной базовой процентной ставкой и рыночной процентной ставкой, выраженная в процентах за год. Рыночная процентная ставка – это зафиксированная процентная ставка, которая котировалась международными финансовыми рынками на еврокредиты до конца периода действия зафиксированной базовой процентной ставки. При расчете платы за разницу процентной ставки мы опираемся на рыночную процентную ставку, которая действовала в день погашения.

Как правило, изменение условий договора (в том числе процентной ставки) происходит при согласии обеих сторон, и это изменение фиксируется в приложениях договора. Обычно изменение условий кредитного договора является платным.

Если кредитный договор содержит обязательные особые условия, то Вы должны очень четко им следовать. Только в таком случае Вы можете быть уверены, что договор останется в силе.

14. Последствия нарушения кредитного договора и связанные с этим расходы

Если Вы не выплачиваете предусмотренные договором платежи вовремя, мы можем требовать с Вас уплаты пени в приведенном в договоре размере. Если Вы нарушаете нефинансовое обязательство, мы имеем право назначить штраф по договору в размере, указанном в договоре.

При возникновении Задолженности мы отправим Вам сначала извещение о задолженности. В случае, если долг остается все же невыплаченным, мы отправим Вам платное письмо с требованием погашения задолженности и оповещаем о возникновении задолженности также и лиц, являющихся поручителями договора.

О задолженности, превышающей 45 дней, мы передаем информацию держателю регистра нарушений платежной дисциплины (AS Krediidiinfo).

Мы имеем право расторгнуть кредитный договор в экстренном порядке, например, в случае, если Вы частично или полностью затягиваете уплату по крайней мере трех следующих друг за другом платежей.

Если в случае расторжения договора Вы не погасите кредит, мы потребуем погашения кредита и выполнения иных финансовых обязательств от поручителя или за счет продажи имущества, предоставленного в качестве обеспечения. Вы несете ответственность за все расходы, связанные с требованием задолженности.

16. Единовременные расходы, связанные с заключением кредитного договора

При подписании договора Вы вносите Плату за заключение договора в сумме, указанной в договоре, и на отмеченных в договоре условиях. Ознакомьтесь также с прейскурантом кредитов.

Если исполнение договора обеспечивается залогом, то в виде единовременных плат могут добавиться:

    Государственная пошлина; Плата за услуги нотариуса; Плата за оценку обеспечения; Страховой взнос; в случае поручительства KredEx Плата за договор обеспечения.

17. Постоянные расходы на протяжении кредитного периода

Помимо платежей по кредиту и процентных платежей исполнению кредитного договора сопутствуют следующие постоянные расходы:

    месячная плата за Расчетный счет; расходы по Страхованию залогового имущества; расходы, связанные с заказом Экспертной оценки залогового имущества, если возникает необходимость в экспертной оценке; расходы по страхованию Защиты кредита, если Вы выбрали эту защиту; расходы на Конвертирование валюты: если в срок внесения платежа на счете, предназначенном для обслуживания кредита, не будет достаточно денег в валюте кредита, то мы можем снять платеж в иной, находящейся на счете валюте, конвертировав ее в валюту кредита на основании действующего в SEB Pank на момент перечисления обменного курса.

18. Обязанность открытия счета и поступления доходов

Не позднее дня подписания договора у Вас (и у сополучателя кредита) должен быть открыт расчетный счет в SEB Pank на весь период кредитования. Из Вашего регулярного дохода на предназначенный для обслуживания кредита счет должна поступать сумма, которая по меньшей мере покрывает месячный платеж по кредиту.

19. Риск снижения платежеспособности кредитополучателя

Продумайте, как Вы справитесь с выплатой кредита в случае, если

    общая экономическая ситуация ухудшится, Ваша зарплата или другой доход уменьшится и/или увеличатся Ваши другие расходы.

Проанализируйте, каково фактическое финансовое положение Вашей семьи, и рассмотрите заключение подходящего Страхового договора (например, страховая защита кредита SEB).

Если начинают возникать финансовые затруднения, Незамедлительно свяжитесь с нами. Обязательно сразу обратитесь к нам, например, в случае, если Ваши трудовые отношения внезапно прекращены, в отношении Вас инициировано исполнительное производство или банковский счет арестован. Мы вместе найдем наиболее подходящее решение ситуации. Это может быть, например, изменение даты платежа или отсрочка по платежам.

Отсрочка по платежам означает то, что мы приостанавливаем платежи основной части кредита на определенный период. При этом Вы можете продлить срок окончания кредита на период отсрочки по платежам.

Источник

Методы финансирования инвестиционных проектов

Обоснование стратегии финансирования инвестиционного проекта предполагает выбор методов финансирования, определение источников финансирования инвестиций и их структуры.

Метод финансирования инвестиционного проекта выступает как способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта.

В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться:

    самофинансирование, т. е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств; акционирование, а также иные формы долевого финансирования; кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций); лизинг; бюджетное финансирование; смешанное финансирование на основе различных комбинаций рассмотренных способов; проектное финансирование.

В экономической литературе существуют различные взгляды по вопросу о составе методов финансирования инвестиционных проектов. Одно из основных разногласий связано с пониманием термина «проектное финансирование». При всем многообразии толкований данного термина можно выделить его широкую и узкую трактовки:

– в широком определении под проектным финансированием понимается совокупность форм и методов финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта. Проектное финансирование рассматривается как способ мобилизации различных источников финансирования и комплексного использования разных методов финансирования конкретных инвестиционных проектов; как финансирование, имеющее строго целевой характер использования средств для нужд реализации инвестиционного проекта;

– в узком определении проектное финансирование выступает как метод финансирования инвестиционных проектов, характеризующийся особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе которого лежат исключительно или в основном денежные доходы, генерируемые инвестиционным проектом, а также оптимальным распределением всех связанных с проектом рисков между сторонами, участвующими в его реализации.

В дальнейшем изложении мы будем исходить из узкой трактовки проектного финансирования как одного из методов финансирования инвестиционных проектов.

Источники финансирования инвестиционных проектов представляют собой денежные средства, используемые в качестве инвестиционных ресурсов. Их подразделяют на внутренние (собственный капитал) и внешние (привлеченный и заемный капитал).

Общая характеристика источников финансирования инвестиций была приведена в гл. 3. Здесь мы рассмотрим основные виды этих источников применительно к задачам финансирования реальных инвестиционных проектов.

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств — уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.

Каждый из используемых источников финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками (табл. 9.1). Поэтому реализация любого инвестиционного проекта предполагает обоснование стратегии финансирования, анализ альтернативных методов и источников финансирования, тщательную разработку схемы финансирования.

Принятая схема финансирования должна обеспечить:

    достаточный объем инвестиций для реализации инвестиционного проекта в целом и на каждом шаге расчетного периода; оптимизацию структуры источников финансирования инвестиций; снижение капитальных затрат и риска инвестиционного проекта.

Внутренние источники (собственный капитал)

Легкость, доступность и быстрота мобилизации. Снижение риска неплатежеспособности и банкротства. Более высокая прибыльность в связи с отсутствием необходимости выплат по привлеченным и заемным источникам. Сохранение собственности и управления учредителей

Ограниченность объемов привлечения средств. Отвлечение собственных средств от хозяйственного оборота.

Ограниченность независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов

Внешние источники (привлеченный и заемный капитал)

Возможность привлечения средств в значительных масштабах.

Наличие независимого контроля за эффективностью использования инвестиционных ресурсов

Сложность и длительность процедуры привлечения средств. Необходимость предоставления гарантий финансовой устойчивости.

Повышение риска неплатежеспособности и банкротства. Уменьшение прибыли в связи с необходимостью выплат по привлеченным и заемным источникам.

Возможность утраты собственности и управления компанией

Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает долевое финансирование инвестиционных проектов. Долевое финансирование инвестиционных проектов может осуществляться в следующих основных формах:

    проведение дополнительной эмиссии акций действующего предприятия, являющегося по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта; привлечение дополнительных средств (инвестиционных взносов, вкладов, паев) учредителей действующего предприятия для реализации инвестиционного проекта; создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта.

Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов.

Привлечение инвестиционных ресурсов в рамках акционерного финансирования может осуществляться посредством дополнительной эмиссии обыкновенных и привилегированных акций. В соответствии с российским законодательством номинальная стоимость выпущенных привилегированных акций должна быть не более 25% уставного капитала акционерного общества. Считается, что эмиссия привилегированных акций как форма акционерного финансирования является более дорогим источником финансирования инвестиционных проектов, чем эмиссия обыкновенных акций, так как по привилегированным акциям выплата дивидендов акционерам обязательна. В то же время, обыкновенные акции в отличие от привилегированных дают их владельцам больше прав на участие в управлении, в том числе возможность контроля за строго целевым использованием средств на нужды финансирования инвестиционного проекта.

К основным преимуществам акционирования как метода финансирования инвестиционных проектов относят следующие:

    выплаты за пользование привеченными ресурсами не носят безусловный характер, а осуществляются в зависимости от финансового результата акционерного общества; использование привлеченных инвестиционных ресурсов имеет существенные масштабы и не ограничено по срокам; эмиссия акций позволяет обеспечить формирование необходимого объема финансовых ресурсов в начале реализации инвестиционного проекта, а также отсрочить выплату дивидендов до наступления того периода, когда инвестиционный проект начнет генерировать доходы; владельцы акций могут осуществлять контроль над целевым использованием средств на нужды реализации инвестиционного проекта.

Вместе с тем данный метод финансирования инвестиционных проектов имеет ряд существенных ограничений. Так, инвестиционные ресурсы акционерное общество получает по завершении размещения выпуска акций, а это требует времени, дополнительных расходов, доказательств финансовой устойчивости предприятия, информационной прозрачности и др. Процедура дополнительной эмиссии акций сопряжена с регистрацией, прохождением листинга, значительными операционными издержками. При прохождении процедуры эмиссии компании-эмитенты несут затраты на оплату услуг профессиональных участников рынка ценных бумаг, которые выполняют функции андеррайтера и инвестиционного консультанта, а также на регистрацию выпуска. В соответствии с российским законодательством с эмитента взимается пошлина за государственную регистрацию выпуска эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем подписки, — 0,2% номинальной суммы выпуска, но не более 100 000 тыс. руб. 1

Следует также учитывать, что выпуск акций не всегда может быть размещен в полном объеме. Кроме того, после эмиссии акций компания должна проводить выплату дивидендов, периодически рассылать отчеты своим акционерам и т. п.

Дополнительная эмиссия акций ведет к увеличению акционерного капитала компании. Принятие решения о дополнительной эмиссии может привести к размыванию долей участия прежних акционеров в уставном капитале и уменьшению их доходов, хотя в соответствии с российским законодательством прежние акционеры обладают преимущественным правом на покупку вновь размещаемых акций. Акционерное общество, которое собирается финансировать инвестиционный проект путем дополнительной эмиссии акций, должно выработать эффективную стратегию повышения ликвидности и стоимости акций, предполагающую повышение степени финансовой прозрачности и информационной открытости эмитента, расширение и развитие деятельности, рост капитализации, улучшение финансового состояния и улучшение имиджа.

Для компаний иных организационно-правовых форм привлечение дополнительных средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, осуществляется путем инвестиционных взносов, вкладов, паев учредителей или приглашаемых сторонних соучредителей в уставный капитал. Этот способ финансирования характеризуется меньшими операционными издержками, чем дополнительная эмиссия акций, однако в то же время более ограниченными объемами финансирования.

Создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, выступает как один из способов целевого долевого финансирования. Он может применяться частными предпринимателями, учреждающими предприятие для реализации своих инвестиционных проектов и нуждающимися в привлечении партнерского капитала; крупными диверсифицированными компаниями, организующими новое предприятие, в том числе на базе своих структурных подразделений, для реализации проектов расширения производства продукции, реконструкции и переоснащения производства, реинжиниринга бизнес-процессов, освоения принципиально новой продукции и новых технологий; предприятиями, находящимися в сложном финансовом состоянии, которые разрабатывают антикризисные инвестиционные проекты в целях финансового оздоровления и т. д.

Финансовое обеспечение инвестиционного проекта в этих случаях осуществляется путем взносов сторонних соучредителей в формирование уставного капитала нового предприятия, выделения или учреждения материнской компанией специализированных проектных компаний — дочерних фирм, создания новых предприятий путем передачи им части активов действующих предприятий.

Одной из форм финансирования инвестиционных проектов путем создания нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, является Венчурное финансирование. Понятие «венчурный капитал» (от англ. Venture — риск) означает рисковый капитал, инвестируемый, прежде всего, в новые сферы деятельности, связанные с большим риском. Венчурное финансирование позволяет привлечь средства для осуществления начальных стадий реализации инвестиционных проектов инновационного характера (разработка и освоение новых видов продукции и технологических процессов), характеризующихся повышенными рисками, но вместе с тем возможностями существенного возрастания стоимости предприятий, созданных в целях реализации данных проектов. В этом отношении венчурное инвестирование отличается от финансирования (путем покупки дополнительной эмиссии акций, паев и проч.) существующих предприятий, доли которых могут приобретаться в целях дальнейшей перепродажи.

Венчурное финансирование предполагает привлечение средств в уставный капитал предприятия инвесторов, которые изначально предполагают продать свою долю в предприятии после того, как ее стоимость в ходе реализации инвестиционного проекта возрастет. Доходы, связанные с дальнейшим функционированием созданного предприятия, будут получать те лица, которые приобретут у венчурного инвестора его долю.

Венчурные инвесторы (физические лица и специализированные инвестиционные компании) вкладывают свои средства в расчете на получение значительной прибыли. Предварительно они с помощью экспертов детально анализируют как инвестиционный проект, так и деятельность предлагающей его компании, финансовое состояние, кредитную историю, качество менеджмента, специфику интеллектуальной собственности. Особое внимание уделяется степени инновационности проекта, которая во многом предопределяет потенциал быстрого роста компании.

Венчурные инвестиции осуществляются в форме приобретения части акций венчурных предприятий, еще не котирующихся на биржах, а также предоставления ссуды или в других формах. Существуют механизмы венчурного финансирования, сочетающие различные виды капитала: акционерный, ссудный, предпринимательский. Однако в основном венчурный капитал имеет форму акционерного капитала.

К венчурным обычно относят небольшие предприятия, деятельность которых связана с большой степенью риска продвижения их продукции на рынке. Это предприятия, разрабатывающие новые виды продуктов или услуг, которые еще неизвестны потребителю, но имеют большой рыночный потенциал. В своем развитии венчурное предприятие проходит ряд этапов, каждый из которых характеризуется различными возможностями и источниками финансирования.

На первом этапе развития венчурного предприятия, когда создается прототип продукта, требуются незначительные финансовые средства; вместе с тем отсутствует и спрос на данный продукт. Как правило, источником финансирования на этом этапе выступают собственные средства инициаторов проекта, а также правительственные гранты, взносы отдельных инвесторов.

Второй (стартовый) этап, на котором происходит организация нового производства, характеризуется достаточно высокой потребностью в финансовых средствах, в то время как отдачи от вложенных средств практически еще нет. Основная часть издержек здесь связана не столько с разработкой технологии производства продукта, сколько с коммерческой его составляющей (формирование маркетинговой стратегии, прогнозирование рынка и др.). Именно этот этап образно называют «долиной смерти», поскольку из-за отсутствия финансовых средств и неэффективного менеджмента 70–80% проектов прекращают свое существование. Крупные компании, как правило, не участвуют в инвестировании венчурного предприятия в данный период его развития; основными инвесторами выступают физические лица, так называемые ангелы или бизнес-ангелы, вкладывающие личный капитал в осуществление рисковых проектов.

Третий этап является этапом раннего роста, когда начинается производство продукта и происходит его рыночная оценка. Обеспечивается определенная рентабельность, однако прирост капитала не является значительным. На этом этапе венчурное предприятие начинает представлять интерес для крупных корпораций, банков, других институциональных инвесторов. Для венчурного финансирования создаются фирмы венчурного капитала в форме фондов, трастов, ограниченных партнерств и др. Венчурные фонды обычно образуются путем продажи успешно работающего венчурного предприятия и создания фонда на определенный срок с определенным направлением и объемом инвестирования. При создании фонда в виде партнерства фирма-организатор выступает как главный партнер; она вносит незначительную часть капитала, привлекая средства других инвесторов, но полностью отвечает за управление фондом. После сбора целевой суммы фирма венчурного капитала закрывает подписку на фонд и переходит к его инвестированию. Разместив один фонд, фирма обычно переходит к организации подписки на следующий фонд. Фирма может управлять несколькими фондами, находящимися на различных стадиях развития, что способствует распределению и минимизации риска.

На завершающем этапе развития венчурного предприятия происходит выход венчурных инвесторов из капитала финансирумых ими компаний. Наиболее распространенными способами такого выхода являются: выкуп акций остальными собственниками финансируемой компании, выпуск акций посредством первичного размещения капитала, поглощение компании другой фирмой. В США успешные венчурные инвестиции обычно завершаются размещением акций на NASDAQ (крупнейшей фондовой площадке по торговле акциями молодых инновационных компаний).

При развитии новых технологий и широком распространении производимой продукции венчурные предприятия могут достигать высокого уровня рентабельности производства. При средней ставке доходности по государственным ценным бумагам в 6% венчурные инвесторы вкладывают свои средства, рассчитывая на годовую рентабельность, равную 20–25%.

Таким образом, исходя из характера венчурного предпринимательства, венчурный капитал является рисковым и вознаграждается за счет высокой рентабельности производства, в которое он инвестируется. Венчурный капитал имеет ряд и других особенностей. К ним можно отнести, в частности, ориентацию инвесторов на прирост капитала, а не на дивиденды на вложенный капитал. Поскольку венчурное предприятие начинает размещать свои акции на фондовом рынке через три–семь лет после инвестирования, венчурный капитал имеет длительный срок ожидания рыночной реализации и величина его прироста выявляется лишь при выходе предприятия на фондовый рынок. Соответственно и учредительская прибыль, являющаяся основной формой дохода на венчурный капитал, реализуется инвесторами после того, как акции венчурного предприятия начнут котироваться на фондовом рынке.

Для венчурного капитала характерно распределение риска между инвесторами и инициаторами проекта. В целях минимизации риска венчурные инвесторы распределяют свои средства между несколькими проектами, в то же время один проект может финансироваться рядом инвесторов. Венчурные инвесторы, как правило, стремятся непосредственно участвовать в управлении предприятием, принятии стратегических решений, так как они непосредственно заинтересованы в эффективном использовании вложенных средств. Инвесторы контролируют финансовое состояние компании, активно содействуют развитию ее деятельности, используя свои деловые контакты и опыт в области менеджмента и финансов.

Привлекательность вложений капитала в венчурные предприятия обусловлена следующими обстоятельствами:

    приобретение пакета акций компании с вероятно высокой рентабельностью; обеспечение значительного прироста капитала (от 15 до 80% годовых); наличие налоговых льгот.

Объемы венчурного финансирования в индустриальных странах динамично растут. Венчурный капитал приобретает решающую роль в развитии экономики. Это связано с тем, что именно благодаря венчурным предприятиям удалось реализовать значительное количество разработок в новейших областях промышленности, обеспечить быстрое перевооружение и реструктуризацию производства на современной научно-технической основе.

Крупнейший объем венчурных инвестиций в мире приходится на США (около 22 млрд долл.), далее с существенным отрывом следуют страны Западной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона. В России венчурный капитал находится в стадии своего становления: в настоящее время здесь функционируют 20 венчурных фондов, управляющие финансовыми средствами на сумму около 2 млрд долл.

Основными формами Кредитного финансирования выступают инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные займы.

Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования инвестиционных проектов в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:

    возможностью разработки гибкой схемы финансирования; отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг; использованием эффекта финансового рычага, позволяющего увеличить рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения собственного и заемного капитала в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств; уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость 2 .

Инвестиционные кредиты являются, как правило, средне — и долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать наличие льготного периода, т. е. периода отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как процентные платежи исчисляются с непогашенной суммы долга.

Инвестиционные кредиты в российской практике оформляются, как правило, в виде срочной ссуды со сроком погашения в интервале от трех до пяти лет на основе составления соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную линию.

Для получения инвестиционного кредита необходимо соблюдение следующих условий:

    подготовка для банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного проекта. Бизнес-план инвестиционного проекта служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита; имущественное обеспечение возврата кредита. В дополнение к бизнес-плану инвестиционного проекта должно быть предоставлено соответствующее обеспечение в виде залога имущества, гарантий и поручительства третьих лиц и др. Рыночная стоимость имущественного залога, оцениваемая за счет заемщика независимыми оценщиками, должна превышать сумму кредита, так как в случае невыполнения условий кредитного договора заемщиком ликвидационная стоимость залога может оказаться ниже рыночной, что приведет к убыткам банка-кредитора; предоставление банку-кредитору исчерпывающей информации, подтверждающей устойчивое финансовое состояние и инвестиционную кредитоспособность заемщика; выполнение гарантийных обязательств — ограничений, накладываемых на заемщика кредитором. В целях максимального снижения риска по предоставленному кредиту кредитор устанавливает в кредитном договоре ряд различных ограничивающих условий, обеспечивающих сохранение текущего финансового положения компании (ограничения капитальных расходов, ограничения на выплату дивидендов и перепродажу акций, ограничения на получение другой долгосрочной ссуды у нового кредитора, отказ от залога имущества другому кредитору, запрет на совершение сделок по аренде собственности и др.); обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием средств по кредиту, предназначенного для финансирования конкретного инвестиционного проекта, например, открытие специального счета, с которого денежные средства перечисляются только на оплату предусмотренных в бизнес-плане инвестиционного проекта капитальных и текущих затрат.

Одной из разновидностей срочных ссуд, используемых для финансирования инвестиционных проектов, является Ссуда под залог недвижимости (ипотечная ссуда).

Для финансирования инвестиционных проектов могут использоваться:

    стандартные ипотечные ссуды (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями); ипотечные ссуды, предусматривающие неравномерные процентные платежи (например, на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами); ипотечные ссуды с изменяющейся суммой выплат (в льготный период выплачиваются только проценты, и основная сумма долга не увеличивается); ипотечные ссуды с залоговым счетом (при выдаче ссуды открывается специальный счет, на который заемщик вносит определенную сумму как гарантию выплат взносов на первом этапе осуществления проекта).

Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.

В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования, в частности:

    система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита; система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство; система, предусматривающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.); система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства.

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

В случае длительного и тесного сотрудничества банка-кредитора и заемщика для финансирования инвестиционного проекта банк может открывать заемщику инвестиционную кредитную линию. Инвестиционная кредитная линия представляет собой юридическое оформление обязательства кредитора перед заемщиком по предоставлению в течение определенного периода кредитов (траншей) по мере возникновения потребности заемщика в финансировании отдельных капитальных затрат по проекту в пределах согласованного лимита. Открытие инвестиционной кредитной линии имеет ряд преимуществ как для заемщика, так и для кредитора. Преимущества для заемщика состоят в сокращении накладных расходов и потерь времени, связанных с ведением переговоров и заключением каждого отдельного кредитного соглашения, а также экономии на процентном обслуживании сумм кредита, превышающих текущие потребности финансирования инвестиционного проекта. Для банка-кредитора помимо сокращения издержек, сопряженных с оформлением и обслуживанием кредитных договоров, облегчаются задачи рефинансирования (поиска источников) кредитных средств и уменьшаются риски невозврата кредита, так как суммы отдельных траншей меньше суммы кредита при его единовременном предоставлении. Вместе с тем банк-кредитор принимает на себя риски, связанные с изменением конъюнктуры на рынке ссудных капиталов, поскольку независимо от характера этих изменений он обязан выполнить свои обязательства перед заемщиком и предоставить ему кредит в полном соответствии с соглашением о кредитной линии.

Выделяют рамочные (целевые) и револьверные инвестиционные кредитные линии. Рамочная кредитная линия предполагает оплату заемщиком ряда отдельных капитальных затрат в пределах одного кредитного контракта, реализуемого в течение определенного периода. Револьверная кредитная линия представляет собой ряд продлеваемых в пределах установленного срока кратко — и среднесрочных кредитных контрактов; при этом процентная ставка, как правило, бывает выше, чем ставка по традиционной срочной ссуде.

По соотношению начала платежей по траншам и срокам действия соглашения о кредитной линии различают:

    инвестиционные кредитные линии, для которых срок возврата и процентного обслуживания разновременных траншей относится на один момент времени (например, срок завершения кредитной линии); инвестиционные кредитные линии, для которых срок возврата и процентного обслуживания каждого отдельного транша меньше, чем срок действия соглашения о кредитной линии. В этом случае может возникнуть временной разрыв между получением достаточных доходов по проекту и обслуживанием первых траншей. Поэтому при разработке финансовой схемы обслуживания долга заемщику следует предусмотреть источники платежей, не связанные с проектом, или увеличить суммы последующих траншей на величину необходимых выплат.

Процентная ставка по инвестиционным кредитам обычно учитывает риск инвестиционного проекта. Она может рассчитываться путем увеличения базы процентной ставки (индексируемой, например, на изменение ставки рефинансирования Центрального банка) на премию за риск по рассматриваемому проекту.

Целевые облигационные займы представляют собой выпуск предприятием — инициатором проекта корпоративных облигаций, средства от размещения которых предназначены для финансирования определенного инвестиционного проекта.

Выпуск и размещение корпоративных облигаций дает возможность привлечь средства для финансирования инвестиционных проектов на более выгодных по сравнению с банковским кредитом условиях:

    не требуется необходимое банкам залоговое обеспечение; предприятие-эмитент имеет возможность привлечь значительный объем денежных средств на долгосрочной основе при меньшей стоимости заимствования, при этом оно получает прямой доступ к ресурсам мелких инвесторов; погашение основного долга по облигациям, в отличие от традиционного банковского кредита, происходит, как правило, по окончании срока обращения займа, что делает возможным обслуживание долга за счет доходов, генерируемых проектом; проспект эмиссии облигаций содержит лишь общее описание инвестиционного проекта, что исключает необходимость представления кредиторам детального бизнес-плана инвестиционного проекта; предприятие-эмитент не обязано предоставлять каждому из потенциальных покупателей облигаций внутреннюю финансовую информацию помимо той, которая содержится в проспекте эмиссии, а также отчет о ходе реализации инвестиционного проекта; в случае возможных осложнений, связанных с реализацией инвестиционного проекта предприятие-эмитент может осуществить выкуп собственных облигаций, причем цена выкупа может быть меньше сумм, полученных при первичном размещении облигаций; в силу раздробленности держателей облигаций минимизируется вероятность вмешательства кредиторов во внутреннюю деятельность предприятия; предприятие-эмитент получает возможность оперативного управления задолженностью, регулирования рисков, связанных с выпуском и обращением облигаций, оптимизации долга в соответствии с изменяющимися условиями внутренней и внешней среды путем предложения новых условий и использования различных комбинаций долговых ценных бумаг.

Вместе с тем привлечение средств путем выпуска целевого облигационного займа предъявляет ряд требований к компании-эмитенту. Прежде всего, компания-эмитент должна иметь устойчивое финансовое состояние, обоснованный и рациональный внутренний бизнес-план инвестиционного проекта, нести издержки, связанные с эмиссией и размещением облигаций. Как правило, для прохождения сложной процедуры эмиссии облигаций компании прибегают к услугам профессиональных участников рынка ценных бумаг — инвестиционных компаний и банков, затраты на оплату услуг которых достигают 1–4% номинала выпуска для больших объемов облигационного займа. Кроме того, при выпуске облигаций, являющихся, как и акции, эмиссионными ценными бумагами, эмитенты уплачивают пошлину за государственную регистрацию этого выпуска.

Преимущества облигаций проявляются лишь в случае значительных объемов заимствования, которые могут позволить себе лишь достаточно крупные компании. Это объясняется не только значительными эмиссионными затратами и тем, что при небольших объемах эмиссии облигации являются недостаточно ликвидными. Между тем именно высокая ликвидность корпоративных облигаций является одной из наиболее привлекательных для инвесторов характеристик. Функционирование вторичного рынка позволяет определить объективные параметры облигационных выпусков, на которые ориентируется эмитент при разработке условий облигационного займа, выявить объективные значения процентных ставок по привлечению и размещению денежных ресурсов для эмитентов с различным уровнем кредитного риска.

Разработка условий целевого облигационного займа предполагает установление следующих основных параметров:

    объем заимствования, который определяется потребностями эмитента в привлечении средств для реализации инвестиционного проекта, возможностями рынка удовлетворить эти потребности по цене, обеспечивающей требуемую доходность инвестора, а также требованиями законодательства. Согласно российскому законодательству номинальная стоимость всех облигаций не должна превышать размер уставного капитала общества либо величину обеспечения, предоставленного третьими лицами для цели выпуска облигаций; срок заимствования, который зависит от периода реализации инвестиционного проекта, особенностей рыночной конъюнктуры и законодательных ограничений. В Российской Федерации срок обращения корпоративных облигаций не может быть менее года; номинал облигации, определяемый требованиями ликвидности и размером затрат на обслуживание облигационного займа; дата и цена погашения облигационного займа. Дата погашения облигационного займа определяется сроком заимствования, а также в ряде случаев дополнительными условиями. Цена погашения зависит от вида облигации (для купонных ценных бумаг ценой погашения является номинальная стоимость, дисконтные облигации погашаются с дисконтом от номинальной стоимости), а также текущей и перспективной конъюнктуры на рынке ценных бумаг; форма выпуска облигации (документарная, бездокументарная, именная, предъявительская). При выборе данного параметра эмитент ориентируется на размер затрат, связанный с обращением того или иного вида облигации; форма выплаты дохода (облигации с фиксированным купоном, облигации с плавающим купоном, дисконтные облигации или облигации с нулевым купоном). Выбор этого параметра зависит от особенностей финансируемого инвестиционного проекта, а также тенденций рыночной конъюнктуры. Так, в условиях повышения процентных ставок на финансовом рынке в период обращения облигации предпочтительной для эмитента формой являются облигации с фиксированным купоном; периодичность и размер купонных выплат, в основе установления которых лежит балансирование противоположно направленных факторов: с одной стороны, величины расходов на обслуживание облигационного долга, с другой стороны — требуемой инвесторами доходности. При этом особое значение приобретает степень кредитоспособности эмитента, определяющая уровень кредитного риска. Величина премии за риск зависит от кредитного рейтинга, присваиваемого эмитенту международными или национальными рейтинговыми агентствами, а также кредитного рейтинга страны; страна и валюта заимствования. По отношению к национальному рынку облигации могут быть внутренними, которые эмитируются резидентами и номинируются, как правило, в национальной валюте, и внешними, размещаемыми на внешних рынках. Внешние облигации подразделяют на иностранные облигации, размещаемые за рубежом, как правило, в валюте страны размещения, и еврооблигации, размещаемые за пределами как страны-заемщика, так и той страны, в валюте которой они номинированы; дополнительные условия выпуска облигаций, целью которых является минимизация затрат на обслуживание займа, компенсация рисков и других параметров, которые могут снизить инвестиционную привлекательность облигаций. К облигациям, предоставляющим дополнительные преимущества для инвесторов, относят, в частности: облигации с правом досрочного отзыва; облигации, конвертируемые в акции; обеспеченные облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом, специальным фондом или гарантиями. В России размещение облигаций без обеспечения допускается не ранее третьего года существования общества и при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов общества. Залогового обеспечения также не имеют биржевые облигации, размещаемые на открытых торгах фондовой биржи.

Лизинг (от англ. Lease — аренда) — это комплекс имущественных отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (движимого и недвижимого имущества) во временное пользование на основе его приобретения и сдачу в долгосрочную аренду. Лизинг является видом инвестиционной деятельности, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование.

Особенности лизинговых операций по сравнению с традиционной арендой заключаются в следующем:

    объект сделки выбирается лизингополучателем, а не лизингодателем, который приобретает оборудование за свой счет; срок лизинга, как правило, меньше срока физического износа оборудования; по окончании действия контракта лизингополучатель может продолжить аренду по льготной ставке или приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости; в роли лизингодателя обычно выступает кредитно-финансовый институт — лизинговая компания, банк.

Лизинг имеет признаки и производственного инвестирования, и кредита. Его двойственная природа заключается в том, что, с одной стороны, он является своеобразной инвестицией капитала, поскольку предполагает вложение средств в материальное имущество в целях получения дохода, а с другой стороны — сохраняет черты кредита (предоставляется на началах платности, срочности, возвратности).

Выступая как разновидность кредита в основной капитал, лизинг вместе с тем отличается от традиционного кредитования. Обычно лизинг рассматривают как форму кредитования приобретения (пользования) движимого и недвижимого имущества, альтернативную банковскому кредиту. Преимущества лизинга перед кредитованием состоят в следующем:

    компания-лизингополучатель может получить имущество в лизинг для реализации инвестиционного проекта без предварительного накопления определенной суммы собственных средств и привлечения иных внешних источников; лизинг может быть единственным методом финансирования инвестиционных проектов, реализуемых компаниями, еще не имеющими кредитной истории и достаточных активов для обеспечения залога, а также компаний, находящихся в трудном финансовом положении; оформление лизинга не требует таких гарантий, как получение банковского кредита, поскольку обеспечением лизинговой сделки является имущество, взятое в лизинг; использование лизинга повышает коммерческую эффективность инвестиционного проекта, в частности, за счет льгот по налогообложению и применения ускоренной амортизации, а также удешевления некоторых работ, связанных с приобретением имущества (например, участие в предпродажной подготовке оборудования, контроль качества, монтаж оборудования, консультационные, координирующие и информационные услуги и др.); лизинговые платежи отличаются значительной гибкостью, они обычно устанавливаются с учетом реальных возможностей и особенностей конкретного лизингополучателя; если банковский кредит на приобретение оборудования выдается обычно в размере 60–80% его стоимости, то лизинг обеспечивает полное финансирование капитальных затрат, причем не требующее немедленного начала выплат лизинговых платежей.

В силу своих преимуществ лизинг получил широкое распространение в экономике различных стран. Так, доля лизинга в общем объеме источников финансирования инвестиций составляет: в США около 30%, в Германии — 15,7, во Франции, Великобритании, Японии — около 9, в России — 7,1%.

Основные элементы лизинговых операций: предмет лизинга, субъекты лизинга, срок лизинга, услуги, предоставляемые по лизингу, лизинговые платежи.

Предметом лизинга может быть движимое и недвижимое имущество за исключением земельных участков и других природных объектов.

Субъектами лизинга в зависимости от его вида могут быть две и более сторон. В классической лизинговой сделке участвуют изготовитель (поставщик) лизингового имущества, лизингодатель (лизинговые фирмы, компании и банки) и лизингополучатель (предприятие, нуждающееся в лизинговом имуществе). Однако в случае реализации масштабных проектов число участников может увеличиться.

Субъектов лизинга можно подразделить на прямых и косвенных участников.

К прямым участникам относят:

    лизинговые фирмы, компании и банки, выступающие как лизингодатели; производственные (промышленные и сельскохозяйственные), торговые и транспортные предприятия и население (лизингополучатели); поставщики объектов сделки — производственные (промышленные) и торговые компании.

Косвенными участниками являются:

    коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок; страховые компании; брокерские и другие посреднические фирмы.

Лизинговые фирмы по характеру деятельности подразделяются на специализированные и универсальные. Специализированные фирмы, как правило, имеют дело с одним видом товара (легковые автомобили, контейнеры) или с товарами одной группы стандартных видов (строительное оборудование, оборудование для текстильных предприятий). Обычно эти компании располагают собственным парком машин или запасом оборудования, сами осуществляют техническое обслуживание и следят за поддержанием его в нормальном эксплуатационном состоянии. Универсальные лизинговые фирмы передают в аренду самые разнообразные виды машин и оборудования. Они предоставляют арендатору право выбора поставщика необходимого ему оборудования, размещения заказа и приемки объекта сделки. Техническое обслуживание и ремонт предмета аренды осуществляет или поставщик, или сам лизингополучатель. Лизингодатель, таким образом, выполняет фактически функцию структуры, организующей финансирование сделки.

Лизинговые фирмы в большинстве своем представляют собой дочерние компании или филиалы промышленных и торговых фирм, банков и страховых обществ. Чаще всего лизинговые компании создаются при активном финансовом участии банков. Внедрение банков на рынок лизинговых услуг связано с тем, что лизинг является капиталоемким видом бизнеса, а банки — основными держателями денежных ресурсов. Кроме того, лизинговые услуги по своей экономической природе тесно связаны с банковским кредитованием и являются своеобразной альтернативой последнему. Конкуренция на финансовом рынке вынуждает банки расширять лизинговые операции, что дает основание относить банки к первой категории субъектов, осуществляющих лизинговые операции. При этом банки контролируют и независимые лизинговые фирмы, предоставляя им кредиты. Кредитуя лизинговые общества, они косвенно финансируют лизингополучателей в форме товарного кредита.

Ко второй категории фирм, осуществляющих лизинговые операции, относятся промышленные и строительные фирмы, использующие для сдачи в аренду собственную продукцию. К третьей категории фирм, осуществляющих сделки на основе лизинга, можно отнести различные посреднические и торговые фирмы.

Комплекс лизинговых отношений в российских условиях, как правило, предполагает:

    договор купли-продажи между лизинговой компанией и изготовителем (поставщиком) на приобретение оборудования, где изготовитель (поставщик) выступает в роли продавца, а лизинговая компания — покупателя; договор лизинга между лизинговой компанией и лизингополучателем, по которому лизинговая компания передает лизингополучателю во временное пользование оборудование, купленное у продавца специально для этой цели. В случае если договор лизинга предполагает продажу имущества после окончания срока договора, то отношения по временному использованию переходят в отношения купли-продажи между лизингодателем и лизингополучателем, но только после окончания срока действия договора либо при досрочном выкупе оборудования; кредитный договор. Наличие кредитного договора характерно для лизинговых компаний, принадлежащих банку либо входящих в банковскую группу или финансовую корпорацию.

Срок (период) лизинга — это срок действия лизингового договора. При его определении учитывают срок службы имущества, амортизационный период, циклы появления более производительного или более дешевого аналога объекта сделки, темпы инфляции, рыночную конъюнктуру.

В составе у с л у г, предоставляемых по лизингу, выделяют: технические (транспортировка, монтаж, наладка и ремонт оборудования), консультативные и прочие услуги.

Размеры и периодичность уплаты лизинговых Платежей определяются договором лизинга. Обычно они включают одну или несколько составляющих, рассчитываемых по установленным договором ставкам от соответствующей базы (за базу при исчислении отдельных составляющих лизингового платежа принимается либо первоначальная, либо балансовая, либо остаточная, либо не возмещенная к моменту платежа стоимость лизингового имущества). Размеры платежей или порядок их исчисления по шагам расчетного периода могут меняться.

Согласно Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей, утвержденным Минэкономики России и Минфином России 16 апреля 1996 г., расчет лизинговых платежей осуществляется в следующей последовательности:

1) рассчитываются размеры лизинговых платежей по годам, охватываемым договором лизинга;

2) рассчитывается общий размер лизинговых платежей за весь срок договора лизинга как сумма платежей по годам;

3) рассчитываются размеры лизинговых взносов в соответствии с выбранной сторонами периодичностью взносов, а также согласованными ими методами начисления и способом уплаты.

Общая сумма лизинговых платежей (ЛП) по годам определяется по формуле

Где АО — величина амортизационных отчислений, причитающихся лизингодателю в текущем году; ПК — плата за кредитные ресурсы, используемые лизингодателем для приобретения имущества; КВ — комиссионное вознаграждение лизингодателя; ДУ — плата лизингодателю за дополнительные услуги, предусмотренные договором лизинга; НДС — налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

Алгоритм расчета строится на том, что с уменьшением задолженности по кредиту, получаемому лизингодателем для приобретения имущества, уменьшается размер платы за используемые кредиты. Если ставка комиссионного вознаграждения лизингодателя устанавливается в процентах к остаточной стоимости имущества, то размер комиссионного вознаграждения также будет уменьшаться.

Методика предусматривает возможность выбора способа уплаты лизинговых платежей:

    метод с фиксированной общей суммой, предполагающий начисление общей суммы платежей равными долями в течение всего срока лизинга; метод с авансом, предполагающий уплату лизингодателю аванса при заключении лизингового договора; метод минимальных платежей, по которому в общую сумму лизинговых платежей включается сумма амортизации лизингового имущества, плата за используемые лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя.

Условия лизингового договора могут предусматривать ускоренную амортизацию лизингового имущества. Повышающий коэффициент к норме амортизации устанавливается по соглашению сторон в пределах от 1 до 3. Повышенная норма амортизации позволяет уменьшить налогооблагаемую прибыль в период ее применения. После выкупа лизингового имущества на него вновь распространяется обычный порядок начисления амортизации.

Расходы на страхование лизингового имущества осуществляет лизингодатель или лизингополучатель в зависимости от условий договора. По соглашению сторон лизингодатель может взять на себя не только затраты по приобретению лизингового оборудования, но и другие затраты (дополнительные услуги), связанные с этим приобретением, подбор изготовителя, доставку, уплату таможенных пошлин, участие в монтаже и пусконаладке, обучение персонала и т. п. В противном случае эти затраты осуществляются лизингополучателем, относятся на стоимость основных средств и амортизируются одновременно с оборудованием. Аналогично лизингодатель при необходимости может оплатить комплект малоценных и быстроизнашивающихся предметов, поставляемых вместе с оборудованием.

Стоимость дополнительных услуг по соглашению сторон может включаться в лизинговые платежи. Это дает возможность лизингополучателю пользоваться льготами по налогу на прибыль. В то же время необходимость уплаты налога на добавленную стоимость по лизинговым платежам (который затем возмещается при уплате НДС за реализованные услуги) увеличивает потребность лизингополучателя в оборотных средствах, а необходимость уплаты НДС по приобретаемому оборудованию (который затем возмещается при вводе оборудования в эксплуатацию) аналогично сказывается на оборотных средствах лизингодателя.

В наиболее общем виде суть лизинговой сделки состоит в следующем. Лизингополучатель, у которого нет свободных финансовых средств, обращается в лизинговую компанию с деловым предложением о заключении лизинговой сделки, согласно которой лизингополучатель выбирает продавца, располагающего требуемым имуществом, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингополучателю во временное владение и пользование за оговоренную в договоре плату. По окончании срока лизингового договора в зависимости от его условий лизингополучатель может: купить объект сделки, но по остаточной стоимости; заключить новый договор; вернуть объект сделки лизинговой компании.

Организация лизинговых операций существенно различается в зависимости от вида лизинга, участвующих субъектов, специфики национального законодательства. В России она регулируется Федеральным законом № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г.

Рассмотрим наиболее распространенный способ осуществления лизинговых сделок (рис. 9.4).

Рис. 9.4. Технология лизинговой сделки (1–8 — см. в тексте)

1. Подписание лизингового договора. В целях получения необходимого оборудования лизингополучатель представляет лизинговой компании заявку на аренду, в которой указываются вид имущества, его характеристики и срок пользования им, поставщик (предприятие-изготовитель). В заявке также содержатся данные, характеризующие производственную и финансовую деятельность лизингополучателя. После анализа представленных сведений лизинговая компания принимает решение, доводит его до сведения лизингополучателя с приложением общих условий лизингового контракта и одновременно информирует поставщика оборудования о намерении лизинговой компании приобрести оборудование. Лизингополучатель, ознакомившись с общими условиями лизингового соглашения, высылает лизингодателю письмо с подтверждением-обязательством и подписанным экземпляром общих условий договора, приложив к нему бланк заказа на оборудование. Этот документ составляется фирмой-поставщиком и визируется лизингополучателем.

2. Приобретение товара. Получив экземпляр договора и бланк заказа (могут использоваться договор купли-продажи оборудования, заключаемый поставщиком и лизинговой фирмой, или наряд на поставку), лизингодатель подписывает заказ и высылает его поставщику оборудования. Владельцем лизингового имущества, сохраняющим права собственности, является лизингодатель, получателем по сделке является лизингополучатель, который не выступает в роли собственника.

3. Поставка товара. Поставщик оборудования отгружает его лизингополучателю в соответствии с условиями договора и предварительным предупреждением арендатора о предстоящей поставке.

4. Приемка товара. Обязанности по приемке оборудования возлагаются на лизингополучателя. Поставщик, как правило, осуществляет монтаж и ввод в эксплуатацию объекта сделки. По окончании работы составляется протокол приемки, свидетельствующий о фактической поставке оборудования, его монтаже и вводе в действие без претензий к поставщику. Протокол приемки подписывается всеми участниками лизинговой операции.

5. Кредитование банком лизинговой операции (при необходимости). Обычно лизинговая фирма получает кредит у банка, принимавшего активное участие в ее создании.

6. Оплата поставки. После подписания протокола приемки лизингодатель оплачивает стоимость объекта сделки поставщику.

7. Выплата лизинговых платежей. Платежи лизингодателю являются основой возвратности полученного товарного кредита. Они предполагают погашение стоимости взятого в аренду лизингового имущества, оплату процентов, а также некоторые другие расходы.

8. Возврат кредита с уплатой процентов по нему. Этот этап является необходимым в случае привлечения для финансирования лизинговой сделки банковского кредита.

Выделяют два вида лизинга: оперативный (операционный) и финансовый. В основе различения оперативного и финансового лизинга лежит такой критерий, как окупаемость имущества. В этом плане оперативный лизинг представляет собой лизинг с неполной окупаемостью, а финансовый — лизинг с полной окупаемостью.

Оперативный лизинг имеет место при сдаче имущества в аренду на период, значительно меньший, чем срок амортизации (как правило, на срок от двух до пяти лет). Объектом такого лизинга обычно является оборудование с высокими темпами морального старения, оборудование, требующееся на небольшой срок (сезонные работы или разовое использование); новое, непроверенное оборудование или оборудование, предполагающее специальное техническое обслуживание. При оперативном лизинге расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта. Риск потерь от порчи или утери имущества лежит главным образом на лизингодателе.

Финансовый лизинг предусматривает выплату в течение периода действия контракта лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. Финансовый лизинг требует больших капитальных затрат и осуществляется в сотрудничестве с банками.

В зависимости от особенностей организации отношений между лизингополучателем и лизингодателем различают прямой, косвенный и возвратный лизинг. Прямой лизинг имеет место в том случае, когда изготовитель или владелец имущества сам выступает лизингодателем, а косвенный — когда сдача в аренду ведется через посредников. Сущность возвратного лизинга состоит в том, что предприятие продает лизинговой компании часть своего собственного имущества, а затем берет его в аренду. Таким образом, предприятие, не прибегая к кредиту, получает дополнительные средства от реализации своего имущества, эксплуатация которого не прекращается. Возвратный лизинг является эффективным способом улучшения финансового состояния компании.

По способам предоставления выделяют срочный и возобновляемый лизинг. При Срочном лизинге договор заключается на определенный срок, а при Возобновляемом (ролловерном) — договор лизинга возобновляется по истечении первого срока договора.

В зависимости от объекта аренды различают Лизинг движимого и Недвижимого имущества. Наиболее распространенной формой является лизинг движимого имущества.

По объему обслуживания выделяют: Чистый лизинг, при котором обслуживание передаваемого имущества берет на себя лизингополучатель; Лизинг с полным набором услуг, когда полное обслуживание объекта сделки возлагается на лизингодателя; Лизинг с частичным набором услуг, при котором на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию предмета лизинга.

В зависимости от места осуществления лизинговых операций выделяют: Внутренний лизинг, когда все субъекты сделки представляют одну страну, и Внешний лизинг, когда одна из сторон или все стороны принадлежат разным странам, а также, если одна из сторон является совместным предприятием. Внешний лизинг может быть экспортным и импортным. При экспортном лизинге зарубежной страной является лизингополучатель, а при импортном — лизингодатель.

При выборе лизинга как метода финансирования инвестиционного проекта предприятию — потенциальному лизингополучателю целесообразно рассмотреть альтернативные варианты финансирования инвестиционного проекта, предусматривающие приобретение того же имущества за счет собственных средств или в кредит, с учетом следующих обстоятельств:

    условия кредита, закладываемые в расчет, должны быть доступными для лизингополучателя; лизингодатель, специализирующийся на лизинге определенных видов оборудования, нередко имеет возможность приобрести оборудование по более низким ценам, чем отдельное предприятие, что скажется на лизинговых платежах лизингополучателя. В этом случае стоимость оборудования при приобретении его за собственные средства или в кредит будет выше, чем стоимость лизингового оборудования; при схеме лизинга ряд работ (консалтинговые услуги, поиск поставщика, монтаж оборудования и др.) может выполнить лизингодатель, что ведет, как правило, к некоторому увеличению затрат предприятия, но одновременно существенному снижению риска возможных ошибок и просчетов, потери от которых намного выше дополнительных затрат; получение кредита на закупку оборудования обычно предполагает внесение залога. Это означает, что сопоставление вариантов лизинга и кредита допустимо только в тех случаях, когда предприятие имеет эту возможность; при приобретении имущества за счет собственных средств или в кредит страховать оборудование необязательно. В то же время лизинговые договоры, как правило, предусматривают страхование лизингового имущества. Это учитывается в дополнительных затратах страхователя и в расчетах его потребности в оборотном капитале (поскольку сроки страховых и лизинговых платежей могут не совпадать); финансирование инвестиционного проекта с использованием лизинга может предусматривать различные формы использования собственных средств лизингополучателя, в том числе: перечисление поставщику в частичную оплату оборудования; перечисление лизингодателю в качестве первого лизингового платежа; внесение в уставный фонд фирмы-лизингодателя; перечисление лизингодателю в качестве залога.

При сравнении лизинга и альтернативных вариантов финансирования инвестиционного проекта необходимо учесть не только налоговые экономии и стоимость услуг, но и привести их к текущей стоимости путем дисконтирования.

Эффективность использования лизинга для лизингополучателя можно определить путем расчета чистого дисконтированного дохода с учетом корректировок на налоговые льготы и налоговые выплаты:

Где I — стоимость предмета лизинга; Lt — лизинговый платеж в T-м периоде, Е — платеж аванса; T — ставка налога на добавленную стоимость (НДС); R* — скорректированная на ставку НДС норма дисконта R* = R (1 — T).

Бюджетное финансирование инвестиционных проектов проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Оно предусматривает использование бюджетных средств в следующих основных формах: инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий.

В России финансирование инвестиционных проектов в рамках целевых программ связано с осуществлением федеральных инвестиционных программ (Федеральная адресная инвестиционная программа, федеральные целевые программы), ведомственных, региональных и муниципальных целевых инвестиционных программ.

Федеральные целевые программы являются инструментом реализации приоритетных задач в области государственного, экономического, экологического, социального и культурного развития страны. Они финансируются за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов федерации, муниципальных образований и внебюджетных средств. Приоритетные секторы, для которых необходима государственная поддержка в реализации инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета, определяются Министерством экономического развития и торговли и Министерством финансов РФ по согласованию с другими федеральными органами государственной власти. Объекты, имеющие в основном федеральное значение (стройки и объекты нового строительства и технического перевооружения для федеральных государственных нужд), включают в Федеральную адресную инвестиционную программу (ФАИП), определяющую объем государственных инвестиций по отраслям и ведомствам. Перечень объектов, финансируемых за счет ФАИП, формируется исходя из объемов государственных капитальных вложений, направляемых на реализацию федеральных целевых программ, а также на решение не включенных в эти программы отдельных важнейших социально-экономических вопросов на основании предложений, одобренных решениями Президента РФ либо Правительства РФ. Формирование данного перечня осуществляется Министерством экономического развития и торговли РФ с учетом предложений государственных заказчиков по инвестиционным проектам, результатов подрядных торгов и заключенных государственных контрактов.

Ведомственные целевые инвестиционные программы предусматривают реализацию инвестиционных проектов, обеспечивающих развитие отраслей и подотраслей экономики.

Региональные и муниципальные целевые инвестиционные программы предназначены для реализации приоритетных направлений социально-экономического развития на региональном и муниципальном уровнях соответственно.

Бюджетные средства, предусмотренные для финансирования инвестиционных программ, включаются в состав расходов бюджета соответствующего уровня. Процедура предоставления бюджетных инвестиций предполагает подготовку пакета документов, состоящего из технико-экономического обоснования инвестиционного проекта, проектно-сметной документации, плана передачи земли и сооружений, проекта договора между соответствующим органом исполнительной власти и субъекта инвестиций об участии в собственности последнего. Только при наличии указанных документов инвестиционный проект может быть включен в проект соответствующего бюджета.

Предоставление государственных бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными унитарными предприятиями, влечет за собой одновременное возникновение права собственности государства на долю в уставном (складочном) капитале такого юридического лица и его имущества. Созданные с привлечением бюджетных средств объекты производственного и непроизводственного назначения в эквивалентной части уставных (складочных) капиталов и имущества передаются в управление соответствующим органам управления государственным имуществом.

Формы бюджетного финансирования инвестиционных проектов, отобранных на конкурсной основе, определяются характером экономических задач, решаемых в рамках конкретного периода развития страны. Так, в середине 90-х годов ХХ в. мерами государственной инвестиционной политики был предусмотрен переход от безвозвратного финансирования к предоставлению бюджетных средств на возвратной и платной основе для реализации высокоэффективных и быстроокупаемых инвестиционных проектов.

Условия и порядок конкурсного отбора и финансирования инвестиционных проектов за счет бюджетных средств определялись Методическими рекомендациями о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов 3 .

Размещение централизованных инвестиционных ресурсов осуществлялось на конкурсной основе в целях повышения эффективности такого размещения, привлечения средств других инвесторов — отечественных и иностранных. Конкурсный порядок определял этапы и условия организации и проведения конкурса, соответствующие функции федеральных органов исполнительной власти, Комиссии по инвестиционным конкурсам при Министерстве экономики РФ, права и обязанности организаторов и участников конкурса, основные требования к конкурсной документации и конкурсным предложениям участников, процедуру рассмотрения этих предложений, а также оформление результатов конкурсов.

Основные требования к инвестиционным проектам заключались в следующем:

    право на участие в конкурсе на получение государственной поддержки имеют инвестиционные проекты, связанные в первую очередь с развитием «точек роста» экономики; срок окупаемости указанных проектов не должен превышать, как правило, двух лет; инвестиционные проекты представляются на конкурс в Министерстве экономического развития и торговли РФ и должны иметь бизнес-план, а также заключения государственной экологической экспертизы, государственной ведомственной и независимой экспертизы; для коммерческих проектов, конкурс по которым проводится согласно предложениям частных инвесторов, доля собственных средств инвестора, формируемых за счет прибыли, амортизации и продажи акций, должна составлять не менее 20% капитальных вложений, предусмотренных для реализации проекта.

Предоставляемые на конкурс инвестиционные проекты классифицировались по категориям:

Категория А — проекты, обеспечивающие производство продукции, не имеющей зарубежных аналогов, при условии защищенности ее отечественными патентами или аналогичными зарубежными документами;

Категория Б — проекты, обеспечивающие производство экспортных товаров несырьевых отраслей, имеющих спрос на внешнем рынке, на уровне лучших мировых образцов;

Категория В — проекты, обеспечивающие производство импортозамещающей продукции с более низким уровнем цен;

Категория Г — проекты, обеспечивающие производство продукции, пользующейся спросом на внутреннем рынке.

Решения об оказании государственной поддержки принимались Комиссией по инвестиционным конкурсам при Министерстве экономического развития и торговли РФ и направлялись в Министерство финансов РФ для включения в проект федерального бюджета на следующий финансовый год. Размер государственной поддержки устанавливался в зависимости от категории проекта и не мог превышать соответственно 50, 40, 30 и 20% заемных средств.

Инвестор имел право выбора следующих форм финансовой поддержки государства в реализации отобранных на конкурсной основе проектов:

    бюджетный кредит — предоставление средств федерального бюджета на возвратной и платной основе для финансирования расходов по осуществлению высокоэффективных инвестиционных проектов со сроком возврата в течение двух лет с уплатой процентов за пользование предоставленными средствами в размере, установленном от действующей учетной ставки Центрального банка РФ. Условия предоставления, использования, возврата и платы за предоставляемые средства оговаривались в соглашениях, заключаемых Министерством финансов РФ с уполномоченными коммерческими банками; закрепление в государственной собственности части акций создаваемых акционерных обществ, которые реализовались на рынке ценных бумаг по истечении двух лет с начала получения прибыли от реализации проекта (с учетом срока окупаемости), и направление выручки от реализации этих акций в доход федерального бюджета; предоставление государственных гарантий по возмещению части вложенных инвестором финансовых ресурсов в случае срыва выполнения инвестиционного проекта не по вине инвестора.

Аналогичные формы использовались для финансовой поддержки эффективных инвестиционных проектов на региональном и муниципальном уровнях. Бюджетные кредиты и субсидии предоставлялись на реализацию инвестиционных проектов путем их частичного финансирования, кроме того, они могли выделяться в качестве частичной компенсации выплаты процентов по банковским кредитам инвестора, привлеченных для реализации проекта.

Начиная с 2008 г., в соответствии с изменением бюджетного законодательства, бюджетные кредиты могут выдаваться частным инвесторам в виде целевых иностранных кредитов. Осуществляется переход к бюджетному финансированию инвестиционных проектов, отобранных на конкурсной основе, за счет средств Инвестиционного фонда РФ.

Инвестиционный фонд РФ создан для реализации инвестиционных проектов, имеющих общегосударственное значение и осуществляемых на условиях государственно-частного партнерства. Основные направления государственной поддержки за счет средств данного фонда связаны с модернизацией некоммерческой инфраструктуры, основных фондов и технологий, относящихся к стратегическим приоритетам государства, созданием и развитием российской инновационной системы, обеспечением институциональных преобразований. Порядок формирования Инвестиционного фонда РФ, формы, механизмы и условия предоставления государственной поддержки за счет его средств определены Положением об Инвестиционном фонде РФ. Финансовая поддержка проектов, прошедших конкурсный отбор, предполагает использование таких форм, как: софинансирование на договорных условиях инвестиционного проекта с оформлением прав собственности государства, направление средств в уставные капиталы юридических лиц, предоставление государственных гарантий (более подробно этот вопрос изложен в гл. 21).

Контроль за реализацией указанных проектов будет осуществлять государственный финансовый институт — Банк развития и внешнеэкономической деятельности, образованный на базе Внешэкономбанка РФ, Российского банка развития и Росэксим-банка. Банк должен сосредоточить бюджетные источники финансирования инвестиций, возникшие в результате формирования новых организационных форм (Инвестиционного фонда, Венчурного фонда и др.). Он будет осуществлять поддержку капиталоемких инфраструктурных проектов с длительным сроком окупаемости, финансирование инвестиционных проектов в приоритетных отраслях экономики, предоставлять долгосрочные инвестиционные кредиты, участвовать в экспертизе инвестиционных проектов, синдицированном кредитовании, предоставлять гарантии коммерческим банкам по кредитам.

Условия и порядок конкурсного отбора и финансирования инвестиционных проектов за счет средств региональных бюджетов разрабатываются органами управления субъектов РФ и муниципальных образований.

Под Проектным финансированием в международной практике понимается финансирование инвестиционных проектов, характеризующееся особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе которого лежат инвестиционные качества самого проекта, те доходы, которые получит создаваемое или реструктурируемое предприятие в будущем. Специфический механизм проектного финансирования включает анализ технических и экономических характеристик инвестиционного проекта и оценку связанных с ним рисков, а базой возврата вложенных средств являются доходы проекта, остающиеся после покрытия всех издержек.

Особенностью этой формы финансирования является также возможность совмещения различных видов капитала: банковского, коммерческого, государственного, международного. В отличие от традиционной кредитной сделки может быть осуществлено рассредоточение риска между участниками инвестиционного проекта.

Первоначально финансированием инвестиционных проектов занимались крупнейшие американские и канадские банки. В настоящее время эта сфера деятельности освоена банками всех развитых стран, при этом лидерствующие позиции принадлежат банкам Великобритании, Германии, Нидерландов, Франции и Японии. Активно участвуют в финансировании инвестиционных проектов международные финансовые институты, в частности МБРР и ЕБРР.

Проектное финансирование характеризуется широким составом кредиторов, что обусловливает возможность организации консорциумов, интересы которых представляют, как правило, наиболее крупные финансовые институты — банки-агенты. В качестве источников финансирования могут привлекаться средства международных финансовых рынков, специализированных агентств экспортных кредитов, финансовых, инвестиционных, лизинговых и страховых компаний, долгосрочные кредиты Международного банка реконструкции и развития (МБРР), Международной финансовой корпорации (МФК), Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), ведущих мировых инвестиционных банков.

Финансирование капиталоемких проектов связано с повышенными рисками. Как правило, возможности отдельных банков в кредитовании таких проектов ограниченны, и они редко принимают на себя риски их финансирования. Следует учитывать также, что банковские законодательства различных стран, в том числе и России, устанавливают определенные пределы суммарных кредитных рисков на одного заемщика для банков. Действуя в рамках системы управления рисками, банки стремятся диверсифицировать риски своих инвестиционных портфелей, используя различные организационные схемы, в рамках которых снижение рисков достигается путем их распределения между банками. В зависимости от способа построения таких схем проектного финансирования выделяют параллельное и последовательное финансирование.

Параллельное (совместное) финансирование включает две основные формы:

    независимое параллельное финансирование, когда каждый банк заключает с заемщиком кредитное соглашение и финансирует свою часть инвестиционного проекта; софинансирование, когда создается банковский консорциум (синдикат). Участие каждого банка лимитировано определенным объемом кредита и консорциума (синдиката). Подготовку и подписание кредитного соглашения осуществляет банк-менеджер; в дальнейшем контроль за осуществлением кредитного соглашения (а нередко и реализацией инвестиционного проекта), необходимые расчетные операции осуществляет специальный банк-агент из состава консорциума (синдиката), получая за это комиссионное вознаграждение.

При Последовательном финансировании в схеме участвует крупный банк — инициатор кредитного соглашения и банки-партнеры. Крупный банк, имеющий значительный кредитный потенциал, высокую репутацию, опытных экспертов в области инвестиционного проектирования, получает кредитную заявку, оценивает проект, разрабатывает кредитный договор и предоставляет кредит. Однако даже крупный банк не может профинансировать ряд масштабных проекты без ухудшения состояния своего баланса. Поэтому после выдачи займа предприятию банк-инициатор передает свои требования по задолженности другому кредитору или кредиторам, получая комиссионное вознаграждение, и снимает дебиторскую задолженность со своего баланса. Другой способ передачи требований банками-организаторами предполагает размещение кредита среди инвесторов — секьюритизацию. Банк-организатор осуществляет продажу дебиторской задолженности по выданному кредиту трастовым компаниям, которые выпускают под нее ценные бумаги и с помощью инвестиционных банков размещают ценные бумаги среди инвесторов. Средства, поступающие от заемщика в счет погашения задолженности, зачисляются в фонд выкупа ценных бумаг. При наступлении срока инвесторы предъявляют к выкупу ценные бумаги. Зачастую банк-организатор продолжает обслуживать кредитную сделку, осуществляя инкассацию платежей, поступающих от заемщика.

По доле риска, принимаемой на себя кредитором, в банковской практике выделяют следующие виды проектного финансирования:

    С полным регрессом на заемщика. Регресс означает обратное требование о возмещении предоставленной суммы денежных средств, предъявляемое одним лицом другому. При проектном финансировании с полным регрессом на заемщика банк не принимает на себя риски, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий; С ограниченным регрессом на заемщика. При проектном финансировании с ограниченным регрессом кредитор частично берет на себя проектные риски; Без регресса на заемщика. При проектном финансировании с ограниченным регрессом кредитор полностью берет на себя проектные риски.

При проектном финансировании с ограниченным регрессом или без регресса на заемщика банк, вмешиваясь в ход реализации проекта, косвенно участвует в управлении им. Если при использовании этих схем банк к тому же осуществляет вложения в капитал проектной компании, то имеет место не только контроль за реализацией проекта, но и прямое участие в его управлении.

Наиболее широкое распространение в мировой практике получило проектное финансирование с полным регрессом на заемщика. Это вызвано тем, что данная форма финансирования отличается быстротой получения необходимых инвестору средств, а также более низкой стоимостью кредита.

Проектное финансирование с полным регрессом на заемщика применяется в следующих случаях:

    предоставление средств для финансирования проектов, имеющих важное социально-экономическое значение; малорентабельных и бесприбыльных проектов; выделение средств в форме экспортного кредита, поскольку многие специализированные структуры по предоставлению экспортных кредитов имеют возможность принимать на себя риски без дополнительных гарантий третьих сторон, но предоставляют кредит лишь на таких условиях; предоставление средств для небольших проектов, которые чувствительны даже к небольшому увеличению расходов, не предусмотренных первоначальными расчетами.

Достаточно распространенной формой является проектное финансирование с ограниченным регрессом на заемщика. При этой форме финансирования все риски, связанные с реализацией проекта, распределяются между участниками таким образом, чтобы последние могли принимать на себя зависящие от них риски. Например, заемщик несет на себе все риски, связанные с эксплуатацией объекта; подрядчик берет риск за завершение строительства и т. п.

Проектное финансирование без регресса на заемщика на практике используется весьма редко. Данная форма связана со сложной системой коммерческих обязательств, а также высокими расходами на привлечение специалистов по экспертизе инвестиционных проектов, консультационные и другие услуги. Поскольку при проектном финансировании без регресса на заемщика кредитор не имеет никаких гарантий и принимает на себя почти все риски, связанные с реализацией проекта, необходимость компенсации этих рисков обусловливает высокую стоимость финансирования для заемщика. Без регресса на заемщика финансируются проекты, обладающие высокой рентабельностью. Как правило, этими проектами предусматривается выпуск конкурентоспособной продукции, например добыча и переработка полезных ископаемых.

Банки, занимающиеся финансированием инвестиционных проектов, привлекают опытных специалистов по экспертизе инвестиционных проектов или создают специализированные подразделения для организации, контроля и анализа реализации проектов.

Работа банка по реализации проекта в наиболее общем виде включает следующие этапы:

    предварительный отбор проектов; оценка проектных предложений; ведение переговоров; принятие проекта к финансированию; контроль за реализацией проекта; ретроспективный анализ.

Отбор проектных предложений осуществляется исходя из их соответствия определенным критериям. Предварительно оценивается общая информация о проекте, включающая сведения о типе инвестиционного проекта, его отраслевой и региональной принадлежности, объемах запрашиваемого финансирования, степени проработанности проекта, наличии и качестве гарантий и т. д.

После отсеивания проектов, не соответствующих предъявляемым критериям, отобранные проекты рассматриваются более подробно. Прорабатываются такие конкретные характеристики проекта, как его перспективность, проектные риски, финансовое состояние заемщика и др.

Обычно банки не занимаются разработкой проекта. Они могут оказывать содействие в подготовке пакета документов. Однако в тех случаях, когда банки участвуют в капитале проектной компании или осуществляют финансовое консультирование при выполнении ими функций консалтинговой компании, они могут брать на себя и разработку проекта.

Ключевым этапом прохождения проекта является оценка его инвестиционных качеств на основе комплексного анализа технико-экономического обоснования, бизнес-плана и другой проектной документации. На этом этапе осуществляются выявление проектных рисков, разработка мер по их диверсификации и снижению, выбор схемы и условий финансирования, оценка эффективности инвестиционного проекта и управления его реализацией. По результатам оценки принимается решение о целесообразности ведения переговоров.

Предметом переговоров банка с заемщиком выступает соглашение о реализации инвестиционного проекта и кредитный договор. Финансовые условия кредитного договора, как правило, предполагают предоставление заемщику льготного периода на выплату задолженности, так как при проектном финансировании погашение задолженности осуществляется за счет доходов, генерируемых проектом.

Схема погашения долга может предусматривать аннуитетные платежи, погашение равными долями основного долга с процентами на остаток непогашенной задолженности, единовременное погашение основной суммы долга, погашение задолженности в виде фиксированного процента за определенные промежутки времени в виде заданного процента от чистой проектной выручки за определенный срок, выплату заемщиком только ссудного процента с конверсией основной суммы долга в акции по окончании кредитного соглашения. Два последних варианта (в отличие от предшествующих) означают использование также инвестиционного метода финансирования, предполагающего участие банка в прибылях. В соглашении о реализации проекта оговаривается комиссионное вознаграждение банка, связанное с его участием в подготовке и реализации проекта.

Необходимость контроля банка за реализацией инвестиционного проекта обусловлена тем, что при проектном финансировании банк несет значительные проектные риски и, следовательно, не может не вмешиваться в процесс расходования выделенных средств, в ход реализации проекта. Уровень рисков банка зависит от принятой схемы проектного финансирования, в соответствии с которой банк прямо или косвенно участвует в управлении проектом: с полным, ограниченным регрессом или без регресса на заемщика.

Банки, специализирующиеся на финансировании инвестиционных проектов, по завершении проекта, как правило, осуществляют ретроспективный анализ, позволяющий обобщить полученные результаты, определить эффективность реализации инвестиционного проекта.

Для успешной реализации инвестиционных проектов в мировой практике используют различные комбинации способов долевого и кредитного финансирования, гарантий и поручительств.

Среди основных моделей проектного финансирования можно выделить следующие:

    финансирование под будущие поставки продукции; «строить — эксплуатировать — передавать» (build — operate — transfer — ВОТ); «строить — владеть — эксплуатировать — передавать» (built — own — operate — transfer — ВООТ).

Схема финансирования под будущие поставки продукции часто используется при осуществлении нефтяных, газовых и других сырьевых проектов. Ее можно отнести к формам финансирования с ограниченным регрессом на заемщика, подкрепляемым контрактами, в которых предусматриваются безусловные обязательства покупателя типа «брать и платить» (take and pay) и «брать или платить» (take or pay) с третьими кредитоспособными сторонами. Данная схема предполагает участие как минимум трех сторон: кредиторов (банковский консорциум), проектной компании (специальной компании, занимающейся непосредственной реализацией инвестиционного проекта), посреднической компании, являющейся покупателем продукции. Посредническая компания может учреждаться кредиторами. Механизм действия рассматриваемой схемы следующий. Банковский консорциум, осуществляющий финансирование проекта, предоставляет кредит посреднической компании, которая, в свою очередь, передает денежные средства проектной компании в форме аванса за будущую поставку последней определенного количества продукции по фиксированной цене, достаточной для погашения долга. Погашение кредитов увязывается с движением денежных потоков от реализации поставляемой продукции.

В соответствии со схемой ВОТ на основе получения от государственных органов концессии группа учредителей создает специальную компанию, в обязанности которой входят финансирование и организация строительства объекта. После завершения работ эта компания получает право эксплуатации или владения объектом. Государство может содействовать реализации инвестиционного проекта путем заключения контракта на покупку объекта по фиксированной цене или опционной сделки, предоставления гарантий банку, кредитующему проект.

Организация финансирования инвестиционного проекта на условиях ВООТ несколько отличается от модели ВОТ, так как предполагает получение специальной компанией от государства лицензии на основе франчайзинга и сочетание финансирования с ограниченным регрессом с финансированием этой компании под правительственную гарантию. По схеме BOOT проектная компания (компания-оператор), выступающая концессионером, несет ответственность за строительство, финансирование, управление и обслуживание объекта инвестиционной деятельности в течение оговоренного периода (20, 30 или более лет), после чего объект передается государству (или уполномоченной государством структуре). В течение концессионного периода проектная компания (компания-оператор) получает доходы от эксплуатации объекта, покрывая затраты по финансированию инвестиционного проекта (включая расходы по обслуживанию кредитов), управлению и ремонту объекта и получая прибыль.

При использовании схем ВОТ и ВООТ происходит распределение проектных рисков между участниками (специальной компанией-подрядчиком, кредитором-банком или их группой и государством), закрепляемое в концессионном договоре или франчайзинг-соглашении, обеспечивается взаимная заинтересованность участников проекта в его своевременном и эффективном осуществлении.

Привлекательность этих схем для государства обусловлена целым рядом обстоятельств:

    государство, играя важную роль в реализации проекта, не несет при этом расходов, что сводит к минимуму влияние на его бюджет; через определенное время, обусловленное периодом концессии или франчайзинг-соглашением, государство получает в собственность работающий объект; использование механизма конкурсного отбора, переключение финансирования на частный сектор вследствие его более высокой эффективности позволяет добиться больших результатов; стимулирование притока высоких технологий, иностранных инвестиций, достигаемое посредством использования этих схем, позволяет решить национально значимые экономические и социальные проблемы.

Использование рассмотренных схем проектного финансирования в России может осуществляться на основе реализации соглашений о разделе продукции, в соответствии с которыми инвесторам предоставляются на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиск, разведку, добычу минерального сырья и на ведение связанных с этим работ, а инвестор осуществляет проведение указанных работ за свой счет и на свой риск. При этом соглашение определяет условия и порядок раздела произведенной продукции между государством и инвестором.

Проектное финансирование может быть эффективным и действенным финансовым инструментом в отношении долгосрочных инвестиционных проектов, связанных с капиталоемкими отраслями экономики.

1. Современные отечественные разработки в области методов оценки эффективности инвестиций базируются на принципах, широко применяемых в мировой практике. В их числе: рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла; сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта); оценка возврата вложенных средств на основе показателей денежных потоков, связанных с проектом; учет фактора времени; принцип положительности и максимума эффекта; выбор нормы дисконта; учет наличия разных участников проекта и несовпадения их интересов; учет наиболее существенных последствий проекта; сравнение «с проектом» и «без проекта»; многоэтапность оценки; учет влияния инфляции; учет влияния неопределенности и рисков; учет потребности в оборотном капитале.

2. В соответствии с типовой методикой выделяют следующие виды эффективности инвестиционного проекта: эффективность проекта в целом; эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом включает общественную (социально-экономическую) эффективность проекта и коммерческую эффективность проекта. Эффективность участия в проекте включает: эффективность участия предприятий в проекте; эффективность инвестирования в акции предприятия; региональную и народнохозяйственную эффективность; отраслевую эффективность; бюджетную эффективность.

3. Денежный поток инвестиционного проекта формируется денежными поступлениями (притоками) и платежами (оттоками) при реализации инвестиционного проекта, которые зависят от времени расчетного периода. Он включает денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности.

4. Под финансовой реализуемостью инвестиционного проекта понимают обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для осуществления проекта. Оценка эффективности инвестиционных проектов базируется на сопоставлении притоков и оттоков денежных средств, связанных с его реализацией, что предполагает проведение процедуры дисконтирования — приведение значений разновременных денежных потоков к их стоимости на определенный момент времени с использованием нормы дисконта. Различают следующие нормы дисконта: коммерческую, участника проекта, социальную, бюджетную.

5. Критерии оценки инвестиционных проектов определяют меру интегрального эффекта, полученного в результате реализации инвестиционного проекта, а также характеризуют соотношение ожидаемых доходов от инвестиционных вложений и затрат на их осуществление. Они подразделяются на две группы: основанные на учетных оценках и основанные на дисконтировании. Первой группе соответствуют простые или простейшие методы, предполагающие использование учетных показателей (чистый доход, рентабельность инвестиций, срок окупаемости, индексы доходности, максимальный денежный отток), второй — сложные методы или методы, основанные на дисконтировании, где критериальными показателями служат: чистый дисконтированный доход, индексы доходности с учетом дисконтирования, внутренняя норма доходности, срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования, максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

6. Важнейшим условием объективной оценки эффективности инвестиционных проектов является учет неопределенности и риска. Под неопределенностью понимают неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта, под риском — возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта. В целях оценки устойчивости и эффективности проекта в условиях неопределенности используют методы укрупненной оценки устойчивости, расчета уровней безубыточности, вариации параметров.

7. Под методом финансирования инвестиционного проекта понимают способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта. Основными методами финансирования инвестиционных проектов являются: самофинансирование, акционирование, а также иные формы долевого финансирования; кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций); лизинг; бюджетное финансирование; смешанное финансирование (на основе различных комбинаций этих способов); проектное финансирование.

1 До 1 января 2004 г. в соответствии с Федеральным законом «О налоге на операции с ценными бумагами» от 12 декабря 1991 г.№2023-I в момент предоставления документов на регистрацию выпуска эмиссионных ценных бумаг эмитенты были обязаны уплачивать налогв размере 0,8% номинальной суммы выпуска. С 1 января 2004 г. в связи с изменениями, внесенными в данный Закон, налог стал уплачиваться в размере 0,2% номинальной суммы выпуска, но не более 100 000 руб. С 1 января 2005 г. закон «О налоге на операции сценными бумагами» утратил силу в связи с принятием изменений в Налоговый кодекс РФ.

2 В соответствии с Налоговым кодексом РФ в себестоимость продукции проценты учитываются в целях налогообложения, если их размер существенно, т. е. не более чем на 20%, не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же отчетном периоде на сопоставимых условиях. Если в течение квартала таких обязательств нет, предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования ЦБ, увеличенной в 1,1 раза.

3 Методические рекомендации о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов (утв. Минэкономики России 22 февраля 1996 г., 20 марта 1996 г. № ЕЯ–77, Минфином России 12 марта 1996 г. № 07–02–19, Минстроем России 26 февраля 1996 г. № ВБ–11–37/7).

Источник

Юридическая консультация

Общая оценка финансового состояния предприятия осуществляется на основе бухгалтерского баланса (формы № 1). Общий итог актива и пассива носит название валюты баланса.

Необходимо подчеркнуть, что у западных фирм активы располагаются по понижающейся степени ликвидности. На предприятиях России, наоборот, по возрастающей: нематериальные активы, основные средства и другие внеоборотные активы, запасы, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения и денежные средства.

Пассивы у западных фирм показываются по возрастающим срокам погашения обязательств: краткосрочные обязательства, долгосрочные обязательства, акционерный капитал и нераспределенная прибыль. На предприятиях России пассивы располагаются по понижающимся срокам погашения обязательств: капитал и резервы, долгосрочные обязательства, краткосрочные обязательства. Однако в любом случае соблюдается главное бухгалтерское уравнение:

Актив = Пассив или Актив = Обязательства + Капитал и резервы (10).

Формула показывает, что каждая денежная единица, вложенная в активы предприятия, предоставляется кредиторами либо его владельцами (собственниками) и вкладывается в определенный вид активов.

Для финансового менеджера принципиальным моментом является выделение в составе собственного капитала (раздел III) статей вложенного капитала и накопленной прибыли, что помогает лучше управлять его структурой. Вложенный капитал – это капитал, инвестированный собственниками предприятия: уставный, добавочный капитал, фонд социальной сферы, целевое финансирование и поступления. Накопленная прибыль – это прибыль, которую предприятие получило за ряд лет: нераспределенная прибыль прошлых лет и отчетного года, резервный капитал, образованный за счет чистой прибыли. Поэтому основное балансовое уравнение можно представить в следующем виде:

Актив = Обязательства + Вложенный (инвестированный) капитал + Накопленная прибыль (11).

На практике используются такие методы: пространственный (горизонтальный) и структурный (вертикальный) анализ баланса. Его содержание и последовательность представлены на рис. 3.1.

План погашения кредита равными платежами

Рис. 3.1. Содержание и последовательность проведения финансового анализа на предприятии.

Для большей наглядности рекомендуется составлять уплотненный баланс путем объединения в группы однородных статей.

Предварительную оценку финансового состояния можно получить на основе выявления «неблагополучных» статей баланса, которые условно можно подразделить на две группы:

1) характеризующие неудовлетворительную работу предприятия в отчетном периоде, что привело к неустойчивому финансовому положению (непокрытые убытки прошлых лет и отчетного года);

2) свидетельствующие об определенных недостатках в деятельности предприятия.

Такие статьи выявляются по данным приложения к балансу (форма № 5) и аналитического учета. Например, долгосрочные кредиты и займы, в том числе не погашенные в срок; краткосрочные кредиты и займы, в том числе не погашенные в срок; дебиторская задолженность, в том числе просроченная; кредиторская задолженность, в том числе просроченная.

Увеличение валюты баланса свидетельствует о расширении объема хозяйственной деятельности предприятия. Исследуя причины увеличения валюты баланса, необходимо учитывать влияние переоценки основных средств, инфляционных процессов (их влияние на состояние запасов), удлинения сроков расчетов с дебиторами и кредиторами и т. п. Причины неплатежеспособности предприятия в условиях расширения производства (хозоборота) следует искать в нерациональной финансовой, инвестиционной, ценовой и маркетинговой политике.

Снижение (в абсолютном выражении) валюты баланса в отчетном периоде свидетельствует о снижении хозяйственного оборота (деловой активности), что может привести к неплатежеспособности предприятия. Данное обстоятельство может быть связано с сокращением платежеспособного спроса покупателей на товары, работы и услуги; ограничением доступа на рынки необходимого сырья, материалов, энергоносителей; включением в хозяйственный оборот дочерних и зависимых обществ вместо материнской компании и др. Исходя из причин, повлиявших на снижение хозоборота предприятия, можно рекомендовать различные пути вывода его из состояния неплатежеспособности.

Для получения более наглядной информации целесообразно также сравнить отчетный баланс активов и пассивов с прогнозным (бюджетом по балансовому листу).

В целях объективной оценки финансового положения предприятия целесообразно сравнить за ряд периодов (лет, кварталов) изменения средней величины имущества с изменениями финансовых результатов хозяйственной деятельности предприятия по форме № 2 (выручки от реализации продукции и прибыли). Коэффициент прироста имущества определяется по формуле:

Где И1,И0 – средняя стоимость имущества (активов) за отчетный и базисный периоды.

Коэффициент прироста выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг (КПВР) устанавливается по формуле:

Где ВР1, ВР0 – выручка от реализации за отчетный и базисный периоды. Коэффициент прироста прибыли определяется по формуле:

Где П1, П0 – прибыль от обычных видов деятельности (до налогообложения) – бухгалтерская прибыль за отчетный и базисный периоды.

Если КПВР и КПП выше, чем КПИ, то это свидетельствует об улучшении использования хозяйственных средств предприятия по сравнению с предыдущим периодом, и наоборот.

В табл. 3.2 приведем сравнение указанных показателей по открытому акционерному обществу (ОАО), отчетные данные по которому представлены в приложениях 1–2.

Таблица 3.2. Коэффициенты прироста имущества, выручки от реализации и прибыли по ОАО за два смежных периода.

План погашения кредита равными платежами

Примечание. Среднегодовая стоимость имущества за базовый год: 127 763 [(124 408 + 131 119) / 2]; за отчетный год: 153 266 тыс. руб. [(131 119 + 175 413) / 2].

Приведенные в таблице коэффициенты свидетельствуют о благоприятном для акционерного общества соотношении прироста указанных показателей.

Наряду с изменением валюты баланса целесообразно изучить характер динамики его отдельных статей, т. е. осуществить горизонтальный (временной) и вертикальный (структурный) анализ.

Горизонтальный анализ заключается в сравнении каждой балансовой статьи с предыдущим периодом (годом, кварталом). В этих целях составляется несколько аналитических таблиц, в которых абсолютные балансовые показатели дополняются относительными темпами роста (снижения). Степень агрегирования (детализации) показателей устанавливает аналитик. Как правило, изучаются базисные темпы роста за ряд смежных периодов, что позволяет анализировать динамику отдельных балансовых статей, а также прогнозировать их значения на будущий период. Один из вариантов горизонтального анализа представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Горизонтальный анализ бухгалтерского баланса по ОАО.

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Из данных таблицы следует, что за последние два года валюта баланса выросла на 41 %, в том числе величина внеоборотных активов на 26 593 тыс. руб. или 25,8 %, а оборотных активов на 24 412 тыс. руб. или 115,3 %.

Позитивными аспектами в деятельности акционерного общества являются: увеличение нематериальных активов на 789 тыс. руб. или 323,4 %; основных средств на 11 664 тыс. или 12,0 %; раздела III «Капитал и резервы» на 40 349 тыс. руб. или 35,5 %.

Негативные моменты в работе общества: рост остатков незавершенного строительства на 15 117 тыс. руб. или 362,2 %; дебиторской задолженности на 9546 тыс. или 61,6 %; кредиторской задолженности на 10 011 тыс. руб. или 138,3 %.

Аналогом горизонтального анализа является трендовый анализ (исследование тенденций развития), при котором каждая статья баланса сравнивается с рядом истекших периодов и устанавливается тренд, т. е. ключевая тенденция динамики показателя, исключающая влияние случайных факторов. Подобный анализ важен для прогнозирования будущих показателей отчетности (например, для составления бюджета по балансовому листу, прогноза отчета о прибылях и убытках и т. д.). Однако информации для его осуществления за два года недостаточно. Целесообразно использовать динамические ряды показателей за ряд лет (с поквартальной разбивкой).

Важное значение для оценки финансового состояния имеет вертикальный (структурный) анализ актива и пассива баланса, при котором приоритетное внимание уделяется изучению относительных показателей (табл. 3.4). Цель данного анализа состоит в определении удельного веса отдельных статей в итоге баланса и оценке его колебаний. Относительные показатели нивелируют отрицательные последствия влияния инфляционных процессов на величину балансовых статей.

Таблица 3.4. Вертикальный анализ бухгалтерского баланса акционерного общества, %

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

В табл. 3.4 приведен бухгалтерский баланс акционерного общества по укрупненной номенклатуре статей. Из ее данных следует, что произошло изменение структуры активов акционерного общества в пользу увеличения доли оборотных средств на 8,9 пункта (26,0 – 17,1). Повышение доли оборотных активов в валюте баланса может свидетельствовать:

1) о формировании более мобильной структуры активов, что способствует ускорению их оборачиваемости;

2) об отвлечении части оборотных активов на кредитование (авансирование) покупателей готовой продукции (работ, услуг), что связано с их иммобилизацией в дебиторскую задолженность. В рассматриваемом акционерном обществе сложилась именно такая ситуация, так как доля дебиторской задолженности увеличилась на 1,8 % (14,3 – 12,5), что нельзя признать оправданным. Исходя из данных баланса, рост дебиторской задолженности произошел по расчетам с покупателями и заказчиками, с дочерними и зависимыми обществами и прочими дебиторами;[7]

3) о сокращении производственного потенциала предприятия (продаже машин, оборудования и других основных средств);

4) об искажении реальной оценки основных средств вследствие существующего порядка их бухгалтерского учета и т. д.

Чтобы сделать правильные выводы о причинах изменения в структуре активов предприятия, целесообразно провести детальный анализ разделов и отдельных статей актива баланса с привлечением данных формы № 5, главной книги и аналитического учета. Например, увеличение в составе внеоборотных активов такого элемента, как «Незавершенное строительство», свидетельствует об отвлечении денежных ресурсов предприятия в не законченные строительством объекты, что негативно сказывается на его текущем финансовом положении. Наличие в составе активов долгосрочных финансовых вложений указывает на инвестиционную направленность этих вложений. Поэтому следует оценить доходность, ликвидность и риск эмиссионных ценных бумаг, входящих в состав фондового портфеля акционерного общества. Наличие в составе первого раздела баланса нематериальных активов косвенно отражает избранную предприятием стратегию как инновационную, так как оно вкладывает средства в патенты, лицензии, программные продукты и другие объекты интеллектуальной собственности. Детальный анализ эффективности использования нематериальных активов очень важен для Дирекции предприятия. Однако по данным бухгалтерского баланса он не может быть осуществлен. Для него требуются показатели из формы № 5 и внутренняя учетная информация.

Увеличение абсолютной и относительной величины оборотных активов может характеризовать не только расширение масштабов производства, но и замедление их оборота, что объективно вызывает рост потребности в их общем объеме.

При изучении структуры запасов основное внимание уделяется изучению тенденций изменения таких элементов, как сырье и материалы, незавершенное производство, готовая продукция и товары для перепродажи, товары отгруженные. Увеличение доли запасов в общем объеме оборотных активов может свидетельствовать о:

1) наращивании производственного потенциала предприятия;

2) стремлении за счет вложений в запасы обезопасить денежные средства от обесценения вследствие высокой инфляции;

3) неэффективности выбранной экономической стратегии, вследствие которой значительная часть оборотных активов иммобилизована в материально-производственных запасах, чья ликвидность может оказаться невысокой.

Высокая доля дебиторской задолженности в активе баланса свидетельствует о том, что предприятие широко использует для авансирования своих покупателей коммерческий (товарный) кредит. Кредитуя их, предприятие фактически делится с ними частью своего дохода. Однако когда платежи предприятию задерживаются, оно вынуждено брать кредиты для обеспечения текущей хозяйственной деятельности, увеличивая тем самым собственную кредиторскую задолженность.

Изучение структуры пассива баланса позволяет установить одну из возможных причин финансовой неустойчивости предприятия, что может привести к его неплатежеспособности. Такой причиной может быть высокая доля заемных средств (свыше 50 %) в структуре источников финансирования хозяйственной деятельности. Вместе с тем увеличение доли собственных источников в валюте пассива баланса свидетельствует об усилении финансовой устойчивости и независимости предприятия от заемных и привлеченных средств. При этом наличие нераспределенной прибыли может рассматриваться как источник пополнения оборотных средств. Анализируя структуру пассива баланса акционерного общества, необходимо отметить как положительный аспект его финансовой устойчивости высокую долю капитала и резервов (собственных источников) в валюте баланса, хотя эта доля снизилась на 3,6 пункта (87,8 – 91,4). Отрицательной оценки заслуживает увеличение доли кредиторской задолженности на 4,1 % (9,8–5,7).

Горизонтальный и вертикальный анализ взаимодополняют друг друга, на их базе составляется сравнительный аналитический баланс.

В сравнительный аналитический баланс включаются основные группы статей его актива и пассива. Он характеризует как структуру данной формы бухгалтерской отчетности, так и динамику ее показателей. С помощью аналитического баланса систематизируются предыдущие расчеты показателей (табл. 3.5).

Таблица 3.5. Сравнительный аналитический баланс акционерного общества.

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

В табл. 3.5 представлен сравнительный аналитический баланс акционерного общества. Все его показатели можно разделить на три группы:

1) показатели структуры баланса (графа 7, табл. 3.5);

2) параметры динамики баланса (графа 8);

3) показатели структурной динамики баланса (графа 9).

Из сравнительного аналитического баланса можно получить ряд важнейших критериев финансового состояния предприятия. К ним относятся:

1) общая стоимость имущества предприятия, равная валюте баланса на начало года и конец отчетного периода. По данным анализирующего баланса стоимость имущества акционерного общества выросла на 44 294 тыс. руб. (175 413–131 119) или 33,8;

2) стоимость иммобилизованного имущества, равного итогу первого раздела актива баланса «Внеоборотные активы». В рассматриваемом примере стоимость внеоборотных активов общества увеличилась на 25 447 тыс. руб. (129 820–104 373) или 24,4 %;

3) стоимость мобильных (оборотных) активов. В исследуемом акционерном обществе она выросла на 18 847 тыс. руб. (45 593 – 26 746) или 70,4 %;

4) стоимость материально-производственных запасов (сырья и материалов, незавершенного производства, готовой продукции и товаров для перепродажи, товаров отгруженных). Их величина по акционерному обществу увеличилась на 2234 тыс. руб. (5789–3555) или на 62,7 %;

5) объем собственного капитала предприятия (раздел III баланса). Его сумма за отчетный год выросла на 36 943 тыс. руб. (154 018–117 075) или 31,6 %, в том числе величина авансированного капитала (уставного, добавочного, фонда социальной сферы, целевого финансирования и поступлений) на 13 361 тыс. руб. (110 322 – 96 961) или 13,8 %, а накопленной прибыли (резервного капитала и нераспределенной прибыли отчетного года) на 23 582 тыс. руб. (43 696 – 20 114) или 117,5 %;

6) величина заемных средств, равная сумме итогов разделов IV и V баланса. По анализируемому акционерному обществу данная сумма выросла на 7351 тыс. руб. (21 395 – 14 044) или 52,4 %;

7) объем собственных средств в обороте, равный разнице итогов между разделами II и V баланса. На начало отчетного года их величина составляла 14 651 тыс. руб. (26 746 – 12 095), а на конец отчетного периода 25 809 тыс. руб. (45 593 – 19 784). Прирост показателя равен 11 158 тыс. руб. (25 809 – 14 651) или 76,2 %, что свидетельствует об улучшении финансового положения акционерного общества.

Анализируя сравнительный баланс, целесообразно обратить внимание на изменение удельного веса собственных оборотных средств в стоимости имущества, на соотношение темпов роста собственного и заемного капитала, а также на соотношение дебиторской и кредиторской задолженности.

При стабильном финансовом положении у предприятия должна возрастать доля собственных оборотных средств в объеме оборотных активов, темпы роста собственного капитала (раздел III баланса) должны быть выше темпа роста заемного капитала, а темпы увеличения дебиторской и кредиторской задолженности должны уравновешивать друг друга. Именно такое благоприятное соотношение указанных параметров сложилось в анализируемом акционерном обществе.

Например, доля собственных оборотных средств (чистого оборотного капитала) в общем объеме оборотных активов (раздел II баланса) на начало отчетного года составляла 55,3 % (14 651: 26 476 100), а на конец отчетного периода 56,6 % (25 809: 45 593 100). Рекомендуемое минимальное значение данного показателя равно 10 %. Следовательно, акционерное общество имеет реальные возможности погасить за счет собственных оборотных средств первоочередные краткосрочные обязательства (из раздела V баланса).

Пассив баланса характеризуется преобладающим удельным весом собственного капитала в его валюте. На начало отчетного года доля собственных источников составляла 89,3 %, а на конец отчетного периода практически не изменилась (87,8 %), что также положительно характеризует деятельность акционерного общества.

Таким образом, признаками удовлетворительного баланса являются:

1) валюта баланса в конце отчетного периода увеличилась по сравнению с началом;

2) темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;

3) собственный капитал организации больше, чем 50 %, а темпы его роста выше, чем темпы роста заемного капитала;

4) темпы прироста дебиторской и кредиторской задолженности примерно одинаковы.

Следует подчеркнуть, что структура имущества и даже ее динамика не дают ответа на вопрос, насколько выгодно для инвестора или кредитора вложение денежных средств в данное предприятие, а лишь оценивают состояние активов и наличие средств для погашения долговых обязательств.

Для ответа на данный вопрос целесообразно детально изучить показатели финансовой устойчивости и ликвидности баланса предприятия.

Глава 4. Оценка финансовой устойчивости предприятия.

Одной из ключевых задач анализа финансового состояния предприятия является изучение показателей, отражающих его финансовую устойчивость. Она характеризуется стабильным превышением доходов над расходами, свободным маневрированием денежными средствами и эффективным их использованием в процессе текущей (операционной) деятельности.

Анализ финансовой устойчивости на определенную дату (конец квартала, года) позволяет установить, насколько рационально предприятие управляет собственными и заемными средствами в течение периода, предшествующего этой дате. Важно, чтобы состояние источников собственных и заемных средств отвечало стратегическим целям развития предприятия, так как недостаточная финансовая устойчивость может привести к его неплатежеспособности, т. е. отсутствию денежных средств, необходимых для расчетов с внутренними и внешними партнерами, а также с государством. В то же время наличие значительных остатков свободных денежных средств усложняет деятельность предприятия за счет их иммобилизации в излишние материально-производственные запасы и затраты.

Следовательно, содержание финансовой устойчивости характеризуется эффективным формированием и использованием денежных ресурсов, необходимых для нормальной производственно-коммерческой деятельности. К собственным финансовым ресурсам, которыми располагает предприятие, относятся прежде всего чистая (нераспределенная) прибыль и амортизационные отчисления. Внешним признаком финансовой устойчивости выступает платежеспособность хозяйствующего субъекта.

Платежеспособность – это способность предприятия выполнять свои финансовые обязательства, вытекающие из коммерческих, кредитных и иных операций платежного характера.

Удовлетворительная платежеспособность предприятия подтверждается такими формальными параметрами, как:

1) наличие свободных денежных средств на расчетных, валютных и иных счетах в банках;

2) отсутствие длительной просроченной задолженности поставщикам, банкам, персоналу, бюджету, внебюджетным фондам и другим кредиторам;

3) наличие собственных оборотных средств (чистого оборотного капитала) на начало и конец отчетного периода.

Низкая платежеспособность может быть как случайной, временной, так и длительной (хронической). Последний ее тип может привести предприятие к банкротству.

Высшим типом финансовой устойчивости является способность предприятия развиваться преимущественно за счет собственных источников финансирования. Для этого оно должно иметь гибкую структуру финансовых ресурсов и возможность при необходимости привлекать заемные средства, т. е. быть кредитоспособным. Кредитоспособным считается предприятие при наличии у него предпосылок для получения кредита и способности своевременно возвратить кредитору взятую ссуду с уплатой причитающихся процентов за счет собственных финансовых ресурсов.

За счет прибыли предприятие не только погашает ссудную задолженность перед банками, обязательства перед бюджетом по налогу на прибыль, но и инвестирует средства на капитальные затраты. Для поддержания финансовой устойчивости необходим рост не только абсолютной массы прибыли, но и ее уровня относительно вложенного капитала или операционных затрат, т. е. рентабельности. Следует иметь в виду, что высокая доходность связана со значительным уровнем риска. На практике это означает, что вместо прибыли предприятие может понести существенные убытки и даже стать несостоятельным (неплатежеспособным).

Следовательно, финансовая устойчивость хозяйствующего субъекта – это такое состояние его денежных ресурсов, которое обеспечивает развитие предприятия преимущественно за счет собственных средств при сохранении платежеспособности и кредитоспособности при минимальном уровне предпринимательского риска.

На финансовую устойчивость предприятия влияет множество факторов:

Положение предприятия на товарном и финансовом рынках;

Выпуск и реализация конкурентоспособной и пользующейся спросом продукции;

Его рейтинг в деловом сотрудничестве с партнерами;

Степень зависимости от внешних кредиторов и инвесторов;

Наличие неплатежеспособных дебиторов;

Величина и структура издержек производства, их соотношение с денежными доходами;

Размер оплаченного уставного капитала;

Эффективность коммерческих и финансовых операций;

Состояние имущественного потенциала, включая соотношение между внеоборотными и оборотными активами;

Уровень профессиональной подготовки производственных и финансовых менеджеров, их умение постоянно учитывать изменения внутренней и внешней среды и др.

Практическая работа по анализу показателей абсолютной финансовой устойчивости осуществляется на основании данных бухгалтерской отчетности (формы № 1, 5).

В ходе производственного процесса на предприятии происходит постоянное пополнение запасов товарно-материальных ценностей. В этих целях используются как собственные оборотные средства, так и заемные источники (краткосрочные кредиты и займы). Изучая излишек или недостаток средств для формирования запасов, устанавливаются абсолютные показатели финансовой устойчивости (рис. 4.1).

План погашения кредита равными платежами

Рис. 4.1. Показатели, характеризующие финансовую устойчивость предприятия.

Для детального отражения разных видов источников (собственных средств, долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов) в формировании запасов используется система показателей.

1. Наличие собственных оборотных средств на конец расчетного периода устанавливается по формуле:

Где СОС – собственные оборотные средства (чистый оборотный капитал) на конец расчетного периода; СК – собственный капитал (раздел III баланса «Капитал и резервы»); ВОА – внеоборотные активы (раздел I баланса).

2. Наличие собственных и долгосрочных заемных источников финансирования запасов (СДИ) определяется по формуле:

План погашения кредита равными платежами

Где ДКЗ – долгосрочные кредиты и займы (раздел IV баланса «Долгосрочные обязательства»).

3. Общая величина основных источников формирования запасов (ОИЗ):

Где ККЗ – краткосрочные кредиты и займы (раздел V баланса «Краткосрочные обязательства»).

В результате можно определить три показателя обеспеченности запасов источниками их финансирования.

1. Излишек (+), недостаток (-) собственных оборотных средств.

Где АСОС – прирост (излишек) собственных оборотных средств; З – запасы (раздел II баланса).

2. Излишек (+), недостаток (-) собственных и долгосрочных источников финансирования запасов (АСДИ).

3. Излишек (+), недостаток (-) общей величины основных источников покрытия запасов (АОИЗ).

Приведенные показатели обеспеченности запасов соответствующими источниками финансирования трансформируются в трехфакторную модель (М):

Данная модель характеризует тип финансовой устойчивости предприятия. На практике встречаются четыре типа финансовой устойчивости (табл. 4.1).

Таблица 4.1. Типы финансовой устойчивости предприятия.

План погашения кредита равными платежами

Первый тип финансовой устойчивости можно представить в виде следующей формулы:

Абсолютная финансовая устойчивость (М1) в современной России встречается очень редко.

Второй тип (нормальная финансовая устойчивость) можно выразить формулой:

Нормальная финансовая устойчивость гарантирует выполнение финансовых обязательств предприятия.

Третий тип (неустойчивое финансовое состояние) устанавливается по формуле:

Четвертый тип (кризисное финансовое положение) можно представить в следующем виде:

М4 = (0, 0, 0), т. е. СОС СП). При отрицательном значении ЭФЛ (ЭРа 1 свидетельствует о соблюдении условий валютной самоокупаемости. Квсо Тв > Та > 100 %, (36).

Где Тп – темп роста прибыли,%; Тв – темп роста выручки от продажи товаров (продукции, работ, услуг),%; Та – темп роста активов,%.

Прибыль должна увеличиваться более высокими темпами, чем остальные параметры. Это означает, что издержки производства должны снижаться, а активы (имущество) предприятия использоваться более рационально. Однако на практике даже у стабильно работающих предприятий возможны отклонения от указанного соотношения показателей. Причины могут быть самые разнообразные: освоение новых видов продукции и технологий, большие капиталовложения на обновление и модернизацию основных средств, реорганизация структуры управления и производства. Эти факторы часто вызваны внешним экономическим окружением и требуют значительных капитальных затрат, которые окупятся в отдаленной перспективе.

Относительные показатели деловой активности характеризуют эффективность использования ресурсов (имущества) предприятия. Их можно представить в виде системы финансовых коэффициентов – показателей оборачиваемости (табл. 6.1).

Они имеют важное значение для любого предприятия.

Таблица 6.1. Коэффициенты деловой активности.

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Во-первых, от скорости оборота авансированных средств зависит объем выручки от реализации товаров.

Во-вторых, с размерами выручки от реализации, а следовательно, и с оборачиваемостью активов связана относительная величина коммерческих и управленческих расходов: чем быстрее оборот, тем меньше на каждый оборот приходится этих расходов.

В-третьих, ускорение оборота на определенной стадии индивидуального кругооборота фондов предприятия приводит к ускорению оборота и на других стадиях производственного цикла (на стадиях снабжения, производства, сбыта и расчетов за готовую продукцию). Производственный (операционный) цикл характеризуется периодом оборота запасов (материальных запасов, незавершенного производства, готовой продукции и товаров) и дебиторской задолженности. Финансовый цикл выражает разницу между продолжительностью производственного цикла (в днях) и средним сроком обращения (погашения) кредиторской задолженности.

По оценкам специалистов, занимающихся консультированием в области финансового менеджмента, из общей экономии, которую может получить предприятие при рациональном управлении финансами, 50 % может дать управление материально-производственными запасами, 40 % – управление запасами готовой продукции и дебиторской задолженностью и остальные 10 % – управление собственным технологическим циклом. Поэтому необходимо сосредоточить основное внимание в управлении финансами на 90 % из существующих возможностей.[10] Следовательно, одним из важных факторов повышения эффективности управления оборотными активами является сокращение финансового цикла (периода оборота чистого оборотного капитала) при сохранении приемлемого соотношения между дебиторской и кредиторской задолженностью, что может служить одним из критериев управления финансами предприятия. Поскольку продолжительность производственного цикла больше длительности финансового цикла на период оборота кредиторской задолженности, то снижение финансового цикла обычно приводит и к сокращению операционного цикла, что характеризует положительную тенденцию в деятельности предприятия.

Как показывают данные табл. 6.1, оборачиваемость можно вычислять как по всему авансированному капиталу (активам), так и по отдельным его элементам. Оборачиваемость средств, вложенных в имущество предприятия, оценивается с помощью:

1) скорости оборота – количества оборотов, который совершает за анализируемый период основной и оборотный капитал;

2) периода оборота – среднего срока, за который возвращаются в хозяйственную деятельность предприятия денежные средства, вложенные в материальные и нематериальные активы.

Информация о величине выручки от реализации товаров содержится в Отчете о прибылях и убытках (форма № 2). Средняя величина активов для расчета коэффициентов деловой активности определяется по бухгалтерскому балансу по формуле средней арифметической:

Где А – средняя величина активов за расчетный период; ОНП – остаток активов на начало расчетного периода; ОКП – остаток активов на конец расчетного периода.

Продолжительность одного оборота в днях (По) рассчитывается по формуле:

По = (Длительность расчетного периода, дни) / (Коэффициент оборачиваемости активов, в оборотах), (38).

Следовательно, для анализа деловой активности предприятия используются две группы показателей:

1) общие показатели оборачиваемости активов;

2) показатели управления активами.

Их оценка и анализ представлены в следующем параграфе.

6.2. Анализ эффективности использования оборотных активов.

Анализ эффективности использования активов с помощью коэффициентов деловой активности рассматривается на примере оборотных активов. Следующие показатели позволяют осуществлять анализ состояния и контролировать эффективность использования оборотных средств:

1) величина оборотных активов и чистого оборотного капитала и их удельный вес в общем объеме активов (см. табл. 3.3);

2) структура оборотных активов;

3) оборачиваемость оборотных активов и их отдельных элементов;

4) длительность финансового цикла;

5) рентабельность оборотных активов.

Сводные данные о структуре оборотных активов (раздела II баланса) по акционерному обществу представлены в табл. 6.2. Из ее данных следует, что сформированная обществом структура оборотных активов ставит его финансовое благополучие в прямую зависимость от поступления средств от дебиторов.

Как следует из данных баланса, основную долю дебиторской задолженности составляет задолженность со сроком погашения до 12 месяцев.[11] На начало отчетного года она составляла 0,3 % (63: 19 970 100), а на конец отчетного периода – 2,3 % (583: 25 034 100). Значительная часть дебиторской задолженности, которая образовалась в предыдущие периоды, была погашена в отчетном году. В результате на конец отчетного периода в 3,5 раза (26,3: 11,3 %) возросла доля денежных средств на расчетных счетах в банках, что создает благоприятные возможности для погашения текущих обязательств.

Удельный вес чистого оборотного капитала в общем объеме оборотных активов за последние два года снизился незначительно – на 5,6 % (56,6–62,2). Однако он в 5,66 раза превышает рекомендуемый минимальный размер в 10 %.

Приведенные данные подтверждают удовлетворительную структуру оборотных активов акционерного общества, позволяющую осуществлять нормальную производственно-коммерческую деятельность в следующем году (при условии дальнейшего снижения доли дебиторской задолженности в объеме оборотных активов).

По анализируемому акционерному обществу за два смежных периода деловая активность характеризуется следующими значениями коэффициентов (табл. 6.3). Приведенные в этой таблице коэффициенты характеризуют как противоречивую деловую активность акционерного общества.

Коэффициент оборачиваемости оборотных активов снизился незначительно на 0,1 пункта или 3,4 %, что привело к замедлению их оборачиваемости на 4,4 дня (129,0 – 124,6), в том числе запасов – на 0,6 дня (21,5 – 20,9). В то же время ускорилась оборачиваемость дебиторской задолженности на 8,5 дня (80,5 – 89,0) или 9,5 %, что свидетельствует об улучшении работы с дебиторами.

Таблица 6.2. Структура оборотных активов акционерного общества.

План погашения кредита равными платежами

Оборачиваемость собственного капитала замедлилась на 0,015 пункта, что соответствует 114,6 дня (473,7 – 598,3). Это связано с проведенной в начале отчетного периода дооценкой основных средств, в результате которой выросла стоимость добавочного капитала, а также со значительным увеличением в конце отчетного года нераспределенной прибыли.

Замедление оборачиваемости кредиторской задолженности на 0,66 пункта, или 4 дня (49,1 – 45,1) положительно сказалось на укреплении платежеспособности общества. Однако увеличение продолжительности оборота дебиторской задолженности на конец отчетного периода в 1,6 раза (80,5: 49,1) превышало скорость погашения кредиторской задолженности, что существенно снизило его финансовую устойчивость. В связи с ростом прибыли до налогообложения (бухгалтерской прибыли) в 3,28 раза (49 857: 15 196) значительно увеличилась рентабельность оборотных активов – в 2 раза (137,1 %: 63,4 %).

Таблица 6.3. Коэффициенты деловой активности по акционерному обществу.

План погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Примечание. Для расчета показателей таблицы использованы данные бухгалтерского баланса (приложение 1), Отчета о прибылях и убытках (приложение 2), таблица 3.2 (Горизонтальный анализ бухгалтерского баланса).

В процессе осуществления анализа деловой активности предприятия целесообразно обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) продолжительность производственно-коммерческого цикла и его элементы;

2) важнейшие причины изменения этого цикла.

Анализу показателей управления активами предшествует изучение этапов обращения денежных ресурсов предприятия (рис. 6.1). Как следует из рисунка, операционный цикл (ОЦ) характеризует общее время, в течение которого денежные ресурсы иммобилизованы в запасах и дебиторской задолженности.

Непосредственно производственный процесс включает время:

1) хранения материальных запасов с момента поступления их на склад предприятия до момента отпуска в производство;

2) длительности технологического процесса (обработки сырья и материалов для выпуска готовой продукции);

3) хранения готовой продукции на складе.

Разрыв между сроками платежа по своим обязательствам перед поставщиками и получением денежных средств от покупателей является финансовым циклом (ФЦ), в течение которого они отвлекаются из оборота предприятия.

Где ФЦ – финансовый цикл, дни; ОЦ – операционный (производственный) цикл, дни; ПОКЗ – период оборачиваемости кредиторской задолженности, дни.

Как следует из формулы, снижение операционного и финансового циклов в динамике – положительная тенденция.

По анализируемому акционерному обществу продолжительность операционного цикла составляет: на начало отчетного года 109,9 дня (20,9 + 89,0); на конец отчетного периода 102 дня (21,5 + 80,5). Длительность финансового цикла равна: на начало года 64,8 дня (109,9 – 45,1); на конец отчетного периода 52,9 дня (102,0 – 49,1). Следовательно, сокращение операционного и финансового циклов оценивается позитивно для укрепления финансовой устойчивости акционерного общества.

Таким образом, показатели деловой активности акционерного общества оцениваются как удовлетворительные, обеспечивающие его стабильную производственно-коммерческую деятельность в предстоящем году.

План погашения кредита равными платежами

Рис. 6.1. Этапы обращения денежных средств.

На основе приведенных в табл. 6.3 показателей можно рассчитать потребность предприятия в оборотных средствах. Она устанавливается по формуле:

Где ПОС – потребность в оборотных средствах; З – средняя стоимость запасов за расчетный период; ДЗ – средняя стоимость дебиторской задолженности со сроком погашения до 12 месяцев за расчетный период; КЗ – средний остаток кредиторской задолженности за расчетный период.

Расчет потребности в оборотных средствах по анализируемому акционерному обществу представлен в табл. 6.4.

Полученная путем усреднения величина корректируется с учетом ожидаемых изменений объема выручки от реализации продукции (объема продаж) в планируемом периоде.

6.3. Система показателей для оценки рыночной активности.

Цель инвестирования в финансовые активы зависит от предпочтений каждого вкладчика. Классический вариант – вложение денежных средств в ценные бумаги известных промышленных акционерных компаний (корпораций).

Таблица 6.4. Расчет потребности в оборотных средствах по акционерному обществу.

План погашения кредита равными платежами

В условиях нестабильной экономической конъюнктуры и недостатка достоверной информации о деятельности акционерных обществ в России принятие правильного решения об инвестировании требует от вкладчика умения правильно оценить качество обращающихся на фондовом рынке эмиссионных ценных бумаг.

Под инвестиционной привлекательностью понимается наличие экономического эффекта (дохода) от вложений свободных денежных средств в ценные бумаги (акции и облигации) данного акционерного общества (эмитента) при минимальном уровне риска. Она оценивается с помощью показателей рыночной активности.

Показатели инвестиционной привлекательности эмитента классифицируются на две группы:

1) акции пред, лагаются впервые;

2) акции продолжительное время обращаются на фондовом рынке.

В первом случае оценка инвестиционной привлекательности акционерного общества осуществляется с использованием традиционных показателей:

Платежеспособности и ликвидности активов;

Оборачиваемости активов и собственного капитала;

Во втором случае данная оценка дополняется анализом ряда новых показателей, среди которых наиболее важную роль играют представленные в табл. 6.5.

Анализ отдельных коэффициентов по рассматриваемому акционерному обществу представлен в табл. 6.6.

Для составления таблицы использованы данные бухгалтерской отчетности по формам №№ 1, 2, 4 (приложения 1–3). Расчет чистых активов осуществлен в соответствии с приказом Минфина РФ и ФКЦБ РФ «О порядке оценки чистых активов акционерных обществ» от 05.08.96, № 71–149.

Из ее данных следует, что коэффициенты рыночной активности имеют достаточно высокое значение, а некоторые из них – ярко выраженную тенденцию к росту. К ним относятся коэффициенты отдачи акционерного капитала, чистой прибыли, приходящейся на одну обыкновенную акцию, дивидендных выплат на одну обыкновенную акцию и др. Вместе с тем коэффициент обеспеченности акционерного капитала чистыми активами снизился на 11,7 % (34,4 – 46,1), поскольку уставный капитал общества в анализируемом периоде оставался неизменным, а сумма чистых активов значительно увеличилась.

Анализ характера обращения акций на вторичном фондовом рынке связан прежде всего с показателями их рыночной стоимости (цены) и ликвидности. Среди этих параметров наиболее важную роль играют следующие.

Уровень выплаты дивидендов. Он выражает соотношение суммы дивиденда и цены обыкновенной акции.

Где УДООА – уровень дивидендной отдачи акций,%; Д – сумма дивиденда, выплаченного по обыкновенной акции в расчетном периоде, руб.; ЦОА – цена котировки обыкновенной акции на фондовом рынке на начало расчетного периода, руб.

Коэффициент соотношения цены и доходности. Он показывает связь между ценой акции и доходом по ней в форме дивиденда. Чем выше это соотношение, тем привлекательнее акция для инвестора.

Таблица 6.5. Показатели рыночной активности акционерного.

План погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Таблица 6.6. Расчет и анализ показателей рыночной активности по акционерному обществу.

Где ЦОА – цена обыкновенной акции на начало анализируемого периода, руб.; Д – совокупный доход, полученный по акции в расчетном периоде, руб.

Коэффициент ликвидности обыкновенных акций на фондовой бирже (КЛОА). Он характеризует возможность быстрого превращения обыкновенных акций в денежные средства в случае необходимости их реализации. Он может быть определен как по результатам отдельных торгов, так и по итогам биржевой сессии в целом.

Где Опредл. – общий объем предложения акций на данных торгах, тыс. руб.; Опрод. – общий объем продажи акций на данных торгах (или по всем торгам за расчетный период), тыс. руб.

Коэффициент соотношения котируемых цен предложения и спроса на обыкновенные акции (КП/С).

Где Цп – средний уровень цен предложения акций на торгах, руб.; Цс – средний уровень цен спроса на акции данного вида на торгах, руб.

Коэффициент обращения обыкновенных акций (КООА) отражает объем их обращения в денежном выражении на фондовой бирже, т. е. уровень их ликвидности. В зарубежной практике этот коэффициент рассчитывается по результатам продаж как на биржевом, так и на внебиржевом рынках. На рынке ценных бумаг России учет продаж конкретных обыкновенных акций на внебиржевом рынке налажен недостаточно. Поэтому расчет данного коэффициента возможен только по биржевому рынку.

Где Опродаж – общий объем продаж обыкновенных акций на биржевых торгах за рассматриваемый период, тыс. руб.; КОА – общее количество обыкновенных акций акционерного общества, находящихся в обращении, штук; Цпрод. – средняя цена продажи одной обыкновенной акции в рассматриваемом периоде, руб.

Расчет этого коэффициента может быть осуществлен на основе количества имеющихся и реализованных обыкновенных акций.

Неточность данного показателя заключается в том, что объем продажи может отражать многократные спекулятивные операции по небольшому количеству обращающихся акций.

Важную роль в процессе оценки играет сам факт допуска акций к торгам на фондовой бирже (листинг). Фондовая биржа обычно предъявляет жесткие требования не только к своим членам, но и к эмитентам, которые стремятся, чтобы их акции продавались во время биржевых торгов (например, безубыточная работа за последние 2 года и др.). Несмотря на жесткие ограничения, многие акционерные общества стремятся попасть в биржевой котировочный бюллетень, что дает им ряд преимуществ:

1) включение в котировочный бюллетень фондовой биржи делает акции компании более известными и доступными, повышает их привлекательность для инвесторов, что способствует увеличению числа сделок с ними;

2) в случае выпуска новых видов ценных бумаг компании, акции которой котируются на фондовой бирже, издержки, связанные с их размещением, оказываются ниже по сравнению с расходами компаний, чьи акции обращаются на внебиржевом рынке ценных бумаг;

3) котировка акций на бирже приносит акционерной компании дополнительную известность, что увеличивает спрос на ее продукцию (услуги) на товарном рынке;

4) компании имеют возможность увеличить число своих акционеров, что позволяет распределять собственность между большим числом лиц и облегчает управление фирмой тем, кто владеет контрольным пакетом акций;

5) допуск к котировке на фондовой бирже способствует формированию реальных цен на акции компании и позволяет точнее определять ее ресурсный потенциал и стоимость активов.

Котировка акций на фондовой бирже выгодна также инвесторам, так как возрастает ликвидность акций эмитента, информированность общественности и обоснованность инвестиционных решений.

По законодательству Российской Федерации установлены жесткие требования к проспекту эмиссии ценных бумаг. Он должен содержать:

1) сведения об эмитенте;

2) данные о финансовом положении эмитента. Эти сведения не приводятся в проспекте эмиссии при создании акционерного общества, за исключением случаев преобразования в общество юридических лиц иной организационно-правовой формы собственности (например, товариществ);

3) сведения о предстоящем выпуске эмиссионных ценных бумаг.

Условия размещения выпущенных ценных бумаг следующие:

1) эмитент имеет право на размещение выпускаемых им ценных бумаг только после регистрации их выпуска;

2) количество размещаемых эмиссионных ценных бумаг (акций и облигаций) не может превышать их количества, указанного в учредительных документах о выпуске ценных бумаг;

3) эмитент вправе разместить меньшее количество ценных бумаг, чем указано в проспекте эмиссии. Фактическое количество размещенных ценных бумаг указывается в отчете об итогах их выпуска, представляемом на регистрацию. Доля неразмещенных ценных бумаг из числа, отраженного в проспекте эмиссии, определяется Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ФКЦБ РФ). Она же устанавливает порядок возврата денежных средств инвесторов при несостоявшейся эмиссии;

4) эмитент обязан завершить размещение выпускаемых им ценных бумаг по истечении одного года с даты начала эмиссии, если действующим законодательством РФ не определены иные сроки их размещения. Не допускается размещение ценных бумаг нового выпуска ранее, чем через две недели после обеспечения всем потенциальным инвесторам возможности доступа к информации о выпуске. Информация о цене размещения ценных бумаг может быть раскрыта в день начала размещения этих бумаг;

5) при публичном размещении или обращении выпуска эмиссионных ценных бумаг эмитент не вправе предоставлять преимущество для приобретения этих бумаг одним потенциальным владельцам перед другими.

Однако имеются исключения из этого общего правила:

А) при эмиссии государственных ценных бумаг;

Б) при предоставлении акционерам общества преимущественного права выкупа новой эмиссии ценных бумаг в количестве, пропорциональном числу принадлежащих им акций в момент принятия решения об эмиссии;

В) при введении эмитентом ограничений на приобретение его ценных бумаг нерезидентами.

Не позднее 30 дней после окончания размещения ценных бумаг эмитент обязан представить в регистрирующий орган отчет об итогах выпуска ценных бумаг. Он содержит следующие сведения:

1) даты начала и окончания размещения ценных бумаг;

2) фактическая цена размещенных ценных бумаг (по их видам в выпуске);

3) количество размещенных ценных бумаг;

4) общий объем поступлений денежных средств за размещенные ценные бумаги, в том числе общий объем внесенных денежных средств в рублях и иностранной валюте. Регистрирующий орган рассматривает отчет эмитента в двухнедельный срок и при отсутствии претензий регистрирует его.

Следовательно, оценка условий эмиссии ценных бумаг является заключительным этапом изучения их инвестиционной привлекательности. Предметом такого изучения являются следующие аспекты деятельности эмитента:

Б) условия и периодичность выплаты дивидендов акционерам;

В) степень участия отдельных владельцев в управлении акционерным обществом и другие интересующие инвесторов сведения, содержащиеся в эмиссионном проспекте. Следует иметь в виду, что на практике предлагаемый эмитентом размер дивидендов часто не носит характера не только юридических, но и контрактных обязательств.

Поэтому ориентироваться только на величину дивиденда, приходящегося на одну обыкновенную акцию, вряд ли целесообразно. Многое зависит от конъюнктуры фондового рынка, финансового положения эмитента и от других факторов.

На основе исследования перечисленных выше параметров, характеризующих рыночную активность акционерного общества и перспективы его развития, делается вывод об инвестиционной привлекательности эмитента. Надежным и перспективным объектом инвестирования считается акционерное общество с устойчивым финансовым положением, растущим объемом продаж и прибыли, с высокой нормой чистой прибыли на капитал, с низким коэффициентом финансового риска.

Что касается соотношения параметров цена/доход, то данный показатель зависит от рыночной конъюнктуры (курса акций). Поэтому ориентироваться на него следует осторожно, с учетом прогноза рыночных колебаний курса ценных бумаг. Такой прогноз составляется на основе фундаментального и технического анализа состояния рынка ценных бумаг.

Глава 7. Анализ финансовых результатов и рентабельности предприятия.

7.1. Новый порядок формирования финансовых результатов.

Исходя из программы реформирования бухгалтерского учета в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности (МСФО) Министерство финансов РФ утвердило следующие нормативные документы:[12]

Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации», ПБУ 9/99 от 06.05.99;

Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации», ПБУ 10/99 от 06.05.99;

Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации», ПБУ 4/99 от 06.07.99.

Указанные положения были введены в действие с 01.01.2000 г. Поэтому изменился порядок формирования и оценки финансовых результатов предприятий, хотя во многом сохранена преемственность с действовавшей ранее практикой учета выручки от реализации товаров и себестоимости реализованной продукции.

Важнейшие изменения в отражении финансовых результатов в новом Отчете о прибылях и убытках следующие.

1. В новую форму включен дополнительный показатель «Валовая прибыль», рассчитываемый как разница между выручкой (нетто) от продажи товаров и себестоимостью проданных товаров. Последняя величина понижается на сумму коммерческих и управленческих расходов, которые выделены в самостоятельные статьи. Данный порядок приводит к тому, что предприятия, определяющие полную себестоимость продукции, вынуждены для составления отчетности (формы № 2) вначале устанавливать себестоимость производства без коммерческих и управленческих (общехозяйственных) расходов, а затем расчетным путем вычислять этот показатель по всей реализованной продукции (путем прибавления к себестоимости проданных товаров коммерческих и управленческих расходов).

Таким образом, общая сумма коммерческих и управленческих расходов распределяется между обычной деятельностью (продажа продукции), операционной и внереализационной деятельностью. Цель такого распределения – установление более объективных показателей для анализа эффективности различных видов деятельности предприятия. В результате такого подхода к коммерческим и управленческим расходам сумма прибыли, а следовательно, доходность от продажи, повышается, а прибыль и рентабельность от операционной и внереализационной деятельности снижается при неизменной суммарной величине прибыли и рентабельности от всех видов деятельности (прибыли до налогообложения), то есть изменяется не абсолютная величина, а структура прибыли предприятия.

В связи с этим возникает вопрос о методике распределения коммерческих и управленческих расходов по отдельным видам хозяйственной деятельности (обычной, операционной и внереализационной). На практике каждое предприятие решает эту проблему самостоятельно при распределении постоянных (условно-постоянных) расходов по товарным позициям выпускаемой продукции.

Расчет величины коммерческих и управленческих расходов по отдельным видовым позициям можно произвести по следующей методике: величина дохода по видовой позиции делится на общую сумму доходов от всех видов деятельности, и результат умножается на сумму коммерческих и управленческих расходов по Отчету о прибылях и убытках (форма № 2).

2. Проценты, уплаченные предприятием за предоставленные ему в пользование денежные средства (кредиты и займы), выведены из состава себестоимости продукции (из статьи «Управленческие расходы») и включены в состав операционных расходов.

3. Показатели «Налог на прибыль» и «Отвлеченные средства» объединены в статью «Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи».

4. Из состава внереализационных доходов и расходов выведены чрезвычайные доходы (страховые возмещения; стоимость материальных ценностей, остающихся от списания непригодных к восстановлению и дальнейшему использованию активов) и расходы, возникающие как последствия чрезвычайных обстоятельств хозяйственной деятельности (пожаров, аварий, стихийных бедствий и др.). Введены новые показатели «Чрезвычайные доходы» и «Чрезвычайные расходы». При отсутствии последних прибыль (убыток) от обычной деятельности совпадает со статьей «Чистая прибыль (убыток) отчетного периода» (строка 190 формы № 2).

Формирование финансовых результатов предприятия (прибыли) показано на рис. 7.1.

План погашения кредита равными платежами

Рис. 7.1. Формирование прибыли предприятия.

7.2. Анализ динамики и структуры финансовых результатов.

Анализ каждого элемента прибыли имеет важное значение для руководства предприятия, его учредителей, акционеров и кредиторов. Для руководства такой анализ позволяет определить перспективы развития предприятия, так как прибыль является одним из источников финансирования капитальных вложений и пополнения оборотных средств. Учредителям и акционерам она является источником получения дохода на вложенный ими в данное предприятие капитал. Кредиторам подобный анализ дает возможность погашения предоставленных хозяйствующему субъекту кредитов и займов, включая и уплату причитающихся процентов.

Анализ финансовых результатов деятельности предприятия включает:

1) изучение изменений каждого показателя за отчетный период по сравнению с базисным (горизонтальный анализ);

2) структурный анализ соответствующих статей (в процентах);

3) изучение динамики изменения показателей за ряд периодов (кварталов, лет) – трендовый анализ;

4) исследование влияния отдельных факторов на прибыль (факторный анализ).

Расчет аналитических показателей по Отчету о прибылях и убытках (форма № 2) представлен в табл. 7.1.

Из ее данных следует, что по акционерному обществу наблюдался рост всех элементов прибыли: валовой, от продаж товаров, бухгалтерской прибыли (до налогообложения), прибыли от обычных видов деятельности и нераспределенной (чистой) прибыли. На увеличение бухгалтерской прибыли существенное влияние оказало положительное сальдо операционных доходов и расходов.

Для более детального изучения факторов, вызвавших увеличение бухгалтерской прибыли, целесообразно рассмотреть источники ее формирования.

Анализ бухгалтерской прибыли (до налогообложения) начинается с исследования ее динамики и структуры как по общей сумме, так и в разрезе составляющих ее элементов. Для оценки уровня и динамики показателей бухгалтерской прибыли составим табл. 7.2.

Как следует из ее данных, организация достигла высоких результатов в финансово-хозяйственной деятельности в отчетном периоде по сравнению с базисным. Об этом свидетельствует увеличение общей суммы прибыли на 34 661 тыс. руб. (49 857 – 15 196), или 228 %. Подобный рост прибыли является результатом увеличения всех ее составляющих. В большей степени выросли такие ее элементы, как прибыль от продаж (на 8467) и операционные доходы (на 26 950 тыс. руб.). Они же составляют основную долю бухгалтерской прибыли – 95,4 % (43,8 + 65,5 – 13,9 %). Если бы не было увеличения коммерческих и управленческих расходов на 122 тыс. руб., операционных расходов на 215 тыс. и внереализационных расходов на 134 тыс. руб., то прибыль до налогообложения была бы в отчетном периоде на 471 тыс. руб., или 0,9 % больше (471: 49 857 100).

Таблица 7.1. Анализ прибыли предприятия по отчету «О прибылях и убытках».

План погашения кредита равными платежами

Таблица 7.2. Анализ бухгалтерской прибыли по акционерному обществу.

План погашения кредита равными платежами

Более детальный анализ предполагает изучение каждого элемента бухгалтерской прибыли и повлиявших на нее факторов. Их можно классифицировать на внешние и внутренние.

К внешним факторам относятся:

Цены на материально-энергетические ресурсы и тарифы на транспортные перевозки;

Уровень развития внешнеэкономических связей и т. д.

К внутренним факторам относятся изменения:

Прибыли от продаж;

Структуры реализованной продукции;

Уровня цен на нее;

Операционных и внереализационных доходов и расходов.

Взаимосвязь факторов первого и второго порядка с бухгалтерской прибылью прямая, за исключением изменений себестоимости продукции, операционных и внереализационных расходов, снижение которых приводит к увеличению прибыли. Факторы первого порядка оказывают непосредственное влияние на величину бухгалтерской прибыли, а второго порядка – на прибыли от продаж.

При разработке мероприятий по дальнейшему увеличению прибыли принимаются во внимание не только результаты анализа, но и такие аспекты учетной политики предприятия, как:

Методы оценки активов и обязательств;

Порядок проведения инвентаризации активов и обязательств;

Порядок контроля за хозяйственными операциями;

Способы ведения бухгалтерского учета (методы амортизации основных средств и нематериальных активов, оценки материально-производственных запасов, признания прибыли от продажи товаров, продукции, работ и услуг);

Оптимизация издержек на производство продукции;

Рациональная ценовая политика и др.

Важное значение для оценки финансовых результатов деятельности предприятия имеет факторный анализ прибыли от продажи товаров (продукции, работ и услуг).

Важнейшим составляющим элементом бухгалтерской прибыли является прибыль от реализации продукции (прибыль от продаж). Поэтому в первую очередь анализируют общее изменение прибыли от реализации (табл. 7.3).

Таблица 7.3. Оценка прибыли от реализации продукции (прибыли от продаж).

План погашения кредита равными платежами

Как следует из ее данных, рост прибыли от реализации на 8467 тыс. руб. или 63,1 % вызван увеличением выручки от продажи товаров на 31446 тыс. или 44,5 %. Однако примерно в тех же пропорциях (40,3; 15,2; 19 %) увеличились все виды расходов. Следовательно, дальнейшее сокращение затрат на производство и реализацию продукции является основным резервом роста прибыли от продаж. Условная сумма резерва равна 22 979 тыс. руб. (22 857 + 49 + 73).

Ключевым элементом прибыли от продаж является валовая прибыль. Она представляет собой разницу между выручкой (нетто) от продажи товаров и себестоимостью проданных товаров. Порядок расчета валовой прибыли (ВП) можно представить в следующем виде:

План погашения кредита равными платежами

Где Q – объем производства продукции i-го вида в натуральном выражении (тонн, штук, м 2 и т. д.); Цi – продажная цена продукции i-го вида, руб.; Сi – себестоимость единицы продукции i-го вида, руб.; i – конкретный вид реализуемой продукции; n – количество видов реализуемой продукции (i = 1, 2, 3… n).

Исходя из указанного порядка расчета валовая прибыль формируется под влиянием следующих факторов:

1) объема реализации;

2) себестоимости реализованных изделий;

3) продажных цен на реализованную продукцию;

4) сдвигов в структуре ассортимента с позиций различий в уровне рентабельности отдельных видов изделий.

Пофакторый анализ валовой прибыли осуществляется по данным Отчета о прибылях и убытках за текущий и базисный периоды (квартал, год). При сравнении с планом используются данные финансового плана (бюджета) и расчетов к нему.

Однако этих данных для факторного анализа недостаточно. Эти данные часто несопоставимы, поскольку на выручку (нетто) от продажи товаров влияет уровень отпускных цен, что вытекает из ее расчета за базисный и отчетный периоды.

План погашения кредита равными платежами

Где В0 и В1 – выручка от продажи товаров в базисном и отчетном периодах; Qi0 и Qi1 – объем выпуска товаров (изделий) i-го вида в этих периодах; Цi1 и Цi1– отпускная цена одного изделия i-го вида в базисном и отчетном периодах.

Фактическая себестоимость товаров формируется идентичным образом под воздействием объема реализации и затрат на единицу товара (изделия) в соответствующем периоде:

План погашения кредита равными платежами

Где С0 и С1 – фактическая себестоимость проданной продукции в базисном и отчетном периодах; Сi0 и Сi1 – себестоимость товара (изделия) i-го вида в базисном и отчетном периодах.

Соответственно, и сравнение валовой прибыли, то есть ВП1 и ВП0, будет складываться под влиянием несопоставимых факторов.

Пофакторный анализ валовой прибыли (ВП) традиционно осуществляется с помощью приема элиминирования (методом цепных подстановок). Элиминирование – технический прием анализа, используемый для определения влияния отдельных факторов на изучаемое явление. При данном подходе ряд признаков исключается и остается главный признак, который служит объектом исследования.

Для определения влияния отдельных факторов на величину валовой прибыли необходимо рассчитать следующие дополнительные показатели:

1) выручку от продажи товаров без косвенных налогов отчетного периода в базисных ценах, которая определяется по формуле:

План погашения кредита равными платежами

2) себестоимость проданных товаров отчетного периода в базисных затратах на единицу продукции (Сх), которая вычисляется по формуле:

План погашения кредита равными платежами

3) базисную валовую прибыль (ВПх), рассчитанную исходя из фактического объема и ассортимента проданных товаров, которая определяется в виде разницы между выручкой от продажи товара отчетного периода в базисных ценах (Вх) и себестоимостью проданных товаров отчетного периода (Сх) в базисных затратах на единицу продукции:

Проиллюстрируем методику расчета влияния отдельных факторов на изменение валовой прибыли (табл. 7.4). Индекс изменения выручки от продажи товаров в сопоставимых ценах устанавливается по формуле:

Где ИВ – индекс изменения выручки от продажи товаров.

Таблица 7.4. Исходные данные для факторного анализа валовой прибыли (тыс. руб.).

План погашения кредита равными платежами

Расчет воздействия первого фактора (изменения выручки от продажи товаров) может быть произведен двумя способами:

1. В виде разницы между базовой суммой валовой прибыли, пересчитанной на индекс изменения выручки от продажи товаров, и суммой прибыли в базисном периоде, то есть по формуле:

Где АВП – прирост валовой прибыли в базисном периоде; ВПО – сумма валовой прибыли в базисном периоде.

2. Путем умножения прироста (снижения) индекса изменения выручки от продажи товаров (И – 1) на размер прибыли в базисном периоде:

Индекс изменения выручки от продажи товаров равен 1,12 (79 101: 70 626).

Расчет воздействия фактора изменения выручки от продажи товаров:

1) 14 047 х 1,12–14 047 = 1686 тыс. руб.;

2) 14 047 х (1,12 – 1,0) = 1686 тыс. руб.

В данном примере увеличение выручки от продажи товаров в отчетном периоде по сравнению с базисным привело к росту прибыли на 1686 тыс. руб.

Расчет влияния второго фактора (сдвигов в ассортименте на изменение прибыли (ВПА)) осуществляется, если имеются различия в уровне рентабельности всей проданной продукции. Рентабельность реализованной продукции для этих целей можно определить отношением прибыли к выручке от продажи товаров.

Используются два способа расчета.

При первом способе расчета устанавливается разница между базисной валовой прибылью, рассчитанной исходя из фактического объема и ассортимента реализованной продукции, и базисной суммой прибыли, пересчитанной на индекс изменения объема продажи продукции, то есть по формуле:

При втором способе расчета влияния сдвигов в структуре ассортимента на валовую прибыль разница между базисным уровнем рентабельности, рассчитанным исходя из фактического объема и ассортимента проданной продукции и ее базисным уровнем умножается на выручку от продажи продукции отчетного периода в базисных ценах (с учетом индекса инфляции) по формуле:

Пример 1. 16 864 – (14 047 х 1,12) = 16 864 – 15 833 = 1031 тыс. руб.

Пример 2. ((16864 / 79101) – (14047 / 70626)) 79 101 = (21,3 – 19,9) х 79 101 = 1031 тыс. руб.

В этом примере в отчетном периоде по сравнению с базисным имело место увеличение удельного веса проданной продукции с более высоким уровнем рентабельности в ее объеме, что привело к росту валовой прибыли.

При третьем способе расчета влияние колебания стоимости реализованной продукции на изменение валовой прибыли (АВПС) определятся вычитанием из себестоимости продукции отчетного периода этого показателя, рассчитанного исходя из базисных затрат на единицу продукции (С) по формуле:

Пример. ВПС = 79 436 – 62 237 = 17 199 тыс. руб. В результате роста себестоимости валовая прибыль снизилась на эту величину.

При использовании четвертого способа – влияние на изменение валовой прибыли продажных цен (АВП) определяется вычитанием из фактической выручки от продажи товаров за отчетный период выручки от фактически реализованной продукции в базисных ценах (В).

Пример. ВП = 22 971 тыс. руб. (102 072 – 79 101).

Кроме перечисленных факторов изучаются случаи нарушения производственной и технологической дисциплины: экономия, которая образовалась вследствие невыполнения плановых мероприятий по охране труда и технике безопасности, нарушения стандартов и технических условий и др. В рассматриваемом примере эти факторы привели к росту прибыли на 100 тыс. руб.

Результаты факторного анализа целесообразно обобщить в отдельной таблице (табл. 7.5).

Таблица 7.5. Результаты расчетов влияния факторов на изменение прибыли от продажи товаров (продукции, работ, услуг).

План погашения кредита равными платежами

7.5. Операционный анализ прибыли в составе маржинального дохода.

Формирование и использование прибыли (как формы дохода) – основа предпринимательской деятельности и ее конечный финансовый результат. Сравнение массы прибыли с затратами характеризует эффективность работы предприятия. Одним из самых доступных методов управления предпринимательской деятельностью является операционный анализ, осуществляемый по схеме: издержки—объем продаж—прибыль. Данный метод позволяет выявить зависимость финансового результата производственно-коммерческой деятельности от изменения издержек, цен, объема производства и сбыта продукции. В отличие от внешнего финансового анализа (по данным публичной бухгалтерской отчетности) результаты операционного (внутреннего) анализа составляют коммерческую тайну предприятия.

С помощью операционного анализа можно решить широкий спектр управленческих задач:

1) оценить прибыльность производственно-торговой деятельности;

2) прогнозировать рентабельность предприятия на основе показателя «Запас финансовой прочности»;

3) оценить предпринимательский риск;

4) выбрать оптимальные пути выхода из кризисного состояния;

5) оценить результаты начального периода функционирования новой фирмы или прибыльность инвестиций, осуществляемых для расширения основного капитала;

6) разработать наиболее выгодную для предприятия ассортиментную политику в сфере производства и реализации товаров.[13]

Ключевыми элементами операционного анализа выступают пороговые значения показателей деятельности предприятия: критический объем производства и реализации товаров, порог рентабельности и запас финансовой прочности. На практике они тесно связаны с понятием «маржинальный доход», означающим результат от реализации продукции после возмещения переменных расходов (ПР). Схема расчета маржинального дохода в сфере производства и торговли приведена на рис. 7.2.

План погашения кредита равными платежами

Рис. 7.2. Формирование финансового результата в сфере производства и торговли.

В финансовом менеджменте операционный анализ тесно связан с понятием производственного (операционного) рычага, расчет которого базируется на определении силы воздействия производственного рычага (СВПР).

СВПР показывает, во сколько раз маржинальный доход превышает прибыль. Чем выше СВПР, тем больше предпринимательский риск, связанный с данным предприятием.

На практике встречаются следующие случаи:

1. МД = 0. В данном случае выручка от реализации покрывает только переменные расходы, т. е. предприятие работает с убытком в размере постоянных издержек.

2. 0 постоянных издержек, если деятельность предприятия прибыльна. Из выручки от продаж покрываются не только все издержки, но и образуется прибыль (прибыль больше нуля).

Эффект производственного рычага проявляется в том, что любое изменение выручки от реализации товаров приводит к еще более интенсивному колебанию финансового результата (прибыли или убытка).

Действие данного эффекта связано с неодинаковым влиянием переменных и постоянных издержек на конечный финансовый результат при изменении объема производства (продаж или делового оборота). Если порог рентабельности пройден, то доля постоянных издержек в суммарных расходах снижается и СВПР падает. Наоборот, повышение удельного веса постоянных издержек усиливает действие производственного рычага. Порог рентабельности предприятия определяется по формуле:

Порог рентабельности = (Постоянные издержки (СР)) / (Коэффициент маржинального дохода). (60).

Коэффициент маржинального дохода (КМД) показывает его удельный вес в выручке от реализации (в деловом обороте предприятия).

Кмд = (Маржинальный доход) / (Выручка от реализации товаров). (61).

Этот коэффициент выражается в долях единицы либо в процентах. Например, если предприятие А имеет возможность увеличить объем реализации продукции на 10 %, то денежная выручка также возрастет на эти 10 %. Прибыль в таких условиях с учетом действия эффекта производственного рычага (ЭПР = 2) увеличится на 20 % (10 % 2). Исходные данные для расчета эффекта прибыли по предприятию А представлены в табл. 7.6. Обязательным условием для подобного расчета является сохранение стабильности постоянных издержек в данном временном (релевантном) периоде.

Итак, сила воздействия производственного рычага – объективный фактор, выражающий уровень предпринимательского риска, связанного с предприятием. Чем выше эффект, определенный в табл. 7.6, тем больше предпринимательский риск.

Таблица 7.6. Финансовое положение предприятия А.

План погашения кредита равными платежами

Чтобы обеспечить безопасность и безубыточность своего производства, предприятие с небольшой долей постоянных расходов (СР) может производить относительно меньше продукции (в физическом выражении), чем предприятие с более высокой их долей в суммарных издержках.

Величина запаса финансовой прочности у первого предприятия выше, чем у второго. Финансовый результат предприятия с низким уровнем постоянных расходов в меньшей степени зависит от изменения физического объема производства. Предприятие с высокой долей постоянных расходов вынуждено в значительно большей мере опасаться падения объемов производства и продаж.

В случае снижения выручки от реализации продукции (за счет уменьшения объема производства) сила воздействия производственного рычага характеризует возможную потерю прибыли (или увеличение убытка). В особо трудное положение попадает то предприятие, у которого в условиях спада производства убытки превышают маржинальный доход, то есть эффект производственного рычага по модулю ниже единицы. Увеличение выручки от реализации продукции на таком предприятии влечет за собой снижение убытков в меньшей степени, чем рост объема производства, вызвавший его. Наоборот, предприятие, имеющее убытки ниже маржинального дохода, быстрее выйдет из кризисного состояния, так как аналогичный рост объема реализации продукции вызовет более интенсивное снижение убытков. Покажем эту зависимость на следующем примере (табл. 7.7).

Таблица 7.7. Зависимость величины убытка от роста выручки от реализации продукции, тыс. руб.

План погашения кредита равными платежами

Примечание. При сумме убытка свыше 10 000 тыс. руб. его покрытие затянется на более длительный период.

Операционный анализ показывает также чувствительность, то есть возможную реакцию финансового результата на изменение внешних и внутренних факторов производства и сбыта товаров, и в частности, отвечает на вопрос: на сколько можно изменить объем продаж без потери прибыли? Решение данного вопроса связано со следующей ситуацией. В современных условиях на первый план выходит проблема не роста массы прибыли, а ее сохранения в заданных самим предприятием параметрах, обеспечивающих оптимальное соотношение между производственными и социальными выплатами и величиной налоговых платежей. Часто эти ограничения не соответствуют максимально возможному уровню прибыли.

В основу анализа чувствительности положен объем производства, который обеспечивает исходный финансовый результат при изменении одного из следующих показателей: постоянных расходов, переменных издержек и цены за единицу изделия.

Рассмотрим возможные варианты.

1. Если изменяются постоянные расходы (СР), то объем производства (Q) в физическом выражении, обеспечивающий исходные (базовые) условия, определяется по формуле:

Где МД – маржинальный доход в отчетном периоде; К 0 МД – коэффициент маржинального дохода в базисном периоде; Ц0 – цена за единицу изделия в базисном периоде.

2. Если изменяются переменные издержки (ПР), то объем производства в физическом выражении (Q2) устанавливается по формуле:

3. Если изменяется цена (Ц), то объем производства (Q3) в физическом выражении вычисляется по формуле:

Где МД 0 и МД – базовый и новый маржинальный доход; К 0 МД и К МД – базовый и новый коэффициенты маржинального дохода, доли единицы; Ц0 и Ц1 – базовая и новая цена за единицу изделия.

Пример. Рассмотрим порядок проведения операционного анализа на материалах промышленного предприятия, выпускающего 10 тыс. штук изделий по цене 20 560 руб. за единицу (в том числе 14 392 руб. – переменные издержки), а общая сумма постоянных расходов (СР) – 30 840 тыс. руб.

Итак, базовые условия:

1) выручка от реализации (объем продаж) – 205 600 тыс. руб. (100 %);

2) переменные издержки (ПР) – 143 920 тыс. руб. (70 %);

3) маржинальный доход – 61 680 тыс. руб. (30 %);

4) постоянные издержки (СР) – 30 840 тыс. руб. (15 %);

5) прибыль (П) – 30 840 тыс. руб. (15 %).

Оценим 10 % увеличение цены до 23 616 руб. (20 560 1,1). Тогда при исходном объеме производства в 10 тыс. штук изделий показатели деятельности предприятия примут вид:

1) выручка от реализации продукции – 236 160 тыс. руб. (100 %);

2) переменные издержки (прежние) – 143 920 тыс. руб. (60,9 %);

3) маржинальный доход – 92 240 тыс. руб. (39,1 %);

4) постоянные издержки (СР) – 30 840 тыс. руб. (13,1 %);

5) прибыль (П) – 61 400 тыс. руб. (26,0 %).

Далее подставим базисные и новые показатели деятельности предприятия в приведенные выше формулы (62–64). В итоге получим следующий результат.

1. Если изменяются постоянные издержки (СР), то объем производства (Q) в физическом выражении составит:

Следовательно, в результате увеличения постоянных издержек на 10 % (с 30 840 тыс. до 34 924 тыс. руб.) для обеспечения базисного финансового результата предприятие вынуждено будет дополнительно произвести 4954 изделия.

2. Если изменяются переменные издержки, то объем производства в физическом выражении равен:

Итак, в результате роста переменных расходов на 10 % предприятие вынуждено снизить объем производства на 2327 изделий (10 000 – 7673).

3. Если увеличивается продажная цена, то объем производства в физическом выражении составит:

Следовательно, 10 % рост продажной цены (с 20,56 тыс. до 23,616 тыс. руб.) способствовал снижению объема производства на 3321 изделие (10 000 – 6679), что характерно для предприятий-монополистов.

На основе операционного анализа можно оценить факторы, влияющие на изменение прибыли. Например, если рассмотреть последовательно 10 % изменения переменных и постоянных издержек, то получим следующие результаты.

1. Увеличение переменных издержек (на 10 %) привело к снижению прибыли на 14 392 тыс. руб. [(205 600–143 920 – 30 840 = 30 840) – (205 600 – 1583 12–30 840 = 16 448)], или 46,7 %.

2. Рост постоянных издержек (на 10 %) вызвал снижение прибыли на 3084 тыс. руб. [(205 600–143 920 – 30 840 = 30 840) – (205 600–143 920 – 33 924 = 27 756)], или 10 %.

3. Рост продажной цены изделия на 10 % привел к росту прибыли на 30 560 тыс. руб. (61 400 – 30 840), или 49,8 %.

Таким образом, приоритетное значение по степени влияния на прибыль имеет изменение цены и менее существенное колебание постоянных издержек. Данное соотношение указывает на значительный запас финансовой прочности предприятия. Поясним это положение на примере.

Пример. 1. Порог рентабельности = СР / Кмд = 30840 / 0,3 =102 800 тыс. руб.

2. Запас финансовой прочности (ЗФП) = Выручка от реализации – Порог рентабельности = 205 600–102 800 тыс. руб. = 102 800 тыс. руб. или 50 % к сумме выручки от реализации.

Это означает, что предприятие сможет выдержать 50 % снижение выручки от реализации продукции без серьезной угрозы для своего финансового состояния. В рассмотренной ситуации руководство предприятия должно сконцентрировать внимание на разработке обоснованной ценовой политики, которая при успешной ее реализации даст максимальный финансовый результат.

Экономическая эффективность деятельности предприятий выражается показателями рентабельности (доходности). В общем виде показатель экономической эффективности выражается формулой:

Ээ = (Экономический эффект (прибыль) / Ресурсы или затраты) 100. (65).

Для расчета числителя формулы используются показатели прибыли: бухгалтерской (общей), от реализации продукции и чистой прибыли (после налогообложения). В знаменателе формулы берутся ресурсы (инвестиции), имущество (активы), себестоимость реализации товаров (продукции, работ, услуг).

На практике следует различать показатели экономической и финансовой рентабельности. Экономическая рентабельность – параметр, исчисленный исходя из величины прогнозной (потенциальной) прибыли, отраженной в бизнес-плане инвестиционного или инновационного проекта (программы). Финансовая рентабельность определяется на базе реальной прибыли, включенной в финансовую (бухгалтерскую) отчетность предприятия.

Система показателей рентабельности следующая (табл. 7.8).

Таблица 7.8. Общая характеристика показателей рентабельности предприятия, %

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Расчет показателей рентабельности представлен в табл. 7.9.

Таблица 7.9. Расчет показателей рентабельности по акционерному обществу.

План погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежамиПлан погашения кредита равными платежами План погашения кредита равными платежами

Примечание. Для расчета показателей использованы бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, табл. 3.2 и 6.3.

Из данных таблицы следует, что показатели рентабельности за отчетный период по сравнению с базисным значительно выросли, что подтверждает высокую эффективность деятельности акционерного общества. Особенно существенно увеличились показатели рентабельности производства, активов, собственного капитала, инвестиций и объема продаж.

Важным аспектом анализа рентабельности является оценка доходности объема продаж и расчет факторов, влияющих на ее состояние (влияние цены продукции и ее себестоимости). В этих целях необходимо использовать следующую аналитическую таблицу (табл. 7.10).

Таблица 7.10. Расчет рентабельности объема продаж.

План погашения кредита равными платежами

Расчет влияния изменения цены и себестоимости продукции определим методом цепных подстановок.

1. Расчет изменения рентабельности продаж за счет роста выручки от реализации (ВР):

Где ВР0 и ВР1 – выручка от реализации продукции в базисном и отчетном периодах; С0 – себестоимость реализованной продукции в базисном периоде:

ВР = (102072 – 57220) / 102072 – (70626 – 57220) / 70626 = +20,6 %

2. Расчет изменения рентабельности продаж за счет увеличения себестоимости реализации (DС):

Где С0 и С1 – себестоимость реализованной продукции в базисном и отчетном периодах.

С = (102072 – 80199) / 102072 – (102072 – 57220) / 102072 = -16,6 %.

3. Общее влияние двух факторов.

Другим важным аспектом анализа является изучение взаимосвязи между показателями рентабельности продаж и оборачиваемости активов.

Где РА – рентабельность активов, %; БП – бухгалтерская прибыль; А – средняя стоимость активов за расчетный период; ВР – выручка от реализации продукции (объем продаж).

Исходные данные для такого анализа представлены в табл. 7.11.

Таблица 7.11. Исходные данные для факторного анализа рентабельности активов.

План погашения кредита равными платежами

Данный показатель отражает прибыльность активов, которая обусловлена как ценовой политикой предприятия, так и уровнем затрат на производство продукции. Через рентабельность активов можно оценить и деловую активность предприятия (посредством показателя оборачиваемости активов).

1. Изменение рентабельности активов за счет ускорения их оборачиваемости определяется по формуле:

Где РА(ОА) – изменение рентабельности активов за счет ускорения их оборачиваемости; Оа1 и ОА0 – оборачиваемость активов в базисном и отчетном периодах; Рn1, – рентабельность продаж в отчетном периоде, %.

2. Изменение рентабельности активов за счет колебания доходности продаж:

Где РА(Рп) – изменение рентабельности активов за счет колебания доходности продаж; РА1, и РАО – рентабельность продаж в базисном и отчетном периодах, %.

3. Общее влияние двух факторов.

На основе специальных расчетов устанавливается влияние отдельных факторов на изменение рентабельности производства и инвестиций.

Взаимосвязь между оборачиваемостью инвестиций и нормой их рентабельности можно передать в следующем виде:

Где РИ – рентабельность инвестиций, %; БП – бухгалтерская прибыль (прибыль до налогообложения); ОП – объем продаж; И – сумма инвестиций по бухгалтерскому балансу (собственный капитал + долгосрочные кредиты и займы).

На практике можно повысить рентабельность инвестиций двумя способами:

1) увеличением нормы прибыли на один рубль объема продаж;

2) ускорением оборачиваемости инвестиций.

Оборачиваемость инвестиций можно ускорить за счет:

Увеличения объема продаж при прежнем размере инвестиций;

Снижения объема инвестиций, необходимых для поддержания достигнутого уровня продаж.

Последний фактор приводит к спаду производства и не отвечает потребностям экономического роста в народном хозяйстве.

7.7. Особенности финансового анализа предприятий, имеющих признаки несостоятельности (банкротства).

В транзитивной (переходной) экономике современной России неплатежеспособность многих предприятий может быть эпизодической или хронической. Если предприятие хронически неплатежеспособно, то оно привлекает в свой оборот на длительный период денежные ресурсы других хозяйствующих субъектов. К ним относятся средства банков-кредиторов, акционеров, персонала, государства (в форме неисполненных обязательств перед бюджетом) и иных партнеров. Кредиторы стремятся вернуть свои долги через Арбитражный суд, но действуют разрозненно, независимо друг от друга. Однако впоследствии кредиторы приходят к согласованным действиям в отношении должника. В результате предприятие-должник погашает свои обязательства либо объявляется неплатежеспособным. Сам должник обязан погасить свои долги либо объявляется несостоятельным. Однако Арбитражный суд может и не объявить предприятие банкротом, а предоставить ему возможность осуществить меры по финансовому оздоровлению.

Банкротство является результатом кризисного развития предприятия, когда оно проходит путь от эпизодической до хронической неплатежеспособности перед кредиторами. Поэтому можно сделать предположение, что предпосылки банкротства зарождаются внутри предприятия, в том числе и в структуре его капитала.

Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) предприятий заключается в следующем. Главным государственным органом по делам регулирования несостоятельности (банкротства) является Федеральная служба России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению (ФСДН РФ). Она была создана Постановлением Правительства РФ «О государственном органе по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению» от 17.02.98, № 202. Перечень прав и обязанностей ФСДН РФ определен Постановлением Правительства РФ «О Федеральной службе России по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению» от 01.06.98, № 537.

Законодательные основы института банкротства в России были впервые заложены законом РФ «О несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 19.11.92, № 3929-1, а также статьями 61 и 65 Гражданского Кодекса РФ и действующим Федеральным законом РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.98, № 6-ФЗ. Из других нормативных документов следует отметить Постановление Правительства РФ «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 20.05.94, № 498 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 27.07.98, № 839).

Постановлением Правительства РФ от 22.05.98, № 476 утверждено Положение об ускоренном порядке применения процедур банкротства. Ускоренные процедуры банкротства осуществляются арбитражным управляющим на основании соответствующего решения кредиторов предприятия-должника и под контролем этих кредиторов и ФСДН РФ. Если на первом собрании кредиторов принято решение о введении внешнего управления, то на этом же собрании кредиторы обязаны принять решения:

1) о применении ускоренных процедур банкротства;

2) об утверждении плана внешнего управления.

В случае применения ускоренных процедур банкротства:

А) осуществляются действия по реорганизации бизнеса предприятия-должника, в том числе путем создания на базе его имущества (за исключением имущества, не подлежащего включению в конкурсную массу) открытого акционерного общества с замещением в составе активов должника этого имущества на акции вновь образованного предприятия;

Б) все акции вновь образованного ОАО подлежат реализации с привлечением специализированной организации в порядке, установленном ФСДН РФ.

Средства, полученные от продажи акций вновь образованного ОАО, направляются на удовлетворение требований кредиторов. Средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, возвращаются должнику. Если средств, вырученных от продажи акций вновь созданного ОАО, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов в полном объеме, то арбитражный управляющий обязан обратиться в Арбитражный суд с заявлением о прекращении внешнего управления, признании предприятия-должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Федеральный закон от 08.01.98, № 6-ФЗ существенно изменил концепцию государственного регулирования процессов банкротства. Теперь у предприятия могут быть явные признаки банкротства, но признать его банкротом может только Арбитражный суд, или сам должник может объявить себя банкротом (с согласия кредиторов).

Согласно законодательству, внешним признаком банкротства является приостановление текущих платежей предприятия-должника, то есть оно не способно погасить обязательства перед кредиторами в течение трех месяцев со дня наступления срока их исполнения. Дело о банкротстве может быть возбуждено Арбитражным судом, если требования к юридическому лицу-должнику составляют не менее 500 минимальных месячных размеров оплаты труда (МРОТ).

Все процедуры, применяемые к предприятиям-должникам, делятся на две группы: реорганизационные и ликвидационные. К реорганизационным процедурам относятся:

Внешнее управление имуществом.

Ликвидационной процедурой признается конкурсное производство, предусматривающее:

Принудительную ликвидацию предприятия-должника по решению Арбитражного суда;

Добровольную его ликвидацию под контролем кредиторов.

Между должником и кредитором на любом этапе производства по делу о несостоятельности (банкротстве) может быть заключено мировое соглашение о договоренности этих юридических лиц относительно отсрочки или рассрочки платежей, а также о скидках с суммы долга.

Применение реорганизационных процедур заключается в сохранении предприятия-должника для обеспечения вывода его из кризисного состояния. Ликвидационные процедуры приводят к прекращению деятельности предприятия-должника.

Законодательство РФ о несостоятельности (банкротстве) свидетельствует о недостаточной практической эффективности его реализации. Прежде всего это слабое обеспечение действующего федерального законодательства нормативно-правовой и методической базой; отсутствие действенной государственной поддержки предприятий-должников; недостаток квалифицированных антикризисных управляющих и др. Одна из серьезных причин низкой эффективности антикризисного регулирования связана с тем, что действующее законодательство не учитывает уровень сложности финансового положения основной массы предприятий России. Данное законодательство ориентировано на стратегию развития, в то время как многие предприятия вынуждены проводить политику выживания. На практике часто используются зафиксированные в Постановлении Правительства РФ № 498 от 20.05.94 коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными средствами, восстановлении (утраты) платежеспособности (в размере 2, 0, 0, 1, 1, 0). Эти коэффициенты не ориентируют предприятия на оптимизацию их оборотных средств. Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.98 разработан с учетом опыта западных индустриально развитых стран, где в качестве основного принят принцип неплатежеспособности, а в качестве дополнительного критерия – принцип неоплатности долга (исходя из соотношения активов и пассивов баланса, а также их поэлементной структуры). Поэтому Федеральный закон от 08.01.98, № 6-ФЗ справедливо отвергает такие формальные признаки банкротства, как несоблюдение нормативных значений коэффициентов текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами.

Такими основными критериями, определяющими неплатежеспособность российских предприятий, являются:

1) отрицательное сальдо денежного потока (превышение оттока денег над притоком);

2) отрицательная величина чистого оборотного капитала (собственных оборотных средств), возникающая вследствие превышения краткосрочных обязательств над оборотными активами.

Коэффициенты текущей ликвидности и обеспеченности собственными оборотными средствами можно использовать только для экспресс-диагностики финансового состояния предприятия, а также для оценки уровня риска наступления банкротства (конечно, с определенными корректировками).

Следует подчеркнуть, что в мероприятиях по профилактике банкротства, особенно на ранних стадиях его диагностики, предприятие может рассчитывать только на внутренние финансовые возможности.

В России в связи с дефицитом финансовых ресурсов у государства отсутствует комплексная система централизованной финансовой поддержки неплатежеспособных предприятий. Она может быть оказана им в прямой и косвенной формах.

Прямая поддержка – безвозвратное и возвратное финансирование (в форме бюджетных ссуд) из федерального и регионального бюджетов, обеспечение гарантий частным инвесторам и т. д. Косвенная поддержка – система льгот, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве); мораторий на удовлетворение требований кредиторов в период внешнего управления неплатежеспособным предприятием; порядок начисления пени и штрафов в период реструктуризации задолженности перед бюджетом и др.

Мораторий на удовлетворение требований кредиторов распространяется на все денежные обязательства и обязательные платежи, сроки исполнения которых наступили до введения внешнего управления. Данный мораторий распространяется также на требования кредиторов о возмещении убытков, вызванных отказом внешнего управляющего от исполнения договоров должника. Однако мораторий не распространяется на денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых начинается после введения внешнего управления.

Диагностика несостоятельности (банкротства) предприятия выражает систему финансового анализа, направленного на исследование параметров кризисного развития предприятия по данным финансовой отчетности. Диагностика несостоятельности (банкротства) включает две подсистемы:

1) экспресс-диагностика банкротства;

2) фундаментальная (прогнозная) его диагностика.

Экспресс-диагностика осуществляется по данным оперативного финансового анализа. При экспресс-диагностике финансового состояния предприятия для предупреждения его возможного банкротства целесообразно использовать дополнительные показатели.

1. Коэффициент текущей ликвидности (КТЛ):

КТЛ = Обороные активы / Краткосрочные обязательства. (72).

Из краткосрочных обязательств (знаменателя дроби) исключаются такие статьи раздела V бухгалтерского баланса, как Доходы будущих периодов; Резервы предстоящих расходов и платежей; Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов. Рекомендуемое значение показателя 2,0.

2. Коэффициент обеспеченности собственными средствами (КОСС):

Где СК – собственный капитал; ДО – долгосрочные обязательства; ВОА – внеоборотные активы; ОА – оборотные активы.

Рекомендуемое значение показателя 0,1 (или 10 %).

3. Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности (КВП) характеризуется отношением расчетного КТЛ к его нормативному значению, равному двум.

Расчетный КТЛ определяется как сумма его фактического состояния на конец отчетного периода и изменения этого показателя между окончанием и началом отчетного периода в перерасчете на установленный период восстановления (утраты) платежеспособности (6 и 3 месяца).

План погашения кредита равными платежами

Где КВП – коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности за период 6 месяцев; КТЛКП и КТЛНП – фактическое значение коэффициентов текущей ликвидности на конец и начало отчетного периода; КТЛнорм. – нормативное значение коэффициента = 2,0; Т – расчетный период, мес.

Где УРИ – уровень рентабельности инвестиций,%; Дст. – депозитная ставка процента.

2. Рентабельность инвестиций должна превышать темп инфляции (ТИ).

Где РИ – рентабельность инвестиций,%,

3. Рентабельность данного проекта с учетом фактора времени (временной стоимости денег) должна быть больше доходности альтернативных проектов.

4. Рентабельность активов инвестора (ЧП/А 100) после реализации проекта возрастает и в любом случае должна превышать среднюю ставку банковского процента (СП) по заемным средствам. Иначе реализованный проект окажется неэффективным.

5. Правило финансового соотношения сроков («Золотое банковское правило») заключается в том, что получение и использование средств для инвестирования должны происходить в установленные сроки. Это относится как к собственным, так и к заемным средствам. Поэтому капитальные вложения с длительным сроком окупаемости затрат целесообразно финансировать за счет долгосрочных кредитов и займов, чтобы не отвлекать из текущего оборота собственные средства на продолжительное время.

6. Правило сбалансированности рисков: особенно рисковые инвестиции в кратко– и среднесрочные проекты желательно финансировать за счет собственных средств (чистой прибыли и амортизационных отчислений).

7. Правило доходности капитальных вложений: для капитальных затрат необходимо выбирать самые дешевые способы финансирования (самоинвестирование, финансовый лизинг и др.). Заемный капитал выгодно привлекать только в том случае, если после реализации проекта повысится рентабельность собственного капитала.

8. Рассматриваемый проект соответствует главной стратегии поведения предприятия на рынке товаров и услуг с точки зрения формирования рациональной ассортиментной структуры производства, сроков окупаемости капитальных затрат, наличия финансовых источников покрытия издержек производства и обеспечения стабильности поступления доходов от реализации проекта.

Инвестирование – длительный по времени процесс. Поэтому при оценке инвестиционных проектов необходимо учитывать:

1) рискованность проектов (чем длительнее срок окупаемости капитальных вложений, тем рискованнее проект);

2) временную стоимость денег, так как с течением времени денежные средства утрачивают свою ценность вследствие влияния фактора инфляции;

3) привлекательность проекта по сравнению с альтернативными вариантами вложения средств с точки зрения максимизации доходов и роста курсовой стоимости эмиссионных ценных бумаг акционерной компании при минимальной степени риска, так как эта цель для инвестора определяющая.

Используя указанные правила на практике, инвестор может принять обоснованное инвестиционное решение, отвечающее его стратегическим целям.

Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений – оценка эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений). От правильности и объективности такой оценки зависят сроки возврата вложенного капитала и перспективы развития предприятия.

Рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, применяемые в международной практике для оценки эффективности капитальных вложений.

Первым из таких принципов является оценка возврата вложенных средств на основе показателя денежного потока, формируемого за счет прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта. Показатель денежного потока может применяться для оценки результативности проекта с дифференциацией по отдельным годам эксплуатации объекта или как среднегодовой.

Вторым принципом оценки является обязательное приведение к настоящей стоимости как вложенного капитала, так и величины денежного потока. Это связано с тем, что процесс инвестирования осуществляется не одномоментно, а проходит ряд этапов, отражаемых в бизнес-плане. Аналогично должна приводиться к настоящей стоимости и сумма денежного потока по отдельным периодам его формирования.

Третьим принципом оценки является выбор дифференцированного процента (дисконта) в процессе дисконтирования денежного потока для различных инвестиционных проектов. Размер дохода от инвестиций (в форме денежного потока) образуется с учетом следующих факторов:

Средней реальной дисконтной ставки;

Инфляции (премии за нее);

Премии за инвестиционный риск;

Премии за низкую ликвидность инвестиций (при долгосрочном инвестировании).

С учетом этих факторов при сравнении проектов с различными уровнями риска должны применяться при дисконтировании неодинаковые ставки процента. Более высокая ставка процента обычно применяется по проектам с большим уровнем риска. Аналогично при сравнении проектов с различными общими периодами инвестирования (ликвидностью инвестиций) более высокая ставка процента должна применяться по проекту с более длительным сроком реализации.

Четвертый принцип заключается в том, что выбираются различные вариации форм используемой ставки процента для дисконтирования исходя из целей оценки.

Для определения различных показателей эффективности проектов в качестве дисконтной ставки могут выбираться:

1) средняя депозитная или кредитная ставка (по валютным или рублевым кредитам);

2) индивидуальная норма прибыльности (доходности), которая требуется инвестору, с учетом темпа инфляции, уровня риска и ликвидности инвестиций;

3) норма доходности по государственным ценным бумагам (облигациям федеральных и субфедеральных займов);

4) норма доходности по текущей (эксплуатационной) деятельности;

5) альтернативная норма доходности по другим аналогичным проектам и пр.

Норма дисконта (дисконтная ставка) выражается в процентах или долях единицы. В российской инвестиционной практике различаются следующие нормы дисконта: коммерческая, участника проекта, социальная и бюджетная.

Коммерческая норма дисконта используется при оценке коммерческой эффективности проекта. Она определяется с учетом альтернативной (связанной с другими проектами) эффективности использования капитала. Коммерческая эффективность проекта учитывает финансовые последствия его осуществления для участника в предположении, что он осуществляет все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Норма дисконта участника проекта выражает эффективность участия в проекте предприятий (или иных участников). Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта. Эффективность участия в проекте устанавливается с целью проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников.

Эффективность участия в проекте включает:

Эффективность участия предприятий в проекте;

Эффективность инвестирования в акции предприятия, реализующего проект;

Эффективность участия в проекте структур более высокого уровня (региональных и федеральных органов исполнительной власти).

Социальная (общественная) норма дисконта используется при расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования общества к народнохозяйственной эффективности проектов. Она считается национальным параметром и определяется федеральными органами власти.

Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей проектов, финансируемых за счет региональных и федерального бюджетов. Она устанавливается органами (федеральными или региональными), по заданию которых оценивается бюджетная эффективность инвестиционных проектов.

8.3. Методы стоимостной оценки и анализа инвестиционных проектов.

Для финансовой оценки эффективности реальных инвестиционных проектов используются следующие основные методы:

1) метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли (АRR);

2) простой (бездисконтный) метод окупаемости капитальных вложений (РМ);

3) дисконтный метод окупаемости проекта (DРВМ);

4) чистая текущая стоимость проекта (ЧТС – NРV) или чистый приведенный доход (ЧПД);

5) индекс доходности (Р);

6) период окупаемости капитальных вложений (РВР), лет, месяцев;

7) внутренняя норма прибыли (доходности) проекта – RR;

8) модифицированный метод внутренней нормы прибыли (доходности) – МRR.

Рассмотрим содержание указанных методов более подробно.

Метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли применяется для оценки проектов с коротким периодом окупаемости капитальных затрат (до 1 года). Простая норма прибыли – отношение прибыли, полученной от реализации проекта к исходным инвестициям. Для расчета рентабельности инвестиционного проекта принимается чистая прибыль (после налогообложения), к которой часто добавляются амортизационные отчисления, генерируемые проектом. В последнем случае учитывается весь денежный поток от проекта, а его рентабельность увеличивается. Расчет осуществляется по формулам:

Где РИП – рентабельность (доходность) проекта,%; ЧП – чистая прибыль от проекта; И – первоначальные инвестиции в проект; АО – амортизационные отчисления.

Для реализации выбирается проект с наибольшей простой нормой прибыли. Данный метод игнорирует:

1) доходы от ликвидации прежних активов, заменяемых новыми;

2) возможность реинвестирования получаемых доходов в иные прибыльные материальные или финансовые активы;

3) предпочтительность выбора одного из проектов, имеющих одинаковую простую норму прибыли, но различные объемы инвестиций.

Простой бездисконтный метод окупаемости проекта основан на том, что определяется количество лет (или месяцев), необходимых для полного возмещения первоначальных капитальных затрат. Другими словами, устанавливается момент, когда денежный поток доходов от проекта сравняется с общей суммой расходов по данному проекту. Отбираются проекты с минимальными сроками окупаемости капитальных вложений. Данный метод позволяет оценить ликвидность и рискованность проекта. Этот метод не учитывает денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта, возможности реинвестирования полученных от проекта доходов и временную стоимость вкладываемых в него денежных средств. Поэтому проекты с равными сроками окупаемости капитальных затрат, но различной временной структурой доходов признаются равноценными.

Дисконтный метод окупаемости проекта предполагает определение момента, когда дисконтированные денежные потоки доходов сравняются с дисконтированными денежными потоками капитальных затрат. При использовании данного метода учитывается концепция денежных потоков, т. е. возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денег, что делает оценку инвестиционного проекта более реальной.

Метод чистой текущей стоимости (ЧТС) ориентирован на достижение главной цели финансового менеджмента – увеличение благосостояния акционеров (собственников). Данный метод позволяет получить наиболее обобщенную характеристику результата инвестирования, т. е. конечный эффект в абсолютном выражении. Чистая текущая стоимость – это чистый доход (прибыль) от проекта, приведенный к настоящей стоимости (НС). Проект одобряется, если ЧТС > 0, т. е. он генерирует большую, чем средняя стоимость капитала (WАСС), норму прибыли. Средняя стоимость капитала определяется по формуле:

План погашения кредита равными платежами

Где Уi – удельный вес i-го источника финансирования проекта в общем объеме финансовых ресурсов,%; Цi – цена привлечения i-го источника для предприятия, реализующего данный проект, доли единицы; n – общее число источников финансирования (i = 1, 2, 3…, n).

Среди источников финансирования проектов обычно выделяют:

1) собственные финансовые ресурсы инвестора (застройщика), предоставляемые акционерами (учредителями), увеличивающиеся в результате последующей реализации проекта (прибыль, амортизационные отчисления, средства, выплачиваемые органами страхования, и др.);

2) заемные денежные средства – банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы государства или других компаний, погашаемые вместе с задолженностью в установленном порядке и в заданные сроки;

3) денежные средства, централизуемые добровольными объединениями (союзами) предприятий;

4) средства федерального и региональных бюджетов, предоставляемые в безвозвратном порядке;

5) привлеченные денежные средства (средства от продажи акций, паевые и другие взносы юридических лиц и граждан);

6) иностранные инвестиции.

Инвесторы и кредиторы будут удовлетворены, если подтвердится рост курса акций акционерного общества, которое успешно реализовало свой инвестиционный проект.

Чистая текущая стоимость выражает разницу между приведенными к настоящей стоимости (путем дисконтирования) суммой денежных потоков за период эксплуатации проекта и суммой инвестированных в его реализацию денежных средств.

Где НС – настоящая стоимость денежного потока, полученного за период эксплуатации инвестиционного проекта; И – сумма инвестиций (капитальных вложений), направленных на реализацию данного проекта.

Применяемая дисконтная ставка при определении чистой текущей стоимости проекта дифференцируется с учетом риска и ликвидности инвестиций.

Пример. В коммерческий банк поступили для рассмотрения бизнес-планы двух альтернативных инвестиционных проектов со следующими параметрами (табл. 8.1). Условия их реализации: капитальные затраты производятся единовременно в течение года (например, приобретение и установка морозильной камеры для торговой фирмы); сроки эксплуатации проектов различны, поэтому дисконтные ставки неодинаковы.

Расчет настоящей стоимости денежных потоков по проектам представлен в табл. 8.2.

Таблица 8.1. Исходные данные по двум инвестиционным проектам.

План погашения кредита равными платежами

Таблица 8.2. Расчет настоящей стоимости денежных потоков по двум инвестиционным проектам, тыс. руб.

План погашения кредита равными платежами

Примечания. 1. Коэффициент дисконтирования (дисконтный множитель) устанавливается по формуле:

Где Г – дисконтная ставка, доли единицы; t – расчетный период, лет.

2. КД1 = 1 / (1 + 0,1) = 0,909; КД2 = 1 / (1 + 0,1) = 0,826; КД2 = 1 / (1 + 0,1) = 0,752.

3. В аналогичном порядке определяется коэффициент дисконтирования по проекту 2.

Исходя из данных этой таблицы определяется чистая текущая стоимость (ЧТС) по инвестиционным проектам:

Итак, сравнение показателей ЧТС по проектам подтверждает, что первый из них является более эффективным, чем второй. ЧТС по нему на 163 тыс. руб. (1684–1521), или 9,7 % больше, чем по второму проекту. Однако по проекту 1 сумма капиталовложений на 300 тыс. руб. (7 тыс. – 6700), или 4,3 % выше, а их отдача в форме будущего денежного потока ниже, чем по проекту 2, на 1000 тыс. руб. (10 тыс. – 11 тыс.). В случае реализации проекта 1 инвестору необходимо изыскать дополнительное финансирование (внутреннее или внешнее) в объеме 300 тыс. руб. Поэтому он должен выбрать для себя наиболее приемлемый вариант с учетом имеющихся финансовых возможностей.

Следует отметить, что показатель ЧТС может быть использован не только для сравнительной оценки эффективности проектов на предварительном этапе их рассмотрения, но и как критерий целесообразности их реализации. Проекты, по которым ЧТС является отрицательной величиной или равна нулю, неприемлемы для инвестора, так как не принесут ему дополнительного дохода на вложенный капитал. Проекты с положительным значением ЧТС позволяют увеличить первоначально авансированный капитал инвестора.

Метод ЧТС не является абсолютно верным критерием при:

1) колебании дисконтной ставки в период реализации проекта в связи с изменением экономических условий на рынке инвестиционных товаров;

2) выборе между проектом с большими первоначальными капитальными затратами и проектом со значительно меньшими инвестициями (3 млн и 500 тыс. руб.). Очевидно, что если притока денежных средств не будет, то по первому проекту предприятие потеряет в 6 раз больше, чем по второму;

3) выборе между проектом с большей ЧТС и длительным периодом окупаемости и проектом с меньшей ЧТС и коротким сроком окупаемости затрат (до одного года). Следовательно, метод ЧТС не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта;

4) выборе ставки дисконтирования, особенно в условиях нестабильной экономики РФ (средней ставки банковского процента, средневзвешенной стоимости капитала и т. д.).

Несмотря на отмеченные недостатки, данный метод (NРV) признан в международной практике наиболее надежным в системе критериев оценки эффективности инвестиционных проектов.

Показатель – индекс доходности рассчитывается по формуле:

Где НС – настоящая стоимость денежных потоков; И – сумма инвестиций, направленных на реализацию проекта (при разновременности вложений также приводится к настоящей стоимости).

Используя данные по двум проектам, определим индекс доходности по ним.

Следовательно, по данному параметру эффективность проектов примерно одинакова.

Если значение индекса доходности меньше или равное 0,1, то проект отвергается, так как он не принесет инвестору дополнительного дохода. К реализации принимаются проекты со значением этого показателя больше единицы. Следует отметить, что с ростом абсолютного значения ЧТС (в числителе формулы 83) увеличивается и значение индекса доходности, и наоборот. При нулевом значении ЧТС индекс доходности всегда равен единице. Это означает, что в качестве критерия целесообразности реализации проекта может быть принят только один из них – ЧТС или индекс доходности. На практике при сравнительной оценке рекомендуется рассмотреть оба показателя и принять правильное инвестиционное решение.

Период окупаемости вложенных средств по инвестиционному проекту (Т) – один из наиболее распространенных показателей для оценки инвестиционных проектов:

Где Т – период окупаемости проекта, лет, месяцев; НС t – средняя величина настоящей стоимости денежного потока в периоде t.

Используя данные по рассмотренным ранее проектам (табл. 8.1 и 8.2), определим период окупаемости по ним. В этих целях устанавливается среднегодовая сумма денежного потока в настоящей стоимости.

По проекту 1 она равна 2,895 тыс. руб. (8684: 3).

По проекту 2–2,055 тыс. руб. (8221: 4).

С учетом среднегодовой величины денежного потока в настоящей стоимости период окупаемости равен:

По проекту 1–2,4 года (7000: 2895);

По проекту 2–3,3 года (6700: 2055).

Эти данные подтверждают приоритетное значение проекта 1 для инвестора. При сравнении проектов по критериям ЧТС и индекса доходности преимущества проекта 1 были более-менее заметными.

Характеризуя показатель «Период окупаемости», необходимо отметить, что он может быть использован для оценки не только эффективности капитальных вложений, но и уровня инвестиционного риска, связанного с ликвидностью. Это связано с тем, что чем длительнее период реализации проекта до полной его окупаемости, тем выше уровень инвестиционного риска.

Недостатками данного метода является то, что он не учитывает те денежные потоки, которые образуются после периода полной окупаемости капитальных вложений. Так, по проектам с длительным сроком эксплуатации после наступления периода окупаемости может быть получена гораздо большая сумма ЧТС, чем по проектам с коротким сроком эксплуатации.

Метод внутренней нормы прибыли (ВНП) или маржинальной эффективности капитала (_LRR) согласуется с главной целью финансового менеджмента – приумножение благосостояния акционеров. Он характеризует уровень прибыльности (доходности) инвестиционного проекта, выражаемый дисконтной ставкой, по которой будущая стоимость денежных потоков от капитальных вложений приводится к настоящей стоимости авансированных средств.

Где ЧТС – чистая текущая стоимость денежного потока; И – инвестиции (вложения) в инвестиционный проект.

Содержание метода внутренней нормы прибыли состоит в том, что все доходы и затраты по проекту приводятся к настоящей стоимости не на основании задаваемой извне дисконтной ставки, а на базе внутренней нормы доходности самого проекта.

Внутренняя норма прибыли определяется как ставка доходности, при которой настоящая стоимость поступлений равна настоящей стоимости капитальных затрат, т. е. чистая текущая стоимость проекта равна нулю, значит, все инвестиционные расходы окупаются. Полученная ЧТС (прибыль) от проекта сопоставляется с настоящей стоимостью инвестиционных затрат. Отбираются проекты с внутренней нормой прибыли, большей чем средневзвешенная стоимость капитала (WАСС), принимаемая за минимально допустимый уровень доходности.

Из отобранных проектов предпочтение отдается наиболее прибыльным, и формируется инвестиционный портфель предприятия с максимальной суммарной чистой текущей стоимостью, если ограничен его капитальный бюджет. Используя данные по приведенным ранее проектам (табл. 8.1 и 8.2), определим по ним внутреннюю норму прибыли (ВНП).

По проекту 1 необходимо найти размер дисконтной ставки, по которой настоящая стоимость денежного потока (8,684 млн руб.) за три года будет приведена к сумме вкладываемых средств (7 млн руб.). Размер этой ставки составляет 8,02 %. Она и выражает ВНП проекта 1. Обычно эта ставка находится простым подбором показателя. По данному проекту ВНП больше среднегодового темпа инфляции (8,02 % > 7,0 %).

Аналогично находится размер дисконтной ставки по проекту 2. Она равна 5,7 %.

Эти данные подтверждают приоритетность проекта 1 для инвестора.

На практике капитальный бюджет предприятия часто ограничен. Поэтому перед дирекцией стоит задача установить такую комбинацию проектов, которая в рамках имеющихся денежных средств дает наибольшее увеличение достояния акционеров. Эта задача сводится к подбору комбинации проектов, которая максимизирует чистую текущую стоимость. Затем подбирается сочетание проектов с учетом делимости (возможности частичной реализации) или неделимости (возможности полного осуществления проектов) (табл. 8.3).

Таблица 8.3. Исходные данные для отбора инвестиционных проектов в портфель предприятия.

План погашения кредита равными платежами

Так, для делимых проектов А, Б, В и Г при капитальном бюджете 12,600 тыс. руб. (максимизирующем ЧТС проектов), портфель инвестиций будет состоять из полной реализации проекта А (4,500 тыс. руб.) и частичной реализации проекта Б 8,100 тыс. руб. (12 600 – 4500).

Показатель ВНП наиболее приемлем для сравнительной оценки проектов в рамках более широкого диапазона. Например, показатель ВНП проекта можно сравнивать:

1) с уровнем рентабельности активов (имущества) в процессе эксплуатационной деятельности предприятия;

2) со средней нормой доходности инвестиций предприятия;

3) с нормой доходности по альтернативному инвестированию (депозитным вкладам, государственным облигационным займам и др.).

Поэтому любое предприятие (инвестор) с учетом уровня инвестиционного риска вправе установить для себя приемлемую величину внутренней нормы прибыли.

Проекты с более низким уровнем ВНП, как правило, отвергаются инвестором как не соответствующие требованиям эффективности реальных инвестиций.

Модифицированный метод внутренней нормы прибыли (М_LRR) представляет собой усовершенствованную модель метода ВНП. Он дает более правильную оценку ставки дисконтирования и снимает проблему множественности нормы доходности. Содержание метода заключается в следующем.

Первый шаг расчета. Все денежные потоки доходов от проекта приводятся к будущей (конечной) стоимости по средневзвешенной стоимости капитала (WАСС) и суммируются.

Второй шаг. Полученная сумма приводится к настоящей стоимости по ставке ВНП.

Третий шаг. Из настоящей стоимости доходов вычитается настоящая стоимость денежных затрат, и вычисляется ЧТС проекта.

Четвертый шаг. ЧТС проекта делится на настоящую стоимость капитальных затрат (ВНП = (ЧТС / НСкз) 100), и определяется реальная величина внутренней нормы доходности проекта.

Каждый из методов оценки и анализа инвестиционных проектов дает возможность специалистам предприятия изучить характерные особенности проекта и принять правильное решение. Поэтому опытные аналитики используют все основные методы в инвестиционном анализе каждого из проектов, а компьютерные технологии облегчают решение этой задачи. Следовательно, критерии принятия инвестиционных решений следующие:

Отсутствие более выгодных альтернатив;

Минимизация риска потерь от инфляции;

Краткость срока окупаемости капитальных затрат;

Обеспечение стабильности поступления доходов от реализации проекта;

Высокая рентабельность инвестиций как таковых;

Высокая рентабельность инвестиций после дисконтирования и др.

Используя комбинацию указанных параметров, руководство предприятия может принять правильное решение в пользу того или иного проекта. Из данного набора инвестиционных критериев необходимо выделить главные и на их основе принять приемлемое для инвестора решение, отвечающее его стратегическим целям.

Если дирекция предприятия полагает, что его финансовой стратегии отвечает получение скромного, но стабильного дохода в течение ряда лет, то выбор в пользу проекта 2 очевиден (табл. 8.1 и 8.2). Если же главное для фирмы – получение максимального дохода в начальный период эксплуатации объекта, то целесообразно выбрать проект 1.

При выборе инвестиционной стратегии предприятия необходимо учитывать жизненный цикл товара на рынке (рис. 8.2).

План погашения кредита равными платежами

Рис. 8.2. Жизненный цикл товара.

На первой стадии (освоение) выручка от продаж растет медленно, так как объем сбыта продукции невелик. Рынок знакомится с товаром. Прибыли еще нет или она минимальна. На второй стадии наблюдается быстрый рост объема продаж и прибыли. На этих стадиях (особенно на первой) требуются большие затраты на освоение продукта и маркетинг. К концу второй стадии приток средств начинает превышать издержки производства. На третьей стадии (зрелость) выручка от продаж остается на постоянном уровне, поскольку возможности привлечения новых покупателей исчерпаны. Прибыль в этот период достигает своего максимального значения, а затем начинает понижаться, так как растут постоянные расходы на удержание позиций товара на рынке (реклама, оплата комиссионерам и др.). На четвертой стадии (упадок) жизненного цикла товара сбыт падает, выручка от продаж и прибыль стремятся к нулю. Учет жизненного цикла товара на рынке позволяет руководству предприятия выбирать наиболее высокодоходные инвестиционные проекты.

Главное требование к инвестиционному портфелю – его сбалансированность. Это означает, что необходимо иметь проекты, которые в текущем или будущем периодах обеспечат предприятие денежными средствами. Одновременно целесообразно деинвестировать денежные средства из стареющих видов производства в более современные.

Часто на практике предприятие, выбрав рентабельный проект, сталкивается с дефицитом денежных средств для его реализации. В таком случае можно осуществить дополнительные расчеты рентабельности инвестиций с учетом привлечения внутренних и внешних источников финансирования. Следует иметь в виду, что привлечение заемных средств для реализации проекта повышает чистую рентабельность собственных средств, вложенных в него (сказывается влияние эффекта финансового рычага). Однако это наблюдается в том случае, если средняя доходность инвестиций выше «цены кредита» (РИ > СП). При этом инвестиционные возможности предприятия возрастают. Справедливость такого утверждения вытекает из табл. 8.4.

Эффект финансового рычага (формула 29) проявляется в том, что к норме прибыли на собственные средства присоединяется прибыль, полученная благодаря использованию заемных средств, несмотря на их платность.

В приведенном примере за счет использования заемных средств норма чистой прибыли на собственные средства по проекту 2 выше, чем по проекту 1. Эффект финансового рычага в 5,6 % (8 0,7) достигнут за счет того, что норма прибыли на инвестируемый капитал превышает ставку ссудного процента. В табл. 8.4 такое превышение составляет 8 % (20–12). По проекту 1 эффект отсутствует, поскольку заемные средства для его реализации не привлекались.

Таблица 8.4. Расчет эффекта финансового рычага по двум инвестиционным проектам.

План погашения кредита равными платежами

Ключевой вопрос для инвестора – куда вкладывать капитал? Для принятия обоснованного решения необходимо найти ответы на следующие вопросы:

1) какие факторы мешают эффективности инвестирования?

2) какова сила их влияния на коммерческую деятельность предприятия?

3) какова их реальная долговечность с учетом фактора времени?

4) какие новые факторы могут помешать инвестированию в будущем?

5) насколько надежна защита предприятия от новых неблагоприятных факторов?

6) насколько эффективность инвестиций зависит от изменения экономической конъюнктуры?

Подводя итог, куда выгоднее вкладывать капитал, отметим три момента.

1. Капиталоемкие проекты пока имеют низкие показатели доходности и длительные сроки окупаемости капитальных затрат. Поэтому должны финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.

2. Целесообразно инвестировать в отрасли хозяйства, имеющие высокую долю рынка (топливно-энергетический комплекс, промышленность строительных материалов, жилищное строительство и др.).

3. Рекомендуется вкладывать средства в отрасли, имеющие высокие показатели не только окупаемости затрат, но и оборачиваемости материальных запасов (производство товаров народного потребления, розничная торговля и т. д.).

Перспективным направлением активизации инвестиционной деятельности в России является проектное финансирование. Под термином «проектное финансирование» понимается широкий спектр финансовых методов и инструментов, способных содействовать реализации крупных проектов с высоким уровнем риска. Применение проектного (спонсорского) финансирования с ограниченным регрессом на заемщика позволяет компаниям, выступающим в качестве организаторов проектов и создающих капитал для его реализации, привлекать значительные средства на рынке ссудного капитала. Например, для освоения новых нефтегазовых месторождений. Наиболее перспективной формой финансирования совместных сложных проектов является финансовое обеспечение долгосрочных капитальных проектов на базе лимитированного проектного финансирования. Его обязательным условием служит вложение инвестором определенной части собственных финансовых ресурсов (не менее 20 %). В таких условиях финансовая поддержка проекта государством может составлять до 40 %, что соответствует мировой практике. Остальные средства предоставляются другими участниками масштабного и перспективного проекта, включая и иностранных инвесторов.

К преимуществам проектного финансирования относятся:

Привлечение значительных кредитных ресурсов под потенциальный проект;

Обеспечение выгодных кредитных условий и ставок при низкой кредитоспособности спонсора;

Получение правовых гарантий под потенциальный проект;

Получение дополнительных гарантий инвестиций в рамках совместных предприятий путем распределения проектного риска между участниками;

Отсутствие необходимости отражения в финансовых отчетах спонсоров денежных затрат до момента полной окупаемости проекта.

Негативными аспектами, тормозящими развитие проектного финансирования в России, являются:

Недостаточность правовой базы, регулирующей данный способ финансирования;

Отсутствие достаточных средств в бюджете развития государства для финансовой поддержки сложных инвестиционных проектов;

Неразвитость информационной базы, что затрудняет проведение объективной оценки целесообразности реализации крупных инвестиционных проектов и привлечения капитала спонсоров.

Вывод. Итак, доходность и безопасность частного инвестирования определяются внутренними и внешними факторами, значимость которых изменяется во времени. Однако точность стартовых расчетов авансирования капитала в любой проект обязательна, что находит отражение в бизнес-плане.

Цель анализа чувствительности проекта – определить уровень влияния отдельных варьирующих факторов на его финансовые показатели. Данный анализ осуществляется на этапе планирования, когда необходимо принять решение относительно основных параметров проекта. Эти параметры оцениваются с точки зрения риска и их влияния на реализуемость проекта.

Для осуществления анализа чувствительности используется метод иммитационного моделирования.

К числу варьирующих факторов относятся:

Объем продаж после ввода в действие инвестиционного объекта;

Цена продукта (услуги);

Необходимый объем капитальных вложений;

Переменные расходы на выпуск продукции (услуги);

Ставка процента за банковский кредит;

Потребность в оборотном капитале и др.

Анализ чувствительности начинается с характеристики параметров внешней среды:

Учетная ставка Банка России;

Изменения обменного курса национальной валюты и т. д.

Эти параметры не могут быть изменены посредством принятия управленческих решений.

В процессе анализа чувствительности вначале определяется «базовый» вариант, при котором все исследуемые факторы принимают свои первоначальные значения. Только после этого значение одного из факторов варьируется в определенном интервале при фиксированных значениях остальных параметров. При этом оценка чувствительности начинается с наиболее важных факторов, задавая определенные ограничения варьирующим показателям. Эти ограничения соответствуют пессимистическому и оптимистическому сценариям. В заключение оценивается влияние этих изменений на показатель эффективности проекта.

Показатель чувствительности устанавливается как отношение процентного изменения критерия – выбранного показателя эффективности инвестиций (относительно базисного варианта) к изменению значения фактора на один процент. Таким способом определяются показатели чувствительности по каждому из варьирующих факторов.

С помощью анализа чувствительности на базе полученных данных можно установить наиболее важные с точки зрения инвестиционного риска факторы, а также разработать наиболее эффективную стратегию реализации проекта.

Инвестиционная деятельность во всех ее формах сопряжена со значительным риском, что характерно для рыночной экономики. Рост уровня риска в современных условиях может быть связан:

1) с быстрым изменением экономической ситуации на рынке инвестиционных товаров;

2) с расширением предложения для инвестирования приватизированных объектов и переделом собственности;

3) с появлением новых эмитентов и финансовых инструментов для инвестирования в ценные бумаги и др.

Под инвестиционным риском понимается вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижение прибыли, дохода и даже потеря капитала инвестора).

Инвестиционные риски классифицируются:

По формам проявления;

По формам инвестирования;

По источникам возникновения.

По формам проявления выделяются экономические, политические, социальные, экологические и прочие виды рисков.

По формам инвестирования различают риски, связанные с реализацией реальных инвестиционных проектов и управлением фондовым портфелем.

По источникам возникновения выделяют два вида риска – системный (рыночный) и несистемный (специфический) риски.

Системный (рыночный) риск характерен для всех участников инвестиционного процесса и определяется объективными факторами:

Сменой стадий экономического цикла развития страны;

Изменением конъюнктурных циклов развития рынка инвестиционных товаров;

Новациями налогового законодательства в сфере инвестирования и др.

Несистемный (специфический) риск характерен для конкретного проекта или для отдельного инвестора. Негативные последствия несистемного риска можно предотвратить за счет более рационального управления инвестиционным портфелем.

Наиболее распространенными методами анализа инвестиционных рисков являются:

Анализ целесообразности затрат;

Метод экспертных оценок;

Риски оцениваются по каждому проекту.

Содержание статистического метода заключается в изучении доходов и потерь от вложения капитала и установлении частоты их возникновения. На основе полученных данных делается прогноз на будущее. В процессе применения данного метода осуществляется расчет вариации, дисперсии и стандартного отклонения. Вариация выражает изменения (колеблемость) количественной оценки признака при переходе от одного случая (варианта) к другому. Например, изменение экономической рентабельности (активов, собственного капитала, инвестиций) можно определить, суммируя произведение фактических значений экономической рентабельности (ЭРi) на соответствующие вероятности (Рi):

План погашения кредита равными платежами

Вариация оценивается дисперсией (Д), т. е. мерой разбросов (рассеяния, отклонения) фактического значения признака от его средней величины. Средневзвешенная дисперсия устанавливается по формуле:

План погашения кредита равными платежами

Стандартное отклонение определяется как квадратный корень из средневзвешенной дисперсии (Д). Чем выше будет полученный результат, тем более рисковым является рассматриваемый проект.

Статистический способ расчета уровня риска требует наличия большого объема информации, которая не всегда имеется у инвестора.

Анализ целесообразности затрат ориентирован на выявление потенциальных зон риска. Перерасход затрат может быть вызван следующими факторами:

Первоначальной недооценкой стоимости проекта;

Изменением границ проектирования;

Различием в эффективности проектов (доходности, окупаемости, безопасности и др.);

Увеличением первоначальной стоимости проекта в процессе его реализации и т. д.

Эти ключевые факторы могут быть детализированы с целью определения уровня риска капитальных затрат.

Метод экспертных оценок основан на анкетировании специалистов-экспертов. Полученные результаты статистически обрабатываются в соответствии с поставленной аналитической задачей. Для получения наиболее представительной информации к участию в экспертизе привлекаются специалисты, имеющие высокий профессиональный уровень и большой практический опыт в области реального инвестирования.

Метод использования аналогов заключается в поиске и использовании сходства, подобия явлений, проектов и их сопоставлении с другими аналогичными объектами. Для данного метода, как и для метода экспертных оценок, характерен определенный субъективизм, поскольку решающее значение при оценке объектов имеют интуиция, опыт и знания эксперта или аналитика.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 21.10.94. – М.: Инфра-М., 1995.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 22.12.95. – М.: Инфра-М., 1996.

3. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая от 05.08.2000, № 117-ФЗ. – СПб.: Издательский дом «Герда», 2000.

4. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.95, № 208-ФЗ.

5. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.96, № 39-ФЗ.

6. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 22.11.96, № 129-ФЗ (с изменениями от 23.07.98).

7. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.98, № 6-ФЗ.

8. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99, № 39-ФЗ.

9. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.99, № 160-ФЗ.

10. Реформа предприятий (организаций). Методические рекомендации. – М.: «Ось-89», 1998.

11. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. – М.: Экономика, 2000.

12. Налоговое законодательство и новые стандарты бухгалтерского учета. Все 10 ПБУ. Сборник нормативных документов ИНСЭИ. Выпуск 3, часть II. – СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 1999.

13. Бухгалтерское и налоговое законодательство. Сборник нормативно-методических материалов. ИНСЭИ. Выпуск 5. – СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 1999.

14. Бухгалтерская отчетность и налогообложение в 2000 году. Сборник нормативно-методических материалов ИНСЭИ. Выпуск 1. – СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 2000.

15. Бухгалтерская отчетность и налогообложение в 2000 году. Сборник нормативно-методических материалов ИНСЭИ. Юбилейный выпуск. – СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 2000.

16. Налоговое законодательство и бухгалтерская отчетность. Сборник законодательных и нормативно-методических материалов ИНСЭИ. Выпуск 3. – СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 2000.

17. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций. Утвержден Приказом Минфина РФ от 31.10.2000, № 94н. – Экономика и жизнь, 2000, № 46.

18. Артеменко В. Г., Беллендир М. В. Финансовый анализ: Учебное пособие. – М.: Дело-Сервис, 1999.

19. Астахов В. П. Анализ финансовой устойчивости фирмы и процедуры, связанные с банкротством. – М.: «Ось-89», 1995.

20. Балабанов И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. – М.: Финансы и статистика, 2000.

21. Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента. Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2000.

22. Бернстайн Л. А. Анализ финансовой отчетности: Пер. с англ. – М.: Финансы и статистика, 1996.

23. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

24. Бланк И. А. Основы финансового менеджмента. – Киев: Изд-во «Ника-Центр», 1999.

25. Бочаров В. В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. – М.: Финансы и статистика, 1993.

26. Бочаров В. В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. – М.: Финансы и статистика, 1998.

27. Бочаров В. В. Управление денежным оборотом предприятий и корпораций. – М.: Финансы и статистика, 2000.

28. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент. Учебное пособие. – СПб: Питер, 2000.

29. Бочаров В. В. Финансовое моделирование. Учебное пособие. – СПб: Питер, 2000.

30. Быкадоров В. А., Алексеев П. Д. Финансово-экономическое состояние предприятия. Практическое пособие. – М.: Приор, 2000.

31. Бригхэм Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент. Полный курс. В 2-х т./ Пер. с англ. – СПб: Экономическая школа, 1997.

32. Вакуленко Т. Г., Фомина Л. Ф. Анализ бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия решений. – М.: Издательский дом «Герда», 1999.

33. Ван Хорн Д. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. – М.: Финансы и статистика, 2000.

34. Грамотенко Т. А., Мясоедова Л. В., Любанова Т. П. Банкротство предприятий: экономические аспекты. – М.: Приор, 1998.

35. Донцова Л. В., Никифорова Н. А. Анализ бухгалтерской отчетности. – М.: Дело, 1998.

36. Едронова В. Н., Мизиковский Е. А. Учет и анализ финансовых активов. – М.: Финансы и статистика, 1995.

37. Ефимова О. В. Финансовый анализ. – М.: Бухгалтерский учет, 1999.

38. Крейнина М. Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ИКЦ «ДИС», 1997.

39. Кармин Т. Р., Макмин А. Р. Анализ финансовых отчетов (на основе СААР): Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1999.

40. Ковалев В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 1997.

41. Ковалев В. В. Введение в финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 1999.

42. Ковалев В. В., Патров В. В. Как читать баланс. – М.: Финансы и статистика, 1998.

43. Коласс Б. Управление финансовой деятельностью предприятия: Пер. с франц. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997.

44. Кочалин В. В. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами СААР. – М.: Дело, 1998.

45. Маркарьян Э. А., Герасименко Г. П. Финансовый анализ. – М.: Приор, 1997.

46. Меньшиков И. С. Финансовый анализ ценных бумаг: курс лекций. – М.: Финансы и статистика, 1998.

47. Ришар Ж. Аудит и анализ хозяйственной деятельности предприятия: Пер. с франц. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997.

48. Родионова В. М., Федотова М. А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции. – М.: Перспектива, 1995.

49. Справочник финансиста предприятия / Под ред. А. А. Володина. – М.: Инфра-М, 2000.

50. Стоун Д., Хатчинг К. Бухгалтерский учет и финансовый анализ: Пер. с англ. – СПб.: АОЗТ «Литера Плюс», 1993.

51. Тренев Н. Н. Управление финансами. – М.: Финансы и статистика, 1999.

52. Финансовый менеджмент. Учебник / Под ред. Е. С. Стояновой. – М.: Перспектива, 2000.

53. Финансы предприятий. Учебник / Под ред. М. В. Романовского. – СПб: Издательский дом «Бизнес-Пресса», 2000.

54. Хелдервик К. Финансово-экономический анализ деятельности предприятий: Пер. с англ. – М.: Финансы и статистика, 1996.

55. Хелферт Э. Техника финансового анализа: Пер. с англ. – М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997.

56. Четыркин Е. М. Финансовый анализ производственных инвестиций. – М.: Дело, 1998.

57. Чедвик Л. Основы финансового учета: Пер. с англ. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

58. Ченг Ф. Ли, Финнерти Д. И. Финансы корпораций: теория, методы и практика: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2000.

59. Шарп У. Ф., Александер Г. Д., Бэйли Д. В. Инвестиции: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1997.

60. Шеремет А. Д., Негашев Е. В. Методика финансового анализа. – М.: Инфра-М, 2000.

Ковалев В. В. Финансовый анализ. – М.: Финансы и статистика, 1997. С. 17.

Шеремет А. Д., Сайфулин Р. С. Методика финансового анализа. – М.: Инфра-М, 1995. С. 7.

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств», ПБУ 6/97 от 03.09.97. Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств от 20.07.98, № 33 н.

Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций от 30.12.93, № 160. Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», ПБУ 2/94 от 20.12.1994, № 167.

При отражении в бухгалтерском учете долгосрочных финансовых вложений следует руководствоваться Порядком отражения в бухгалтерском учете операций с ценными бумагами, утвержденным Минфином РФ 15.01.1997 г. № 2.

Более подробно эти вопросы изложены автором в книге «Управление денежным оборотом предприятий и корпораций». – М.: Финансы и статистика, 2000.

См. приложение 1.

Составлены на основе Отчета о движении денежных средств (приложение 3).

Более подробно вопросы управления дебиторской и кредиторской задолженностью изложены автором в кн.: Управление денежным оборотом предприятий и корпораций. – М.: ФИНСТАТ, 2000.

Финансовый менеджмент. Руководство по технике эффективного менеджмента. – М.: Корпорация «Карана», 1988, с. 77.

См. приложение 1.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении Программы реформирования бухгалтерского учета в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности», № 283 от 06.03.98.

Впервые в России вопросы операционного анализа были обоснованы Е. С. Стояновой в учебниках по финансовому менеджменту, изданных в 1995–1999 гг.

Источник

На ваши вопросы отвечает эксперт Сбербанка

План погашения кредита равными платежами

«>информация об эксперте

Вчера была новость, что с сегодняшнего дня снижается ставка по ипотеке для зарплатных клиентов с 9.4 до 9.1. У меня одобрен кредит под 9.4 и скидка 0.5 за определенного застройщика. Договор кредитный не заключен, сделка на следующей неделе. Я хочу снизить эту ставку соответственно на 0.3 как написано в новостях на РБК и как написано на Domclick.

Но менеджер уходит в отказку. По телефону в контакт центре мне начали говорить про спецпредложение за кредит свыше 3.8 млн, персональный менеджер в отделении на Сущевской 20, втирает про то, что эта ставка снижена только для первички, а для вторички осталось 9.4. Но на Domclick совершенно другая информация.

Я хочу уменьшить ставку с учетом этого снижения. Договор еще не подписывала. Почему менеджеры так себя ведут и какие действия мне нужно предпринять?

Источник

Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Министерство образования и науки Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра банковского дела и страхования

Заведующий кафедрой д-р эконом. наук, проф.

«Допустить к защите»

В данной выпускной квалификационной работе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования, а так же проводится анализ ипотечного кредитования в России на сегодняшний день.

Структура данной дипломной работы выглядит следующим образом.

В первом разделе «Ипотечный кредит: теоретический аспект»

Рассмотрены экономическая сущность кредита и ипотечного кредитования, изучены факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования. Так же рассмотрены существующие модели ипотечного кредитования. Во втором разделе «Анализ ипотечного кредитования в России» проведен анализ ипотечного кредитования в дореволюционной России и состояния в современное время. В третьем разделе «Перспективы развития ипотечного кредитования в России» выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в России. Выделили основные задачи и рассмотрены направления в решении поставленных задач для дальнейшего становления и развития ипотечного кредитования в России.

В выпускной квалификационной работе объемом 108 страниц, включающей 4 рисунка, 2 таблицы, 56 источников, 21 приложение, изучается нынешнее состояние рынка ипотечного кредитования в России и актуальные проблемы данной сферы.

1 Ипотечный кредит: теоретический аспект. 9

1.1 Ипотечный кредит как форма кредита в экономике. 9

1.2 Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования. 21

1.3 Модели ипотечного кредитования. 25

2 Анализ ипотечного кредитования в России. 31

2.1 Особенности ипотечного кредитования в дореволюционной России. 31

2.2 Анализ ипотечного кредитования в современной России. 40

3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России. 69

Список использованных источников. 84

Приложение А Система ипотечного кредитования. 88

Приложение Б Сбалансированная автономная модель ипотечного

Приложение В Усечено — открытая модель ипотечного кредитования. 90

Приложение Г Накопительно-ипотечная система для военнослужащих. 91

Приложение Д Динамика изменения процентных ставок по ипотечным

Приложение Е Ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в

Приложение Ж Структура выданных ипотечных кредитов по РФ. 94

Приложение И Объемы предоставленных ипотечных кредитов

Физическим лицам с 2005 по 2008гг. 95

Приложение К Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов

В 2005-2007гг. 96

Приложение Л Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2008гг. 97

Приложение М Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных

Кредитов в 2005-2008гг. 98

Приложение Н Динамика объемов и темпов роста ипотечных кредитов в

2006-2009г г. 199

Приложение П Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов

В 2006-2009гг. 100

Приложение Р Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Приложение С Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Регионах РФ. 102

Приложение Т Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2009гг. 103

Приложение У Динамика средневзвешенной процентной ставки по

Выданным ипотечным кредитам. 104

Приложение Ф Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам. 105

Приложение Х Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Приложение Ц Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным

Приложение Ш Основные задачи, стоящие перед ипотечным кредитованием и пути их решения. 108

Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было двумя годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотечному кредитованию отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние два года требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Актуальность темы исследования «Ипотечное кредитование: состояние и перспективы» обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России, так же значимостью ипотечного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России — обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Ипотечный кредит является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.

Целью написания дипломной работы является ознакомление с теоретическими основами ипотечного кредитования, а так же анализ положения ипотечного кредитования на сегодняшний день в Российской практике, и выявление факторов, тормозящих развитие отечественного ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

— изучить сущность ипотечного кредитования;

— рассмотреть модели ипотечного кредитования;

— изучить историю дореволюционного состояния ипотечного

— проанализировать современное состояние рынка ипотечного

Кредитования в России;

— исследовать проблемные вопросы становления ипотечного

Кредитования в России на и пути их преодоления.

Объектом исследования в данной работе является изучение состояния ипотечного кредитования в России начиная с 90-х годов и заканчивая 2010 годом.

Предметом дипломной работы являются экономические отношения в рамках системы ипотечного кредитование в России.

Методологической и теоретической основой дипломной работы является литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов — как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.

Для решения поставленных задач, достижение цели использовались следующие методы исследования: методы системного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря кредиту сокращается время на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей. Предприятие-заемщик за счет дополнительной стоимости может увеличить свои ресурсы, расширить хозяйство, ускорить достижение производственных целей. Граждане, воспользовавшись кредитом, имеют двойной шанс: либо применить способности и выданные

Дополнительные ресурсы для расширения своего дела, либо ускорить достижение потребительских целей, получить в свое распоряжение такие вещи, предметы, ценности, которыми они могли бы владеть лишь в будущем.

Кредит представляет собой опору современной экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Кредит используют как крупные организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так и отдельные граждане. [11]

Кредит относят к числу важнейших категорий экономической науки. Он активно изучается практически всеми ее разделами. Такой интерес к кредиту и кредитным отношениям продиктован уникальной ролью, которую играет это экономическое явление не только в хозяйственном обороте, национальной и международной экономике, но и в жизни общества в целом.

Термин кредит в переводе с латинского «creditum» означает «долг», «ссуда». Кроме того, он связан с иным близким по значению термином — credo, т. е. «верю». Соответственно, в кредите можно видеть долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность или деньги. [18]

Кредит — это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанные с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит — особая форма движения денег. [1]

Кредит — это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней.

Отсюда следует, что при кредите заимодавцем выступает банк или кредитная организация, а предметом займа являются только деньги.

Кредит представляет собой форму движения денежного капитала кредитора. Он обеспечивает превращение капитала кредитора (собственного

Или привлеченного в форме депозитных вкладов) в заемный капитал заемщика.

Сущность кредита проявляется в его функциях.

Функциями кредита, как самостоятельной финансовой категории являются:

А) ккумуляция временно свободных денежных средств;

Б) перераспределительная функция;

В) замещение наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении.

Содержанием функции аккумуляции временно свободных денежных средств является постепенное накопление денег в течение определенного периода для инвестирования их одной суммой в определенное мероприятие в будущем. В основе данной функции кредита лежит движение денег по схеме: «сбережение — инвестирование». Постепенно накопляемые денежные средства могут оставаться свободными вплоть до момента их инвестирования. Эти свободные деньги являются источником кредитного капитала и могут предоставляться в кредит или взаймы.

Содержанием перераспределительной функции кредита является осуществление перелива денежного капитала из одних отраслей и сфер предпринимательства в другие. Перелив всегда осуществляется из низкорентабельных сфер бизнеса в высокодоходные.

Функция замещения наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении проявляет себя в процессе осуществления платежей и расчетов не наличными деньгами (банкнотами, монетами), а различными платежными средствами (банковскими переводами, чеками и т. д.). Замещение денег в обороте способствует ускорению их оборачиваемости в экономике страны. [3]

Процесс движения кредита в отношениях между участниками кредитной сделки характеризуется специфическими принципами. Принципы кредитования

— это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Такими принципами кредитования являются:

А) принцип возвратности кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком;

Б) принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре;

В) принцип платности кредита означает, что за предоставленный кредит заемщик уплачивает кредитору определенное вознаграждение — денежную сумму, рассчитанную как заранее установленный процент от величины ссуды;

Г) принцип обеспеченности кредита выражает гарантию возврата кредита, т. е. необходимость обеспечения защиты интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств; [11]

Д) принцип целевого характера кредита означает, что кредитор для оценки степени риска невозврата кредита должен быть ознакомлен с целью, на которую испрашивается заемщиком кредит.

Е) принцип дифференцированного характера кредита определяет особый подход со стороны кредитора к различным категориям заемщиков. Кредит как экономическая категория имеет несколько форм.

Форма кредита представляет собой сегмент кредитных отношений, имеющих свою специфику выдачи ссуды, ее обеспечения и назначения. Структура кредитных отношений представлена на рисунке 1.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок 1 — Структура кредитных отношений

Форма кредита определяется рядом характерных признаков:

А) содержанием кредитных отношений;

Б) характером ссуженной стоимости (объект кредитной сделки);

В) составом участников (субъектов) кредитных отношений, то есть кредитора и кредитополучателя;

Г) целевым направлением кредита;

Д) способом обеспечения возврата кредита;

Е) методами формирования и уплаты процента;

Ж) особенностями формирования ресурсной базы для кредитования и др.

Выделяют следующие формы кредита:

Коммерческий кредит — это кредит, предоставленный одним юридическим лицом другому в виде товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Банковский кредит — это кредит, предоставляемый юридическим лицам исключительно в денежной форме специализированными кредитнофинансовыми организациями (имеющими лицензию Центрального банка на осуществление кредитных операций). Банковский кредит оформляют кредитным договором. Плату за его предоставление взимают в виде ссудного процента, ставку которого определяют по соглашению сторон.

Государственный кредит — это кредит, который предоставляется государством. Он является особой формой государственного финансирования, при которой средства выделяются на возвратной основе и только в том случае, если возможности безвозмездного бюджетного финансирования уже исчерпаны или если в таковом нет крайней необходимости.

Международный кредит — это кредит, предоставленный заемщику кредитором из другой страны. Международный кредит может предоставляться на государственном уровне, на частном, а также в денежной и в товарной форме.

Потребительский кредит — это кредит, предоставляемый физическим лицам для удовлетворения их потребительских нужд. Он может быть предоставлен как в денежной форме, так и в форме продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на условиях отсрочки или рассрочки платежа. [20]

Еще одной формой кредит является ипотечный кредит.

С ипотечным кредитом мы ознакомимся более подробно. Но для начала необходимо понять, что означает термин «ипотека».

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [40]

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [39]

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

В России термин «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита mortgage. То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Ипотечное кредитование представляет собой некую систему. Система ипотечного кредитования представлена в приложение А.

Система ипотечного кредитования — совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов.

Система ипотечного кредитования представлена следующими элементами:

А) земельные участки, находящиеся в частной собственности;

Б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

В) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [33]

Основные субъекты — участники ипотечного кредитования:

Б) кредитор (банк);

В) ипотечное агентство;

Заемщик — лицо, заключившее кредитный договор с банком или договор займа с юридическим лицом (некредитной организацией ) и берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. [22]

Кредитор — банк (кредитная организация) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление

Ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель. [14]

Ипотечное агентство — является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Элементами подсистемы являются второстепенные субъекты ипотечной системы:

Риэлтерская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания — выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

А) страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

Б) страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

В) страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор — орган государственной регистрации прав

На недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [31]

Надсистема будет рассмотрена нами в следующем пункте 1.2.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

А) кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

Б) пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

В) кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

Г) кредит с нарастающими платежами;

Д) кредит с обратным аннуитетом;

Е) кредит с переменной ставкой;

Ж) канадский ролл-овер.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

А) максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по формуле (1):

План погашения кредита равными платежами

Где Кз — коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств); И — сумма ипотечного кредита;

С — стоимость объекта недвижимости.

Б) срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

В) процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную

Периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. [24]

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока — «шаровой» платеж основной суммы долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом. [5]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

А) по объекту недвижимости:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского

5) воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

Б) по целям кредитования:

1) приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

2) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

3) приобретение земельного участка под застройку.

В) по виду кредитора: банковские и небанковские;

Г) по виду заемщиков (как субъектов кредитования):

1) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

2) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу

3) по степени аффилированности заемщиков.

Д) по виду процентной ставки:

1) кредит с фиксированной процентной ставкой;

2) кредит с переменной процентной ставкой.

Е) по возможности досрочного погашения:

1) с правом досрочного погашения;

2) без права досрочного погашения;

3) с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Ж) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

— обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

— субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности данного рода кредита.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:

А) функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

Б) функция обеспечения возврата заемных средств;

В) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

Г) функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности ипотечного кредитования:

А) ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

Б) большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

В) ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 — 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. [19]

Механизм ипотечного кредитования в России позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных

Ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

— во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

— во-вторых, с помощью ипотечного кредитования программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики;

— в-третьих, с помощью ипотечного кредитования в систему рыночных

Кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономически субъектов: повышает уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

— в-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов;

— в-пятых, развитие ипотечного кредитования способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. [45]

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности:

— во-первых, ипотечное кредитование положительно влияет на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов;

— во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.[40]

Итак, в первом пункте первой главы мы ознакомились с понятие «кредит».

Кредит — это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты.

Кредит как самостоятельная финансовая категория выполняет свои специфические функции:

А) аккумуляция временно свободных денежных средств;

Б) перераспределительная функция;

В) замещение наличных денег безналичными деньгами.

Так же при кредитовании должны соблюдаться следующие принципы:

А) принцип возвратности;

Б) принцип срочности;

В) принцип платности;

Г) принцип обеспеченности;

Д) принцип целевого характера кредита;

Е) принцип дифференцированного характера кредита.

Так же мы отметили, что кредит имеет несколько форм:

А) коммерческий кредит;

Б) банковский кредит;

В) государственный кредит;

Г) международный кредит;

Д) потребительский кредит;

Е) ипотечный кредит.

Далее мы достаточно подробно изучили ипотечный кредит.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Основными субъектами ипотечного кредита являются:

В) ипотечное агентство;

Помимо основных субъектов ипотечного кредита существую также и второстепенные:

А) риэлтерская компания;

Б) оценочная компания;

В) страховая компания;

Г) государственный регистратор;

Е) паспортные службы;

Ж) органы опеки и попечительства.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье

Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России будет положительно сказываться и на экономическом, и на социальном развитии страны.

В следующем пункте мы рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования.

1.2 Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования

К наиболее существенным факторам, способствующих качественному развитию ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны. Решаясь на проект длиною в 15-20 лет, заемщик должен быть уверен в том, что и в будущем его платежеспособность позволит исполнять взятые на себя обязательства;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке. Увеличение игроков это всегда плюс для будущих заемщиков, так как позволяет выбрать наиболее выгодные условия. При высокой конкуренции на ипотечном рынке банкам, чтобы собирать достаточное количество ипотечных кредитов, необходимо делать более привлекательными условия их выдачи;

В) рост реальных доходов населения;

Г) увеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье. С одной стороны, это подстегивает большую часть самих заемщиков максимально быстрее зафиксировать цену приобретаемой недвижимости, ускоряя факт выдачи ипотечного кредита. С другой стороны — может быть и тормозящим фактором, в случае значительных скачков цен на недвижимость.

Как уже отмечалось в пункте 1. 1 система ипотечного кредитования имеет свою надсистему, т. е. регулируется государством.

Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитования. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом. [21]

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования. На рисунке 2 приведена классификация данных методов.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок 2 — Методы экономической политики в области ипотечного кредитования

Методы денежно-кредитной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

А) регулирование ставки рефинансирования;

Б) проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумаги;

В) регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам относятся:

А) инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальные статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Б) стимулирование специализированных кредитов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция). Через правительственные агентства частые эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности;

В) государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания, Франция). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

1) они выпускаются только ипотечными банками;

2) их оборот регулируется специальными органами надзора;

3) они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости.

Г) создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

1) создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

2) разработка порядка лицензирования ипотечных банков;

3) развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

4) эффективно работающий рынок с недвижимостью;

5) единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

6) обеспечение государственной гарантии по ипотечным ценным

7) создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;

8) создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);

9) развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовки кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

Д) прямое регулирование процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел;

Е) стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия);

Ж) осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.[22]

Итак, опираясь на вышесказанное, мы можем сделать следующие выводы.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

В) рост реальных доходов населения;

Г) увеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.

В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные методы.

К методам общего регулирования относятся методы денежно-кредитной политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений; стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Дальше нами будут изучены модели ипотечного кредитования.

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее — ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т. е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования

Мировая практика показывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования — моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, которые имели свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это — сбалансированная (автономная), усечено-открытая и расширенно открытая модели.

Сбалансированная автономная модель (Немецкая модель).

Отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.[2] Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. [16]

Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования представлена в приложении Б.

Кредитные институты, использующие эту модель, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний

Рыночной цены заемных денег.

В настоящее время существуют три типа судно-сберегательных

А) полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (строительные сберегательные кассы в Германии);

Б) относительно закрытого типа, где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики (строительные общества в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции);

В) полностью открытого типа, при котором источником ресурсов

Являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке

(ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Усечено — открытая модель (Европейская модель). Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Схема работы усечено-открытой модели ипотечного кредитования представленная в приложение В.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. По той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.[2]

Расширенная открытая модель (Американская модель). Банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в

Формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.[12]

Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Данная модель действует в ряде европейских стран (Дания, Австрия, Г ермания, Норвегия, Франция, Швеция).

Механизм одноуровневой расширенной модели ипотечного кредитования представлен на рисунке 3.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок 3 — Одноуровневая модель ипотечного кредитования

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация; в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация; в России — Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки.

Идея заключается в том, что первичный кредитор (ипотечный кредитный институт), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации — кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита — дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В общем виде механизм двухуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рисунке 4.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок 4 — Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансовокредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. [40]

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по американской модели.

Итак, в третьем пункте мы рассмотрели и изучили механизм действия моделей ипотечного кредитования. Таких моделей всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

А) сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

Б) усечено-открытая модель — при ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

В) расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных

Источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Далее, во второй главе, нам необходимо изучить действующую практику ипотечного кредитования в дореволюционной России и проанализировать ипотечное кредитование в современной России.

2.1 Особенности ипотечного кредитования в дореволюционной России

В начале ХХв. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредитования. Чтобы ипотечная система России достигла высокого уровня, понадобилось полтора века. До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596г. и закон 1626г. признавали нормальной ссудной ставкой 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых, были случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУ11вв. выступали: купцы, крупные землевладельцы, монастыри.

В середине ХУПв. Государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допустимую законом процентную ставку — 6% годовых. Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредитования в России.

В развитии ипотечного кредитования в дореволюционной России можно выделить два этапа:

1 этап — «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2 этап — «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

До отмены крепостного права в 1861г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой из деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуд под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившиеся за данным поместьем.

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшие до отмены крепостного права, были:

А) Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе — для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту — для купцов. В 1786г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860г.;

Б) Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет;

В) Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц ит. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке в 1 786г. была образована страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

С 1842г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в России на первом этапе развития ипотечного кредитования специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. р. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861г.

Указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521млн. р. было «позаимствовано» в казначействе на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.

Уменьшение объемов кредитования и снижения частнопредпринимательской активности в банковской сфере привело к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Такими неутешительными событиями закончился первый этап развития ипотечного кредитования в дореволюционной России. Итогом данного этапа является следующее.

На первом этапе развития ипотечного кредитования, т. е. с 1754 по 1861г., основными ипотечными банками были:

А) Государственный банк для дворянства;

Б) Вспомогательный банк для дворянства;

В) Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения данного периода были казенными. Значительная их часть специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Банки выдавали ссуды дворянам для выкупа своих имений у ростовщиков. Итогом функционирования дворянских банков стала огромная растрата денежных средств казны.

В конце 50-х гг. уменьшились объемы кредитования, снизилась актив в банковской сфере и все это привело к финансовому застою. Наступила пора реформ. Казенные кредитные учреждения были ликвидированы.

С образованием новых кредитных институтов начинается второй этап развития ипотечного кредитовая, т. е. с 1882г.

Несмотря на уроки прошлого, государство продолжало всячески поддерживать дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредитования в России наблюдалось параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредитования в России того периода представлена в таблице 1.

Таблица 1 — Виды ипотечных кредитных институтов на рубеже XIX — XX вв.

План погашения кредита равными платежами

Государственный ипотечный банк был представлен: Крестьянским земельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.[40] Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались.

Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды под залог земель, купленных крестьянами у частных владельцев. Ссуды предоставлялись на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5 — 8,5% в год. В 1896г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5% годовых. В первоначальный период деятельности среди клиентов — заемщиков банка преобладали крестьянские товарищества и общества. С 1906г. в связи с проведением «столыпинской» аграрной реформы, предусматривавшей развитие крупных индивидуальных крестьянских хозяйств, банк изменил свою кредитную политику. Он стал отдавать предпочтение единоличным хозяйствам. К 1915г. банк выдал 398 тыс. ссуд на общую сумму 1,5 млрд. р. По объему и числу выданных ссуд банк занимал первое место в России среди учреждений ипотечного кредита. До 1906г. банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы — ценными ипотечными бумагами. Банк в период 1895 по 1905гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. р., по которым выплачивал от 4 до 6% годовых. С 1906г. выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

Дворянский земельный банк выдавал ипотечные ссуды дворянам-землевладельцам под залог земельной собственности. Банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования — срок кредитования мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам -5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 года — 3,5%. Ссуды частично

Выдавались закладными листами. При этом их реализацией занимался Государственный банк России. Процент, выплачиваемый по закладным, был выше процента по выдаваемым ссудам. Это создавало у заемщиков заинтересованность в получении кредита в виде закладных. Банк по специальной оценке выкупал у заемщиков часть заложенной земли, а деньги направлял на уменьшение общей задолженности по кредиту и тем самым облегчал дворянам владение остальной частью земли.[8]

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводственные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1января 1915г. составила 2352 млн. р. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к отнесению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 июля 1861г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ);

Б) Московское городское кредитное общество, созданное в 1862г.;

В) Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864г.);

Г) Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.).

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности.

Именно городские кредитные общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Заемщик, получив ссуду облигациями, затем продавал их на вторичном рынке. Надежность облигаций гарантировалась их «двойным» обеспечением: во-первых, это регулярные платежи заемщика в погашение задолженности по ипотечному кредиту и, во-вторых, заложенное имущество, которое общество могло продать при нарушении заемщиком условий кредитования. Чтобы повысить рыночный курс облигаций Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества в 1862г. разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Позднее Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Таким образом, уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. Как и городские кредитные общества, акционерные земельные банки осуществляли эмиссию закладных листов под 4 — 6% в пределах суммы выданных под залог недвижимости ссуд, но не более, 10-кратной стоимости резервного и уставного капитала. В 1873г. был основан Центральный банк Российского поземельного кредита, который приобретал выпускаемые провинциальными банками закладные листы, выдавая взамен свои собственные (они считались высоконадежными ценными бумагами). Таким образом, появилось разделение функций участников финансового рынка, на структуры первичного рынка закладных и структуры вторичного рынка ценных бумаг. Это был первый шаг на пути создания технологий повышения ликвидности финансовых инструментов.[40]

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Первоначально деятельность частных ипотечных банков была связана с высоким риском, прежде всего кредитным. Ипотечные банки не располагали исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обременяющих закладываемые имения, о правах банков в ограничении залогодателей по распоряжению заложенными имуществами. Все это часто приводило к заключению сомнительных кредитных сделок, обесцениванию принятого залога. Отсутствие у банков права регулировать размещение выпускаемых ими закладных листов, неудовлетворительные условия производства публичных торгов затрудняли формирование кредитных ресурсов, подрывали ликвидность

Банков, что требовало образования необходимого резерва и поэтому повышало цену кредита.

К концу XIXв. система ипотечных банков России включила два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.[18]

Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908гг. возросли на 254,8 млн. р. (40%). Дворянского земельного банка — на 392, 2 млн. р. (53%), Крестьянский поземельного банка — на 542,3 млн. р.(90%).

В 1896г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. Массовый характер приняло возникновение ссудо-сберегательных товариществ. К 1905г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915г. — 15 450.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя,

Сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Итак, в 1882г. в стране образовывается Государственный крестьянский земельный банк, чуть позже в 1885 — Государственный дворянский земельный банк.

С образования данных ипотечных кредитных институтов и начинается второй этап становления ипотечного кредитования в России.

Следует отметить, что условия кредитования в данных банках значительно отличались.

Крестьянский банк земельный банк выдавал ссуды под залог земель, купленных крестьянами. Ссуды предоставлялись на срок 24,5 и 34,5 лет в объеме до 100% от покупной цены земли под 3,5 — 4,5% в год.

Дворянский земельный банк выдавал ипотечные ссуды дворянам под залог имений. Срок кредитования мог достигать до 66 лет, размер ссуды до 60% от стоимости имения, и размер процентной ставки был 3,5% годовых.

Деятельность данных банков так же привела к отвлечению огромных средств из бюджета.

Кроме Дворянского и Крестьянского банков на втором этапе развития ипотечного кредитования успешно функционировали и частные кредитные учреждения, которые выдавали ссуды закладными листами:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное общество;

Б) Московское городское кредитное общество;

В) Херсонский земский банк;

Г) Общество взаимного поземельного кредита.

К концу ХКв. система ипотечных банков России состояла из двух государственных банков, 10 акционерных земельных банков, а так же губернских и городских кредитных обществ.

Но революция 1917г. объявила монополию на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, слияние с Государственным банком, отмена частной собственности на землю, все стало причиной того, что понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация.[2]

Подробно изучив историю становления и развития ипотечного кредитования в дореволюционной России мы можем сказать следующее.

До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Единственным источником денежных средств для многих дворян, нуждавшихся в них, были ростовщики, у которых дворяне закладывали свои имения под высокие проценты.

История российской ипотечной истории начинается с 23 июня 1754г., с Указа об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко обозначены два этапа:

1) «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2) «Земский», от середины XIXв. до октября 1917.г

Первый этап развития характеризуется тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками были:

А) Государственный банк для дворянства;

Б) Вспомогательный для дворянства банк;

В) Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом первого этапа развития ипотечного кредитования в дореволюционной России стали следующие события: растрата денежных средств страны «казенными» банками, уменьшением объемов кредитования, снижением предпринимательской активностью в банковской сфере, полным финансовым застоем и ликвидацией кредитных учреждений.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения. Именно частные кредитные учреждения впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Итогом второго этапа стало так же отвлечение денежных средств деятельностью государственных ипотечных банков в России; появление первых частных кредитных учреждений в сфере долгосрочного ипотечного кредитования; выдача кредитов ценными бумагами; учреждение акционерных коммерческих банков.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя,

Сертификаты, а также закладные. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной собственности на землю. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация. И понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в современной России

В дореволюционной России ипотечное кредитование было отлично развито, и на Россию равнялась вся Европа. Однако в период революции все благие начинания были утрачены и в последствии забыты.

Достаточно длительный период после революции 1917г. частной собственности на недвижимость у граждан в СССР не было. Затеянное в СССР большое строительство в масштабах всех страны требовало больших капиталовложений, экономическая ситуация в стране складывалась не лучшим образом и поэтому привлечение денежных средств было решено производить за счет самих граждан.

Законодательным решением данной проблемы в 1988г. стало Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Данным постановлением было разрешено получать в частную собственность жилые помещения, по которым выплачен пай.

Появившаяся собственность у граждан, моментально поставила вопрос о том, что делать с ней дальше? Как избавиться от одной квартиры и получить другую? Решением этих вопросов в 1989г. стало Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт». Этот документ стал первым документом дающим разрешение на совершение сделок купли-продажи недвижимости гражданами.

В 1991г. в стране появляется Закон РФ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в России». Приватизация позволила гражданам оформлять в собственность объекты недвижимости и, как следствие, распоряжаться ими по своему усмотрению.

Появившаяся свобода у граждан совершать сделки купли-продажи объектов недвижимости стала толчком для возрождения ипотечного кредитования в России.

Историю становления и дальнейшего развития ипотечного кредитования в современной России можно условно разделить на 4 этапа.

1 этап — начало 90-х гг. до 2003г;

2 этап — от 2004г до 2007г;

3 этап — от 2008г до середины 2009г;

4 этап — конец 2009г до 2010г.

Первый этап развития ипотечного кредитования в современной России начинается с 1992г., когда в стране появляется Федеральный закон «О залоге». На данном этапе деятельность органов государственной власти была сосредоточена на формирование нормативного правового поля для дальнейшего успешного функционирования ипотечного кредитования.

В 1994г. в России появляется «Гражданский кодекс» часть 1 от 21.10.94, который заложил общие принципы гражданских отношений и зафиксировал основные положения о сделках. В 1995г. появляется «Гражданский кодекс» часть 2 от 22.12.95, где детально описаны правоотношения по поводу недвижимости и проведение сделок с ними, требования к содержанию документов и многое другое. Именно момент введения второй части гражданского кодекса РФ можно считать появлением в России рабочего правового поля для проведения сделок с недвижимостью.

С момента формирования правового поля, государство встало перед выбором способа поддержки жилищного строительства. Разумеется, выбор мог пасть на любую из уже существующих систем.

В 1996г. Россией был сделан выбор в сторону американской модели ипотечного кредитования. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотечного кредитования не было вообще. Предстоящая задача делилась на два этапа:

— первый уровень — формирование рынка ипотечного кредитования;

— второй уровень — формирование рынка ипотечных активов.

Так же в 1996г. была принята федеральная целевая программа «Свой дом». Указом Президента РФ была предусмотрена разработка механизмов долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет, и уже постановлением Правительства РФ целью Программы было названо создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных банковских кредитов.

5 сентября 1997г. правительство учредило «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” для притока инвестиций в сферу ипотечного кредитования. Агентство создано в форме ОАО со 100% государственным капиталом и является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Конец 90-х характеризуется возникшим спросом на ипотечные кредиты и невозможностью его удовлетворить из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. В 1998г. Государственная Дума РФ принимает основополагающие законы: «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков, обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.

В результате у банков появилась реальная возможность кредитовать граждан, приобретающих жилье, под залог данного жилья. Однако кризис 1998г. значительно снизил деловую активность коммерческих структур, а также покупательную способность населения. Спрос на приобретение жилья в кредит снизился, а значит, уменьшилось и предложение.

В 1999-2000гг. ситуация начинает меняться. Наблюдается общий экономический рост (ВВП в 1999 г. почти на 9% по сравнению с 1998г., а в 2000-м еще на 1,5%), увеличивается покупательная способность населения.

В продолжение выбранного курса государством и развития федеральной целевой программы «Свой дом» формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного кредитования на длительный срок.

В Концепции отмечается, что жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или их накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, Концепция предусматривает следующие формы жилищного финансирования:

А) долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Ипотечный кредит могут получить граждане как при приобретении нового жилья, так и на вторичном рынке;

Б) кредитование жилищного строительства. Застройщик может получить ипотечный кредит, если имеет, во-первых, в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный под строительство жилья; а во-вторых, необходимые разрешения на осуществление строительства от местных органов власти;

В) государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она предусмотрена Концепцией в форме системы целевых адресных субсидий (как показала практика, данная форма жилищного финансирования не всегда в состоянии достичь поставленных перед ней целей. Специалисты отмечают появление при ее реализации проблемы — различные

Недобросовестные действия часто приводят к субсидированию тех граждан, которые могут взять кредит и на стандартных условиях). Кроме того, предусмотрено налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов.

Продолжается разработка и совершенствование законодательных и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования. Важный шаг был сделан Государственной Думой РФ в январе 2002г., когда был принят законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «Об ипотеке». В результате принятия поправок уточнен порядок выдачи залога и передачи прав по закладной, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Появились дополнительные гарантии обеспечения залога.

Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечение финансовых ресурсов на длительное время. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Необходимо поддерживать ликвидность банковского баланса. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки.

Встает вопрос — где взять «длинные» деньги? Занять день на рынке крайне сложно, так как для большинства финансовых структур, имеющих в своей основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно. А если деньги занять на рынке все-таки и удается, то стоимость их привлечения составляет никак не меньше ставки рефинансирования Банка России, которая находилась на уровне 55% годовых. При этом платежеспособный спрос населения неуклонно падал. Причины хорошо известны — доходы населения не индексировались. Инфляция, закладываемая в бюджет, выше предлагаемых ставок индексации доходов бюджетников, с которыми Правительство обращается в Парламент. В коммерческих структурах предприниматели также не сильно были озабочены индексацией доходов сотрудников.

Даже если привлекать деньги под 55%, то, с учетом маржи банка, выдавать их менее чем под 58% не получится. Тотчас возникают большие сомнения в том, что их удастся вернуть. Дело даже не в рисках, связанных с кредитованием, а в платежном потенциале заемщиков. Он не растет. Столь высокий процент с каждым годом будет удавкой затягиваться на его шее. А кредиты долгосрочные, поэтому планы надо выстраивать на 10 лет. Значит, дефолт по заемщику закладывается еще на первичном этапе выдачи кредита.

Так как привлечь дешевые «длинные» деньги невозможно, а выдавать дорогие короткие бессмысленно, надо искать альтернативные источники. Таковыми, по нашему мнению, являются: федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, кредиты Центрального банка.

Так же западные игроки всерьез задумались о выходе на российский рынок. В 1998г. Инвестиционный Фонд «США-Россия» приступил к реализации

Программы ипотечного жилищного кредитования «DeltaCredit». Начилась методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных учреждений.

В конце 2001г. Фонд «США-Россия» приобрел коммерческий банк «Дж. П. Морган Банк», на основе которого был создал первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк ЗАО КБ «ДельтаКредит». Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной.

В мае того же года Международная Финансовая Корпорация (МФК) и Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) предоставили КБ DeltaCredit 40 млн. долларов США в качестве целевого инвестиционного займа на развитие ипотеки в России.

Данная сделка была первый подобный опыт на российском рынке ипотеки. Ранее не было соглашений по предоставлению международных инвестиций российскому банку. Этот факт, пожалуй, говорит сам за себя. Решение иностранных инвесторов вложить в российский ипотечный рынок значительные денежные средства означало, что российская ипотека является реальным бизнесом.

Значимость ипотечного кредитования на государственном уровне была отмечена в послании Президента РФ Федеральному Собранию. В. В. Путин отметил, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания федерального правительства.

Обследование же ипотечного жилищного кредитования в 2001-2002гг. проведенное Центральным Банком Российской Федерации показали, что ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2002г. общий объем ипотечных кредитов достигал всего лишь

3,3 млрд. руб., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. р. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП.

И все же за эти годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. По оценкам Российской гильдии риэлтеров в 2001г. 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств. Для сравнения в 2000г. этот показатель составлял одну десятую процента.

Таблица 2 — Масштабы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты

Предоставлено ипотечных кредитов — всего, млн. руб.

Средний размер предоставленного кредита, тыс. руб.

Средневзвешенная процентная ставка, %

Средневзвешенный срок предоставления кредита, месс.

Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных в 2002г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали темпы роста объема кредитов, предоставленных в российских рублях. Такое соотношение сложилось за счет кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной валюте, выданных кредитными организациями других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001г., составила 1,1%, а в 2002 — 2,6%.

Большая часть кредитов (81,5% в 2001г. и 82,9% в 2002г.) была предоставлена кредитными организациями Московского региона. Кроме Московского региона ипотечные жилищные кредиты предоставляли в основном кредитные организации Республик Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г. Санкт-Петербурга, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных в целом по Российской Федерации средств.

Условия кредитования для заемщиков различных регионов Российской Федерации существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. р. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования так же сильно варьировались от 3 до 25 лет.

Величина кредитных рисков, по оценкам кредитных организаций, была незначительной. Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2002 составил 0,42% на 1.01.2003 — 0,33% к общей сумме задолженности. Количество случаев обращения кредитных

Организаций в судебные органы по вопросам взыскания выданных кредитов составило в среднем 1 случай на 132 кредита в 2001г. и 1 случай на 205 кредитов в 2002г.

Безусловно, можно сказать, что в стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное жилищное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства.

К 2003г. принимается Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.10.2003г., этот закон сформировал правовое поле для второго уровня американской модели ипотечного кредитования. Данный закон устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В 2003г. предоставлением кредитов преимущественно занимались несколько банков, которые выдали кредиты на сумму около 6,2 млн. рублей, а также региональные государственные ипотечные агентства, выдавшие порядка 7800 кредитов на сумму около 22,2 млн. рублей. Ипотечные кредиты выдавались в основном в нескольких крупных городах, большая часть кредитов была выдана в Москве. Финансовые учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и АИЖК, созданным федеральным правительством.

АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.

Особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходя из условий первичного рынка ипотек:

— максимальный срок — 15 лет для кредиторов-коммерческих банков,20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания;

— минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством

Сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены;

— процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетнофинансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

Среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет около 3 млрд. рублей, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг. этот банк выдал около 1500 кредитов на сумму 40 млн. долларов США, он выдает кредиты исключительно в долларах США напрямую и через 15 банков-партнеров, выдающих кредиты. Ипотечные кредиты были выданы Райффайзенбанком на сумму 12 млн. долларов США, есть еще несколько российских банков, которые выдают ипотечные кредиты, но такие кредиты составляют небольшую часть их программ кредитования строительства и розничных кредитов.

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998г., улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.

Итак, изучив первый этап становления ипотечного кредитования в России, мы можем сказать следующее.

Большое внимание уделялось формированию правового поля для развития ипотечного кредитования, так как в России после революции 1917г. ипотечного кредитования не было.

На протяжении первого этапа разрабатывались и совершенствовались законодательные и нормативные акты, регулирующие процессы ипотечного кредитования.

— в 1998г. свое правовое оформление ипотечное кредитование получает в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— в 2000г. Постановлением Правительства РФ формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

— в 2002г. принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства;

— в 2003г. принимается Федеральный «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В целом рынок ипотечного кредитования развивался достаточно слабо и был незначительным по объему. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Предоставлением кредитов преимущественно занимались несколько банков. Ипотечные кредиты выдавались в основном в нескольких крупных городах, большая часть кредитов была выдана в Московском регионе.

Далее начинается второй этап развития ипотечного кредитования начинается.

В 2004г. российский банковский сектор находился в центре внимания. Темпы восстановления, роста и развития банковского сектора России после кризиса 1998г. были весьма впечатляющими, несмотря на фактическое отсутствие каких-либо серьезных мер, направленных на его реформирование или реструктуризацию. Рост банковского сектора в 2004г. опережал рост ВВП. За период с 1998 по 2003гг. совокупный объем активов банковского сектора увеличился с 31,5% до 42,2% ВВП, капитал банков — с 4,8% до 6,1%, кредиты нефинансовому сектору — с 8,2% до 19,6%, а вклады населения — с 8% до 11,9%. Все эти положительные тенденции способствовали дальнейшему развитию ипотечного кредитования. Начиная с 2004г., объем ипотечного рынка утраивался ежегодно.

Однако эти положительные тенденции были на некоторое время прерваны в первой половине 2004г. ухудшением ликвидности банковского сектора и кризисом доверия, что стало свидетельством остающейся неустойчивости банковской системы. Банковский кризис, разразившийся летом

2004г, вызвал беспокойство вкладчиков и отток капиталов из банков. На рынке недвижимости наступило затишье: и продавцы, и покупатели заняли

Выжидательную позицию. При этом на ипотечном кредитовании кризис

Отразился мало. И не случайно. Ипотечный продукт на рынке недвижимости был штучным товаром.

Несмотря на попытки властей преподнести ипотечное кредитование как механизм, способный помочь населению решить жилищный вопрос, ипотечное кредитование оставалось ориентированным на граждан с высоким доходом: цены на жилье постоянно растут, а значит, увеличивается планка дохода

Заемщиков для получения ипотечного кредита. Например, при стоимости квартиры до 25 тыс. долларов ипотечный кредит мог получить человек с доходом около 800 долларов. Когда цены выросли вдвое, пропорционально увеличились и сумма первого взноса, и требования к доходам потенциальных заемщиков.

На 2004г. собственные ипотечные программы имеют более двух десятков банков. В их числе Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. О выходе на ипотечный рынок объявили Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный московский банк.

Самые дешевые ипотечные кредиты предлагал ДельтаКредит банк (от 10% годовых в долларах), а также Городской ипотечный банк, банк Диалог-Оптим, Сбербанк, Банк Москвы, МИА (от 11% годовых в долларах). В рублях самый доступный ипотечный кредит можно получить в Банке Москвы (14% годовых), Внешторгбанке, банке Евротраст. МИА и АИЖК предлагают кредитование под 15% годовых в рублях.

Объем выдаваемых ипотечных кредитов постепенно растет, а портфель выданных кредитов в целом по России составляет около 300 млн. долларов США. По опубликованной информации, лидером в ипотечном кредитовании населения является Сбербанк, который на январь 2004г. выдал кредитов на сумму 313 млн. долларов США. У ДельтаКредит банка эта сумма составляет 127,8 млн. долларов США (на февраль 2004г.), у АИЖК 69,1 млн. долларов США (на июль 2004г.).

Необходимо отметить, что по данным, приводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2001 по 2004гг. объем российского рынка ипотечного кредитования вырос более чем в 10 раз, и в 2004г. составил около 330 млн. долларов США.

Относительно объема рынка ипотечного кредитования в России в 2005г. участники рынка приводят следующие неоднозначные оценки. По данным Внешторгбанка, объем рынка ипотечного кредитования в 2005г. превысил 2 млрд. долларов США; специалисты Delta Credit утверждают, что 1 млрд. долларов США. Аналитики «РосБизнесКонсалтинг» полагают, что объем рынка ипотечного кредитования составил почти 3 млрд. долларов США. В целом оценки объема российского рынка ипотечного кредитования находятся в диапазоне 1 -3 млрд. долларов США.

В 2005г. произошло важное событие в развитии ипотечного кредитования. С 1 января 2005г. вступил в силу Федеральный Закон, принятый

20 августа 2004 года 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих — это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Участниками накопительноипотечной системы являются военнослужащие — граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту.

Другими словами в России появилась военная ипотека.

Военная ипотека — это замена натуральных обязательств государства перед военнослужащими на финансовые, своеобразная монетизация льгот и компенсаций за службу во благо Отечества. Она заключается в том, чтобы организовать принципиально новую систему обеспечения военнослужащих жильем, которая бы отвечала существующим реалиям рыночной экономики. В качестве основы была взята накопительно-ипотечная система. В результате этого совершился переход государственных обязательств перед военнослужащими по обеспечению их жильем из сферы непосредственного предоставления квартиры в сферу денежных отношений. Это дало возможность военнослужащих самим принимать решения касаемо конкретного места проживания, а также качества и площади приобретаемого жилья. При этом переход к накопительно-ипотечной системе коснулся лишь тех военных, которые заключили контракт после 1 января 2005г., то есть после введения в действия данной программы военной ипотеки.

Следует заметить, что введение накопительно-ипотечной системы определяется Президентом РФ в качестве одного из основных направлений социальной политики. Это обусловлено, в том числе, тем, что переход к такой системе направлен на стабилизацию военных кадров, так как государственные гарантии по выплате накопленных денежных средств связываются именно с выслугой лет. Так, досрочное расторжение контракта, по общему правилу, влечет за собою потерю прав на получение накопленных к этому моменту денежных сумм, а при предоставлении таких средств, в форме ипотечного займа — обязанность по их возвращению.

В основу военной ипотеки был положен длительный характер воинской службы, которая в среднем составляет 15 — 25 лет. Кроме того, для реализации положений данной программы в бюджет закладываются целевые ассигнования, предназначенные для накопления денежных средств на счетах военнослужащих. При этом размеры накопительных взносов подлежат ежегодной индексации с учетом уровня предполагаемой инфляции. Предполагается, что программа накопительной ипотеки для военнослужащих способна обеспечить возможность приобретения квартиры площадью 54 квадратных метров за 17 лет участия в данной ипотечной системе. Все участники программы военной ипотеки заносятся в специальный реестр, обязанность по ведению которого накладывается на органы и учреждения Министерства обороны РФ.

Реестр участников — перечень участников накопительно-ипотечной системы, формируемый федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Участников данной программы можно разделить на две группы: те, для которых она является обязательной, и те, для которых участие в ней добровольное. К первой группе относятся офицеры и прапорщики, которые заключили первый контракт с Вооруженными силами после появления этой программы. По своему желанию могут принимать участие в накопительноипотечной системе выпускники ВВУЗов, которые закончили учебное заведение после появления данной программы, но заключившие контракт до 1.01. 2005 г. Кроме того, право на участие в накопительно-ипотечной системе принадлежит прапорщикам и мичманам, заключившим своей первый контракт после 1.01.2002 г. Таким образом, трехлетний срок выслуги у них приходится на дату после 1 января 2005г. Также добровольно принять участие в данной программе могут сержанты и старшины, а также солдаты и матросы, которые заключили свой второй контракт после 1 января 2005г.

Военнослужащий, являющийся участником накопительно-ипотечной системы приобретает право воспользоваться денежными средствами, находящимися на его счете после достижения общей продолжительности срока военной службы 20 лет. Однако в этом случае накапливание денежных средств на счет продолжается.

В случае увольнения военнослужащего, общий срок службы которого превышает 10 лет, право пользования накопленными денежными средствами возникает при достижении им предельного возраста, предусмотренного для пребывания на службе, в случае увольнения по состоянию здоровья, что подтверждается заключением военно-врачебной комиссии, а также при увольнении по причине проведения организационно-штатных мероприятий или семейным обстоятельствам, исчерпывающий перечень которых законодательно закреплен.

Право пользования накопленными средствами возникает у членов семьи военнослужащего в случае его гибели или признания в судебном порядке безвестно отсутствующим либо объявлением его умершим.

Причем, при признании военнослужащего в установленном законом порядке нуждающимся в улучшении своих жилищных условий ему могут быть выплачены дополнительные денежные средства. Их размер определяется исходя из той суммы, которая могла бы быть им накоплена до момента выслуги двадцать лет. При этом важным условием в данном случае является выслуга лет, то есть право на данные выплаты имеют только военнослужащие, срок службы которых превышает десять лет. Данное правило не распространяется в случае гибели венослужащего.

Так же любой участник программы через 3 года после начал его участия в ней вправе заключить с уполномоченным федеральным органом ипотечный договор. В таком случае, средства, накопленные к этому моменту на счете военнослужащего, идут на погашение обязательно первоначального взноса. Далее обязательства, возникшие по ипотечному кредиту, будут погашаться каждый месяц в размере тех денежных средств, которые были перечислены на счет военнослужащего в течение данного месяца.

Стоит отметить, что жилье по договору ипотеки может приобретаться в любом регионе, выбор которого полностью зависит от военнослужащего. Недвижимость приобретается им с заключением договора купли-продажи, сторонами которого являются продавец жилья и военнослужащий-участник накопительно-ипотечной системы. При этом надо брать во внимание то, что квартира, приобретенная при помощи кредитных средств, оформляясь в собственность военнослужащего, будет находиться в залоге до полного погашения предоставленного кредита у банка, который представил его.

Схема действия накопительно-ипотечной системы для военнослужащих представлена в приложение Г.

Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, в 2006г. наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13.5 млрд. долларов против порядка 3 млрд. долл. в 2005г. Ипотечное кредитование является одним из самых интенсивно развивающихся направлений банковского сектора.

Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Лидерами по объёмам выданных ипотечных кредитов в 2006г. были «Сбербанк», ВТБ 24, «Москоммерцбанк», «Банк Уралсиб», «Дельтакредит», «КИТ Финанс», «Транскредитбанк», «Городской Ипотечный Банк», «Газпромбанк», «УРСА банк» и «Росбанк». Наибольшие темпы роста объёмов выданных ипотечных кредитов среди крупнейших ипотечных банков показали «КИТ Финанс», «Московский Банк Реконструкции и Развития» и «Транскредитбанк»

В 2006г. в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку более доступной для широких слоев населения. Например, кредитование загородной недвижимости, различные вариации ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005г. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005г. на 1-2% в среднем. Динамику изменения процентных ставок по ипотечным кредитам можно увидеть в приложение Д.

Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов. К концу 2006г. объем российского рынка ипотечного кредитования превысил 145 млрд. р. Тем не менее, объемы этого сегмента рынка по-прежнему остаются небольшими по сравнению со странами не только Западной, но и восточной Европы. Это, прежде всего, говорит о значительном потенциале роста рынка ипотечного кредитования. На сегодняшний день развитие ипотеки сдерживают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, а темпы роста доходов населения пока еще отстают от динамики цен на жилье.

Следует отметить, что наибольший прирост сделок, более чем в 2 раза, был отмечен при сделках на первичном рынке, совершаемых между физическими и юридическими лицами. По-прежнему более 86% сделок совершается на вторичном рынке, из них более 80% — между физическими лицами. Долю ипотечных кредитов, представленных физическим лицам можно увидеть в приложение Е.

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, структура выдачи ипотечных кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Так, наибольшая доля выданных кредитов в 2006г. приходится на Приволжский ФО — 26% (+4% в 2005г.), и на Сибирский ОФ — 22% (+11%). Структуру и количество выданных ипотечных кредитов в РФ можно увидеть в приложение Ж.

В 2006г. произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены первые сделки по секьюритизации Городским ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного финансирования) кредитов.

Впервые в России создан частный ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для формирования пула закладных с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг). Менеджмент компании составляют специалисты, принимавшие активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках.

Также хотелось бы отметить еще один отличительный момент современного состояния рынка — его сегментация и появление специализации. Имеется в виду разделение риэлторской и консультационно-посреднических функций. С начала 2006 г. началось активное развитие услуг ипотечных брокеров.

В течение 2007г. рынок ипотечного кредитования в России был так же на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга, многие кредитные организации задумывались о проведении секьюритизации на внешних рынках.

Продолжилось расширение круга кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК). По сравнению с 2006г. их количество возросло на 17,9% и составило 587 кредитных организаций, или 51,7% от общего количества действующих кредитных организаций. Регулярно в течение 2007г. осуществляли предоставление ИЖК в рублях около 400 кредитных организаций, в иностранной валюте — около 100 кредитных организаций. Так же сохраняется тенденция увеличения объемов предоставляемых кредитными организациями ИЖК и роста их значения в розничном бизнесе кредитных организаций. По сравнению с 2006г. объем выданных за 2007г. ИЖК увеличился на 292,9 млрд. рублей, составив по итогам 2007г. 556,5 млрд. рублей. При этом наблюдался неуклонный рост доли ИЖК в общем объеме потребительских кредитов. Если в 2005г. доля ИЖК составляла 3,6% в объеме потребительских кредитов, то в 2006г. уже 11,1% и в 2007г. — 15,6%. Несмотря на относительное снижение в 2007г. темпов роста объемов ИЖК по сравнению с предыдущими годами вследствие нестабильности на международных финансовых рынках, данный сектор потребительского рынка по прежнему развивался опережающими темпами. При ежегодном росте объема потребительского кредитования в среднем в 1,5 раза объем ИЖК за последние три года возрос более значительно

— в 3,1 раза в 2005г., 4,8 раза — в 2006г. и 2,1 раза в 2007 году. С динамикой предоставления ипотечных кредитов за данные году можно ознакомиться в приложение И.

Как и в предыдущие годы, рост объема ИЖК произошел в значительной степени за счет кредитов, предоставленных в национальной валюте. За 2007г. объем ИЖК, предоставленных в рублях, увеличился в 2,4 раза, составив 438,1 млрд. рублей. Доля предоставленных в рублях средств в структуре ИЖК повысилась на 10,6%, достигнув по итогам 2007г. 78,7%. Валютная структура ипотечного кредитования представлена в и с приложение К.

В течение 2007г. величина средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процента, в иностранной валюте — на 0,5 процента, составив по итогам года 12,6 и 10,9 процента соответственно.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотечный кредит была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотечное кредитование развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. По динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, — Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры — Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

В целом 2007г. был неоднозначным для участников рынка ипотечного кредитования в России. С одной стороны — бурный рост первичного рынка, темпы которого не сдавали в течение трех лет. Активное наращивание объемов кредитования, появление новых участников рынка — оригинаторов кредитов, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков — так можно охарактеризовать банковский сегмент первичного рынка ипотеки. Росту рынка способствует благоприятная экономическая конъюнктура: высокие темпы роста экономики России, увеличение реальных доходов на душу населения и платежеспособного спроса, поддержка развития рынка ипотечного кредитования со стороны государства. С другой стороны — развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала значительно осложнило жизнь прежде всего участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. Первые кризисные явления наблюдались в сегменте высокорискованных ипотечных кредитов в США еще в начале 2007г., затем последовал кризис ликвидности на долговых рынках, который к концу года превратился в глобальный кризис финансовых рынков.

Кризис на ипотечном рынке США стал одной из главных обсуждаемых проблем в 3 квартале 2007г. Кризис на финансовом рынке, проблемы с ликвидностью частично оказали влияние и на российский финансовый сектор.

— в связи с повышением стоимости заимствований на мировом финансовом рынке повысилась стоимость привлечения и для российских банков. Для мелких и средних банков стоимость заимствований выросла на 1 -2% пункта;

— снижение уровня мгновенной ликвидности отразилось, прежде всего на банках, пассивы которых формировались за счет межбанковских и других кредитов с плавающими ставками, а также за счет заимствований на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг;

— официально приостановили выдачу кредитов только два банка: Москоммерцбанк и Юниаструм (по валютным кредитам); повысил ставки по ипотечным кредитам крупнейший банк — Урса-Банк. Доля этих трех банков на рынке не превышала 4%;

— об отложенных планах по секьюритизации ипотечных кредитов было объявлено всеми крупнейшими игроками рынка — банками и специализированными ипотечными компаниями.

Но влияние кризисных факторов в 2007г. осталось почти незамеченным. Конечно, некоторых банков коснулась неоднозначная ситуация на финансовом рынке, но в большей степени это все-таки касается мелких или монопродуктовых банков. Крупные банки обладают достаточным «запасом прочности», чтобы позволить себе и дальше наращивать портфель ипотечных кредитов.

Второй этап развития ипотечного кредитования в России был более продуктивным.

В 2004г. ипотечные программы имели более двух десятков банков, на ипотечном рынке стали появляться новые игроки.

В 2005г. в силу вступает Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», и тем самым в стране появляется военная ипотека.

С каждым годом объемы выдаваемых ипотечных кредитов постепенно стали расти. Если в 2004г. ипотечные кредит на рынке считался «штучным товаром», то в 2006 году наблюдался бум ипотечного кредитования. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13,5 млрд. долларов США против порядка 3 млрд. долларов США в 2005г. Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов в 2006г. претерпели изменения — появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет, первоначальный взнос сократился до 10%, процентные ставки стали более лояльными.

В 2007г. так же продолжают появляться на рынке ипотечного кредитования новые игроки, снижаются ставки, удлиняются сроки кредитования и банк стали продвигаться в регионы. Времена, когда ипотечный кредит был только столичным явлением остался позади. Это в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, потребностью улучшения жилищных условия, расширением рынка ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что в 2007г. кризис охватил ипотечные рынки США и Европы, Россию он затронул не сильно.

Негативное влияние мирового финансового кризиса стало ощутимым для российского ипотечного рынка в 2008г., и с этого момента начинается третий этап развития ипотечного кредитования в России.

Начиная с осени 2008г. российская ипотека стремительно откатывалась назад в своем развитии. Первые наметившиеся негативные тенденции развития ипотечного рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008г., тогда объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 — 2008гг. снизились. Объемы выдачи ипотечных кредитов за указанный период можно увидеть в приложение Л. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008г., ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале было выдано 198,2 млрд. р. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале. В 2007г. прирост за аналогичный период составил 33%. С ежеквартальными темпами прироста выдачи ипотечных кредитов можно ознакомиться в приложение М.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября — ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдавали: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», «ОТП — Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008г. в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Участники рынка ипотечного кредитования оказались в непростой ситуации. Практически все были вынуждены ужесточить условия кредитования, а кому-то вообще пришлось уйти с рынка. Обострилась ситуация с рефинансированием и доступам к финансовым ресурсам.

С начала года (февраль 2008г.) практически все банки пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив процентные ставки по ипотечным кредитам, изменив ряд ипотечных программы кредитования или отказавшись от них, ужесточили требования к заемщикам.

По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка в рублях в 3 кв. 2008г. выросла незначительно — с 12,5 до 12,7%. Средневзвешенная ставка в иностранной валюте с 10,8 до 10,9%.

Помимо повышения ставок тенденцией года стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Еще более существенно повысились требования банков к форме подтверждения дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной потери работы становится все более значимым. При этом влияние этого фактора на ставку снижается, поскольку большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме официальной.

Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008г. она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007г., а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.

Глубина коррекции региональных рынков в сторону снижения объемов выдачи ипотечных кредитов стала также очевидна по итогам 3 квартала 2008г. Сокращение выдачи ипотеки региональными банками в некоторых регионах было очень существенным: Костромская область — 47%, Алтайский край — 43%, Томская область 32%, Астраханская область — 30%. Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321%), Чукотский АО (+95%), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания.

В результате повышения процентных ставок, ужесточения требований к заемщику объем выданных ипотечных кредитов в 2008 году сократился. Во втором квартале 2008г. рост замедлился до 55%, в третьем квартале он составил только 22% и, наконец, в четвертом квартале 2008г. жилищное кредитование «рухнуло». К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли в среднем на 57%.

В конце 2008г. Госдума РФ делает значительный шаг в поддержании населения, у которого возникли проблемы с выплатой платежей по ипотечному кредиту. 25 декабря 2008г. был принят закон 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Благодаря ему для погашения ипотечного кредита или уплаты процентов не нужно ждать три года со дня рождения ребенка, а можно использовать средства материнского капитала сразу. Материнский капитал на эти нужды можно будет потратить уже начиная с 1 января 2009г.

Под действие закона будут попадать те семьи, которые заключат ипотечные договоры до 31 декабря 2010г. Возможность использовать средства материнского капитала на погашение основного долга или уплату процентов по кредитам и займам будет предоставляться вне зависимости от срока, прошедшего со дня рождения или усыновления второго и последующих детей.

А 2009г. стал, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998г.: в первом полугодии 2009г. ВВП упал на 10,4% и, по данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение отражает снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности.

Сокращение доступа к (ре-)финансированию и снижению кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход выжидательно-сберегательной стратегии — с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009г.

В первом полугодии 2009г. рынок ипотечного кредитования характеризовался:

А) сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009г. число участников рынка ипотечного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5% — до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов;

Б) снижением абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 44 045 ипотечных кредитов на общую сумму 55,4 млрд. руб., или 4,7% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,3 млн. рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009г. года ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Причем, если в первом полугодии 2006г. темпы прироста ипотечных кредитов в 2 раза превышали темпы прироста потребительских кредитов, а в соответствующие периоды 2007 и 2008гг. указанные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 года темпы прироста потребительских кредитов в 3,6 раза превысили темпы прироста ипотечных кредитов. Динамика объемов и темпов роста потребительских и ипотечных кредитов представлена в приложение Н;

В) продолжающимся ростом доли ипотечных кредитов в рублях. Всего за первое полугодие 2009г. было выдано 43 339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. против 706 ипотечных кредитов в иностранной валюте на 3,6 млрд. руб. Доля рублевых кредитов по сравнению с соответствующем периодом 2008г. увеличилась на 6,9 процентных пункта, составив 93,6%. Динамику валютной структуры ипотечного кредитования можно изучить в приложение П;

Г) повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, повысилась на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте — на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ипотечных кредитов за первое полугодие 2009 года сократились на 17,1 месяца по рублевым ипотечным кредитам и на 80,8 месяца по ипотечным кредитам, предоставленных в иностранной валюте;

Д) устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях возросла по сравнению с соответствующим периодом 2008г. в 6,3 раза, в иностранной валюте — в 14,7 раза, составив на 1 июля 2009г. 11,6 и 9,8

Млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно. Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам представлена в приложение Р;

В региональной структуре просроченной задолженности по ипотечным кредитам наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 млрд. р., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам по Российской Федерации в целом. В общем виде региональная структура просроченной задолженности по ипотечным кредитам указана в приложение С.

Основной причиной уменьшения объемов ипотечного кредитования как во второй половине 2008г., так и в аналогичном периоде 2009г. являлось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ипотечных кредитов.

Такими неутешительными данными заканчивается рассматриваемый нами третий этап развития отечественного ипотечного кредитования.

В общем, мы можем сказать третий этап развития ипотечного кредитования начинается с проявления негативных тенденций, которые происходили на ипотечном рынке в связи с влиянием мирового финансового кризиса.

В 2008г. впервые с 2005г. объемы ипотечного кредитования снизились. А в первом полугодии 2009г. объем выданных ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Многие банки стали приостанавливать ипотечные программы, повысили ставки по кредитам, сократили программы в иностранной валюте, повысили требования к первоначальному взносу и к форме подтверждения дохода.

Четвертый этап развития ипотечного кредитования начинается со второго полугодия 2009г.

Несмотря на снижение абсолютных и относительных показателей, характеризующих развитие ипотечного кредитования, которые были рассмотрены нами чуть выше, в общем, в течение 2009г. наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция выдачи ипотечных кредитов, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009г., особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009г. было выдано лишь 55,4 млрд. рублей ипотечных кредитов, что в 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008г., то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое — объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что в 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008г.. В количественном выражении во втором полугодии 2009г. было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.). Динамика объема выдачи ипотечных кредитов можно ознакомиться в приложение Т.

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009г. связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008г. многие компании отказались от таких выплат).

В течение 2009г. объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. Показатель задолженности снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009г., и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009г. тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п. п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п. п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008г. (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам представлена в приложение У.

В течение 2009г. наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008г., особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.

Во втором полугодии 2009г. динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии. Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ф.

Положительной тенденцией последних месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009г. может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности. Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам изображена в приложение Х.

Вышеуказанные цифры подтверждают тяжелое финансовое положение, в котором оказались заемщики. И в декабре 2009г. Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 18 декабря 2008г. наблюдательный совет АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков».

Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.

Кредитным учреждениям реструктуризация так же стала выгодна, поскольку реструктурированный кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществлялась через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

А) с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

Б) с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров. Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный

Платеж будет складываться из двух сумм — суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.

Подобную помощь получали заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку могли так же рассчитывать только те заемщики, которые до получения кредита не имели собственного жилья.

По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009г. Кроме того, за аналогичный период 2008г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам. Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89млн. р., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.

Объемы выдачи ипотечных кредитов во втором полугодии 2009г., по сравнению с первым полугодием выросли во всех регионах, за исключением Пермского края и Ненецкого автономного округа. В целом по Российской Федерации объем ипотечного кредитования увеличился в на 75% — с 55,9 млрд. руб. в первом полугодии 2009г. до 96,6 млрд. рублей — во втором полугодии.

Существенно выше, чем в целом по России, объемы выдачи ипотечных кредитов выросли в Республике Ингушетия, Еврейской автономной области, Чукотском автономном округе и Чеченской Республике. Аномальный рост в этой группе (от 53 до 3 раз) объясняется крайне незначительными объемами кредитования в первом полугодии (кредитование в этот период практически отсутствовало) — наблюдается т. н. эффект «низкой базы». Рост в 2-3 раза произошел в 26 регионах, в том числе: в Ханты-Мансийском автономном округе-Югра — в 2,8 раза и Тюменской области — в 2,3 раза.

Рост объемов выдачи ипотеки в этих регионах происходил на фоне достаточно больших объемов ипотечного кредитования, что объясняется позитивным влиянием на экономику этих регионов динамики экспортных цен на топливно-энергетические товары.

Колебание на уровне +/-30% от среднего роста по Российской Федерации наблюдалось в 36 регионах, в том числе в Москве объем кредитования вырос на 65%, в Московской области — на 96%. Менее, чем на 70% от среднего по стране

Уровня, объемы ипотечного кредитования увеличились в 15 регионах, в том числе в Красноярском крае — на 34,35%, Ленинградской области — 27,3%, Санкт-Петербурге — 20,6%.

Во втором полугодии 2009г. суммарный объем выданных кредитов в Москве, Тюменской области, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югра и Санкт-Петербурге составил 33,8 млрд. рублей — около 35% от общего объема кредитов, выданного за этот период в стране. Такой показатель концентрации рынка, в целом немного меньше данных за сопоставимый период 2008г. (40%), что свидетельствует о небольшом падении уровня региональной концентрации.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях во втором полугодии увеличилась в 21 регионе, уменьшилась в 56, и не изменилась — в 4 регионах, включая Москву.

Максимальное увеличение ставок произошло в Еврейской автономной области — 14,4%, Республике Мордовия — 4,3% и Вологодской области -3,8%. Максимальное снижение ставок произошло в Удмуртской республике — 25,7%, Кабардино-Балкарской Республике — 16,6% и Магаданская область — 8,1%.

По данным МИАНа, на рынке ипотеки в 2009г. реально продолжали работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них — ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит — помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В 2010г. восстановление рынка ипотечного кредитования, начавшееся во второй половине 2009г. продолжилось. Всего за 2010г. россияне, по данным Центрального Банка страны, получили 395 тыс. кредитов на улучшение жилищных условий на сумму 437 млрд рублей, что существенно превышает все дававшиеся ранее прогнозы. По сравнению с 2009г. число выданных кредитов выросло на 122%, а по объему рынок жилищного кредитования увеличился на 140%. Больший рост объемов связан с тем, что вырос средний размер кредита — на 8%, т. е. с 1,02 до 1,1 млн рублей в абсолютном выражении. Этот рост соответствует уровню инфляции. Средний размер кредита все еще остается существенно меньше докризисного (1,5 млн. рублей), что связано с консервативным поведением как потребителей, так и банкиров, более трезво оценивающих риски.

В целом восстановление рынка ипотечного кредитования в России было обусловлено некоторым восстановлением экономики, в том числе начавшимся ростом доходов и снижением безработицы.

Первое полугодие 2010г. характеризовалось постепенным снижением средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов на фоне насыщения ликвидностью и низкой инфляции. Так, ставки по кредитам в рублях за этот период снизились на 0,8 п. п., а по кредитам в иностранной валюте — на 1,6 п. п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно. Основное снижение ставок происходило в первом квартале 2010г. Во втором квартале уровень процентных ставок стабилизировался, а в третьем снижение возобновилось, однако более медленными, чем в начале года, темпами. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ц.

Что касается снижения первоначального взноса, то можно сказать, что очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом. Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки «ДельтаКредит», «Еврофинанс», «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк, банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше — нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как «В десятку!» Сбербанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».

Пример Сбербанка, и подхватившего его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010г. отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90. Очередной такой центр открылся в ноябре в Санкт-Петербурге, теперь в городе работают уже три ипотечных центра Сбербанка.

Примеру Сбербанка последовали Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит Банк. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных времен — Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», Райффайзенбанк.

Помимо количественного увеличения точек соприкосновения с потребителем, банки повышают и лояльность по отношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков за счет покупателей гаражей и предпринимателей, включив в линейку своих ипотечных продуктов специальные предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы», которая позволяет получить кредит на основании не только официально подтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуального предпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеих программ очень высоко, поскольку дефицит гаражей в России превосходит дефицит жилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей день расценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные кредиты с большой неохотой и на очень невыгодных условиях.

Сбербанк и Юникредит Банк повышают доступность своих ипотечных кредитов, разрешив учитывать в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, даже такие известные консерваторы, как Сбербанк, банк «Дельта-Кредит». В Сбербанке с начала 2010г. в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются справка по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Банк «Дельта-Кредит», ранее категорично требовавший от заемщиков подтверждения всех доходов исключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готовы рассматривать заявки на кредит и при невозможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

Перечень банков, возобновивших ипотечное кредитование в этом году, 9 августа пополнил собой Московский банк реконструкции и развития (МБРР), начавший выдавать кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке по собственным программам и по стандартам АИЖК. До этого в круг ипотечных игроков вернулись банки «Глобэкс», АМТ Банк (экс БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк, Банк «Союз». Характерно, что рисковать своими деньгами из этого списка готовы только АМТ Банк, МБРР и Банк «Союз». Все остальные рассчитывают на рефинансирование АИЖК. Возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского ипотечного рынка — банк «ГПБ-Ипотека» — крупнейшая после АИЖК рефинансирующая организация в стране снова предлагает через партнеров свои программы кредитования для приобретения жилья на вторичном и первичном рынках, в том числе, по условиям программы ВЭБ.

По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

По итогам 2010г., по сравнению с 2009 наблюдался рост объемов выдачи кредитов во всех регионах России. В целом по Российской Федерации объем ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза.

Существенно выше, чем в целом по России, объем выдачи ипотечных кредитов вырос в Республике Алтай (в 8,4 раза), Республике Калмыкия (в 6,3 раза). Рост более чем в 3,3 раза (т. е. более чем на 30% от среднероссийского темпа роста) наблюдался в семи регионах: в Татарстане (4,4 раза), Тамбовской области (3,8 раза), Бурятии (3,7 раза), Республике Ингушетия (в 3,7 раза), Новосибирской области (3,7 раза), Владимирской области (3,7 раза) и Чукотской АО (3,5 раза). Такой значительный рост в этих субъектах федерации, в основном, объясняется крайне небольшими объемами кредитования в аналогичном периоде 2009 года — так называемый эффект «низкой базы».

Рост в пределах 3,3 — 1,8 раза (+/- 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (64), в том числе в Москве об ем ипотечного кредитования увеличился в 2,6 раза, в Московской области — в 3 раза, Санкт-Петербурге — в 2,1 раза, Тюменской области — в 2,6 раза, Свердловской области — в 3 раза. Менее чем в 1,8 раза объемы ипотечного кредитования увеличились в десяти регионах, в том числе в Краснодарском и Пермском краях.

События 2010г. демонстрируют положительную динамику в сфере ипотечного кредитования: банки снижают процентные ставки, улучшают условия кредитования, вводят новые программы.

Итак, восстановление ипотечного кредитования после кризисных явлений было замечено во втором полугодии 2009г. Установилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, снижения процентных ставок, снижения требований к заемщикам. Так же положительной тенденцией последних месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности.

В 2010г. данная волна восстановления ипотечного рынка продолжается, и это связано с тем, что российская экономика постепенно приходит в себя, наметился рост доходов населения, стала снижаться безработица.

Банки продолжают возобновляют деятельность по ипотечному кредитованию, уменьшаются ставки по кредитам, смягчаются требования к заемщикам, различными способами: кредитными программами, акциями пытаются привлечь клиентов.

Но, несмотря на впечатляющий рост рынка жилищного кредитования в 2010г. его параметры все еще далеки от докризисных. Так в 2008г. было выдано почти 500 тыс. жилищных кредитов на сумму в 736 млрд рублей. И если есть вероятность того, что уже в 2011г. ипотечный рынок по числу кредитов вернется к докризисному уровню, то по объемам это вряд ли произойдет ранее 2012г., даже при благоприятном развитии макроэкономической ситуации в стране и мире.

В следующей главе данной дипломной работы мы перспективы развития ипотечного кредитования.

3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

В последнее время ипотечное кредитование далеко продвинулось в своем развитии, но в 2008г. в стране стало ощущаться влияние мирового кризиса и многие банки мгновенно среагировали на это, отказавшись от ипотечного кредитования.

Различные аналитики, крупные банки, ипотечные брокеры утверждали, что перспективы отечественного ипотечного кредитования напрямую связаны со сценарием развития кризиса. Что новый виток развития в ипотечном кредитовании наступит года через два после выхода из кризисного состояния, когда восстановится экономическая ситуация в стране, когда банки будут в состоянии выдавать крупные кредиты и у заемщиков возникнет доверие к банкам.

Кризис остался в прошлом, деловая активность банков и заемщиков стабилизировалась, но ипотечное кредитование в России не делает следующего шага в своем развитии. В чем же дело?

Большинство экономистов считают, что ипотечный кризис США практически не затронул и не повлиял на ипотечное кредитование в России, и это, прежде всего, связано было с его «недоразвитостью». По мнению экономистов в стране существует достаточное количество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Мы вынуждены согласится с этой точкой зрения. Ипотечное кредитование в стране действительно не развито и достаточно факторов, препятствующих его развитию.

1) ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты — 17% и выше, короткий срок выплаты и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга — до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен;

2) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации, обуславливающие недостаточность предложений и высокую стоимостью квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточно совершенная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов и, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты;

3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита;

4) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

5) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций, и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам;

6) психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, — а отдавать приходится свои»).

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся;

7) большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. [12]

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства РФ по развитию рынка жилья в России к 2011г. должны стать:

А) создание правовой основы рынка жилья;

Б) увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв. м. на человека до 21,7 кв. м. на человека;

В) увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн.

Г) увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза — с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотечное кредитование в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.

Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию, значительная роль в решении данного вопроса должна отводиться Центральному Банку РФ.

Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

2) создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

В целях поддержки заемщиков, уже взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:

А) продолжить программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя). Постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимися в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;

Б) обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность;

В) сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика в данный период;

Г) формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание, или развивать альтернативные механизмы поддержки заемщиков, в том числе целевые социальные выплаты на наем жилья. [27]

В России в 2011г. может быть принят закон по реабилитации граждан — должников, что установит в стране институт банкротства физических лиц. Законопроект внесен в правительство еще в прошлом году. Данный законопроект отработан со всеми заинтересованными ведомствами, и по его содержанию не существует важных разногласий, единственным нерешенным вопросом остается бюджетное ассигнование деятельности арбитражных судов, которые будут уполномочены после принятия закона признавать россиян банкротами.

Высшим арбитражным судом были проведен все необходимые расчеты. Арбитражным судам, которые займутся делами о несостоятельности граждан, понадобится 555 новых судей. На их деятельность по процедурам банкротства физлиц ежегодно будет требоваться от 1 до 5 млрд. рублей. Частично эти средства будут возмещены судебной пошлиной, но главное, считает глава департамента, «они будут покрыты эффектом для казны в виде работающего механизма банкротства».

В случае признания физлица банкротом, гражданин будет освобожден от выплаты долгов, в том числе через взыскание приставами. Как предполагает Минэкономразвития, статус банкрота не может помешать через некоторое время, на усмотрение банка, вновь воспользоваться финансовыми услугами.[28]

3) одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья. На рынке жилья низкое предложение, которое состоит в том, что застройщики опасаются снижения спроса на жилье, в результате которого они будут вынуждены затормаживать проекты, либо завершать их с неопределенной перспективой. Это так же является риском и для банков. Основной источник таких опасений это опережающий рост цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения.

Добиться повышения доступности жилья только лишь расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует опять же росту цен на жилье.

В целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, необходимо развивать не только классическое ипотечное кредитование, но и кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан; кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.

Банки могут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости.

Кредитование на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции, капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда, снижению уровня износа. То есть такое кредитование буде способствовать созданию условий для развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и тем самым решение проблемы недостатка ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования.[25]

Так уже сейчас «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства осуществляет разработку программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.

Программа предусматривает формирование гарантированного уровня спроса по реализации жилья в завершенных строительных объектах, что позволит банкам возобновить кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства в условиях кризиса, в том числе за счет целевых займов, предоставляемых Агентством. Механизм Программы реализуется в 3 этапа:

1-ый этап — Отбор проектов незавершенного строительства по критериям жилья экономического класса, и согласование гарантий выкупа не реализованных жилых помещений по проекту по установленной цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр и иным критериям, определяемым при предоставлении гарантии на выкуп. Агентство формирует требования, которым должны отвечать кредитные организаций для участия в Программе;

2-ой этап — Агентство, предоставляет кредитной организации возможность во время строительства использовать целевые займы Агентства для выдачи кредитов физическим лицам для покупки жилья в строящемся объекте (участие в долевом строительстве) и/или поддержку кредитной линии по завершению строительства. Одновременно, заключенный форвардный договор купли-продажи закладных, гарантирует выкуп Агентством выданных кредитов на приобретение жилья сразу после завершения строительства.

Предоставленная гарантия (оферта) на покупку не реализованного жилья также поддерживается обязательствами Агентства через целевые займы и выкуп ипотечных кредитов.

Кредитная организация осуществляет финансирование и контроль строительства, а так же выдачу кредитов физическим лицам на приобретение жилых помещений, в том числе на этапе строительства. Кредитование физических лиц на этапе строительства подразумевает обязательную реализацию проекта в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3-ий этап — Кредитная организация после завершения строительства осуществляет погашение целевых займов Агентства перечислением денежных средств, или встречной поставкой закладных в рамках форвардного договора. В случае исполнения гарантии (оферты), не реализованное жилье приобретается гарантом, а Агентство рефинансирует закладные, оформленные на приобретенные жилые помещения.[26]

4) создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

5) система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Кредитование граждан-заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов может стать действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки — частные индивидуальные дома;

6) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков. Агрегация баз данных бюро кредитных историй с иными базами данных с учетом действующего законодательства о персональных данных позволит собрать необходимый объем информации для разработки поведенческих моделей заемщиков, что будет способствовать более точной оценке кредитных рисков.

Так же необходимо повышать качество услуг оценщиков. В целях снижения рисков некорректной оценки следует создать единую электронную базу оценки объектов, которая будет доступна всем участникам рынка;

7) необходимо налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.

Ипотечное кредитование в перспективе может быть одним из наиболее динамично развивающихся направлений кредитования физических лиц в России. Приоритетность данного вида кредитования подтверждается заметно возросшим интересом к нему со стороны государства.[21]

Итак, делая вывод по третьей главе нашей дипломной работы, мы можем сказать следующее.

Большинство экономистов считаю, что ипотечный кризис США практически не затронул и не повлиял на ипотечное кредитование в России. Так же экономисты отметил, что в стране существует множество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Этими факторами являются:

1) ограниченный платежеспособный спрос населения;

2) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

4) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

5) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

6) психологические факторы — нежелания жить в долг;

7) большое количество административных барьеров.

Так же для дальнейшего развития отечественного ипотечного кредитования нами были предложены, для немедленного решения, определенные задачи.

Основные задачи и примерные пути их решения мы представили в виде таблицы в приложение Ш.

Вышеуказанные проблемы, приведенные задачи в той или иной степени решаются, однако существует и еще одна серьезная проблема — уже российской экономики в целом. Это низкий уровень доходов населения, делающий недоступными ипотечные кредиты для большинства граждан, в том числе из-за невозможности накопления первоначального взноса.

Подобная экономическая ситуация в стране поддерживает кредитные риски банков, предоставляющих кредиты населению, на достаточно высоком уровне. Как показывает анализ практики кредитования, одним из основных факторов кредитного риска в России является неустойчивое финансовое положение заемщика. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования делает кредитный риск банка еще выше.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного жилищного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут значительно повысить эффективность своего участия в укреплении банковской системы страны, развитии сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством — имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

Однако главным недостатком ипотечного кредита является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т. д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

В) рост реальных доходов населения;

Г) уУвеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.

В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные методы.

К методам общего регулирования относятся методы денежно-кредитной политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений; стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Ипотечное кредитование имеет следующие модели кредитования:

Сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

Усечено-открытая модель — при ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Ипотечное кредитование в России имеет достаточно долгую и непростую историю развития.

История российской ипотечной истории начинается с 23 июня 1754г., с Указа об организации Г осударственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко обозначены два этапа:

1) «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2) «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

Первый этап развития характеризуется тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками были:

— Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны;

— Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от

18 декабря 1797г.;

— Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября

Значительная часть крупных кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. И в конце 50-х годов возникла необходимость ликвидации старых кредитных учреждений

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное;

Б) Московское городское кредитное общество;

В) Херсонский земский банк;

Г) Общество взаимного поземельного кредита.

Именно городские кредитные общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

К концу XIXв. система ипотечных банков России включила два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк,

10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной собственности на землю. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация. И понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

Ипотечное кредитования стало возрождаться в 90-е годы.

В современной истории отечественного ипотечного кредитования можно выделить 4 этапа в развития.

1 этап начало 90-х — 2003г. — это период характеризуется слабым развитием ипотечного кредитования. Коммерческие банки воздерживаются от долгосрочного кредитования. В эти году формируется нормативно-правовая база функционирования ипотечного кредитования в России:

Был принят Федеральный закон «О залоге» в 1992г.; появился Гражданский кодекс в 1994 1-я часть и в 1995 2-я; в 1998г. появляется Федеральный закон «Об ипотеке»; в 2003 году принимается Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

2 этап 2004 — 2007гг. — данный период характеризуется восстановлением банковской системы и стремительным развитием ипотечного кредитования. С каждым годом увеличивается число кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, разрабатываются различные ипотечные программы.

Также с 1 января 2005г. вступил в силу Федеральный Закон, принятый 20 августа 2004г. 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного

В 2006г. наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года.

Уменьшаются первоначальный взнос и процентные ставки по

Ипотечному кредиту, удлиняются сроки кредитования. Ипотечное

Кредитование продвигается в регионы.

3 этап 2008 — середина 2009г. — в 2008г. негативное влияние мирового финансового кризиса оказывает влияние на банковскую систему России. Наблюдается спад ипотечного кредитования, оно откатывается назад.

Объемы ипотечного кредитования впервые с 2005г. стали снижаться. Банки стали приостанавливать ипотечные программы. Банки ужесточают условия кредитования: повысились процентные ставки, ужесточились

Требования к заемщикам, а некоторым банкам и вовсе пришлось уйти с рынка.

Проблемы коснулись не только кредитных учреждений, но и многих заемщиков. Правительство РФ стремилось помочь людям, взявшим ипотечные кредит и оказавшимся в тяжелой финансовой ситуации.

25 декабря 2008г. был принят закон 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Благодаря ему для погашения ипотечного кредита или уплаты процентов не нужно ждать три года со дня рождения ребенка, а можно использовать средства материнского капитала сразу. Материнский капитал на эти нужды можно было потратить уже начиная с 1 января 2009г.

4 этап конец 2009 — 2010г. — это период восстановление ипотечного кредитования. В конце 2009г. была замечена устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов. Данный рост связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики, и изменением настроения у заемщиков.

В 2009г. Правительство продолжает оказывать поддержку заемщикам. Поддержка оказывалась путем реструктуризация задолженности.

На государственном уровне ипотечное кредитование находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств, в частности — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечное кредитование осуществляется различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки — 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Ставка по кредиту — ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от объекта кредитования — квартира или дом — это одна ставка по кредиту, а если объект кредитования иной — иная ставка по кредиту. Также ставка зависит от рынка недвижимости — первичный или вторичный, так как по строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома. Процентная ставка по кредиту зависит также от срока — чем длиннее срок ипотечного кредита, как правило, выше ставка по кредиту.

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

А) ограниченный платежеспособный спрос населения;

Б) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

В) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

Г) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

Д) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

Е) психологические факторы — нежелания жить в долг;

Ж) большое количество административных барьеров.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные

Финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

1 Антонов Н. Г., Пессель М. А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстатинформ. 1995. — 211 с.;

2 Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2007, №4 — С. 21 — 29;

3 Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер,

2003. — 256 с: ил. — (Серия «Краткий курс»);

4 Букато В. И., Головин Ю. В., Львов Ю. И. Банки и банковские операции в России. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 217с.;

5 Веремейкина В. Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации)//Банковские услуги.

— 2010. — №5 — С. 4 — 9;

7 Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2006, №6 — С. 21 — 26;

8 Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. — М.: Финансы и статистики, 1999;

9 Грачев И. Д. Развитие законодательной базы ипотечного кредитования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008, № 1 — С. 23 — 26;

10 Деньги, кредит, банки : учебник / кол. авт.; под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О. И. Лаврушина. — 5-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2007. — 560 с.;

11 Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Г. Е. Алпатов, Ю. В. Базулин и др.; Под ред. В. В. Иванова, Б. И. Соколова. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.

12 Деньги, кредит, банки / Под ред. Г. Н. Белоглазовой: Учебник. — М.: Юрайт-Издат, 2004. — 620 с.;

13 Дубовик И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — Иркутск: БГУЭП, 2009. — 227с.;

14 Жилье в ипотеку для военнослужащих на основе накопительноипотечной системы. Crednews. ru — Кредитование в России;

15 Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы,

Решения//Финансы. — 2010 г. — №6 — С. 17-30;

16 Захаров B. C. Кредит в системе управления экономикой. — М.: Финансы. 1999. — с. 91 ;

17 Иванова С. П. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2007. — 204 с.;

18 Ильичева Е. Н. Неурегулированные вопросы в действующем законодательстве: влияние на банковские риски при ипотечном кредитовании / Ильичева Е. Н. // Банковский ритейл. — 2008. — № 4 — С. 12 — 15;

19 Ипотека для военнослужащих // газета Квартирный ряд, 2010г, №15 — С. 17- 21;

20 Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2008, №10 — С. 13 — 21;

21 Каурова Н. Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства/Каурова Н. Н.//Банковское кредитование. —

2009. — № 5 — С. 20 — 23;

22 Ким Л Г., Суетин С. Н., Шишкин М. И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. — Ижевск: Ассоциация «Научная книга», 2010. — 248 с.;

23 Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования — препятствие для развития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2010, №4 — С.85 -96;

24 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

25 Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. — М.: Высшая Школа, 2009;

26 Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. — М.: Перспектива. 1993. — с. 235;

27 Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России / Логинов М. П. // Финансы и кредит. — 2005, -№4 — С. 12 — 16;

28 Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. — 2006, № 4 — С. 10-12;

29 Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридическийцентр Пресс, 2009;

30 Миронов А. М. Ипотчное кредитование: много денег мало жилья // Свое дело. — 2008, № 5 — С. 11-15;

31 Нечаев С. Ипотечные риски //Квадратный метр — 2010, 01 июня. — С. 46;

32 О залоге [Электронный ресурс]: закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1// Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

33 Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования — htpp: //www. ahml. ru.;

34 Официальный сайт Центрального банка РФ — http://www. cbr. ru.;

35 Официальный сайт Аналитического центра ипотечного кредитования и секьюритизации «Русипотека» — htpp://www. rusipoteka. ru.;

36 Пономарев В. Н. Ипотечное жилищное кредитование — важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010, № 2 — С. 6 — 9;

37 Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002

№302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000. — №3 — с. 278.;

38 Проценко С. Проблемы становление ипотеки в России // Финансы.

2004, № 5 — С. 7 — 13;

39 Разумова Н. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2008. — 352с.;

42 Рыкова И. Н. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие / Рыкова И. Н. // Финансы и кредит. —

2010. — № 17 — С. 4 — 9;

43 Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе / Саркисянц А. // Бухгалтерия и банки. — 2008. — № 4 — С. 21 — 27;

44 Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка // Рынок ценных бумаг. 2009, №4 — С. 8 — 1;1

45 Слуцкий А. А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса / Слуцкий А. А. // Банковское кредитование. — 2009. — №1 — С. 5 — 13;

46 Смирнов Е. Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства / Смирнов Е. Е. // Банковское кредитование. — 2010. — № 1 — С. 32 — 39;

47 Смирнов Е. И. Ипотечное кредитование: перспективы связаны с активностью государства // Банковское кредитование. — 2008. — №4 — С. 14 — 22;

48 Сошина В. Спасение ипотеки — дело рук АИЖК и банков / Сошина В. // Банковское обозрение. — 2010. — № 3 — С. 23 — 31;

49 Тофанюк Е. Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Тофанюк Е. // Банковское обозрение. — 2008. — № 10 — С.

50 Шаккум М. Л. Проблемы ипотечного кредитования в России. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010, № 4 — С. 3 — 5;

51 Шапран В. С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф / Шапран В. С. // Инвестиционный банкинг. — 2009. — № 2 — С. 15 — 22;

52 Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

53 Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

55 Федеральный закон от 25 декабря 2008г. № 288 — ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

56 Федеральный закон от 20 августа 2004г. № 117-ФЗ «О накопительноипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изменениями от 2 февраля 2006г.) 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант

Рисунок А.1 — Система ипотечного кредитования и ее элементы

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Б.1 — Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного

План погашения кредита равными платежами

Рисунок В.1 — Схема работы усечено — открытой модели ипотечного

Накопительно-ипотечная система для военнослужащих

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Г.1 — Накопление денежных средств для обеспечения жильем военнослужащих, включенных в накопительно-ипотечную системы.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Д.1 — Динамика изменения процентных ставок по ипотечным кредитам

В РФ с 2005 по 2007гг.

Ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в 2005-2006гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Е.1 — Динамика изменения доли ипотечных кредитов физических лиц в

2005 — 2006 годах

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Ж.1 — Структура выдачи ипотечных кредитов в РФ в 2006 году

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Ж.2 — Количество выданных ипотечных кредитов в Федеральных

Округах РФ в 2006 году

Объемы предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам с 2005

План погашения кредита равными платежами

Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов в 2005-2007гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок К.1 — Валютная структура ипотечного кредитования

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Л.1 — Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб/квартал

Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в 20052008гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок М.1 — Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов, в %

Динамика объемов и темпов роста ипотечных кредитов в 2006-2009гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Н.1 — Динамика объемов и темпов роста потребительских и ипотечных кредитов

Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов в 2006-2009гг

План погашения кредита равными платежами

План погашения кредита равными платежами

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в регионах РФ

План погашения кредита равными платежами

Рисунок С.1 — Региональная структура просроченной задолженности по

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2009гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Т.1 — Динамика объема выдачи и доли ипотечных кредитов в 2005 —

Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным

План погашения кредита равными платежами

Рисунок У.1 — Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2005-2009гг., поквартально

Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Ф.1 — Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным

Ипотечным кредитам в 2006 — 2009гг.

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Х.1 — Динамика просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам

План погашения кредита равными платежами

Рисунок Ц.1 — Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным

Ипотечным кредитам в 2006 -2010гг.

Основные задачи, стоящие перед ипотечным кредитованием и пути их

Таблица Ш.1 — Задачи, стоящие перед отечественным ипотечным

Кредитование, и пути их решения._

1 Совершенствование законодательной и нормативной базы.

— необходимо создать четкую процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.

Большое внимание нужно уделить на процедуру выселения граждан с несовершеннолетними детьми.

2 Создать механизмы социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов, и при процедуре выселения.

— продолжать программу реструктизации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую финансовую ситуацию;

— необходимо обязать кредиторов предлагать заемщикам, попавших в трудную финансовую ситуацию, изменить условия кредитного договора (пролонгация/реструктизация) до обращения в суд;

— сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, чтобы снизить рост долговой нагрузки на заемщика;

— формировать в муниципалитетах специальный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание.

3 Обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения.

— увеличить жилищное строительство, а особенно строительство жилья эконом-класса;

— предоставлять застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство.

Источник

План погашения кредита равными платежами

Обеспечение по кредиту

Залог объекта недвижимости:

    жилое помещение (квартира в т. ч. в жилом доме, состоящем из одной или нескольких блок-секций — «таун-хаус»; жилой дом); жилое помещение с земельным участком, на котором оно находится; земельный участок; гараж; гараж с земельным участком, на котором он находится

Добровольное страхование жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка.

Соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога

До 20 лет (включ.)

Ставки в рублях действуют для клиентов, получающих зарплату на счет карты или вклада в Сбербанке.

    +0,5% — если вы не получаете зарплату в банке +1% — при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями банка

Подробнее о процентных ставках вы можете узнать, обратившись в ближайшее отделение банка.

Возраст на момент предоставления кредита

Не менее 21 года

Возраст на момент возврата кредита по договору

Не менее 6 месяцев* на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет**

В число Созаемщиков включаются Титульный созаемщик, его (ее) платежеспособный(ая) супруг(а), чей доход учитывается при расчете максимального размера кредита.

Кредиты не предоставляются Заемщику/Созаемщикам, если Заемщик или хотя бы один из Созаемщиков является:

    индивидуальным предпринимателем; руководителем/директором (в т. ч. генеральным, финансовым, коммерческим, исполнительным и т. п.), заместителем руководителя, главным бухгалтером, иным лицом, имеющим право первой подписи финансовых документов, малого предприятия (товарищества, общества, кооператива) с числом работников до 30 человек; собственником (участником) малого предприятия (товарищества, общества, кооператива), обладающим долей владения более 5%; членом крестьянского (фермерского) хозяйства.

Требования к Созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику

* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков. Если кредит предоставляется без подтверждения доходов и трудовой занятости, возраст на момент возврата кредита ограничивается 65 годами.

** На клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, это требование не распространяется.

*** За исключением случаев наличия действующего брачного договора.

Источник

Последние события в игре

План погашения кредита равными платежами

Было у раджи три сына, но по законам рода только один мог стать наследником. Старый раджа был сказочно богат, и перед смертью задумался – кому оставить свое богатство? Раджа решил испытать сыновей. Он велел выкопать три самых ценных чайных куста, дал каждому сыну по одному, и отправил отпрысков путешествовать.

Старший сын подумал: «Отец накопил огромное богатство, и хочет, чтобы дети его ни в чем не нуждались». Он взял самые нежные

Листочки и заварил ароматный чай. Постепенно он использовал все чайные листья и домой вернулся самым первым, с пустыми руками.

Средний сын подумал: «Отец всегда был бережлив и заботился
О завтрашнем дне». Он сделал себе чай из верхних листочков,
А остальные как следует просушил и сохранил про запас. Запаса чая хватило надолго, но однажды он кончился. Домой средний сын тоже вернулся ни с чем.

Младший сын подумал: «Отец всю жизнь посвятил приумножению своего богатства. Я посажу этот куст и начну выращивать чай. Но перед этим я возьму несколько листьев и заварю чай на сегодня, чтобы были силы. А еще несколько листьев я высушу про запас, ведь я рискую, высадив куст». Так он и сделал. А когда вернулся домой, сказал отцу: «Оставь богатство кому-то из старших братьев. Мне не нужно. Я и сам смогу стать богатым».

Наверное, кто-то, начиная читать эту главу, подумал: «Зачем мне это надо? Финансовый план не для меня. По крайней мере, не сегодня. Ведь я слишком молод, чтобы забивать голову всем этим. Моих доходов едва хватает на жизнь, и мне не до финансовых премудростей». Однако вынуждены вас разочаровать. Многие люди точно так же не задумываются о своем финансовом положении, пока
Не оказываются не только финансово, но и физически беспомощными. И осознают необходимость финансового планирования лишь
В преклонном возрасте, когда предпринять что-либо уже поздно.

Притча показывает, что планированием можно заниматься даже
Не имея большого состояния. Ведь раджа дал своим сыновьям лишь
По маленькому чайному кусту. Поэтому, независимо от вашего текущего дохода (это может быть и тысяча рублей, и миллион), организацией личных финансов нужно заняться уже сейчас. Вопрос лишь в том, что вы сейчас сможете себе позволить. Любой студент делает инвестиции в свое будущее. Инвестиции могут быть не только финансовыми. Инвестиции — это и ваше время, и связи, и друзья, ваши знания,
Энергия — все то, что потом превратится в доход.

Жизнь в современном мире невозможно представить без денег. Чего
Ни коснись — еда, лечение, одежда, развлечения, — все требует денег. Для кого-то они становятся мерилом счастья, для кого-то — жизненной необходимостью. Вы никогда не ловили себя на мысли, что денег все время не хватает? Тысячи рублей в месяц — мало. Кажется, что когда буду зарабатывать десять тысяч, мне будет гораздо легче. А когда буду получать сто тысяч, тогда заживу по-настоящему. А на практике
Их оказывается все равно мало.

Тот, кто живет одним днем, рискует остаться у разбитого корыта,
Как старуха из сказки про золотую рыбку. Наше здоровье и силы небезграничны, а потому нам необходимо иметь резерв, который

Защитит нас в случае потери дохода, болезни и т. д. Это означает, что свое потребление надо ограничивать, и часть дохода откладывать про запас на черный день. Но даже этого мало. Еще мы должны постоянно задумываться о дополнительных источниках дохода, осознавая, что
В любой момент мы можем лишиться работы, попав под сокращение или экономический кризис. А уж на стипендию или государственную пенсию едва ли стоит полагаться.

Дополнительный доход вам могут принести заблаговременно сделанные инвестиции. И здесь стоит задуматься о том, куда можно вложить хотя бы десятую часть своего ежемесячного дохода. Это может быть получение дополнительного образования, открытие собственного бизнеса или инвестиции в финансовые инструменты. Важно понимать, что это может быть небольшая сумма — тысяча
Или десять тысяч рублей. Наличие крупной суммы свободных денег
Не есть залог финансового успеха. Только при совокупности трех важнейших факторов, а именно: ума, энергии и потом уже денег, — инвестиции станут успешными. Примеров можно привести много. Head Hunter, Yahoo, Skype тоже создавались когда-то студентами с нуля.

Личное финансовое планирование начинается с формулирования целей. При этом вы должны определиться с тем, когда и какая сумма вам понадобится для их достижения. Цели могут быть стратегическими — например, обеспечить достойную пенсию. Тогда вам нужно ответить на вполне конкретные вопросы: в каком возрасте вы хотели бы выйти на пенсию и какую сумму ежемесячно вы хотели бы получать? Цели могут быть тактическими — накопить на новый телевизор
Или сноуборд. Тогда вам нужно знать размер необходимой суммы
И определить для себя примерный срок покупки.

План погашения кредита равными платежами

В 2007 году трое ребят со второго курса одного из парижских университетов задались вопросом, как они могут использовать свои знания, чтобы заработать деньги. Они нашли простую до гениальности идею: почему бы студенческую энергию и азарт не направить на решение задач бизнеса, требующих креатива? Вложив тысячу евро, они создали в Интернете портал, объединивший в одну сеть студенческие ассоциации нескольких вузов. На этот сайт компании могут подать заявки с указанием проблемы и цены, которую компания готова заплатить за ее решение. Студент предлагает свое видение

Решения этой проблемы, а компания выбирает наилучшее и оплачивает услуги студента. Для компаний это гораздо дешевле, а зачастую даже эффективнее, чем обращаться в консалтинговые компании. Комиссия портала составляет 15–20 от суммы, уплаченной за успешно реализованный проект. Портал постоянно растет и объединяет уже более 40 вузов по всему миру. Сегодня им пользуются крупнейшие международные корпорации,
А наблюдательный совет портала возглавляет бывший глава французского Центробанка.

Следующий шаг финансового планирования — определение источника искомой суммы. А для этого нужно знать свои активы
И пассивы. Активы — это то, чем вы владеете: банковские депозиты, драгоценности, квартира, машина, дача, авторские права и т. д.
Пассивы — это ваши обязательства: банковский кредит, долги друзьям, алименты, квартплата и т. д. Баланс активов и пассивов нужно подводить, как минимум, раз в год, чтобы иметь представление
О структуре своего капитала. Это позволит вам понять, насколько достижимы ваши цели — например, в состоянии ли вы купить новый телевизор, не подвергнув риску стратегическую цель обеспечения пенсии.

Активы могут быть потребительскими или инвестиционными.
У потребительских активов основная цель — поддержание уровня жизни. Это телефон, телевизор, машина и т. п. Они не предназначены для получения дохода, а, наоборот, требуют дополнительных расходов
На их содержание. Например, автомобиль требует расходов на бензин, страховку и техническое обслуживание. Эта категория активов необходима в повседневной жизни, но быстро теряет в стоимости. Машина, только что выехавшая из автосалона, сразу теряет минимум 10%, а после первого года эксплуатации — около 20% стоимости.

Инвестиционные активы имеют другую цель — получение текущего дохода и/или дохода за счет роста стоимости при последующей продаже. К этой категории относятся депозиты, ценные бумаги, инвестиционная недвижимость.

Некоторые активы могут являться одновременно потребительскими и инвестиционными. Например, квартира, в которой вы живете, с одной стороны, требует расходов на содержание, страхование и ремонт.
С другой стороны, она может быть продана и принести доход.

Любой актив можно рассмотреть в трех измерениях: ему присущи ликвидность, доходность и надежность. Ликвидность — это возможность конвертировать актив в деньги быстро и без потерь. Очевидно, что деньги — это самый ликвидный актив. Также ликвидным является банковский вклад, поскольку по закону вам обязаны
Его вернуть по первому требованию. Автомобиль менее ликвиден, поскольку поиск покупателя требует немалого времени и усилий. Ликвидность зависит от спроса и предложения, а также от наличия организованного рынка для данного актива. Еще в начале 2008 года квартира была относительно ликвидным активом: для ее продажи требовалось от недели до трех месяцев. А после наступления кризиса квартира без существенного дисконта к рыночной цене может очень долго искать своего покупателя.

Надежность — это способность актива противостоять рискам. Чем надежнее актив, тем ниже риск недополучения или даже неполучения дохода, на который вы расчитывали, покупая данный актив. У многих инвесторов высший уровень надежности ассоциируется
С государством. Однако в 1998 году в России и обыватели,
И профессиональные инвесторы пострадали от дефолта
По государственным долговым обязательствам. Казалось бы, самый надежный актив — это деньги, но даже они подвержены множеству рисков. Их могут украсть, они могут сгореть, или государство может провести очередную денежную реформу. В разное время надежными активами считались валюта (доллары или евро), недвижимость, депозиты, золото. Однако время вносит свои коррективы, и любой
Из надежных активов может перейти в разряд рискованных, а иногда даже и спекулятивных. Надежный актив особенно трудно найти
В переломные экономические моменты.

Доходность — это способность актива изменять свою стоимость во времени. Рубль сегодня и рубль через год оцениваются человеком совершенно по-разному. Рубль, обещанный через год, это риск:

Вы можете купить на него значительно меньше, а можете не купить вообще ничего. Вы даже можете не получить этот рубль через год. Поэтому одна и та же сумма денег имеет разную стоимость в разные моменты времени. Стоимость денег во времени можно измерить
В процентах. Например, вы можете взять кредит в банке на один год под 20%. Взяв сегодня 100 000 рублей, через год вы должны будете вернуть уже 100 000 х (1 + 0,2) = 120 000 рублей. Почему банк берет проценты за кредит? Во-первых, банк — коммерческая организация
И должен получать прибыль. Во-вторых, он хочет компенсировать возможные потери от невозврата кредита некоторыми заемщиками. Почему именно 20%? Потому что у банка в данный момент есть
И другие возможности для вложения денег, которые имеют сопоставимые риски и позволяют зарабатывать доходность
На уровне 20%.

Доходность складывается из двух компонентов: текущего дохода
И прироста стоимости. Например, вы можете сдать квартиру в аренду,
И она будет приносить вам рентный доход. Или же вы можете выиграть
От продажи квартиры по более высокой цене, чем вы заплатили
При ее покупке.

План погашения кредита равными платежами

Доходность напрямую зависит от ликвидности и надежности актива. Менее ликвидные и более рискованные активы должны приносить более высокую доходность, иначе их никто не станет покупать.
И наоборот, ликвидные и надежные активы даже с низкой доходностью привлекают многих инвесторов.

Универсальных активов, которые являются одновременно
И ликвидными, и надежными, и доходными, просто не существует.
И даже в рамках одного измерения трудно найти идеальный актив. Более того, каждая из трех характеристик актива меняется во времени. Поэтому вам необходимо примерять каждый актив к своим целям.
Без понимания сути активов и собственных целей вы не сможете принять ответственное решение в рамках личного финансового плана.

Тот, кто знает врага и знает себя,
Не окажется в опасности и в ста сражениях.

Тот, кто не знает врага, но знает себя,
Будет то побеждать, то проигрывать.

Тот, кто не знает ни врага, ни себя,
Неизбежно будет разбит в каждом сражении.

Для того чтобы сделать осознанный выбор активов, необходимо знать врагов, которые им угрожают.

Враг № 1 — наша собственная жадность, которая постоянно подталкивает нас к желанию достичь всего и сразу. В погоне
За непропорционально растущими потребительскими активами
Мы забываем о других составляющих нашего капитала (резерве
И дополнительных источниках дохода).

Чтобы понять, какой перед ними клиент, швейцарским банкирам достаточно задать один-единственный вопрос: сколько процентов хочет клиент? Если он ориентируется на доходность 7–8% годовых, банкир понимает: это богатый человек, который хочет защитить покупательную способность своих денег. Если клиент

Просит 14–15% годовых, то для банкира очевидно: этот человек достаточно состоятелен, но все еще стремится
К приумножению своего капитала, и готов принять небольшой риск. Но если клиент хочет получить 20–30% годовых и более, то банкир уверен: он беден
Или в ближайшее время станет таковым.

Враг № 2 — недобросовестные финансовые посредники (банки, страховые и управляющие компании и т. д.). В погоне за клиентами они, как правило, рассказывают лишь о преимуществах своих инструментов.
И лишь мелким шрифтом прописывают особые условия, риски
И комиссии, да и то – не все и не всегда. А некоторые из них занимаются просто мошенничеством, возводя финансовые пирамиды.

Управляющая компания размещает на своем рекламном билборде следующий текст:
«Мы заработали для своих клиентов доход 300% годовых». При внимательном изучении оказывается, что компания заработала 12%

За последний месяц, а потом перевела эту доходность в годовое выражение. Через год оказалось, что это был их лучший месяц, а в итоге они заработали для клиентов 17% за год.

Враг № 3 — это время, которое меняет стоимость активов.
Со временем человек стареет, дом разрушается, а деньги теряют покупательную способность. Особенно этому подвержены потребительские активы, но и инвестиционные активы могут терять
В цене. В разные времена приходит и проходит мода на разные типы активов. И даже золото, считающееся универсальным мерилом денег, временами дешевеет. Например, за 20 лет между 1980 и 1999 годом цена золота упала более чем в 3 раза — с 850 до 252 долларов
За унцию.

Если вы понимаете своего врага, то вы сможете им управлять. Жадность можно побороть, лучше разобравшись в себе и своих желаниях. И тогда жадность перейдет в здоровые амбиции, которые помогут вам достичь целей через тщательно спланированную стратегию. Со вторым врагом можно справиться, изучив суть бизнеса каждого финансового института. Тогда вы сможете правильно выбрать финансового посредника и подобрать подходящий для вас инструмент.
И даже время можно заставить работать на себя. Стоимость активов (особенно рискованных) может сильно колебаться на коротком (недельном, месячном, годовом) горизонте. Но в длительном периоде (10–20 лет), за который пройдет хотя бы один, а то и несколько циклов роста и падения, эти колебания сглаживаются. Так, за 10 лет после 1999 года цена золота выросла более чем в 4 раза и превысила уровень 1000 долларов за унцию.

Легче деньги прожить, чем нажить.

Легче деньги нажить, чем сберечь.

Cтаринная русская пословица

Модель личных финансов, как на трех китах, стоит на трех типах капитала: текущем, резервном и инвестиционном.

Что такое текущий капитал? Это деньги, которые мы тратим
На утренний кофе, новые кроссовки, билеты в кино, а также чуть менее приятные, но необходимые расходы: квартплата, телефон, бензин
И прочее. А хотелось бы также ночной клуб, поездку на курорт, новую машину… Опасность в том, что этот список не имеет конца. Поэтому важно свои текущие расходы держать под контролем. Определите для себя ту грань, которая отделяет действительно необходимые расходы от тех, без которых вы на самом деле могли бы обойтись. Поскольку текущий капитал может понадобиться в любой момент, то основное требование к нему — это ликвидность.

Текущие расходы «текут» ежедневно и «утекают» быстро. Однако
В своей жизни мы обязаны заботиться не только о сегодняшнем дне. Наше здоровье и силы ограничены, а потому мы должны быть готовы
К неприятным неожиданностям — например, к увольнению, потере трудоспособности и т. п. Финансовую защиту благосостояния нашей семьи обеспечивает резервный капитал — запас на черный день.

В идеале финансовый резерв должен быть достаточным для обеспечения семьи на два года без потери уровня жизни. Считается, что за этот период человек должен суметь адаптироваться к изменению среды — найти новую работу или вывести свой бизнес из кризиса.

Резервный капитал должен защитить семью от разного рода рисков.
А потому в него должны входить сбережения на черный день,

Страховки (в первую очередь — жизни и здоровья) и необходимые плановые сбережения на обязательные в будущем расходы: образование детей и будущую собственную пенсию.

Основное требование к активам, входящим в резервный капитал, — это надежность. В идеале доходность активов должна быть такой, чтобы обеспечить сохранение покупательной способности при минимальных рисках. При этом существенная часть резерва должна быть ликвидной, так как деньги могут понадобиться в любой момент.

План погашения кредита равными платежами

Обладая одним источником дохода, будь то зарплата
Или собственный бизнес, мы рискуем лишиться его в любой момент. Осознание этого заставляет нас задумываться о дополнительных источниках дохода. Это могут быть инвестиции в финансовые активы (банковские продукты и ценные бумаги), или в реальные активы (недвижимость, собственный бизнес, бизнес друзей и т. д.) — словом, инвестиционный капитал. Доход от инвестиций поможет нам пополнить текущий и резервный капитал, а также служить источником для финансирования новых инвестиционных идей.

Основная цель инвестиционного капитала — это доходность, то есть приумножение капитала. Мы осознанно принимаем на себя более высокий уровень риска по сравнению с резервным капиталом. Понимая, что стоимость активов подвержена краткосрочным колебаниям,
Мы должны планировать вложения на длительную перспективу —

От двух лет. Это означает, что из трех видов капитала инвестиционный капитал имеет самую низкую ликвидность.

Один человек занимался строительством коттеджей на заказ. Благодаря высокому качеству работ клиентская база быстро росла. Не желая терять контроль
За качеством, все контакты с деловыми партнерами, клиентами и поставщиками
Он замкнул на себя. Семья поддерживала высокий уровень жизни, а все свободные деньги направлялись на развитие бизнеса. Неожиданно произошло несчастье: он умер

От сердечного приступа. И у семьи возникли огромные финансовые проблемы. Бизнес пришлось закрыть,
А средства от продажи активов ушли
На погашение кредитов. О поддержании прежнего уровня жизни не могло быть
И речи. Почему так получилось?
Как успешный человек, сумевший создать прибыльный бизнес, не обеспечил защиту своей семьи?

В успешные периоды жизни человеку свойственно забывать
О возможных неприятностях. Понятно, что мы не можем защититься
От всех рисков, однако создать минимальный резерв каждый из нас обязан. Этот резерв поддержит семью хотя бы некоторое время,
За которое она могла бы приспособиться к новым жизненным реалиям. Альтернативные источники дохода позволят в меньшей степени зависеть от успеха главного дела и тем более от зарплаты.

Модель трех видов капитала позволяет структурировать активы так, чтобы найти оптимальный баланс надежности, ликвидности
И доходности. Древняя восточная мудрость гласит: «Раздели свой капитал на три равные части. Одну треть держи в золотых монетах, треть вложи в землю, а треть — в свое дело». В этой мудрости золотые монеты или деньги — это ликвидная часть капитала, которая обеспечивает текущие потребности. Земля или недвижимость —
Это резерв, который является своего рода подушкой безопасности
На случай непредвиденных обстоятельств. А собственный бизнес позволяет генерировать основной доход. Эта мудрость проверена более чем двухтысячелетней историей и осталась актуальной и по сей день. Сейчас у нас больший выбор инструментов, но суть управления личным капиталом осталась той же.

Успешный брокер устал от городской суеты
И захотел более спокойной жизни на природе. Посоветовавшись с супругой, он продал свой брокерский бизнес и приобрел несколько сотен гектаров земли в живописном месте на берегу Оки и стадо бычков. Став
Фермером, решил найти новые объекты инвестирования, более близкие его нынешнему образу жизни. Так как они с женой с молодости увлекались верховой ездой,
То решили приобрести коллекцию ценных пород лошадей. В середине 1990-х эти лошади были никому не нужны, часть успели продать за рубеж, но самые ценные экземпляры остались.

И, объехав хозяйства в бывших республиках Советского Союза, новоиспеченные фермеры собрали уникальную коллекцию. Роскошный табун стал их инвестиционным капиталом. Средняя стоимость одной лошади сейчас составляет 200–300 тысяч евро. Роль резервного капитала для семьи фермеров выполняет плодородная земля, спрос
На которую есть всегда. А текущий капитал — это стадо бычков. Когда срочно нужны дополнительные деньги, в жертву приносится один бычок, который дает мяса на 70–80 тысяч рублей.

    Финансовый план делать никогда не рано. Если у вас есть свой доход, начинайте планировать независимо от размеров этого дохода. Рассматривайте каждый свой актив в трех измерениях: ликвидность, надежность и доходность. Определяйте свои приоритеты. Разделяйте свой капитал на три составляющие: текущий
    Капитал — на расходы, резервный — на черный день, инвестиционный — как дополнительный источник дохода.
    У каждого типа капитала свой приоритет: текущий капитал должен быть ликвидным, резервный — надежным,
    А инвестиционный — доходным. Для достижения успеха необязательно иметь большую сумму денег. Инвестиции могут быть не только финансовыми.
    Это и ваше время, знания, энергия, которые в будущем превратятся в доход.

План погашения кредита равными платежами

— А как работают банки? — спрашивает сын у папы-банкира.

— Очень просто, — отвечает папа. — У одних людей банки деньги берут, а другим людям деньги выдают.

— Как же так? — не понял мальчик. — Берут и выдают? Почему же тогда банкиры такие богатые?

— А вот смотри внимательно, — говорит папа. — Я у тебя беру шоколадку и отдаю ее твоей сестре. У меня шоколадки нет, но пальцы-то в шоколаде!

Схема работы банка действительно до невероятности проста. Одни люди деньги в банк несут, другие люди деньги у банка берут. Те, кто деньги в банк несет, делают вклад, или депозит.

Те, кто деньги у банка берет, оформляют кредит. Банк же, в свою очередь, устанавливает плату (ставку), за которую он оба эти процесса осуществляет. Ставки должны быть разными: для депозита — ниже, для кредита — выше. Разница между ставками и есть «шоколад
На пальцах банкира». Это доход банка. И в отличие от «шоколадных пальцев», он поддается точному выражению в цифрах.

Что самое удивительное, эта схема работы банка выгодна всем.

План погашения кредита равными платежами

И тем, кто деньги берет в кредит, и тем, кто деньги отдает на депозит. И самим банкам, разумеется. Их главную цель можно коротко сформулировать так: банк аккумулирует денежные средства, получаемые от одних людей,
И перераспределяет их в пользу других людей для эффективного использования. Таким образом, банки играют роль посредника между всеми участниками денежного оборота.

Можно ли обойтись без такого посредника? Теоретически — да. И когда-то так и было. Меняли овец на топоры, ракушки на кофейные зерна, серебряные слитки на овес — и без всяких посредников. Но это, как нетрудно догадаться, сегодня уже неактуально.
Да и в древние времена создавало много неудобств. Стоимость слитков серебра, например, измерялась
Их весом. Стандартный слиток для расчетов между княжествами весил 60 кг.

Так что банки когда-то облегчили торговлю в прямом смысле слова. Кстати, некоторые историки считают, что банки появились не в средние века, а намного раньше — примерно в III – II тысячелетии до н. э. Уже тогда дворцы и храмы древней Месопотамии использовались для безопасного, но не безвозмездного хранения товаров. Они выполняли первую и главную функцию банков — сбережение. Хранить деньги можно по-разному: в тумбочке, в кубышке, в коробке из-под обуви,
Под подушкой и другими спальными принадлежностями, среди страниц редко читаемых книг, за плинтусом и даже в холодильнике. Но ни один из этих способов деньги не сберегает. Ни подушка, ни холодильник
Не спасут их от потери стоимости или обесценивания (инфляции),
От грабителей и прочих напастей. Верное решение — депозит в банке. Это если вы хотите деньги свои сберечь.

Но у банка есть еще и вторая функция, не менее полезная, — кредитование, которое позволяет людям и компаниям брать деньги
В долг. Кстати, во II тысячелетии до н. э. банки Вавилона ссужали деньги своим гражданам под 20–30% годовых. Кредит—дело удобное,
Но непростое. Поэтому мы посвятим ему следующую главу.

А пока назовем третью функцию банка, необходимую всем
И каждому, везде и почти каждый день, — расчеты. Через банк мы получаем стипендии, зарплаты и пенсии, оплачиваем покупки и счета
За электричество, штрафы, пошлины, налоги — короче, производим расчеты с юридическими и физическими лицами. И начинается это
С первых дней нашей жизни, когда в возрасте от 7 до 29 дней мы получаем свидетельство о рождении, уплатив через родителей
(в качестве еще одних посредников) государственную пошлину.

Чтобы производить расчеты через банк уже без вмешательства родителей, можно сделать простой вклад до востребования.
По такому вкладу можно вносить и снимать деньги в любой момент
И без каких-либо ограничений по срокам, то есть бессрочно. На такие бессрочные счета переводится, как правило, стипендия, чтобы
Ее тут же получить и благополучно потратить. Ставки по таким вкладам минимальные, от 0,5% до 2%. Если же на доход в форме стипендии

У вас далеко идущие планы, то деньги надо с бессрочного вклада снять и заняться личным финансовым планированием. Кстати, простое решение стипендию потратить — тоже элемент финансового планирования. Но желание «потратить» не так интересно. Интереснее желание «не потратить», потому что за ним открывается перспектива «сберечь» и, главное, «приумножить».

Итак, решение принято: сберечь, да еще и получить процент
От банка. Значит, вклад должен быть срочным, то есть иметь срок. Любители современной русской словесности уже, наверное, представили себе картину, как некто, узнав о получении стипендии, бросает все дела и срочно мчится в банк, чтобы получить срок.
Все не так. Все более мирно, спокойно и разумно.

Срочный вклад = депозит предполагает, что ваши деньги остаются в банке на месяц, 3 месяца, год или какой-то другой срок
(в России, как правило, до двух лет). В конце срока депозита вы получаете от банка денег больше, чем положили. Вклад «потолстел»
На сумму процента, который банк предложил по депозиту. Вы можете снять деньги и раньше, не дожидаясь истечения срока, но тогда уже
Не рассчитывайте на проценты. Договор с банком прекратит свое действие.

Именно в договоре прописаны условия, на которых банк принимает денежные средства на депозит. Договор обычно содержит много положений и очень детально описывает все варианты взаимодействия с вкладчиком. Просто внимательное чтение договора никогда
Не повредит. Но все же договор надо уметь читать и уметь анализировать основные условия, которые предлагает банк. Как это сделать? Надо вспомнить русскую поговорку «После драки кулаками
Не машут» и на место слова «драка» подставить по очереди те условия, которые предлагает банк. Главное правило, которое поможет правильно оценить договор с банком, заключается в следующем: чем более гибкие условия депозита (например, возможность досрочного частичного снятия средств, возможность пополнения счета, ежемесячное начисление процентов и т. д.), тем ниже ставка по депозиту.

Срок вы определяете сами с учетом цели, ради которой открываете депозит. Банк устанавливает процентную ставку в зависимости от этого срока. Ставка всегда больше нуля, иначе незачем нести деньги в банк. В России сегодня ставки колеблются от 5% до 18%. Ставка всегда указывается в годовом выражении. Если вы положили деньги в банк
На срок, отличный от года, то ставка начисляется пропорционально сроку. Если ставка 12%, то по месячному депозиту вы получите в конце срока вклада 1%, а по полугодовому — 6%. В течение срока депозита банк не вправе менять ставку. На ставку влияет не только срок,
Но и величина вклада, а также его валюта (рубли или евро и др.).

Источник

Поделиться:

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector