Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Содержание

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Помощь в выборе кредита

    Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Подберите для себя оптимальное кредитное предложение от десятков банков. Подробнее.

Рассчет кредита по сумме покупки, первоначальному взносу и другим параметрам. Рассчитать кредит

После заполнения заявки на экспресс кредит наши кредитные специалисты свяжутся с вами для уточнения данных. Предложат наиболее выгодный кредит и ответят на все Ваши вопросы. Это БЕСПЛАТНО!

Срочное получение наличных средств от 15 до 600 тыс. руб.

Помощь в получении выгодных ипотечных кредитов на недвижимость

Различные условия кредитования, машина остается у Вас

Широчайший выбор кредитных карт с лимитом от 50 до 700 тыс. рублей

Индивидуальный подход к Вашему делу. Гибкие условия кредитования

Планируйте путешествия когда и куда Вам хочется

Онлайн подбор кредитной программы

Базовые знания, которые Вам потребуются при получении кредита

Р аздел «Лучшие предложения» — это уникальный рейтинг самых выгодных банковских вкладов и популярных банковских кредитов. В основу рейтинга заложена экспертная оценка и программная обработка существующих предложений по кредитам и вкладам всех банков России. Главный параметр, который определяет место депозита или кредита в рейтинге, — соотношение срока кредита или вклада, начислений по процентной ставке, дополнительных комиссий, скрытых платежей и прочих условий получения. Рейтинг банковских депозитов и кредитов — ответ на вопрос, где получить кредит, какой вклад выбрать, а главное — услугами какого банка воспользоваться в решении финансовых вопросов.

Э кспресс кредит — это отличная возможность приобрести понравившийся вам товар, именно в тогда, когда вы не предполагаете тратить деньги или не располагаете полной суммой на данный момент. Экспресс кредит наличными — это самая приемлемая система кредитования, так как вы получаете деньги именно в тот момент, когда обращаетесь в банк. Менеджеры сайта Закредитом. ру рассматривают кредитные заявки от жителей Москвы и Московской области, а также граждан Российской Федерации проживающих или работающих в Москве.

Обращаясь к нашим партнерам, или к нам напрямую, вы доверяете специалистам, которые работают в банковской сфере много лет. Наши сотрудники знают обо всех новых банковских предложениях, и они окажут самую квалифицированную Помощь в получении кредита. Кроме того, вы можете обратиться к нам по любым вопросам в области ипотечного и потребительского кредитования, кредитов под залог недвижимости, бизнес кредитов, автокредитования и автозалога под залог ПТС (машина остается у вас), а так же других банковских и не банковских продуктах. Нашими партнерами являются около 200 ведущих банков Российской Федерации и число их с каждым днем растет. Хорошо когда есть выбор, с которым мы готовы поделиться с нашими клиентами.

Экспресс кредит наличными — это самая приемлемая система кредитования, так как вы получаете деньги именно тогда, когда обращаетесь в банк. Сегодня, мы рассматриваем кредитные заявки не только от жителей Москвы и области, но и любого региона Российской Федерации. Главное условие — это лишь гражданство РФ, и прописка на территории нашей страны! В том числе предоставляем помощь в кредите для безработных

Мы сможем подобрать экспресс-кредит сразу в нескольких банках, а вам остается только поехать на получение. Кроме того, у нас есть несколько предложений Кредит без справок и поручителей до 1 млн. рублей. Мы знаем как получить деньги!

Источник

Задайте вопрос, например: Что делать, если заплатили сотруднику зарплату ниже МРОТ?

Журналы и книги Свежий номер «Учета в строительстве»NaN изданий

Здесь собраны и разбиты
На темы все рекомендации

Давайте откроем одну из них.
Выберите « Общие правила
Организации учета », чтобы посмотреть все рекомендации на эту тему.

С его помощью можно быстро находить документы по известным реквизитам.

Давайте попробуем им воспользоваться.
Для начала введите номер « 29 », чтобы искать документы только с этим номером.

Нажмите « Как хранить бухгалтерские документы », чтобы открыть эту рекомендацию.

В избранном можно собирать документы, которые часто нужны в работе.

Нажмите « Избранное », чтобы посмотреть все избранные документы.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Вы познакомились
С рубрикатором.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Вы узнали как добавлять
Статьи в избранное.

Мы все сталкиваемся с трудностями и стрессами на рабочем месте. Как все успеть? Как совместить работу и личную жизнь? Как найти общий язык с начальством и коллегами?

Для того чтобы решить эти вопросы раз и навсегда, Система Главбух приглашает вас пройти курс онлайн-тренингов.

Главный тренер проекта —
Ирина Хакамада.

Мы подобрали несколько рекомендаций, которые Вам помогут

Уважаемый пользователь, вы используете для работы с БСС «Система Главбух» Устаревший браузер Opera 10.0.

Для комфортной работы Системы рекомендуем установить последнюю версию браузера

Либо любой другой современный браузер:

Служба поддержки БСС «Система Главбух»

Мы всегда готовы оказать необходимую помощь или проконсультировать вас по обновлению или установке нового браузера.

Наш телефон: 8 (800) 333-01-13 (с 9.00 до 18.00 по московскому времени).

Присоединяйтесь к пользователям по всему миру, которые идут в ногу со временем и уже отказались от устаревших браузеров!

Введите телефон и пользуйтесь Системой без ограничений

Введите Ваш телефон и используйте все материалы без ограничений.

Источник

Займ под материнский капитал

Уже на протяжении 10 лет жилищная проблема в российских семьях решается с использованием средств материнского капитала на приобретение, строительство и реконструкция жилья. Но единственным предусмотренным вариантом использования сертификата До исполнения 3 лет ребенку, давшего право на маткапитал, является улучшение жилищных условий с привлечением кредитных (заемных) средств.

В этом случае средства материнского капитала, размер которых в 2017 году составляет 453026 рублей, перечисляются безналично Пенсионным фондом в адрес организаций, предоставляющих Кредиты и займы под материнский капитал (банки, кредитные потребительские кооперативы — КПК, иные организации):

Целевой займ под материнский капитал представляет собой получение денег в долг по договору займа, заключенному между владельцем сертификата и одной из финансовых организаций. Полученные средства должны быть в обязательном порядке направлены на приобретение или строительство жилья (т. е. речь идет о жилищном займе). На погашение долга и процентов за его использование в течение 1-2 месяцев в требуемом объеме будет перечислен маткапитал.

Несмотря на то, что само понятие «займ под материнский капитал» как будто подразумевает получение денег наличными по договору займа, на самом деле это отнюдь не означает, что государственные деньги будут переведены наличным способом — все расчеты осуществляются только безналичным путем. Никакие схемы, предлагающие обналичить маткапитал, не могут являться законными! За такие правонарушения (мошенничество с бюджетными деньгами) предусмотрена Уголовная ответственность.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

В целом займ и кредит под маткапитал мало чем отличаются друг от друга, так как оба предполагают Выдачу денежных средств на возмездной основе, и в обоих случаях средства эти имеют определенную целевую направленность. Однако Кредитный договор (ст. 819 ГК РФ), также широко использующийся при распоряжении средствами материнского капитала, несколько отличается от Договора займа (ст. 807). По сути, первый представляет собой частный случай второго с учетом ряда дополнительных требований, предусмотренных законодательством о кредитных организациях.

К их основным различиям можно отнести следующее:

    отношения, возникающие между сторонами при оформлении кредита, регулируются не только гражданским законодательством, как в случае договора займа, но и банковским; начало действия кредитного договора начинается со дня его подписания, а договора займа — с момента передачи денег; договор займа может быть и беспроцентным (однако на практике все оказывается наоборот — проценты по займам обычно во много раз превышают проценты по банковским кредитам, поскольку выдаются на значительно более короткие сроки при меньшем уровне требований к заемщику — соответственно, с существенно большими для организации финансовыми рисками); в случае нарушения условий договора займа вторая сторона вправе требовать досрочного погашения оставшейся суммы займа вместе процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ), а в случае просрочки по кредитному договору будут начислены пени и штрафы, но срок погашения останется неизменным.

Чтобы погасить займ материнским капиталом, владельцу сертификата или его супругу можно брать средства на покупку жилья только в тех организациях, которые предусмотрены законом о маткапитале (например, из-за многочисленных злоупотреблений с 2015 года Пенсионный фонд больше вообще не перечисляет деньги в широко представленные на рынке Микрофинансовые организации — МФО).

При этом, как и в случае с традиционной ипотекой, обязательным условием после выплаты всей суммы займа является оформление в течение 6 месяцев приобретенного жилья В собственность всех членов семьи, включая супруга и детей (о чем при оформлении сделки в ПФР подается соответствующее нотариальное обязательство).

Риски продавца и покупателя при покупке жилья через займодавца?

При получении займа под маткапитал жилье оформляется в собственность покупателя с обременением в силу закона. Предметом залога выступает само приобретаемое жилье. Снять обременение и полностью распоряжаться таким жилым помещением покупатель сможет только после полного возврата денег займодателю по заявлению о распоряжении средствами материнского капитала.

По сути, при покупке жилья с использованием целевого займа под маткапитал мы имеем дело с Четырьмя сторонами совершаемой сделки:

    продавец; покупатель — заемщик; финансовая организация — займодавец; Пенсионный фонд России (ПФР).

Пенсионный фонд стороной договора не является, а только переводит средства материнского капитала по заявлению о распоряжении. Однако он играет едва ли не решающую роль в возможности совершения такой сделки — в том числе со стороны ПФР в силу сроков, предусмотренных законодательством, заметно растягивается во времени проведение сделки (на что готовы идти далеко не все продавцы). Дополнительное время (сейчас это не более 1 месяца и 10 рабочих дней) необходимо ПФР для:

    проверки соответствия заключаемого договора нормам законодательства о материнском капитале (ст. 10 закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.); непосредственно перечисления денег из госбюджета.

Однако существуют Несколько важных нюансов, которые необходимо знать при составлении такого договора:

    более долгий и трудоемкий процесс оформления документов, чем при покупке жилья без привлечения маткапитала; сам покупатель не информирован о том, когда ПФР переведет деньги в счет приобретаемого жилого помещения (в лучшем случае он информируется только о том, что его заявление было рассмотрено и по нему было принято положительное решение); жилье до момента перевода денег из Пенсионного фонда будет находиться в залоге у организации, предоставившей жилищный займ (продавец при этом права собственности уже лишается, а покупатель полноценным собственником еще не становится).

Если на любом из этапов не будут соблюдены все требования закона, то в будущем, став совершеннолетними собственниками, дети имеют право еще в течение трех лет оспорить данную сделку и признать ее недействительной.

Что и на какой срок остается под залогом при получении займа?

    При оформлении договоров займа и купли-продажи жилого помещения Займодатель (финансовая организация) становится залогодержателем.

      Его право залога (ипотеки) подтверждается составлением закладной. Предметом залога является приобретаемый объект недвижимости.

    При этом при составлении договора купли-продажи необходимо включить пункт об Отсутствии права залога у продавца, которое может у него возникнуть в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ (в общем случае если товар продается в кредит, то с момента его передачи покупателю до полного погашения задолженности неоплаченный товар по нормам гражданского законодательства признается находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором). По завершении сделки Новый собственник жилья (покупатель) после выполнения условий договора займа и погашения задолженности из материнского капитала Пенсионным фондом может получить в Росреестре новую выписку из ЕГРН, в которой отметка о наличии обременения прав в виде ипотеки уже будет отсутствовать.

Согласно п. 3(1) Правил направления мат. капитала на улучшение жилищных условий к организациям, имеющим право выдавать такие займы, относятся:

    Кредитные организации (банки), действующие в соответствии с федеральным законом «О банках и банковской деятельности»; Кредитные потребительские кооперативы (КПК), действующие не менее трех лет после государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О кредитной кооперации»; Иные организации, выдающие займ под обеспечение ипотекой на основании договора займа.

По поводу «иных организаций», имеющих право совершать такие сделки, в последнее время ведется много обсуждений. В Госдуме рассматривается вопрос о запрете права таких организаций выдавать денежные средства под залог материнского капитала. В начале года были даже внесены соответствующие законопроекты, но окончательного решения принято не было.

Кроме того, первоначально до внесения изменений в Правила направления средств материнского капитала на основании Постановления Правительства РФ № 689 от 09.07.2015 г. в качестве займодателя Могли выступать микрофинансовые организации (МФО). Однако для уменьшения риска незаконных действий в отношении средств МСК они были исключены из этого списка.

Можно ли взять займ под материнский капитал в банке (Сбербанк)?

Банк, являясь кредитной организацией, действующей на основании закона № 395-1-ФЗ от 02.12.1990 г. «О банках и банковской деятельности», имеет полное право выдавать не только долгосрочные кредиты, но и краткосрочные займы под материнский капитал, которые всегда выдаются Под обеспечение ипотекой — то есть под залог приобретаемого объекта имущества.

Однако требования в банках к заемщикам при этом будут точно такие же, как и в случае получения долгосрочного ипотечного кредита. Например, в Сбербанке (как одного из лидеров по предоставлению ипотеки под маткапитал) должны быть соблюдены все Общие требования к заемщику относительно:

    возраста (от 21 года до 75 лет на момент окончания срока займа); платежеспособности (имеющие помимо средств материнского капитала достаточный уровень дохода и положительную кредитную историю); наличия постоянной регистрации на территории РФ.

Сейчас кредиты в Сбербанке на приобретение готового или строящегося жилья выдаются в размере От 300 тыс. рублей. Минимальный срок выплаты кредита составляет от 1 года, однако в целях подстраховки займы в размере материнского капитала (450 тыс. рублей) обычно выдаются на срок от 5 лет. Если представить, что такой кредит не будет гаситься в течение 2 месяцев материнским капиталом, ежемесячный платеж на его погашение составит около 10 тыс. рублей с общей переплатой в размере нескольких сотен тысяч рублей (что должно быть посильно для заемщика, подходящего под требования Сбербанка).

При этом Не нужно опасаться, что в случае досрочного погашения материнским капиталом ипотечного кредита, выданного на 5 лет, эти средства пойдут только на погашение заложенных в расчете процентов (ведь действительно, обычно в начале срока выплаты ипотеки гасятся по большей части проценты за его использование и почти не гасится основной долг).

Дело в том, что согласно кредитному законодательству проценты начисляются только За фактическое время пользования кредитом. Сбербанк сам обязывает заемщика Не позднее 6 месяцев с даты выдачи займа обратиться в ПФР для перечисления средств материнского (семейного) капитала в счет погашения задолженности по договору. В действительности это можно сделать сразу же после получения займа. За 1-2 месяца, пока Пенсионный фонд будет рассматривать заявление и перечислять деньги на погашение долга, банк физически не сможет насчитать столько процентов, сколько «набегает» за несколько лет использования кредитом (иными словами, чтобы размер этих процентов был сопоставим с размером материнского капитала, нужен срок использования займом как минимум в несколько лет).

Единственная проблема — Сбербанк Не выдает ипотеку без первоначального взноса (сейчас по различным кредитным продуктам он составляет 15% или 20% от стоимости приобретаемого жилья, т. е. применительно к сумме материнского капитала в 2017 году — это от 60 до 90 тыс. рублей). Теоретически эту сумму можно тоже погасить сертификатом в рамках специального предложения Сбербанка «Ипотека плюс материнский капитал», однако в этом случае процедура оформления может существенно усложниться, и возможность получения такого кредита будет больше зависеть от индивидуальных особенностей заемщика (в том числе его кредитную историю и данные, содержащиеся в справке о доходах 2-НДФЛ). Кроме того, процентная ставка по кредиту в рамках этого предложения может быть более высокая, чем в случае оформлении его на общих основаниях.

Кредитный потребительский кооператив (КПК) под маткапитал

В отличие от банков, деятельность кредитных потребительских кооперативов регулируется законом № 190-ФЗ от 18.07.2009 г. «О кредитной кооперации». Согласно ему, кредитный кооператив Является некоммерческой организацией, деятельность которого базируется на организации финансовой взаимопомощи ее членов. Для ее осуществления применяются следующие финансовые рычаги:

    привлечение денежных средств участников кооператива — пайщиков; размещение части полученных денег среди членов кооператива, в том числе по договору займа.

После того, как в 2015 году закон запретил вообще работу с материнским капиталом для микрофинансовых организаций (МФО), к кредитным кооперативам были также применены некоторые ограничения — а именно возможность получения из Пенсионного фонда средств маткапитала для погашения займов на покупку жилья Только через 3 года со дня их государственной регистрации. В связи с этим МФО начали в массовом порядке кооперироваться со старыми КПК, действующими на рынке не менее 3 лет, для возможности дальнейшего привлечения под своими известными брендами клиентов, имеющих сертификаты на маткапитал.

На простом и современном языке КПК является, по сути, «кассой взаимопомощи» для реализации личных целей каждого члена кооператива по улучшению условий жилья. Кооператив на взаимовыгодных началах объединяет вместе 2 группы людей:

    тех людей, у кого нет достаточных средств на покупку недвижимости (но, в рассматриваемом случае, имеющих сертификат на материнский капитал); тех, кто имеет свободные денежные средства, которые могут быть предоставлены другим членам кооператива в виде жилищного займа.

Таким образом, первые получают доступ к деньгам, вступив в КПК, а вторые получают процент за предоставленные своих денег в пользование другим людям в течение определенного срока, установленного договором займа.

Процедура получения займа под МСК в выбранном КПК в общих чертах выглядит следующим образом:

Написать заявление на вступление в кооператив. Уплатить паевой взнос и вступительный, если таковой предусмотрен Уставом организации. Предоставить в кооператив необходимые документы для оформления займа на приобретение жилья. Подписать трехсторонний договор между финансовой организацией, покупателем и продавцом.

Здесь также стоит обратить внимание на то, что с момента перечисления заемщику денежных средств (важно, что не с момента подписания договора) кооператив Будет начислять проценты за их использования, которые также Будут погашаться материнским капиталом (это в одинаковой мере справедливо и для КПК, и для обычных банков).

Зачастую заемщиками это ошибочно понимается как «комиссия финансовой организации за обналичивание материнского капитала», правомерность которой у многих почему-то вызывает сомнение, однако это не совсем так. Если сделка не носит фиктивный характер и денежные средства действительно направляются на приобретение жилья, то эта «комиссия» закладывается изначально в договоре займа в виде процентов за использования выданных на покупку средств. С учетом более высоких процентных ставок в организациях микрозаймов, чем в банках, общий размер этой «комиссии» может составлять несколько десятков тысяч рублей (обычно до 50 тыс.).

Плюсы и минусы получения займа в кредитном кооперативе

После того, как в 2014-2015 гг. резко снизились реальные доходы населения, в России значительно возросла популярность кредитных кооперативов, в том числе среди владельцев сертификата на маткапитал (поскольку далеко не каждый из заемщиков может получить одобрение в банке даже на небольшой кредит в размере самого материнского капитала — 450 тыс. в 2017 году).

Получение займа в КПК для таких заемщиков оказывается достаточно простой процедурой законного использования средств МСК для улучшения жилищных условий. Причем особо важно, что сделать это можно, не дожидаясь достижения младшим ребенком возраста 3 лет. К другим плюсам можно отнести следующее:

    минимальные требования к заемщику, в том числе:

      отсутствие необходимости подтверждения доходов (погашение займа гарантируется самим наличием сертификата на материнский капитал); лояльность по отношению к возрасту и стажу;

    быстрые сроки рассмотрения заявки.

Но при своей кажущейся простоте здесь есть и свои подводные камни. К минусам получения такого займа можно отнести:

    более высокий процент за предоставление денежных средств по сравнению с банковскими кредитами; даже если займ предоставляется на 1-2 месяца, все равно нужно будет оформлять в залог приобретаемое жилье, как и при получении в банке полноценного ипотечного кредита (а это дополнительные расходы на регистрацию ипотеки в Росреестре); меньшая финансовая надежность КПК по сравнению с банками (в том числе в части более рискованной кредитной политики, которая может приводить к банкротству).

Можно ли получить займ под залог материнского капитала наличными?

К сожалению, несмотря на явный запрет перечисления материнского капитала наличными средствами, до сих пор существует реклама, предлагающая владельцам МСК прибегнуть к обналичиванию государственной субсидии. Некоторые граждане в целях наживы поддаются таким мошенническим действиям, например, представляя документы о несуществующем объекте недвижимости или закладывая в договор заведомо большую сумму, чем в действительности стоит жилое помещение (зачастую приобретается и вовсе ветхое, аварийное жилье, или существующее только на бумаге, которое никак не может стоить 450 тысяч рублей).

Не идите на поводу у мошенников — правоохранительные органы и Пенсионный фонд обязательно проверят чистоту совершаемой сделки, и в случае обнаружения незаконных действий к нарушителю будут применены меры наказания, в том числе в виде реального лишения свободы. Согласно п. 16 Правил, принятых постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г. все расчеты, связанные с использованием средств материнского капитала, осуществляются Только безналичным способом.

Первый канал, программа «Доброе утро» от 02.09.2015

Схема улучшения жилищных условий через целевой займ

Для того, чтобы улучшить жилищные условия через получение займа под мат. капитал, владельцу сертификата Необходимо предпринять следующее:

Подобрать объект недвижимости, отвечающий всем необходимым требованиям с точки зрения технических и санитарно-гигиенических норм. В случае покупки жилья на вторичном рынке должно быть выполнено условие, что приобретаемое жилье не должно быть признано аварийным или непригодным для проживания. Собрать информацию обо всех финансовых организациях (банки и кредитные кооперативы — КПК), предоставляющих такие займы. Изучить условия предоставления денежных средств и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. В соответствии с требованиями выбранной организации предоставить необходимый пакет документов для заключения договора займа. Найти подходящего продавца жилья и подписать трехсторонний договор купли-продажи между продавцом, покупателем и финансовой организацией — о том, что:

    покупатель приобретает, а продавец отчуждает находящуюся в его собственности недвижимость по договорной цене; в счет оплаты стоимости жилья покупатель направляет продавцу займ под материнский капитал, предоставляемый финансовой организацией; после оформления сделки в Росреестре выданный покупателю займ погашается Пенсионным фондом по заявлению о распоряжении средствами материнского капитала, которое покупатель должен подать в ПФР в установленные договором сроки (чем раньше, тем меньше составит общая сумма подлежащих уплате процентов).

К числу основных документов для получения целевого займа относятся следующие:

    заявление-анкета; сертификат на материнский капитал; справка из ПФР об остатке средств МСК (срок ее действия составляет 30 дней); паспорта заемщика и (при наличии) созаемщика, которым может выступать второй супруг; свидетельство о браке или о его расторжении; документы, свидетельствующие о рождении детей; документы на приобретаемый объект недвижимости:

      договор купли-продажи и банковские реквизиты для перечисления денег продавцу; выписка из ЕГРН на приобретаемое жилое помещение; справка о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади или отсутствии таковых (срок ее действия — 30 дней).

При обращении в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении для погашения займа:

    страховое пенсионное свидетельство (СНИЛС); копия договора займа, заключенного с финансовой организацией; копия договора об ипотеке, если условия предоставления займа предполагают оформление жилья в залог до полного погашения основного долга и уплаты процентов; нотариальное обязательство в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала или снятия обременения финансовой организацией выделить доли в собственности на приобретаемое жилье второму супругу и детям.

Источник

Как получить ипотечный кредит?

Как получить ипотечный кредит?

Для получения ипотечного кредита нужно обратиться в банк, предоставив правдивые сведения о заёмщике, его доходах и активах, а также об объекте недвижимости, передаваемом в залог. На основании этих сведений банк оценивает риски и принимает решение о кредитовании. Положительное решение о выдаче кредита будет зависеть от суммы ваших доходов. Каждая кредитная организация определяет свои критерии оценки платёжеспособности заёмщиков. К примеру, в одном из крупнейших банков России при выдаче кредита на приобретение жилья в расчёт берётся не более 30 % среднемесячных чистых доходов заёмщиков. Таким образом, если заёмщик имеет зарплату в размере 27 000 рублей, то он может рассчитывать на 20-летний кредит в сумме 27 000 руб. × 0,3 × 240 мес. = 1 944 000 руб.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Ипотека — это форма залога недвижимости, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае просроченной оплаты кредита заёмщиком имеет право реализовать имущество (приобретаемое жильё, квартира, дом, земельный участок, уже находящиеся в собственности), предоставленное банку в залог.

Часто ипотекой называют ипотечный кредит, который выдаётся под залог недвижимого имущества (уже имеющегося или приобретаемого). При получении такого кредита недвижимость заёмщика поступает в ипотеку банку, т. е. в залог как гарантия возврата кредита. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на длительный срок и под менее высокие проценты, чем потребительские кредиты.

Сам термин «ипотека» — греческого происхождения (hypothecate, hypotheca — в переводе с греческого — «подставка» или «подпорка»). Ещё в Древней Греции можно было получить кредиты под залог недвижимости, например земли. В России ипотека появилась в 1754 году, когда по инициативе Графа Петра Ивановича Шувалова были созданы первые дворянские банки. После советского периода ипотечное кредитование снова появилось в России в 1990-е годы, получив законодательную основу в 1998 году, когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Ипотечные кредиты выдают кредитные организации, которые оценивают платёжеспособность заёмщика и другие кредитные риски и имеют программы ипотечного кредитования. Соответственно, за получением ипотечного кредита можно обратиться непосредственно в один из таких банков. Можно также прибегнуть к услугам ипотечных брокеров — это специализированные компании-посредники, которые за определённую плату помогают подобрать наиболее выгодную программу ипотечного кредитования, а также оказывают услуги по подготовке документов заёмщика на получение кредита.

Получение ипотечного кредита состоит из нескольких шагов:

    выбор банка: нужно оценить не только процент по кредиту и другие финансовые условия, но и то, насколько вы соответствуете требованиям банка к заёмщику; подготовка документов о заёмщике и поручителях: в результате банк определит возможный размер ипотечного кредита, который он готов вам предоставить; оценка и подготовка документов на недвижимость: вы должны подобрать объект, не только подходящий по стоимости, но и соответствующий требованиям банка (банк оценивает, насколько проблемной может оказаться недвижимость, передаваемая в залог); заключение договора ипотечного страхования, который страхует риски как в отношении заёмщика, так и в отношении недвижимости, находящейся в ипотеке; заключение кредитного договора и оформление кредита: здесь, как и в случае с любым договором, следует внимательно изучить все условия, чтобы не столкнуться с неожиданными ограничениями или обязательствами.

Сумма ипотечного кредита, который вы можете получить у банка, зависит от оценки платёжеспособности заёмщика, срока кредитования и стоимости приобретаемого имущества. Одним из основных факторов, влияющих на размер кредита, является доход заёмщика и способ его подтверждения. Понятно, что получатель высокой «белой зарплаты» может рассчитывать на больший кредит, чем заёмщик с низкими доходами и доходами, которые не подтверждены официально.

Ипотечный кредит может выдаваться как под залог недвижимости, которую вы приобретаете, так и под залог уже имеющейся у заёмщика недвижимости. В первом случае банки обычно ставят обязательным условием, чтобы заёмщик внёс определённую сумму на покупку из собственных средств — так называемый первоначальный взнос. Размер первоначального взноса также влияет на размер и вероятность выдачи кредита: чем он выше, тем охотнее банк будет работать с заёмщиком.

К другим факторам, прямо не влияющим на сумму кредита, можно отнести наличие поручителей — это может служить своего рода страховкой для банка, но не увеличивает сумму займа, так как доход заёмщика при этом остаётся прежним.

Наличие дополнительных активов у заёмщика также является подтверждением его платёжеспособности и весомым положительным фактором, который может повлиять на решение кредитного комитета банка о выдаче кредита. Но на сумму кредита наличие активов повлиять не может, если только они не являются дополнительным источником дохода клиента, как, например, доходы в виде арендной платы, процентов по банковским вкладам, доходы от владения ценными бумагами и др.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Документы о заёмщике (созаёмщиках) обычно включают в себя:

    основные документы (паспорт, идентификационный номер налогоплательщика, свидетельство о браке, военный билет — для заёмщиков младше 27 лет — и т. д.); документы о занятости и доходе (в первую очередь форма № 2-НДФЛ либо справка по форме банка, копия трудовой книжки, трудовых контрактов, справка с места работы, а также сведения о других регулярных доходах, например проценты по вкладам, аренда и т. п.); документы об активах заёмщика (правоустанавливающие документы на недвижимость, автомобили и другое дорогостоящее имущество, выписки по банковским счетам и вкладам, документы о владении ценными бумагами, паями, долями в капитале компаний и пр.); сведения о поручителях (аналогично заёмщику — основные документы, документы о доходах и активах).

Документы о недвижимости, передаваемой в залог:

    правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации) и документы владельцев недвижимости; выписки из технического/кадастрового паспорта и/или земельного кадастра; документы об отсутствии обременений: таковыми могут быть, например, нахождение недвижимости в залоге, задолженности по обязательным платежам или нарушение прав несовершеннолетних, проживающих в продаваемом жилом помещении.

Перечень этих документов всегда предоставляется банком. Со списком можно ознакомиться прямо на сайте банка. Сотрудники банка также могут вам помочь и объяснить, какие документы и где необходимо оформить.

Банк проверяет правдивость и правильность предоставленной вами информации, например делает запрос в Пенсионный фонд для того, чтобы узнать размер ваших отчислений, или проверяет место работы. В случае предоставления неверных или ложных сведений банк, скорее всего, откажет вам в выдаче кредита.

Другой причиной может быть несоответствие доходов и стоимости недвижимости сумме запрашиваемого кредита: в таком случае банк откажется удовлетворить заявку на кредит по результатам оценки.

На решение о выдаче кредита может повлиять и негативная кредитная история заёмщика. Банк запрашивает информацию о заёмщике в Бюро кредитных историй (БКИ), где есть сведения о негативной кредитной истории (наличие просроченных платежей и невыплат по кредитам). Чтобы не получить отказ, можно самостоятельно сделать запрос в БКИ перед тем, как направлять документы в банк.

Запрос в БКИ можно сделать двумя способами: приехать и лично написать заявление (информация предоставляется бесплатно) или направить запрос онлайн через сайт Банка России.

Физические лица, получившие отказ по заявке на жилищный кредит, могут снова подать её, но не ранее, чем через определённый банком срок — обычно это 60–90 календарных дней.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

    Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту (т. е. если, допустим, банк выдаёт ипотечный кредит под 12 % годовых, государство может субсидировать 7 %, и заёмщику придётся выплачивать кредит всего под 5 % годовых). Предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья (т. е. если реальная стоимость квартиры, скажем, составляет 2 млн рублей, то государство может оплатить 20 % из этой суммы). Продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

К программам социальной ипотеки относятся, в частности:

    Ипотека плюс материнский капитал: распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с использованием ипотеки. Военная ипотека: выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года, могут стать её участниками. Ипотека — молодым семьям. Участниками программы являются молодые семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и постоянно проживают на территории определённых субъектов Российской Федерации. Ипотечная программа «Молодые учителя», разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для приобретения жилья молодыми учителями и учёными под низкую процентную ставку.

Источник

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов Кредит под залог земли без подтверждения доходов Кредит под залог земли без подтверждения доходов Кредит под залог земли без подтверждения доходов

СНТ:Cтраница посвящена вопросам и ответам о повседневной жизни и деятельности садовых некоммерческих товариществ.

Cтраница посвящена вопросам и ответам о повседневной жизни и деятельности садовых некоммерческих товариществ.

Материал разбит на темы по страничкам, в которых удобно расположены вопросы и ответы на них. При подготовке ответов использованы различные источники: акты законодательства, нормативные документы Правительства РФ, областного правительства, СНиПы и другие документы, а также материалы Интернета. Кроме того, в ответах активно разъясняются положения основного Федерального закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», принятого Государственной Думой и подписанного Президентом РФ 15.04.1998 г.

Вы можете задавать свои вопросы по представленным темам или даже образовать новую тему на странице через » Контакты» , связавшись с администрацией сайта. Ниже на страницу после тем c расположенными в них вопросами и ответами выведена форма, через которую Вы можете связаться с профессиональными адвокатами и юристами, задав им свой вопрос.

Страница 1. Строительство в садовом (дачном) товариществе

Страница 2. О членских, целевых, вступительных и других взносах в СНТ

Страница 3. О собственности на землю в садовом (дачном) товариществе

Страница 4. О работе правления в садовом (дачном) товариществе

Страница 5. Финансовая и хозяйственная деятельность в садовом (дачном) товариществе

Страница 6. О правилах пользования земельным участком в садовом (дачном) товариществе

Страница 7. Защита прав собственности в садовом (дачном) товариществе

Страница 8. Льготы по выплатам налогов, получению земельных участков в СНТ

Страница 9. Организационно-правовые вопросы в СНТ

Важно: используя такую виртуальную консультацию, нельзя на 100% быть уверенным в том, что юрист даст Вам полный ответ. Скорее он будет коротким и односложным. А деньги уже ушли! Решайте сами. Если повезёт, то нарвётесь на добросовестного юриста, а на «нет» и суда нет.

Материал страницы основывается на обновлённых ответах на вопросы садоводов, касающихся планировки и застройки садовых участков. Дело в том, что 20 мая 2011 года вышла новая редакция строительных правил СП 53.13330.2011, которые по своей сути являются слегка переделанной версией СНиП 30-02-97. Считаю совершенно необходимым оставить прежние правила доступными для изучения и просмотра на сайте. Если Вы уже что-то сделали, соорудили, воздвигли согласно старым правилам, то это нечто останется законным при условии того, что Вы можете доказать дату окончания своей грандиозной стройки до 20 мая 2011 года. Закон не имеет обратной силы. А если не можете, то Ваше строение рискует оказаться незаконным и подлежит сносу. Исходя из сказанного, следует иметь возможность сравнить обе версии документов, тем более, что новые требования фактически не ужесточают требований, а в некоторых местах даже, наоборот, облегчают их.

Страница 1. Строительство в садовом (дачном) товариществе

Могу ли я построить Жилой дом На садовом участке?

Некоторые члены садоводческого товарищества на своих приватизированных земельных участках осуществляют строительство садовых домов и других построек без согласованных проектов по своему усмотрению. Несут ли они за это какую–либо ответственность?

Хочу построить на своем участке баню. Как это сделать, чтобы не нарушить действующее законодательство и не иметь конфликтов с соседями?

Какие минимальные расстояния необходимо выдерживать от вспомогательных построек до границы соседнего участка?

В нашем садоводческом товариществе имеется Территория общего пользования , на которой правление намерено выкопать котлованы и заполнить их водой. Каково должно быть расстояние от этих водоемов до садовых участков и дороги и куда жаловаться, если нормы размещения таких сооружений будут нарушены?

Хозблок можно построить на расстоянии одного метра от границы соседнего участка, но хотелось бы знать, какие размеры, а главное, высоту, может иметь такое строение?

Я являюсь членом садоводческого товарищества и у меня возникло желание осуществить строительство дачного домика. Председатель правления говорит, что я могу строить только в том месте участка, как это предусмотрено утвержденным планом, для всех одинаковым. Меня это не устраивает. Кто из нас прав?

Какой высоты забор из досок я могу поставить на границе с соседом? Я заготовил доски высотой 1,6 м, однако сосед угрожает его сломать, так как забор будет затенять его грядки.

Наше правление садоводческого товарищества без моего согласия собирается протянуть линию электропередачи через середину моих шести соток. Я против. Кто из нас прав?

На нашем садовом участке правление намерено установить столбы для снабжения электроэнергией соседних участков. Мы возражаем против этого, но в правлении говорят, что мы не правы. Так ли это?

Купил участок в СНТ, собираюсь построить дом. Где можно прочитать о строительных нормах и правилах для использования в своей практической деятельности по обустройству своего участка и в целом для СНТ?

1. Могу ли я построить жилой дом на садовом участке?

Ответ будет один: можете! Для этого надо, как минимум, иметь все документы о регистрации земельного участка, и участок должен быть в Вашей личной собственности. Без этого Ваша стройка рискует превратиться, в конечном итоге, в незаконное строение. Необходимо также знать определенные нормативы. Строительные нормы и правила, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 10 сентября 1997 г. №18-51, распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Перед строительством дома и во избежание возможных конфликтов с соотвествующими гос. учреждениями и ведомствами, а также соседями следует соблюдать указанные ниже нормативы и правила. Эти правила обязывает соблюдать и Градостроительный кодекс РФ. Основой таких правил служит Свод правил — СП 53.13330.2011, издание 2011 г.

При этом, Вам необходимо заранее определиться со следующими двумя терминами: Жилое строение и жилой дом:

Жилое строение — это дом, возводимый на садовом земельном участке, без права регистрации проживания в нём. Жилой дом — это дом, возводимый на садовом земельном участке, с правом регистрации проживания в нём.

Вам нужен дом, а не строение. Запомним это.

Теперь перейдем к организации СНТ. Организация территории осуществляется в соответствии с утвержденным администрацией местного самоуправления Планом генеральной застройки и планировки территории садоводческого объединения, являющимся юридическим документом, обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого товарищества. Все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены администрацией местного самоуправления. Если такого документа нет, то каждый владелец участка в таком обществе руководствуется нормами Градостроительного Кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ и соответствующими СНиП. Но об этом ниже. Сейчас остановимся на общих требованиях к садовым товариществам, которые следует учитывать при строительстве дома на своем индивидуальном участке.

На территории садоводческого (дачного) объединения ширина улиц и проездов должна быть: для улиц — не менее 7 м; для проездов — не менее 3,5 м.

Минимальный радиус закругления края проезжей части — 6,0 м. Максимальная протяженность тупикового проезда согласно требованиям СП 53.13330.2011 не должна превышать 150 м.

Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны предусматриваться противопожарные водоёмы или резервуары вместимостью, в м 3 ; при числе участков: до 300 — не менее 25, более 300 — не менее 60 (каждый с площадками для установки пожарной техники, с возможностью забора воды насосами и организацией подъезда не менее двух пожарных автомобилей). Здания и сооружения общего пользования (здание правления, сторожка для охранника и др.) должны отстоять от границ садовых (дачных) участков не менее чем на 4 м.

На территории садоводческих (дачных) объединений и за её пределами запрещается организовывать свалки отходов. Бытовые отходы, как правило, должны утилизироваться на садовых (дачных) участках. Для неутилизируемых отходов (стекло, металл, полиэтилен и др.) на территории общего пользования должны быть предусмотрены площадки контейнеров для мусора. Площадки для мусорных контейнеров размещаются на расстоянии не менее 20 и не более 500 м от границ участков.

Теперь перейдём к обустройству своего участка, где будет расположен дом. Площадь индивидуального садового участка принимается не менее 0,06 га (6 соток). Индивидуальные садовые (дачные) участки, как правило, должны быть огорожены. Ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатые или решетчатые. По обоюдному согласию владельцев участков, согласованному с правлением возможно устройство заграждений других типов.

Допускается по решению общего собрания членов садоводческого объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.

На садовом (дачном) участке следует предусматривать устройство компостной площадки, ямы или ящика, а при отсутствии канализации — и уборной.

На садовом участке могут возводиться жилое строение (или жилой дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе: постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утеплённым грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня, душ, навес или гараж для автомобиля. Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного участка не нормируются. Противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее указанных в таблице.

Противопожарные расстояния между домами в СНТ

Материал несущих и ограждающих конструкций строения

Камень, бетон, железобетон и др. негорючие материалы

То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами

Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов

Допускается группировать и блокировать жилые строения (или дома) на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырёх соседних участках при двухрядной застройке. При этом противопожарные расстояния между жилыми строениями (или домами) в каждой группе не нормируются, а минимальные расстояния между крайними жилыми строениями (или домами) групп принимаются по строке 2 таблицы. Жилое строение (или дом) должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть (в метрах):

От жилого строения (или дома) — 3;

От постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4;

От других построек — 1;

От стволов высокорослых деревьев — 4, среднерослых — 2;

От кустарника — 1.

Расстояние между жилым строением (или жилым домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.)

При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.

Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть (в метрах):

От жилого строения (или жилого дома) до душа, бани (сауны), уборной — 8;

От колодца до уборной и компостного устройства — 8.

Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению (или дому) расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м); дом-постройка для скота и птицы (от дома не менее 3 м, от постройки для скота и птицы не менее 4 м). Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к дому и хозяйственным постройкам.

Члены садоводческих (дачных) объединений, имеющие на своем участке мелкий скот и птицу, должны соблюдать санитарные и ветеринарные правила по их содержанию. При освоении садового (дачного) участка площадью 0,06 — 0,12 га под строения, дорожки и площадки следует отводить не более 30% площади.

Что касается объёмно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений, то:

Под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба. Под помещениями для мелкого скота и птицы устройство погреба не допускается. Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе, расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба — не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций (балок, прогонов).

При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования СП 53.13330.2011. Не допускается организация стока дождевой воды с крыш на соседний участок.

И, наконец, Инженерное обустройство:

Территория садоводческого (дачного) объединения должна быть оборудована системой водоснабжения, отвечающей требованиям СП 31.13330. Снабжение хозяйственно-питьевой водой может производиться как от централизованной системы водоснабжения, так и автономно — от шахтных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей родников с соблюдением требований, изложенных в СанПиН 2.1.4.1110. Устройство ввода водопровода в дома согласно СП 30.13330 допускается при наличии местной канализации или при подключении к централизованной системе канализации. Свободный напор воды в сети водопровода на территории садоводческого объединения должен быть не менее 0,1 МПа.

На территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны быть предусмотрены источники питьевой воды. Вокруг каждого источника организуется санитарно-защитная зона.

Расчёт систем водоснабжения производится исходя из следующих норм среднесуточного водопотребления на хозяйственно-питьевые нужды:

При водопользовании из водоразборных колонок, скважин, шахтных колодцев — 30 — 50 л/сут на 1 жителя;

При обеспечении внутренним водопроводом и канализацией (без ванн) — 125 — 160 л/сут на 1 жителя.

Для полива посадок на приусадебных участках:

Овощных культур — 3 — 15 л/м2 в сутки;

Плодовых деревьев — 10 — 15 л/м2 в сутки (полив предусматривается 1 — 2 раза в сутки.

Сбор, удаление и обезвреживание нечистот могут быть неканализованными, с помощью местных очистных сооружений, размещение и устройство которых осуществляется с соблюдением соответствующих норм и согласованием в установленном порядке. Возможно также подключение к централизованным системам канализации при соблюдении требований СП 32.13330. При неканализованном удалении фекалий надлежит обеспечивать устройства с местным компостированием — пудр-клозеты, биотуалеты. Допускается использование выгребных устройств типа люфт-клозет и надворная уборная. Применение выгребных устройств должно быть согласовано в каждом отдельном случае на стадии разработки проекта с местными органами охраны природы по регулированию, использованию и охране подземных вод, с учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Не допускается устройство люфт-клозетов в IV климатическом районе и III Б подрайоне.

Сбор и обработку стоков душа, бани, сауны и хозяйственных сточных вод следует производить в фильтровальной траншее с гравийно-песчаной засыпкой или в других очистных сооружениях, расположенных на расстоянии не ближе 1 м от границы соседнего участка. Допускается хозяйственные сточные воды сбрасывать в наружный кювет по специально организованной канаве при согласовании в каждом отдельном случае с органами санэпиднадзора.

В отапливаемых домах обогрев и горячее водоснабжение следует предусматривать от автономных систем, к которым относятся: источники теплоснабжения (котел, печь и др. Газоснабжение домов может быть от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей. Проектирование газовых систем, установку газовых плит и приборов учёта расхода газа следует осуществлять в соответствии с требованиями «Правил безопасности в газовом хозяйстве» и СП 62.13330.

Баллоны со сжиженным газом следует хранить на промежуточном складе газовых баллонов, расположенном на территории общего пользования. Хранение баллонов на садовых (дачных) участках не допускается. Баллоны емкостью более 12 л для снабжения газом кухонных и других плит должны располагаться в пристройке из негорючего материала или в металлическом ящике у глухого участка наружной стены не ближе 5 м от входа в здание. На кухне согласно требованиям допускается устанавливать баллон с горючим газом емкостью не более 12 л.

Сети электроснабжения на территории садоводческого (дачного) объединения следует предусматривать, как правило, воздушными линиями. Запрещается проведение воздушных линий непосредственно над участками, кроме индивидуальной подводки. Электрооборудование и молниезащиту домов и хозяйственных построек следует проектировать в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ).

2. Некоторые члены садоводческого товарищества на своих приватизированных земельных участках осуществляют строительство садовых домов и других построек без согласованных проектов по своему усмотрению. Несут ли они за это какую–либо ответственность?

Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее возведение таких объектов недвижимости, не приобретает на них право собственности и не может распоряжаться ею. Члены товарищества вправе возводить на своем участке строения и сооружения в соответствии с планом организации и застройки территории садоводческого объединения с соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно–гигиенических, противопожарных и иных установленных требований, если таковой план имеется. До начала освоения садового участка рекомендуется получить в органах архитектуры и градостроительcтва фрагмент генерального плана с нанесением земельного участка со всеми его элементами постройками. Создание строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом, допускается после утверждения органом местной администрации проектов строительства данных строений и сооружений. Строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство, или без согласованного проекта, либо с отступлением от норм влечёт административную ответственность в виде штрафа (см. ст. Ст. 19, главы VII Закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», 62 Градостроительного кодекса РФ, 222 ГК РФ,143, 143–1 КоАП РСФСР, п. 4.7 СП 11–106–97). Следует, тем не менее, заметить, что на основании ст. 3.25.3, ст. 9 ФЗ-93 от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ( Закон о «дачной амнистии») , срок его действия продлен до 1 марта 2015 г. ФЗ-174 от 17 июля 2009 г., если садоводы не нарушают строительных норм и правил (см. предыдущий вопрос), а генерального плана организации и застройки СНТ нет, то никакой ответственности они нести не будут.

3. Хочу построить на своем участке баню. Как это сделать, чтобы не нарушить действующее законодательство и не иметь конфликтов с соседями?

Прежде всего необходимо согласовать проект бани и её расположение на участке с органами архитектуры и градостроительства местного самоуправления, чтобы это не было самовольным строительством. При этом следует учесть, что минимальные расстояния от бани до садового дома должно быть не менее 8 метров (п. 6.8 СП 53.13330.2011). Указанное расстояние должно соблюдаться как на одном, так и на смежных участках. Однако, если плана организации и застройки садового товарищества нет, то следует соблюдать только указанные СП требования.

4. Какие минимальные расстояния необходимо выдерживать от вспомогательных построек до границы соседнего участка?

Расстояние до границы соседнего участка от постройки для содержания мелкого скота и птицы составляет не менее 4, а от других построек не менее 1 метра. Минимальные расстояния между постройками как на одном, так и на смежных участках по санитарно–бытовым условиям должны быть от садового дома и погреба до уборной — 12; до душа, бани сауны — 8; от колодца до уборной и компостного устройства — 8; до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани, сауны — 12; от погреба до компостного устройства и постройки для содержания мелкого скота и птицы — 7 метров (п. п. 6.7, 6.8 СП 53.13330.2011).

5. В нашем садоводческом товариществе имеется территория общего пользования, на которой правление намерено выкопать котлованы и заполнить их водой. Каково должно быть расстояние от этих водоемов до садовых участков и дороги и куда жаловаться, если нормы размещения таких сооружений будут нарушены?

Прежде всего нужно установить, имеется ли соответствующее решение общего собрания товарищества на этот счёт и предусмотрены ли такие сооружения генеральным планом застройки территории товарищества. Если нет, то прежде чем приступать к возведению водоёмов, необходимо согласовать их проект и размещение с районным архитектором, пожарными и санитарными службами, которые и определяют размеры прибрежных защитных полос. В противном случае это будет незаконным, самовольным строительством и обжаловать такие действия товарищества можно в администрации района. Те садоводы, права и интересы которых нарушаются, могут защитить их в суде. Минимальная ширина прибрежной защитной полосы в зависимости от крутизны склонов прилегающих территорий составляет величину от 15 до 100 метров. В защитных полосах запрещается размещение садово–огородных участков (см. Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах от 23.11.96 г. № 1404).

6. Хозблок можно построить на расстоянии одного метра от границы соседнего участка, но хотелось бы знать, какие размеры, а главное, высоту, может иметь такое строение?

Размеры хозблока должны соответствовать размерам, указанным в Генеральном плане застройки территории. Если застройщик намерен отступить от этих размеров, то он согласовывает свой проект в районных органах архитектуры. Минимальное расстояние от границы соседнего участка до хозяйственных построек, если они не предназначены для содержания мелкого скота и птицы, действительно составляет не менее одного метра. При этом во избежание подтопления скат крыши хозблока следует ориентировать на свой участок или отводить воду от границы участка с помощью желобов. В целях наименьшего затенения расстояние до соседнего участка, расположенного с востока, севера, запада или промежуточных положений, рекомендуется принимать не менее высоты хозблока, измеренной от планировочной отметки земли до конька крыши. (п. 6.7 СП 53.13330.2011). Высота хозблока не регламентируется, однако её следует определять с учетом приведённых замечаний.

7. Я являюсь членом садоводческого товарищества и у меня возникло желание осуществить строительство дачного домика. Председатель правления говорит, что я могу строить только в том месте участка, как это предусмотрено утвержденным планом, для всех одинаковым. Меня это не устраивает. Кто из нас прав?

Председатель правления прав в той части, что при застройке садовых участков следует руководствоваться генеральным планом организации территории товарищества. Возведение гражданами на садовых участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.

8. Какой высоты забор из досок я могу поставить на границе с соседом? Я заготовил доски высотой 1,6 м, однако сосед угрожает его сломать, так как забор будет затенять его грядки.

В целях минимального затенения территории соседних участков ограждения должны быть сетчатые или решётчатые и высоту их рекомендуется не превышать 1,5 метра ( П. 6.2 СП 53.13330.2011). По решению общего собрания садоводов допускается устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. Пока забор ещё не воздвигнут, спор могут разрешить органы по делам строительства и архитектуры, поскольку именно они занимаются согласованием проектов застройки земельных участков (см. п. 2.14. Инструкции о порядке застройки и благоустройства районов индивидуального жилищного строительства от 23.12.82 г. № 154). В нормативных актах субъектов Российской Федерации могут быть приведены иные рекомендации. Например, в Московской области допускается устанавливать ограждение земельного участка высотой до 1,8 метра. Кроме того, см. ответ на первый вопрос страницы, где подробно изложены требования к заборам.

9. Наше правление садоводческого товарищества без моего согласия собирается протянуть линию электропередачи через середину моих шести соток. Я против. Кто из нас прав?

Без согласия землепользователя нельзя проложить линию электропередачи через участок. Схема таких линий должна быть отражена на генеральном плане застройки территории товарищества. Разрешается протягивание линии электропередачи через участок только для индивидуальной подводки.

10. На нашем садовом участке правление намерено установить столбы для снабжения электроэнергией соседних участков. Мы возражаем против этого, но в правлении говорят, что мы не правы. Так ли это?

Без согласия собственника или владельца земельного участка невозможно проведение каких–либо работ на его земле в том числе и установка столбов электропередачи. Согласно П. 8.13 СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих ( дачных) объединений граждан, здания и сооружения» запрещается проведение воздушных линий сетей электроснабжения непосредственно над садовыми участками, кроме индивидуальной подводки.

11. Купил участок в СНТ, собираюсь построить дом. Где можно прочитать о строительных нормах и правилах для использования в своей практической деятельности по обустройству своего участка и в целом для СНТ?

Про общие требования со ссылками на СП можно прочитать материал ответа на Вопрос № 1 на этой странице. Если этих сведений недостаточно, то пройдите по ссылке на страницу: СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Здесь расписано всё, что касается СНТ.

Страница 2. О членских, целевых, вступительных
И других взносах в СНТ

Обязательно ли возвращать целевые взносы выбывшему из товарищества садоводу, если у нашего товарищества нет средств, из которых можно было бы выплатить эти взносы?

С учетом положений Закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» представляется архисложным подсчёт доли члена товарищества, внесённой в качестве целевых взносов на приобретение общего имущества или на его ремонт при выходе из членов товарищества. Может быть при этом воспользоваться специальной формулой?

Как правильно установить размер членских и целевых взносов, уплачиваемых членами садоводческого товарищества?

На общем собрании нашего садоводческого товарищества решили с тех садоводов, которые выплачивали целевые взносы позже установленных сроков, взимать индексацию в размере 30% за период 1994–95 г. г., чтобы компенсировать рост цен на услуги. Правомочно ли было общее собрание принимать такое решение?

Суд взыскал с нашего садоводческого товарищества в пользу выбывшего садовода уплаченные им ранее целевые взносы, а у нас нет средств, чтобы исполнить решение суда. Как нам теперь быть по закону и как строить свои отношения с бывшими членами товарищества, которые продолжают пользоваться своими приватизированными участками?

Три года назад приобрел 2 участка по 9 соток, при этом пришлось заплатить 44 тыс. р. целевых и членских (СНТ) взносов от имени прежнего владельца. Два года назад уже от своего имени заплатил на счет СНТ половину целевого взноса на электричество (с одного участка) — 25 тыс., договорившись с председателем, что от электрификации второго участка можно отказаться. Потом председатель «передумал» и 25 тыс. «зависли» — их не возвращают, электричество не подводят и даже препятствуют пользованию дорогой. Требуют, чтобы мы заплатили все целевые и членские взносы. При этом в члены СНТ нас не принимают, «пока не будут уплачены все членские взносы». Готов заплатить целевые взносы с обоих участков и взнос на электричество с одного участка (ну не нужно нам «два электричества» и, вероятно, второй участок продадим) — но смущает отсутствие договора или членства в СНТ, без этого оплата на руки председателю кажется незаконной. Как быть?

1. Обязательно ли возвращать целевые взносы выбывшему из товарищества садоводу, если у нашего товарищества нет средств, из которых можно было бы выплатить эти взносы?

В соответствии с Законом РФ № 66 от 19.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Целевые взносы — это материальные вложения долговременного характера, направленные на приобретение и создание объектов общего пользования: водопровода, строительство дорог, электрификации территории объединения, возведение дома для сторожа, правления и т. д. Созданное за счёт целевых взносов имущество является общей (долевой) собственностью всех членов товарищества. Доля члена товарищества в общем имуществе определяется размером внесённого им целевого взноса. Согласно статье 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе потребовать выдела его доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В своем постановлении от 2 августа 1972 г. № 3 «О применении судами РСФСР законодательства при разрешении споров, связанных с деятельностью садоводческих товариществ», действующим поныне, Пленум Верховного суда РСФСР в пункте 2 указал, что судам подведомственны споры по искам лиц, выбывших из товарищества о возврате правлением целевых взносов, внесённых членом товарищества на строительство, водоснабжение, электрификацию и т. д. в тех случаях, когда правление отказывает в их возврате. Исполнение судебных решений в таких случаях производится в порядке, установленным законом РФ «Об исполнительном производстве».

2. С учётом положений Закона РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» представляется архисложным подсчёт доли члена товарищества, внесённой в качестве целевых взносов на приобретение общего имущества или на его ремонт при выходе из членов товарищества. Может быть, при этом воспользоваться специальной формулой?

В соответствии с Законом ФЗ-66 от 19 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», положениями Гражданского кодекса РФ о собственности доли членов садоводческого товарищества в совместной собственности предполагаются равными. Например, при ликвидации товарищества и продаже имущества, находящегося в собственности товарищества как юридического лица, и имущества, являющегося совместной собственностью, вырученные средства делятся между членами товарищества поровну. В связи с этим лицу, выбывшему из членов садоводческого товарищества (а в случае его смерти, его наследникам) возвращаются целевые взносы, внесённые на возведение хозяйственных строений и сооружений общего пользования (за вычетом износа), на водоснабжение, электрификацию, строительство дорог, мостов, ограждений территории коллективного сада, проведение мероприятий на освоение земельного участка товарищества (планировка территории, мелиоративные работы, завоз плодородного грунта и другие). Эти суммы будут равны его доле и внесённым им ранее целевым взносам. Однако, товарищество может и не возвращать целевые взносы при условии передачи всех прав на пользование объектами, созданными на эти взносы, новому владельцу участка. Этот вариант решения возможен при условии достижения соглашения между старым и новым владельцами участка и общим собранием товарищества.

Следует также учитывать, что платежи на ремонт имущества общего пользования являются по сути содержанием имущества и не входят в состав целевых взносов, т. е. тех, к-е участвуют в создании общей долевой собственности. Другими словами платежи на ремонт, как составная часть членских взносов, при выходе из членов товарищества не возвращаются.

3. Как правильно установить размер членских и целевых взносов, уплачиваемых членами садоводческого товарищества?

В соответствии с Уставом садоводческого некоммерческого товарищества размер, порядок и сроки уплаты Членских и целевых взносов устанавливается общим собранием его членов. Каких–либо конкретных нормативных указаний по этому вопросу действующим законодательством не предусмотрено. До известного времени, когда каждый садовод имел по одному участку размером 6 соток, существовал порядок — все члены товарищества платят взносы в равных долях. В настоящее время появилась возможность иметь в одном товариществе одному садоводу два и более участка разных размеров. При этом количество освободившихся (свободных) земельных участков, которые могли быть переданы в пользование или в собственность новым садоводам, уменьшается, и товарищество лишается возможности в полной мере компенсировать затраты на содержание объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования. С другой стороны, справедливости ради, собственники неравноценных земельных долей должны компенсировать общественные затраты пропорционально имеющейся доле. В связи с этим некоторые товарищества определяют размеры взносов дифференцированно, в зависимости от размера имеющегося в собственности земельного участка. Таким образом, при расчете размера взносов в складывающейся ситуации правильнее будет исходить из совокупности общественных затрат, приходящейся на единицу земельной площади товарищества, включая и индивидуальные участки. Кроме того, при расчёте суммы взносов общему собранию товарищества следует чётко придерживаться целей, на которые они расходуются, соответствующим положениям Ст.1 ФЗ-66 от 19 апреля 1998 г. Несколько странно выглядит решение общего собрания в одном из СНТ, установившее размер вступительного взноса для садоводов равный 20 000 руб. (действует и сейчас). Какие, интересно, организационные расходы по оформлению документации на нового члена несёт Правление СНТ в этом товариществе? Хотелось бы увидеть обоснованные расчёты.

4. На общем собрании нашего садоводческого товарищества решили с тех садоводов, которые выплачивали целевые взносы позже установленных сроков, взимать индексацию в размере 30% за период 1994–95 гг., чтобы компенсировать рост цен на услуги. Правомочно ли было общее собрание принимать такое решение?

Индексация целевых взносов никакими нормативными актами не предусмотрена. Размер целевых взносов устанавливается общим собранием. В том случае, если какие–либо работы не выполнены, или недостаточно средств для их выполнения, то общее собрание может постановить о сборе дополнительных взносов. Такое решение подлежит исполнению всеми членами товарищества.

5. Суд взыскал с нашего садоводческого товарищества в пользу выбывшего садовода уплаченные им ранее целевые взносы, а у нас нет средств, чтобы исполнить решение суда. Как нам теперь быть по закону и как строить свои отношения с бывшими членами товарищества, которые продолжают пользоваться своими приватизированными участками?

В соответствии с Уставом товарищества лицу, выбывшему из членов садоводческого товарищества, возвращаются целевые взносы, внесенные на возведение хозяйственных строений и сооружений общего пользования (за вычетом износа), на водоснабжение, электрификацию, строительство дорог, мостов, ограждений территории коллективного сада, проведение мероприятий на освоение земельного участка товарищества (планировка территории, мелиоративные работы, завоз плодородного грунта и другие), поэтому суд обоснованно удовлетворил предъявленный иск. Потери товарищества в выплатах целевых взносов должны возмещаться новым членом, получившего по каким–либо основаниям освободившийся участок. При отсутствии необходимых средств у товарищества они должны компенсироваться за счет реализации имущества, иных источников, а если таковых не имеется, то за счёт других членов товарищества. Что касается тех бывших членов, которые продолжают владеть участками на праве собственности, то они обязаны уплатить товариществу свою долю целевых взносов, затраченных на создание объектов инфраструктуры (водоснабжение, дороги, электроснабжение и т. д.) и, кроме того, по письменному договору с товариществом регулярно оплачивать свою долю расходов по содержанию созданных объектов общего пользования, их ремонту, участвовать своими средствами в возведении новых объектов, поскольку их участки расположены в границах территории садоводческого товарищества и они продолжают пользоваться всеми объектами общего пользования. В случае отказа от заключения договора и неуплаты указанных расходов, товарищество вправе взыскать эти средства с бывших членов товарищества в судебном порядке.

6. Три года назад приобрел 2 участка по 9 соток, при этом пришлось заплатить 44 тыс. рублей целевых и членских (СНТ) взносов от имени прежнего владельца. Два года назад уже от своего имени заплатил на счёт СНТ половину целевого взноса на электричество (с одного участка) — 25 тыс., договорившись с председателем, что от электрификации второго участка можно отказаться. Потом председатель «передумал» и 25 тыс. «зависли» — их не возвращают, электричество не подводят и даже препятствуют пользованию дорогой. Требуют, чтобы мы заплатили все целевые и членские взносы. При этом в члены СНТ нас не принимают, «пока не будут уплачены все членские взносы». Готов заплатить целевые взносы с обоих участков и взнос на электричество с одного участка (ну не нужно нам «два электричества» и, вероятно, второй участок продадим) — но смущает отсутствие договора или членства в СНТ, без этого оплата на руки председателю кажется незаконной. Как быть?

Надеюсь, что квитанции об оплате указанных взносов у Вас есть. Желательно ещё иметь документ, подтверждающий Ваше правопреемство от прежнего члена СНТ, т. е. свидетельства о праве собственности на данные участки. Вам необходимо обратиться с письменным заявлением в правление СНТ о постановке вопроса о принятии Вас в члены СНТ на общем собрании членов СНТ, т. к. приём и исключение из членов СНТ находится в исключительной компетенции общего собрания ( Ст. 21 п. 2 «Компетенция общего собрания» ФЗ-66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), а не единолично председателя. Если по каким-то причинам решение будет отрицательным, обращайтесь в суд. В соответствии со ст.18 названного ФЗ Вы должны быть приняты в члены СНТ только на основании того, что являетесь собственником или пользователем земельного участка (участков) в границах СНТ, а не на основании оплаты членских взносов. Более того, обязанность по оплате всех предусмотренных взносов возникает уже у члена СНТ ( Ст. 19 ФЗ-66) , но не раньше. До приёма в члены СНТ с Вами могут заключить Договор о пользовании инфраструктурой и другим имуществом общего пользования, в сумме не больше той, которую платят члены СНТ согласно утверждённой общим собранием смете. Если бывшие собственники двух Ваших участков забирали свои доли из общей собственности, то Вам надо будет внести эти доли обратно в СНТ, если Вы хотите пользоваться этим общим имуществом.

Страница 3. О собственности на землю
В садовом (дачном) товариществе

В сделках с землёй сегодня следует в обязательном порядке учитывать положения ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и ФЗ № 174 от 17.07.2009 г «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», продлевающего срок действия ФЗ-93 до 1 марта 2015 г. Это, так называемый, закон о » Дачной амнистии» , значительно упрощающий государственную регистрацию прав собственности на садовые, дачные участки и недвижимость, возведённую на таких участках ( Подробнее текст законов см. >>>) . Наиболее интересна в этом законе ст. 3, определяющая порядок регистрации прав собственности. Вполне возможно, что ознакомившись с содержанием этого законодательного акта Вы снимите все свои вопросы и решите проблемы «малой кровью».

Какие документы нужны для оформления Земельного участка ?

Я хочу отказаться от своего приватизированного земельного участка и подарить его садоводческому товариществу, но от меня в земельном комитете требуют составления нового плана участка, хотя старый план у меня уже есть. Зачем нужен новый план?

Я намерена переоформить принадлежащий мне на праве собственности земельный участок на мужа. Как дешевле это сделать?

У меня есть садовый участок, а мы с женой не молоды и хотим переписать участок на дочь. Как это сделать с минимальными затратами: у всех у нас небольшие доходы?

Я не могу продать земельный участок, поскольку председатель садоводческого товарищества отказывает мне выдать справку об отсутствии задолженности и требует ликвидировать долг по членским взносам, хотя я членом товарищества не являюсь, а участок получила по завещанию. Как мне быть?

В нашем садоводческом товариществе мой участок крайний и до общего забора остается две сотки «ничейной» земли. Председатель правления предложил мне купить у товарищества эту землю. Каков порядок оформления такой сделки?

Мне принадлежит на праве собственности Земельный участок , расположенный в другой области. Я хочу подарить его нашему родственнику, проживающему там же. Как это сделать по доверенности?

Мой зять имеет в собственности два приватизированных участка земли, расположенные в разных районах. Может ли он продать их без согласия жены и как узнать о совершенной сделке?

Построил на садовом участке капитальный жилой дом, живу в нём круглый год. Могу ли я и члены моей семьи прописаться на садовом участке?

В соответствии с законом «о дачной амнистии» хотел зарегистрировать жилой дом, построенный на садовом участке, чтобы потом в нём получить регистрацию по месту постоянного проживания. Однако в декларации об объекте недвижимого имущества нет пункта «Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на садовом земельном участке. Как быть?

Садовое товарищество выделило мне в пользование участок два года назад, есть собственник, но его местонахождение определить невозможно. До того, как я обратился в общество с просьбой о выделении участка, он был фактически заброшен уже много лет. Я выплатил все взносы и исправно их плачу, как член общества и по сей день. Подскажите, как мне лучше действовать, если я хочу оформить участок в собственность. Может, нужно попытаться признать в судебном порядке участок безхозным, если получится, он перейдёт в район, потом обратиться в администрацию с просьбой о выделении мне этого участка? Если всё же судом будет признано право муниципальной собственности, то буду ли я иметь преимущественное право на его покупку или может мне его и бесплатно в собственность может администрация выделить? Какой в подобных случаях существует оптимальный вариант получения участка, если собственника не найти?

Подскажите пожалуйста, у моей свекрови имеется в собственности земельный участок. Мы с мужем планируем построить на нем дом. Этот дом будет автоматически являться собственностью свекрови или его нужно будет оформлять как постройку? Сможет ли муж оформить его на себя, оставив участок собственностью свекрови?

Приобрела земельный участок в 1995 году по договору купли–продажи, оформленному нотариально. Но после совершения сделки свидетельство о праве собственности на землю не получила. Спустя 13 лет решила получить свидетельство. Какие документы для этого необходимы? У меня имеется: договор купли–продажи 1995 г, нотариально заверенный; свидетельство о праве собственности на землю 1992 г.(на имя прежнего хозяина). Участок имеет кадастровый номер. В кадастровой палате мне посоветовали разыскать продавца земли и заключить эту же сделку с ним ещё раз, но уже в Регистрационном центре, по новым правилам. Но я сомневаюсь, что это правомерно, т. к. в 1995 году продавец уже потерял право собственности на этот участок, и это нотариально удостоверено. Посоветуйте, как можно решить эту проблему, без участия продавца?

Я покупаю дачный участок 6 соток с постройками, у владельца 2 наследника один из наследников продает мне участок. После оформления сделки и вступлении в собственность нового хозяина, второй наследник может заявить о своих правах на участок. Как поступить правильно и какие нужны документы, чтобы избежать подобной ситуации?

Подскажите, пожалуйста, является ли правоустанавливающим документом мировое соглашение или справка из дачного кооператива, что я являюсь его членом? И еще вопрос: наша семья живет на даче более 30 лет, гарантирует ли это наличие кадастрового плана или, если никто никогда специально не вставал на кадастровый учет, плана не существует?

Покупаю участок у садового товарищества, но столкнулась с проблемами:
1. Покупаемый участок со дня образования садового товарищества пустовал и владельцы соседних участков совершили самозахват данной земли, поставив на ней сложные постройки, не получив согласия членов правления товарищества. Теперь как–то необходимо выселить их с продаваемой мне земли. Как это сделать?
2. Со временем, так называемые, метки о границах садового товарищества ушли под землю (столбики). Участок как раз находится на границе. Кто должен восстанавливать эти метки и платить за вызов замерщика?

Хочу зарегистрировать право собственности на землю. Начал разбираться с документами и выяснил, что у меня есть только книжка садовода. Что делать?

При регистрации права собственности на земельный участок обязательно ли проводить межевание?

Какие объекты собственности не попадают под «дачную амнистию»?

1. Какие документы нужны для оформления земельного участка?

Существуют различные механизмы приобретения земельного участка, в зависимости от того, у кого он приобретается: из государственной или муниципальной собственности (приватизации), личной собственности гражданина.

Заявление о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок — на право аренды или собственности направляется в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Документ, удостоверяющий личность гражданина (нотариально заверенную копию);

Доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты её выдачи. (если заявитель передал свои права представителю);

Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодательством о праве собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на оформляемом земельном участке (при наличии таких объектов);

Нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок;

Кадастровый план земельного участка;

Решение соответствующего органа управления хозяйственного общества о приобретении земельного участка в собственность в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами хозяйственного общества.

Данный перечень не является полным. Местные органы власти могут потребовать устав садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения, списки членов объединения.

В течение месяца органы власти должны принять решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного владения — на Право аренды или собственности.

2. Я хочу отказаться от своего приватизированного земельного участка и подарить его садоводческому некоммерческому товариществу, но от меня в земельном комитете требуют составления нового плана участка, хотя старый план у меня уже есть. Зачем нужен новый план?

При осуществлении сделок по отчуждению Земельного участка, в частности при передаче его в дар, помимо свидетельства о праве собственности на участок (акта о праве собственности), договора дарения, письменного подтверждения соседей об отсутствии претензий к границам участка, необходимо иметь план этого участка. В том случае, если план уже имеется и он соответствует фактическим границам участка на местности, то дополнительно составлять план не нужно.

Переоформить участок на другое лицо, в данном случае на мужа, можно путем его продажи или дарения. Причем затраты по этим сделкам будут одинаковы. Если соответствующий договор удостоверяется у нотариуса, необходимо оплатить госпошлину в размере 0,5 процента от суммы договора (стоимости участка земли), но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда, и нотариальные услуги. В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Если такой план отсутствует, то его составление с замерами на местности является платной услугой. Размер платы определяется расценками специализированной фирмы, занимающейся такого рода работой. За государственную регистрации прав на недвижимое имущество Правительством РФ установлен максимальный размер платы для физических лиц 3–х кратный размер минимальной оплаты труда.

4. У меня есть садовый участок, а мы с женой не молоды и хотим переписать участок на дочь. Как это сделать с минимальными затратами: у всех у нас небольшие доходы?

С наименьшими затратами оставить участок на будущее в собственности дочери можно, составив завещание у нотариуса, или вообще не составлять завещания, если нет иных наследников по закону.

5. Я не могу продать земельный участок, поскольку председатель садоводческого товарищества отказывает мне выдать справку об отсутствии задолженности и требует ликвидировать долг по членским взносам, хотя я членом товарищества не являюсь, а участок получила по завещанию. Как мне быть?

В соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. и рекомендациями Роскомзема от 22 июня 1993 г. при регистрации сделок купли–продажи земельного участка в земельный комитет необходимо представить договор купли–продажи (купчую), план участка и справку об отсутствии взаимных претензий по границам смежных земельных участков, удостоверенную их собственниками и пользователями и утвержденную печатью и подписью председателя товарищества (СНТ). Предоставления иных документов указанными нормативными актами не требуется. Если в утверждении справки о бесспорности границ смежных участков Председатель СНТ отказывает, то его действия можно обжаловать в суд по месту нахождения товарищества.

6. В нашем садоводческом товариществе мой участок крайний и до общего забора остается две сотки «ничейной» земли. Председатель правления предложил мне купить у товарищества эту землю. Каков порядок

Если земли общего пользования находятся в собственности товарищества, что должно подтверждаться свидетельством, то с разрешения общего собрания указанные две сотки земли могут быть выделены под садовый участок для дальнейшей его продажи. Такое решение собрания нужно согласовать с органами архитектуры и районной администрацией, поскольку необходимо внести в Генеральный план застройки СНТ соответствующие изменения. После того, как эти две сотки будут обозначены на плане как участок индивидуального пользования, можно составлять купчую на землю, удостоверять ее у нотариуса с приложением плана участка и регистрировать в органах по регистрации сделок с недвижимостью, где выдается акт на право собственности на землю.

7. Мне принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный в другой области. Я хочу подарить его нашему родственнику, проживающему там же. Как это сделать по доверенности?

Договор дарения может заключить представитель по доверенности на совершение дарения. Такая доверенность удостоверяется нотариально. При этом в доверенности обязательно должен быть указан предмет дарения, т. е. земельный участок, и назван сам одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Поскольку даритель в данном случае не будет присутствовать при регистрации договора в регистрационной палате по месту нахождения объекта, представитель и одаряемый должны составить договор и удостоверить его у нотариуса. Следует иметь в виду, что представитель не может заключить договор дарения в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Затем одаряемый подает заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок. К договору дарения прилагаются документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, план участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ. Все документы для регистрации представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником.

8. Мой зять имеет в собственности два приватизированных участка земли, расположенные в разных районах. Может ли он продать их без согласия жены и как узнать о совершенной сделке?

Имущество, нажитое супругами в период брака (в том числе и земельные участки), является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано, поэтому без согласия другого супруга продать его нельзя. В противном случае такая сделка может быть признана судом недействительной (см. ст. ст. 34, 37 СК РФ, 256 ГК РФ). Информация о сделках с землей имеется в соответствующих районных земельных комитетах и органах, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью.

9. Построил на садовом участке капитальный жилой дом, живу в нём круглый год. Могу ли я и члены моей семьи прописаться на садовом участке?

Ответ можно дать утвердительный, но есть целый ряд ньюансов, без решения которых Прописка на садовом участке в настоящее время невозможна. Надо, правда, добавить, что запретить Вам жить в доме на садовом участке никто не сможет, но и не зарегистрирует. Итак, разберёмся с ньюансами:

Конституционный Суд РФ признал неконституционным ограничение прав граждан на регистрацию по месту жительства в жилых строениях на садовых земельных участках. Благодаря такому решению многим людям, постоянно проживающим на садовых участках, и не имеющих другого жилья, появилась реальная возможность не быть «бомжами». Однако не всякий владелец садового домика может прописаться в своём доме на территории садового товарищества.

Постановлением № 7-П от 14.04.2008 г. Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ абзац второй ст. 1 ФЗ-66 от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов. Неконституционной признана норма, ограничивающая регистрацию по месту жительства в жилом строении, которое пригодно для постоянного проживания, расположенное на садовом земельном участке, относящемся к землям населённых пунктов. Чтобы это узнать посмотрите в свою кадастровую выписку о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости). В ней в обязательном порядке указана категория земель, отведённая для Вашего садового товарищества.

Жилое строение пригодно для постоянного проживания граждан, когда оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства. Это означает, что в таком строении должна быть возможность проживания в течение всех сезонов года (не только летом). Не могут быть признаны жилыми капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а также помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.

В настоящее время процедура признания помещения жилым определена в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47. Но это Положение не распространяется на жилые строения, видимо, поэтому Конституционный Суд в своём постановлении № 7-П от 14.04.2008 г. указал, что субъекты РФ вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

ФЗ-66 от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ст. 1 прямо указывает на право граждан возводить на данном участке «жилого строения». Одновременно с этим закон использует и такой термин как «жилой дом». Статья 15 Жилищного кодекса РФ в качестве единственного объекта жилищных прав называет жилые помещения. А к жилым помещениям согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ относятся: 1). жилой дом, часть жилого дома; 2). квартира, часть квартиры; 3). комната. Т. о. закон прямо не относит жилое строение к жилым помещениям. В то же время Конституционный суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом участке, фактически может являться жилым домом. Значит регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, которое, кроме пригодности для постоянного проживания, должно отвечать и другим требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

Согласно этой же статье 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Определение жилого помещения может быть проанализировано на основе его признаков, указанных в законе.

Обязательное условие признания помещения жилым — это его изолированность. Т. е. помещение не может быть жилым, расположенное в зале ожидания вокзала. Другим признаком является отнесение помещения к недвижимому имуществу. Понятие недвижимого имущества нашло своё закрепление в статье 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им несоразмерного ущерба, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. На практике признание конкретного строения недвижымым имуществом подтверждается проведением технической инвентаризации и изготовлением по её результатам технического паспорта. Однако, техническая инвентаризация носит учётный характер, и орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделки с ним (Федеральной регистрирующей службы), может не согласиться с отнесением строения к недвижимому имуществу.

Конституционный Суд также определил, что жилое строение должно быть расположено на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов. В соответствии со статьёй 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития неселённых пунктов. Земли неселённых пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населённых пунктов. Следовательно, Регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который находится в границах населённого пункта.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 г. № 13-П отменено ограничение права граждан на регистрацию по месту постоянного проживания в СНТ, расположенных на землях, относящихся органами государственного кадастра к сельскохозяйственным землям. Разрешение на регистрацию граждан в жилых строениях на садовых, дачных участках внесено и в проект новой редакции ФЗ-66 от 15.04.98 г. Проект находится на рассмотрении в ГД. Подробнее на странице » Общие положения Устава СНТ «Пищевик»

10. В соответствии с законом «о дачной амнистии» хотел зарегистрировать жилой дом, построенный на садовом участке, чтобы потом в нём получить регистраицию по месту постоянного проживания. Однако в декларации об объекте недвижимого имущества нет пункта «Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на садовом земельном участке. Как быть?

На этот счёт существует Решение Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 г. № ГКПИ 09-484 «О признании частично не действующим абзаца четвёртого, пункта 2 Декларации об объекте недвижимого имущества, утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 августа 2006 г. № 232.

С 01.09.2006 г. Законом «о дачной амнистии» был введён упрощённый порядок оформления прав граждан на земельные участки, дома, дачи, гаражи. Госрегистрация права собственности на такие объекты недвижимости (для строительства (реконструкции) которых не требуется выдача разрешения) проводится на основании декларации о таком объекте недвижимого имущества. ВС РФ признал незаконной форму указанной декларации в той части, в которой она не позволяет гражданам зарегистрировать в упрощённом порядке права на расположенное на садовом участке жилое строение с правом регистрации проживания в нём. Как указал ВС РФ, это положение незаконно исключает возможность отнесения пригодного для проживания жилого строения, расположенного на садовом земельном участке (который относится к землям населённых пунктов), к индивидуальному жилищному фонду. Конституционный Суд РФ 14 апреля 2008 года, 30 июня 2011 г. признал неконституционным запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов, сельскохозяйственным землям. Однако оспариваемая часть формы декларации об объекте недвижимого имущества это не учитывает. Выход один, вооружившись имеющимися документами ВС и КС РФ идти в суд общей практики и там отстаивать свои права. Решение однозначно будет принято в Вашу пользу.

11. Садовое товарищество выделило мне в пользование участок два года назад, есть собственник, но его местонахождение определить невозможно. До того, как я обратился в общество с просьбой о выделении участка, он был фактически заброшен уже много лет. Я выплатил все взносы и исправно их плачу, как член общества и по сей день. Подскажите, как мне лучше действовать, если я хочу оформить участок в собственность. Может, нужно попытаться признать в судебном порядке участок безхозным, если получится, он перейдёт в район, потом обратиться в администрацию с просьбой о выделении мне этого участка? Если всё же судом будет признано право муниципальной собственности, то буду ли я иметь преимущественное право на его покупку или может мне его и бесплатно в собственность может администрация выделить? Какой в подобных случаях существует оптимальный вариант получения участка, если собственника не найти?

У Вас достаточно запутанная ситуация. Будем исходить из того, что до того как собственник не отказался от своего права собственности, или его лишили этого права по основаниям, предусмотренным законом, он является собственником. И неважно, где он находится. В связи с тем, что участок много лет являлся бесхозным, СНТ может подать иск в суд о признании данного участка бесхозным, но гарантий, что иск будет удовлетворен нет, т. к. в Ст. 44 Земельного кодекса РФ нет оснований для лишения собственника прав собственности при условии неиспользования им участка по назначению. Правда такие основания есть в статье 285 ГК (подробнее см. страницу: » Ограничение, прекращение прав собственности на земельный участок в СНТ» ). Вы можете до принятия решения о признании участка бесхозным написать заявление в местные органы самоуправления (земельный комитет) с просьбой о выделении Вам неиспользуемого участка в аренду, приложив к заявлению справку от СНТ о том, что Вы в течение двух лет с разрешения товарищества обрабатываете этот садовый участок. Скорее всего органы самоуправления тоже Вам откажут, т. к. собственник все же есть, но через суд Вы можете решить вопрос по аренде, т. к. обрабатывая участок у Вас появляется право на его аренду. И не более того. Согласно ч. 3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В Вашей ситуации собственник есть, пока судом не будет установлено иное. Отсюда вытекает следующий момент: До оформления Вашего права собственности ( Ст. 18 ФЗ-66 от 19.04.1998 г.) садовое товарищество не может принять Вас в члены СНТ, тем более противозаконно будет требовать уплаты каких-либо членских взносов. Но товарищество может заключить с Вами Договор на пользование общим имуществом товарищества и установить соответствующую плату за него в тех же пределах, в которых платят члены СНТ.

12. Подскажите пожалуйста, у моей свекрови имеется в собственности земельный участок. Мы с мужем планируем построить на нем дом. Этот дом будет автоматически являться собственностью свекрови или его нужно будет оформлять как постройку? Сможет ли муж оформить его на себя, оставив участок собственностью свекрови?

Построенный дом на земельном участке, находящимся в собственности, не станет автоматически собственностью. Его обязательно нужно зарегистрировать в федеральной регистрационной службе. Перечень необходимых документов изложен в ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и зависит от назначения Вашего земельного участка и назначения постройки.

Кроме того, в соответствии с пп. 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, Ваш муж не сможет оформить в свою собственность дом, построенный на участке, принадлежащем Вашей свекрови. Необходимо сначала путём какой–то сделки (дарение) перевести земельный участок на Вашего мужа или на Вас, а потом начинать строительство. Либо строить дом и оформлять его в собственность свекрови.

13. Приобрела земельный участок в 1995 году по договору купли–продажи, оформленному нотариально. Но после совершения сделки свидетельство о праве собственности на землю не получила. Спустя 13 лет решила получить свидетельство. Какие документы для этого необходимы? У меня имеется: договор купли–продажи 1995 г, нотариально заверенный; свидетельство о праве собственности на землю 1992 г. (на имя прежнего хозяина). Участок имеет кадастровый номер. В кадастровой палате мне посоветовали разыскать продавца земли и заключить эту же сделку с ним ещё раз, но уже в Регистрационном центре, по новым правилам. Но я сомневаюсь, что это правомерно, т. к. в 1995 году продавец уже потерял право собственности на этот участок, и это нотариально удостоверено. Посоветуйте, как можно решить эту проблему, без участия продавца?

Вам действительно подсказали единственный вариант решения проблемы. В данной ситуации для регистрации перехода права собственности по заключенным ранее договорам (но не зарегистрированным) необходимо обратиться в регистрационную службу с заявлениями от покупателя и продавца. Это правомерно и является единственным вариантом. А право собственности продавец в 1995 году не потерял. Переход права подлежит обязательной регистрации. Т. е., юридически собственником участка до настоящего времени является продавец.

14. Я покупаю дачный участок 6 соток с постройками, у владельца 2 наследника один из наследников продает мне участок. После оформления сделки и вступлении в собственность нового хозяина, второй наследник может заявить о своих правах на участок. Как поступить правильно и какие нужны документы, чтобы избежать подобной ситуации?

В Вашем случае надо сначало разобраться с собственностью покупаемого участка. Продать Вам участок может только собственник, но никак не наследник. Если участком владеют три человека, то и подпись под договором надо ставить всем трём владельцам. Если же владелец умер, то наследникам надо оформить право на наследство, получить в регистрационной службе свидетельство о праве собственности на земельный участок, а затем решать вопрос о продаже участка.

15. Подскажите, пожалуйста, является ли правоустанавливающим документом мировое соглашение или справка из дачного кооператива, что я являюсь его членом? И еще вопрос: наша семья живет на даче более 30 лет, гарантирует ли это наличие кадастрового плана или, если никто никогда специально не вставал на кадастровый учет, плана не существует?

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно–строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевые накопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Т. о., справка из дачного кооператива будет являться правоустанавливающим документом только при обязательном указании, что пай выплачен полностью. Что касается кадастрового паспорта (плана) на земельный участок, то Вы можете получить на земельный участок выписку из государственного кадастра недвижимости (на 1 листе без плана участка), в которой будет указан кадастровый номер и фраза «границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства». Для того, чтобы поставить участок на кадастровый учёт с отображением его границ Вам необходимо лично вызвать геодезистов и провести межевание.

16. Покупаю участок у садового товарищества, но столкнулась с проблемами: 1. Покупаемый участок со дня образования садового товарищества пустовал и владельцы соседних участков совершили самозахват данной земли, поставив на ней сложные постройки, не получив согласия членов правления товарищества. Теперь как–то необходимо выселить их с продаваемой мне земли. Как это сделать? 2. Со временем, так называемые, метки о границах садового товарищества ушли под землю (столбики). Участок как раз находится на границе. Кто должен восстанавливать эти метки и платить за вызов замерщика?

По поводу самозахвата пустующего участка: если не удастся решить вопрос мирным путём, то СНТ должно обратиться в суд с иском о сносе самовольно возведённых строений. И только потом уже решать вопрос о выделении Вам действительно пустого участка. Скорее всего данный участок может быть: или в чьей-то собственности (конкретного гражданина), или быть в составе земли общего пользования, или неприватизирован. Поэтому, прежде всего, следует разобраться в чьей собственности находится участок. Этот вопрос можно выяснить в управлении кадастровой службы и подразделении Роснедвижимости, где регистрируются права собственности. Как бы не получилось так, что Вам изначально продадут то, что СНТ не принадлежит на праве собственности. Если же данный участок находится в составе земли общего пользования, то сначало надо получить решение общего собрания членов СНТ о выделении Вам участка в общее пользование, включая согласие не членов СНТ, (собственников, имеющих участки в пределах границ данного товарищества, и обладающих долей земли общего пользования). Следующим шагом будет ходатайство СНТ в земельный комитет о выведении участка из состава земли общего пользования и передаче его Вам. Далее вопрос о покупке или передаче участка Вам будете решать уже Вы в земельном комитете (подробнее см. статью 28 «Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям» ФЗ-66 от 15.04.1998 г.) Если же участок неприватизирован, но находится в границах товарищества, то принцип действий по передаче его Вам будет аналогичен за той лишь разницей, что после освобождения участка от самозахвата, СНТ должно подавать ходатайство в земельный комитет о выделении его Вам. Ваше заявление, поданное вместе с ходатайством или параллельно о выделении земли должно быть рассмотрено в течение 2-х недель. Если Вам его выделят, то после этого можно заниматься регистрацией и т. д. Последнее: членство в СНТ Вы сможете оформлять посредством подачи заявление о приёме, но не раньше момента получения участка в пользование. Что же касается границ садоводческого товарищества в целом, то Вам придется заниматься этим самой. Правлению СНТ можно потом предложить оплатить Вам работу по восстановлению внешних границ.

17. Хочу зарегистрировать право собственности на землю. Начал разбираться с документами и выяснил, что у меня есть только книжка садовода. Что делать?

Многие садоводы кроме членской книжки ничего не имеют на руках. Документы на право постоянного бессрочного пользования землёй должны храниться в администрации товариществ или дачных кооперативов. Допускаю момент, когда документов в администрации нет. К примеру в нашем СНТ таких документов нет. Тогда следует обратиться в органы местного самоуправления: орган власти, выделивший землю СНТ, обязательно имеет документ, на основании которого Вам и выделен земельный участок. Получив по запросу такой документ, можно регистрировать право собственности.

18. При регистрации права собственности на земельный участок обязательно ли проводить межевание?

Нет, не обязательно. С 1 марта 2008 года Государственная Дума отменила межевание участков, которые были предоставлены гражданам до 31.10.2001 г. Вы вправе решить: тратить деньги на межевание или регистрировать участок с указанием примерных границ. Однако Вы без проведения межевания наживаете себе в будущем проблемы. Сегодня соседи согласны с границами, которые сложились между вашими участками, а завтра они могут и не согласиться. Представьте себе, что Вам потом придётся переносить бетонный забор или постройку. Не получится ли так, «что скупой заплатит дважды»?

19. Какие объекты собственности не попадают под «дачную амнистию»?

Дачная амнистия не распространяется на земельные участки, полученные после 30.10.2001 г.; на участки, которые не могут быть переданы в собственность (участки земли, находящиеся в федеральной собственности, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, земель сельскохозяйственного назначения). Нельзя зарегистрировать права собственности также на участки, которые находятся в правах безвозмездного срочного пользования или аренды. Под амнистию попадают участки, которые находятся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении.

Важно: Оформление земельного участка, дома в собственность — это не обязанность гражданина, а его право. Никто не отнимет Ваш участок. Но если он не прошел процедуру государственной регистрации, то Вы не сможете совершать сделки с землёй, домом: продать, подарить, сдать в аренду, заложить и т. д.

Источник

Ипотечное кредитование: состояние и перспективы

Министерство образования и науки Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра банковского дела и страхования

Заведующий кафедрой д-р эконом. наук, проф.

«Допустить к защите»

В данной выпускной квалификационной работе рассматриваются теоретические основы ипотечного кредитования, а так же проводится анализ ипотечного кредитования в России на сегодняшний день.

Структура данной дипломной работы выглядит следующим образом.

В первом разделе «Ипотечный кредит: теоретический аспект»

Рассмотрены экономическая сущность кредита и ипотечного кредитования, изучены факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования. Так же рассмотрены существующие модели ипотечного кредитования. Во втором разделе «Анализ ипотечного кредитования в России» проведен анализ ипотечного кредитования в дореволюционной России и состояния в современное время. В третьем разделе «Перспективы развития ипотечного кредитования в России» выявлены факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в России. Выделили основные задачи и рассмотрены направления в решении поставленных задач для дальнейшего становления и развития ипотечного кредитования в России.

В выпускной квалификационной работе объемом 108 страниц, включающей 4 рисунка, 2 таблицы, 56 источников, 21 приложение, изучается нынешнее состояние рынка ипотечного кредитования в России и актуальные проблемы данной сферы.

1 Ипотечный кредит: теоретический аспект. 9

1.1 Ипотечный кредит как форма кредита в экономике. 9

1.2 Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования. 21

1.3 Модели ипотечного кредитования. 25

2 Анализ ипотечного кредитования в России. 31

2.1 Особенности ипотечного кредитования в дореволюционной России. 31

2.2 Анализ ипотечного кредитования в современной России. 40

3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России. 69

Список использованных источников. 84

Приложение А Система ипотечного кредитования. 88

Приложение Б Сбалансированная автономная модель ипотечного

Приложение В Усечено — открытая модель ипотечного кредитования. 90

Приложение Г Накопительно-ипотечная система для военнослужащих. 91

Приложение Д Динамика изменения процентных ставок по ипотечным

Приложение Е Ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в

Приложение Ж Структура выданных ипотечных кредитов по РФ. 94

Приложение И Объемы предоставленных ипотечных кредитов

Физическим лицам с 2005 по 2008гг. 95

Приложение К Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов

В 2005-2007гг. 96

Приложение Л Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2008гг. 97

Приложение М Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных

Кредитов в 2005-2008гг. 98

Приложение Н Динамика объемов и темпов роста ипотечных кредитов в

2006-2009г г. 199

Приложение П Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов

В 2006-2009гг. 100

Приложение Р Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Приложение С Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Регионах РФ. 102

Приложение Т Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2009гг. 103

Приложение У Динамика средневзвешенной процентной ставки по

Выданным ипотечным кредитам. 104

Приложение Ф Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам. 105

Приложение Х Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в

Приложение Ц Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным

Приложение Ш Основные задачи, стоящие перед ипотечным кредитованием и пути их решения. 108

Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было двумя годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотечному кредитованию отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние два года требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Актуальность темы исследования «Ипотечное кредитование: состояние и перспективы» обусловлена современным развитием ипотечного кредитования в России, так же значимостью ипотечного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России — обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Ипотечный кредит является мощным социальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условиях развития экономики.

Целью написания дипломной работы является ознакомление с теоретическими основами ипотечного кредитования, а так же анализ положения ипотечного кредитования на сегодняшний день в Российской практике, и выявление факторов, тормозящих развитие отечественного ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

— изучить сущность ипотечного кредитования;

— рассмотреть модели ипотечного кредитования;

— изучить историю дореволюционного состояния ипотечного

— проанализировать современное состояние рынка ипотечного

Кредитования в России;

— исследовать проблемные вопросы становления ипотечного

Кредитования в России на и пути их преодоления.

Объектом исследования в данной работе является изучение состояния ипотечного кредитования в России начиная с 90-х годов и заканчивая 2010 годом.

Предметом дипломной работы являются экономические отношения в рамках системы ипотечного кредитование в России.

Методологической и теоретической основой дипломной работы является литература в форме периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в банковской области, нормативных актов — как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.

Для решения поставленных задач, достижение цели использовались следующие методы исследования: методы системного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

Вслед за деньгами кредит является гениальным открытием человечества. Благодаря кредиту сокращается время на удовлетворение хозяйственных и личных потребностей. Предприятие-заемщик за счет дополнительной стоимости может увеличить свои ресурсы, расширить хозяйство, ускорить достижение производственных целей. Граждане, воспользовавшись кредитом, имеют двойной шанс: либо применить способности и выданные

Дополнительные ресурсы для расширения своего дела, либо ускорить достижение потребительских целей, получить в свое распоряжение такие вещи, предметы, ценности, которыми они могли бы владеть лишь в будущем.

Кредит представляет собой опору современной экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Кредит используют как крупные организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры; как государства, правительства, так и отдельные граждане. [11]

Кредит относят к числу важнейших категорий экономической науки. Он активно изучается практически всеми ее разделами. Такой интерес к кредиту и кредитным отношениям продиктован уникальной ролью, которую играет это экономическое явление не только в хозяйственном обороте, национальной и международной экономике, но и в жизни общества в целом.

Термин кредит в переводе с латинского «creditum» означает «долг», «ссуда». Кроме того, он связан с иным близким по значению термином — credo, т. е. «верю». Соответственно, в кредите можно видеть долговое обязательство, напрямую связанное с доверием одного человека, передавшего другому определенную ценность или деньги. [18]

Кредит — это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанные с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит — особая форма движения денег. [1]

Кредит — это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней.

Отсюда следует, что при кредите заимодавцем выступает банк или кредитная организация, а предметом займа являются только деньги.

Кредит представляет собой форму движения денежного капитала кредитора. Он обеспечивает превращение капитала кредитора (собственного

Или привлеченного в форме депозитных вкладов) в заемный капитал заемщика.

Сущность кредита проявляется в его функциях.

Функциями кредита, как самостоятельной финансовой категории являются:

А) ккумуляция временно свободных денежных средств;

Б) перераспределительная функция;

В) замещение наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении.

Содержанием функции аккумуляции временно свободных денежных средств является постепенное накопление денег в течение определенного периода для инвестирования их одной суммой в определенное мероприятие в будущем. В основе данной функции кредита лежит движение денег по схеме: «сбережение — инвестирование». Постепенно накопляемые денежные средства могут оставаться свободными вплоть до момента их инвестирования. Эти свободные деньги являются источником кредитного капитала и могут предоставляться в кредит или взаймы.

Содержанием перераспределительной функции кредита является осуществление перелива денежного капитала из одних отраслей и сфер предпринимательства в другие. Перелив всегда осуществляется из низкорентабельных сфер бизнеса в высокодоходные.

Функция замещения наличных денег безналичными деньгами в денежном обращении проявляет себя в процессе осуществления платежей и расчетов не наличными деньгами (банкнотами, монетами), а различными платежными средствами (банковскими переводами, чеками и т. д.). Замещение денег в обороте способствует ускорению их оборачиваемости в экономике страны. [3]

Процесс движения кредита в отношениях между участниками кредитной сделки характеризуется специфическими принципами. Принципы кредитования

— это основополагающие условия, на которых выдается кредит заемщику. Такими принципами кредитования являются:

А) принцип возвратности кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком;

Б) принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре;

В) принцип платности кредита означает, что за предоставленный кредит заемщик уплачивает кредитору определенное вознаграждение — денежную сумму, рассчитанную как заранее установленный процент от величины ссуды;

Г) принцип обеспеченности кредита выражает гарантию возврата кредита, т. е. необходимость обеспечения защиты интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств; [11]

Д) принцип целевого характера кредита означает, что кредитор для оценки степени риска невозврата кредита должен быть ознакомлен с целью, на которую испрашивается заемщиком кредит.

Е) принцип дифференцированного характера кредита определяет особый подход со стороны кредитора к различным категориям заемщиков. Кредит как экономическая категория имеет несколько форм.

Форма кредита представляет собой сегмент кредитных отношений, имеющих свою специфику выдачи ссуды, ее обеспечения и назначения. Структура кредитных отношений представлена на рисунке 1.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок 1 — Структура кредитных отношений

Форма кредита определяется рядом характерных признаков:

А) содержанием кредитных отношений;

Б) характером ссуженной стоимости (объект кредитной сделки);

В) составом участников (субъектов) кредитных отношений, то есть кредитора и кредитополучателя;

Г) целевым направлением кредита;

Д) способом обеспечения возврата кредита;

Е) методами формирования и уплаты процента;

Ж) особенностями формирования ресурсной базы для кредитования и др.

Выделяют следующие формы кредита:

Коммерческий кредит — это кредит, предоставленный одним юридическим лицом другому в виде товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Банковский кредит — это кредит, предоставляемый юридическим лицам исключительно в денежной форме специализированными кредитнофинансовыми организациями (имеющими лицензию Центрального банка на осуществление кредитных операций). Банковский кредит оформляют кредитным договором. Плату за его предоставление взимают в виде ссудного процента, ставку которого определяют по соглашению сторон.

Государственный кредит — это кредит, который предоставляется государством. Он является особой формой государственного финансирования, при которой средства выделяются на возвратной основе и только в том случае, если возможности безвозмездного бюджетного финансирования уже исчерпаны или если в таковом нет крайней необходимости.

Международный кредит — это кредит, предоставленный заемщику кредитором из другой страны. Международный кредит может предоставляться на государственном уровне, на частном, а также в денежной и в товарной форме.

Потребительский кредит — это кредит, предоставляемый физическим лицам для удовлетворения их потребительских нужд. Он может быть предоставлен как в денежной форме, так и в форме продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на условиях отсрочки или рассрочки платежа. [20]

Еще одной формой кредит является ипотечный кредит.

С ипотечным кредитом мы ознакомимся более подробно. Но для начала необходимо понять, что означает термин «ипотека».

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [40]

В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и на основе соблюдения принятых процедур передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [39]

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

В России термин «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита mortgage. То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.

Ипотечное кредитование представляет собой некую систему. Система ипотечного кредитования представлена в приложение А.

Система ипотечного кредитования — совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов.

Система ипотечного кредитования представлена следующими элементами:

А) земельные участки, находящиеся в частной собственности;

Б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

В) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [33]

Основные субъекты — участники ипотечного кредитования:

Б) кредитор (банк);

В) ипотечное агентство;

Заемщик — лицо, заключившее кредитный договор с банком или договор займа с юридическим лицом (некредитной организацией ) и берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. [22]

Кредитор — банк (кредитная организация) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление

Ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель. [14]

Ипотечное агентство — является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.

Элементами подсистемы являются второстепенные субъекты ипотечной системы:

Риэлтерская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания — выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

А) страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

Б) страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

В) страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Государственный регистратор — орган государственной регистрации прав

На недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус — согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы — регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [31]

Надсистема будет рассмотрена нами в следующем пункте 1.2.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

А) кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

Б) пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

В) кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

Г) кредит с нарастающими платежами;

Д) кредит с обратным аннуитетом;

Е) кредит с переменной ставкой;

Ж) канадский ролл-овер.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

А) максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по формуле (1):

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Где Кз — коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств); И — сумма ипотечного кредита;

С — стоимость объекта недвижимости.

Б) срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

В) процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную

Периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. [24]

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока — «шаровой» платеж основной суммы долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом. [5]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

А) по объекту недвижимости:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского

5) воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

Б) по целям кредитования:

1) приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

2) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

3) приобретение земельного участка под застройку.

В) по виду кредитора: банковские и небанковские;

Г) по виду заемщиков (как субъектов кредитования):

1) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

2) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу

3) по степени аффилированности заемщиков.

Д) по виду процентной ставки:

1) кредит с фиксированной процентной ставкой;

2) кредит с переменной процентной ставкой.

Е) по возможности досрочного погашения:

1) с правом досрочного погашения;

2) без права досрочного погашения;

3) с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Ж) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

— обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

— субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности данного рода кредита.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:

А) функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

Б) функция обеспечения возврата заемных средств;

В) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

Г) функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности ипотечного кредитования:

А) ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;

Б) большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;

В) ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 — 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. [19]

Механизм ипотечного кредитования в России позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных

Ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:

— во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

— во-вторых, с помощью ипотечного кредитования программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики;

— в-третьих, с помощью ипотечного кредитования в систему рыночных

Кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономически субъектов: повышает уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;

— в-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов;

— в-пятых, развитие ипотечного кредитования способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. [45]

Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности:

— во-первых, ипотечное кредитование положительно влияет на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов;

— во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.[40]

Итак, в первом пункте первой главы мы ознакомились с понятие «кредит».

Кредит — это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты.

Кредит как самостоятельная финансовая категория выполняет свои специфические функции:

А) аккумуляция временно свободных денежных средств;

Б) перераспределительная функция;

В) замещение наличных денег безналичными деньгами.

Так же при кредитовании должны соблюдаться следующие принципы:

А) принцип возвратности;

Б) принцип срочности;

В) принцип платности;

Г) принцип обеспеченности;

Д) принцип целевого характера кредита;

Е) принцип дифференцированного характера кредита.

Так же мы отметили, что кредит имеет несколько форм:

А) коммерческий кредит;

Б) банковский кредит;

В) государственный кредит;

Г) международный кредит;

Д) потребительский кредит;

Е) ипотечный кредит.

Далее мы достаточно подробно изучили ипотечный кредит.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Основными субъектами ипотечного кредита являются:

В) ипотечное агентство;

Помимо основных субъектов ипотечного кредита существую также и второстепенные:

А) риэлтерская компания;

Б) оценочная компания;

В) страховая компания;

Г) государственный регистратор;

Е) паспортные службы;

Ж) органы опеки и попечительства.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье

Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России будет положительно сказываться и на экономическом, и на социальном развитии страны.

В следующем пункте мы рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования.

1.2 Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования

К наиболее существенным факторам, способствующих качественному развитию ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны. Решаясь на проект длиною в 15-20 лет, заемщик должен быть уверен в том, что и в будущем его платежеспособность позволит исполнять взятые на себя обязательства;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке. Увеличение игроков это всегда плюс для будущих заемщиков, так как позволяет выбрать наиболее выгодные условия. При высокой конкуренции на ипотечном рынке банкам, чтобы собирать достаточное количество ипотечных кредитов, необходимо делать более привлекательными условия их выдачи;

В) рост реальных доходов населения;

Г) увеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье. С одной стороны, это подстегивает большую часть самих заемщиков максимально быстрее зафиксировать цену приобретаемой недвижимости, ускоряя факт выдачи ипотечного кредита. С другой стороны — может быть и тормозящим фактором, в случае значительных скачков цен на недвижимость.

Как уже отмечалось в пункте 1. 1 система ипотечного кредитования имеет свою надсистему, т. е. регулируется государством.

Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.

Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитования. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом. [21]

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования. На рисунке 2 приведена классификация данных методов.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок 2 — Методы экономической политики в области ипотечного кредитования

Методы денежно-кредитной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

А) регулирование ставки рефинансирования;

Б) проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумаги;

В) регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам относятся:

А) инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальные статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Б) стимулирование специализированных кредитов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция). Через правительственные агентства частые эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности;

В) государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания, Франция). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

1) они выпускаются только ипотечными банками;

2) их оборот регулируется специальными органами надзора;

3) они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости.

Г) создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

1) создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

2) разработка порядка лицензирования ипотечных банков;

3) развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

4) эффективно работающий рынок с недвижимостью;

5) единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

6) обеспечение государственной гарантии по ипотечным ценным

7) создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;

8) создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);

9) развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовки кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

Д) прямое регулирование процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел;

Е) стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия);

Ж) осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.[22]

Итак, опираясь на вышесказанное, мы можем сделать следующие выводы.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

В) рост реальных доходов населения;

Г) увеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.

В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные методы.

К методам общего регулирования относятся методы денежно-кредитной политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений; стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Дальше нами будут изучены модели ипотечного кредитования.

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее — ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т. е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования

Мировая практика показывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования — моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования, которые имели свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это — сбалансированная (автономная), усечено-открытая и расширенно открытая модели.

Сбалансированная автономная модель (Немецкая модель).

Отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.[2] Граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. [16]

Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования представлена в приложении Б.

Кредитные институты, использующие эту модель, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний

Рыночной цены заемных денег.

В настоящее время существуют три типа судно-сберегательных

А) полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (строительные сберегательные кассы в Германии);

Б) относительно закрытого типа, где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики (строительные общества в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции);

В) полностью открытого типа, при котором источником ресурсов

Являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке

(ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Усечено — открытая модель (Европейская модель). Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Схема работы усечено-открытой модели ипотечного кредитования представленная в приложение В.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. По той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.[2]

Расширенная открытая модель (Американская модель). Банк представляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в

Формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной.[12]

Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Данная модель действует в ряде европейских стран (Дания, Австрия, Г ермания, Норвегия, Франция, Швеция).

Механизм одноуровневой расширенной модели ипотечного кредитования представлен на рисунке 3.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок 3 — Одноуровневая модель ипотечного кредитования

В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация; в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация; в России — Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки.

Идея заключается в том, что первичный кредитор (ипотечный кредитный институт), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации — кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита — дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В общем виде механизм двухуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рисунке 4.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок 4 — Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансовокредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. [40]

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по американской модели.

Итак, в третьем пункте мы рассмотрели и изучили механизм действия моделей ипотечного кредитования. Таких моделей всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

А) сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

Б) усечено-открытая модель — при ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

В) расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных

Источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Далее, во второй главе, нам необходимо изучить действующую практику ипотечного кредитования в дореволюционной России и проанализировать ипотечное кредитование в современной России.

2.1 Особенности ипотечного кредитования в дореволюционной России

В начале ХХв. в России существовала высокоразвитая и высокоорганизованная система ипотечного кредитования. Чтобы ипотечная система России достигла высокого уровня, понадобилось полтора века. До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596г. и закон 1626г. признавали нормальной ссудной ставкой 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых, были случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в ХУ-ХУ11вв. выступали: купцы, крупные землевладельцы, монастыри.

В середине ХУПв. Государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допустимую законом процентную ставку — 6% годовых. Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредитования в России.

В развитии ипотечного кредитования в дореволюционной России можно выделить два этапа:

1 этап — «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2 этап — «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

До отмены крепостного права в 1861г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой из деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуд под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившиеся за данным поместьем.

Основными государственными ипотечными дворянскими банками, существовавшие до отмены крепостного права, были:

А) Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе — для дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском порту — для купцов. В 1786г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860г.;

Б) Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от 18 декабря 1797г. Отличительной его чертой была выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет;

В) Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября 1775г. во всех губернских городах для поддержки школ народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц ит. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

При Государственном заемном банке в 1 786г. была образована страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

С 1842г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

Создание банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

Итак, вплоть до отмены крепостного права все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений в России на первом этапе развития ипотечного кредитования специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. р. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861г.

Указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521млн. р. было «позаимствовано» в казначействе на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга.

Уменьшение объемов кредитования и снижения частнопредпринимательской активности в банковской сфере привело к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

Такими неутешительными событиями закончился первый этап развития ипотечного кредитования в дореволюционной России. Итогом данного этапа является следующее.

На первом этапе развития ипотечного кредитования, т. е. с 1754 по 1861г., основными ипотечными банками были:

А) Государственный банк для дворянства;

Б) Вспомогательный банк для дворянства;

В) Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения данного периода были казенными. Значительная их часть специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Банки выдавали ссуды дворянам для выкупа своих имений у ростовщиков. Итогом функционирования дворянских банков стала огромная растрата денежных средств казны.

В конце 50-х гг. уменьшились объемы кредитования, снизилась актив в банковской сфере и все это привело к финансовому застою. Наступила пора реформ. Казенные кредитные учреждения были ликвидированы.

С образованием новых кредитных институтов начинается второй этап развития ипотечного кредитовая, т. е. с 1882г.

Несмотря на уроки прошлого, государство продолжало всячески поддерживать дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредитования в России наблюдалось параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

В общем виде система ипотечного кредитования в России того периода представлена в таблице 1.

Таблица 1 — Виды ипотечных кредитных институтов на рубеже XIX — XX вв.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Государственный ипотечный банк был представлен: Крестьянским земельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.[40] Условия кредитования в данных кредитных учреждениях значительно отличались.

Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды под залог земель, купленных крестьянами у частных владельцев. Ссуды предоставлялись на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5 — 8,5% в год. В 1896г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5% годовых. В первоначальный период деятельности среди клиентов — заемщиков банка преобладали крестьянские товарищества и общества. С 1906г. в связи с проведением «столыпинской» аграрной реформы, предусматривавшей развитие крупных индивидуальных крестьянских хозяйств, банк изменил свою кредитную политику. Он стал отдавать предпочтение единоличным хозяйствам. К 1915г. банк выдал 398 тыс. ссуд на общую сумму 1,5 млрд. р. По объему и числу выданных ссуд банк занимал первое место в России среди учреждений ипотечного кредита. До 1906г. банк выдавал ссуды наличными деньгами, а в последующие годы — ценными ипотечными бумагами. Банк в период 1895 по 1905гг. ежегодно эмитировал ценные бумаги на сумму 5 млн. р., по которым выплачивал от 4 до 6% годовых. С 1906г. выпуск в обращение ценных бумаг производился без ограничений по мере появления залога.

Дворянский земельный банк выдавал ипотечные ссуды дворянам-землевладельцам под залог земельной собственности. Банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования — срок кредитования мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам -5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 года — 3,5%. Ссуды частично

Выдавались закладными листами. При этом их реализацией занимался Государственный банк России. Процент, выплачиваемый по закладным, был выше процента по выдаваемым ссудам. Это создавало у заемщиков заинтересованность в получении кредита в виде закладных. Банк по специальной оценке выкупал у заемщиков часть заложенной земли, а деньги направлял на уменьшение общей задолженности по кредиту и тем самым облегчал дворянам владение остальной частью земли.[8]

Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводственные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1января 1915г. составила 2352 млн. р. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к отнесению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное общество (устав был утвержден 4 июля 1861г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ);

Б) Московское городское кредитное общество, созданное в 1862г.;

В) Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864г.);

Г) Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.).

Кредитные учреждения создавались на основе взаимного кредитования и солидарной ответственности выдачи ссуд под залог городской недвижимости (городские кредитные общества) и под залог поземельной собственности (земельные банки и общества поземельного кредита).

Членами общества являлись владельцы заложенного в нем имущества, причем все они были связаны круговой солидарной ответственностью по всем произведенным ссудам пропорционально кредиту, полученному каждым. Долгосрочные ссуды выдавались закладными листами, приносившими определенный годовой доход и обеспеченными стоимостью всех заложенных объектов собственности.

Именно городские кредитные общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Заемщик, получив ссуду облигациями, затем продавал их на вторичном рынке. Надежность облигаций гарантировалась их «двойным» обеспечением: во-первых, это регулярные платежи заемщика в погашение задолженности по ипотечному кредиту и, во-вторых, заложенное имущество, которое общество могло продать при нарушении заемщиком условий кредитования. Чтобы повысить рыночный курс облигаций Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского кредитного общества в 1862г. разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Позднее Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества. Таким образом, уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои сбережения, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. Как и городские кредитные общества, акционерные земельные банки осуществляли эмиссию закладных листов под 4 — 6% в пределах суммы выданных под залог недвижимости ссуд, но не более, 10-кратной стоимости резервного и уставного капитала. В 1873г. был основан Центральный банк Российского поземельного кредита, который приобретал выпускаемые провинциальными банками закладные листы, выдавая взамен свои собственные (они считались высоконадежными ценными бумагами). Таким образом, появилось разделение функций участников финансового рынка, на структуры первичного рынка закладных и структуры вторичного рынка ценных бумаг. Это был первый шаг на пути создания технологий повышения ликвидности финансовых инструментов.[40]

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Первоначально деятельность частных ипотечных банков была связана с высоким риском, прежде всего кредитным. Ипотечные банки не располагали исчерпывающими сведениями о долгах заемщика, обременяющих закладываемые имения, о правах банков в ограничении залогодателей по распоряжению заложенными имуществами. Все это часто приводило к заключению сомнительных кредитных сделок, обесцениванию принятого залога. Отсутствие у банков права регулировать размещение выпускаемых ими закладных листов, неудовлетворительные условия производства публичных торгов затрудняли формирование кредитных ресурсов, подрывали ликвидность

Банков, что требовало образования необходимого резерва и поэтому повышало цену кредита.

К концу XIXв. система ипотечных банков России включила два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк, 10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.[18]

Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908гг. возросли на 254,8 млн. р. (40%). Дворянского земельного банка — на 392, 2 млн. р. (53%), Крестьянский поземельного банка — на 542,3 млн. р.(90%).

В 1896г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. Массовый характер приняло возникновение ссудо-сберегательных товариществ. К 1905г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915г. — 15 450.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя,

Сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Итак, в 1882г. в стране образовывается Государственный крестьянский земельный банк, чуть позже в 1885 — Государственный дворянский земельный банк.

С образования данных ипотечных кредитных институтов и начинается второй этап становления ипотечного кредитования в России.

Следует отметить, что условия кредитования в данных банках значительно отличались.

Крестьянский банк земельный банк выдавал ссуды под залог земель, купленных крестьянами. Ссуды предоставлялись на срок 24,5 и 34,5 лет в объеме до 100% от покупной цены земли под 3,5 — 4,5% в год.

Дворянский земельный банк выдавал ипотечные ссуды дворянам под залог имений. Срок кредитования мог достигать до 66 лет, размер ссуды до 60% от стоимости имения, и размер процентной ставки был 3,5% годовых.

Деятельность данных банков так же привела к отвлечению огромных средств из бюджета.

Кроме Дворянского и Крестьянского банков на втором этапе развития ипотечного кредитования успешно функционировали и частные кредитные учреждения, которые выдавали ссуды закладными листами:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное общество;

Б) Московское городское кредитное общество;

В) Херсонский земский банк;

Г) Общество взаимного поземельного кредита.

К концу ХКв. система ипотечных банков России состояла из двух государственных банков, 10 акционерных земельных банков, а так же губернских и городских кредитных обществ.

Но революция 1917г. объявила монополию на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, слияние с Государственным банком, отмена частной собственности на землю, все стало причиной того, что понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация.[2]

Подробно изучив историю становления и развития ипотечного кредитования в дореволюционной России мы можем сказать следующее.

До 1754г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Единственным источником денежных средств для многих дворян, нуждавшихся в них, были ростовщики, у которых дворяне закладывали свои имения под высокие проценты.

История российской ипотечной истории начинается с 23 июня 1754г., с Указа об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко обозначены два этапа:

1) «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2) «Земский», от середины XIXв. до октября 1917.г

Первый этап развития характеризуется тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками были:

А) Государственный банк для дворянства;

Б) Вспомогательный для дворянства банк;

В) Приказы общественного призрения.

Все кредитные учреждения в России практически были казенными. Значительная часть крупных казенных кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом первого этапа развития ипотечного кредитования в дореволюционной России стали следующие события: растрата денежных средств страны «казенными» банками, уменьшением объемов кредитования, снижением предпринимательской активностью в банковской сфере, полным финансовым застоем и ликвидацией кредитных учреждений.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения. Именно частные кредитные учреждения впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

Итогом второго этапа стало так же отвлечение денежных средств деятельностью государственных ипотечных банков в России; появление первых частных кредитных учреждений в сфере долгосрочного ипотечного кредитования; выдача кредитов ценными бумагами; учреждение акционерных коммерческих банков.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя,

Сертификаты, а также закладные. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной собственности на землю. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация. И понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

2.2 Анализ ипотечного кредитования в современной России

В дореволюционной России ипотечное кредитование было отлично развито, и на Россию равнялась вся Европа. Однако в период революции все благие начинания были утрачены и в последствии забыты.

Достаточно длительный период после революции 1917г. частной собственности на недвижимость у граждан в СССР не было. Затеянное в СССР большое строительство в масштабах всех страны требовало больших капиталовложений, экономическая ситуация в стране складывалась не лучшим образом и поэтому привлечение денежных средств было решено производить за счет самих граждан.

Законодательным решением данной проблемы в 1988г. стало Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Данным постановлением было разрешено получать в частную собственность жилые помещения, по которым выплачен пай.

Появившаяся собственность у граждан, моментально поставила вопрос о том, что делать с ней дальше? Как избавиться от одной квартиры и получить другую? Решением этих вопросов в 1989г. стало Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт». Этот документ стал первым документом дающим разрешение на совершение сделок купли-продажи недвижимости гражданами.

В 1991г. в стране появляется Закон РФ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в России». Приватизация позволила гражданам оформлять в собственность объекты недвижимости и, как следствие, распоряжаться ими по своему усмотрению.

Появившаяся свобода у граждан совершать сделки купли-продажи объектов недвижимости стала толчком для возрождения ипотечного кредитования в России.

Историю становления и дальнейшего развития ипотечного кредитования в современной России можно условно разделить на 4 этапа.

1 этап — начало 90-х гг. до 2003г;

2 этап — от 2004г до 2007г;

3 этап — от 2008г до середины 2009г;

4 этап — конец 2009г до 2010г.

Первый этап развития ипотечного кредитования в современной России начинается с 1992г., когда в стране появляется Федеральный закон «О залоге». На данном этапе деятельность органов государственной власти была сосредоточена на формирование нормативного правового поля для дальнейшего успешного функционирования ипотечного кредитования.

В 1994г. в России появляется «Гражданский кодекс» часть 1 от 21.10.94, который заложил общие принципы гражданских отношений и зафиксировал основные положения о сделках. В 1995г. появляется «Гражданский кодекс» часть 2 от 22.12.95, где детально описаны правоотношения по поводу недвижимости и проведение сделок с ними, требования к содержанию документов и многое другое. Именно момент введения второй части гражданского кодекса РФ можно считать появлением в России рабочего правового поля для проведения сделок с недвижимостью.

С момента формирования правового поля, государство встало перед выбором способа поддержки жилищного строительства. Разумеется, выбор мог пасть на любую из уже существующих систем.

В 1996г. Россией был сделан выбор в сторону американской модели ипотечного кредитования. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотечного кредитования не было вообще. Предстоящая задача делилась на два этапа:

— первый уровень — формирование рынка ипотечного кредитования;

— второй уровень — формирование рынка ипотечных активов.

Так же в 1996г. была принята федеральная целевая программа «Свой дом». Указом Президента РФ была предусмотрена разработка механизмов долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет, и уже постановлением Правительства РФ целью Программы было названо создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных банковских кредитов.

5 сентября 1997г. правительство учредило «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” для притока инвестиций в сферу ипотечного кредитования. Агентство создано в форме ОАО со 100% государственным капиталом и является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Конец 90-х характеризуется возникшим спросом на ипотечные кредиты и невозможностью его удовлетворить из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков. В 1998г. Государственная Дума РФ принимает основополагающие законы: «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков, обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.

В результате у банков появилась реальная возможность кредитовать граждан, приобретающих жилье, под залог данного жилья. Однако кризис 1998г. значительно снизил деловую активность коммерческих структур, а также покупательную способность населения. Спрос на приобретение жилья в кредит снизился, а значит, уменьшилось и предложение.

В 1999-2000гг. ситуация начинает меняться. Наблюдается общий экономический рост (ВВП в 1999 г. почти на 9% по сравнению с 1998г., а в 2000-м еще на 1,5%), увеличивается покупательная способность населения.

В продолжение выбранного курса государством и развития федеральной целевой программы «Свой дом» формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного кредитования на длительный срок.

В Концепции отмечается, что жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или их накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, Концепция предусматривает следующие формы жилищного финансирования:

А) долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Ипотечный кредит могут получить граждане как при приобретении нового жилья, так и на вторичном рынке;

Б) кредитование жилищного строительства. Застройщик может получить ипотечный кредит, если имеет, во-первых, в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный под строительство жилья; а во-вторых, необходимые разрешения на осуществление строительства от местных органов власти;

В) государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она предусмотрена Концепцией в форме системы целевых адресных субсидий (как показала практика, данная форма жилищного финансирования не всегда в состоянии достичь поставленных перед ней целей. Специалисты отмечают появление при ее реализации проблемы — различные

Недобросовестные действия часто приводят к субсидированию тех граждан, которые могут взять кредит и на стандартных условиях). Кроме того, предусмотрено налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов.

Продолжается разработка и совершенствование законодательных и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования. Важный шаг был сделан Государственной Думой РФ в январе 2002г., когда был принят законопроект о внесении изменений и дополнений в закон «Об ипотеке». В результате принятия поправок уточнен порядок выдачи залога и передачи прав по закладной, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Появились дополнительные гарантии обеспечения залога.

Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечение финансовых ресурсов на длительное время. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Необходимо поддерживать ликвидность банковского баланса. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки.

Встает вопрос — где взять «длинные» деньги? Занять день на рынке крайне сложно, так как для большинства финансовых структур, имеющих в своей основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно. А если деньги занять на рынке все-таки и удается, то стоимость их привлечения составляет никак не меньше ставки рефинансирования Банка России, которая находилась на уровне 55% годовых. При этом платежеспособный спрос населения неуклонно падал. Причины хорошо известны — доходы населения не индексировались. Инфляция, закладываемая в бюджет, выше предлагаемых ставок индексации доходов бюджетников, с которыми Правительство обращается в Парламент. В коммерческих структурах предприниматели также не сильно были озабочены индексацией доходов сотрудников.

Даже если привлекать деньги под 55%, то, с учетом маржи банка, выдавать их менее чем под 58% не получится. Тотчас возникают большие сомнения в том, что их удастся вернуть. Дело даже не в рисках, связанных с кредитованием, а в платежном потенциале заемщиков. Он не растет. Столь высокий процент с каждым годом будет удавкой затягиваться на его шее. А кредиты долгосрочные, поэтому планы надо выстраивать на 10 лет. Значит, дефолт по заемщику закладывается еще на первичном этапе выдачи кредита.

Так как привлечь дешевые «длинные» деньги невозможно, а выдавать дорогие короткие бессмысленно, надо искать альтернативные источники. Таковыми, по нашему мнению, являются: федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, кредиты Центрального банка.

Так же западные игроки всерьез задумались о выходе на российский рынок. В 1998г. Инвестиционный Фонд «США-Россия» приступил к реализации

Программы ипотечного жилищного кредитования «DeltaCredit». Начилась методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных учреждений.

В конце 2001г. Фонд «США-Россия» приобрел коммерческий банк «Дж. П. Морган Банк», на основе которого был создал первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк ЗАО КБ «ДельтаКредит». Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной.

В мае того же года Международная Финансовая Корпорация (МФК) и Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) предоставили КБ DeltaCredit 40 млн. долларов США в качестве целевого инвестиционного займа на развитие ипотеки в России.

Данная сделка была первый подобный опыт на российском рынке ипотеки. Ранее не было соглашений по предоставлению международных инвестиций российскому банку. Этот факт, пожалуй, говорит сам за себя. Решение иностранных инвесторов вложить в российский ипотечный рынок значительные денежные средства означало, что российская ипотека является реальным бизнесом.

Значимость ипотечного кредитования на государственном уровне была отмечена в послании Президента РФ Федеральному Собранию. В. В. Путин отметил, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания федерального правительства.

Обследование же ипотечного жилищного кредитования в 2001-2002гг. проведенное Центральным Банком Российской Федерации показали, что ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2002г. общий объем ипотечных кредитов достигал всего лишь

3,3 млрд. руб., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. р. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП.

И все же за эти годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. По оценкам Российской гильдии риэлтеров в 2001г. 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств. Для сравнения в 2000г. этот показатель составлял одну десятую процента.

Таблица 2 — Масштабы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты

Предоставлено ипотечных кредитов — всего, млн. руб.

Средний размер предоставленного кредита, тыс. руб.

Средневзвешенная процентная ставка, %

Средневзвешенный срок предоставления кредита, месс.

Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных в 2002г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали темпы роста объема кредитов, предоставленных в российских рублях. Такое соотношение сложилось за счет кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной валюте, выданных кредитными организациями других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001г., составила 1,1%, а в 2002 — 2,6%.

Большая часть кредитов (81,5% в 2001г. и 82,9% в 2002г.) была предоставлена кредитными организациями Московского региона. Кроме Московского региона ипотечные жилищные кредиты предоставляли в основном кредитные организации Республик Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г. Санкт-Петербурга, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных в целом по Российской Федерации средств.

Условия кредитования для заемщиков различных регионов Российской Федерации существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. р. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования так же сильно варьировались от 3 до 25 лет.

Величина кредитных рисков, по оценкам кредитных организаций, была незначительной. Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2002 составил 0,42% на 1.01.2003 — 0,33% к общей сумме задолженности. Количество случаев обращения кредитных

Организаций в судебные органы по вопросам взыскания выданных кредитов составило в среднем 1 случай на 132 кредита в 2001г. и 1 случай на 205 кредитов в 2002г.

Безусловно, можно сказать, что в стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное жилищное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства.

К 2003г. принимается Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.10.2003г., этот закон сформировал правовое поле для второго уровня американской модели ипотечного кредитования. Данный закон устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В 2003г. предоставлением кредитов преимущественно занимались несколько банков, которые выдали кредиты на сумму около 6,2 млн. рублей, а также региональные государственные ипотечные агентства, выдавшие порядка 7800 кредитов на сумму около 22,2 млн. рублей. Ипотечные кредиты выдавались в основном в нескольких крупных городах, большая часть кредитов была выдана в Москве. Финансовые учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и АИЖК, созданным федеральным правительством.

АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.

Особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходя из условий первичного рынка ипотек:

— максимальный срок — 15 лет для кредиторов-коммерческих банков,20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания;

— минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством

Сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены;

— процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетнофинансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

Среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет около 3 млрд. рублей, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг. этот банк выдал около 1500 кредитов на сумму 40 млн. долларов США, он выдает кредиты исключительно в долларах США напрямую и через 15 банков-партнеров, выдающих кредиты. Ипотечные кредиты были выданы Райффайзенбанком на сумму 12 млн. долларов США, есть еще несколько российских банков, которые выдают ипотечные кредиты, но такие кредиты составляют небольшую часть их программ кредитования строительства и розничных кредитов.

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998г., улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.

Итак, изучив первый этап становления ипотечного кредитования в России, мы можем сказать следующее.

Большое внимание уделялось формированию правового поля для развития ипотечного кредитования, так как в России после революции 1917г. ипотечного кредитования не было.

На протяжении первого этапа разрабатывались и совершенствовались законодательные и нормативные акты, регулирующие процессы ипотечного кредитования.

— в 1998г. свое правовое оформление ипотечное кредитование получает в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— в 2000г. Постановлением Правительства РФ формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

— в 2002г. принят Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства;

— в 2003г. принимается Федеральный «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В целом рынок ипотечного кредитования развивался достаточно слабо и был незначительным по объему. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Предоставлением кредитов преимущественно занимались несколько банков. Ипотечные кредиты выдавались в основном в нескольких крупных городах, большая часть кредитов была выдана в Московском регионе.

Далее начинается второй этап развития ипотечного кредитования начинается.

В 2004г. российский банковский сектор находился в центре внимания. Темпы восстановления, роста и развития банковского сектора России после кризиса 1998г. были весьма впечатляющими, несмотря на фактическое отсутствие каких-либо серьезных мер, направленных на его реформирование или реструктуризацию. Рост банковского сектора в 2004г. опережал рост ВВП. За период с 1998 по 2003гг. совокупный объем активов банковского сектора увеличился с 31,5% до 42,2% ВВП, капитал банков — с 4,8% до 6,1%, кредиты нефинансовому сектору — с 8,2% до 19,6%, а вклады населения — с 8% до 11,9%. Все эти положительные тенденции способствовали дальнейшему развитию ипотечного кредитования. Начиная с 2004г., объем ипотечного рынка утраивался ежегодно.

Однако эти положительные тенденции были на некоторое время прерваны в первой половине 2004г. ухудшением ликвидности банковского сектора и кризисом доверия, что стало свидетельством остающейся неустойчивости банковской системы. Банковский кризис, разразившийся летом

2004г, вызвал беспокойство вкладчиков и отток капиталов из банков. На рынке недвижимости наступило затишье: и продавцы, и покупатели заняли

Выжидательную позицию. При этом на ипотечном кредитовании кризис

Отразился мало. И не случайно. Ипотечный продукт на рынке недвижимости был штучным товаром.

Несмотря на попытки властей преподнести ипотечное кредитование как механизм, способный помочь населению решить жилищный вопрос, ипотечное кредитование оставалось ориентированным на граждан с высоким доходом: цены на жилье постоянно растут, а значит, увеличивается планка дохода

Заемщиков для получения ипотечного кредита. Например, при стоимости квартиры до 25 тыс. долларов ипотечный кредит мог получить человек с доходом около 800 долларов. Когда цены выросли вдвое, пропорционально увеличились и сумма первого взноса, и требования к доходам потенциальных заемщиков.

На 2004г. собственные ипотечные программы имеют более двух десятков банков. В их числе Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. О выходе на ипотечный рынок объявили Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный московский банк.

Самые дешевые ипотечные кредиты предлагал ДельтаКредит банк (от 10% годовых в долларах), а также Городской ипотечный банк, банк Диалог-Оптим, Сбербанк, Банк Москвы, МИА (от 11% годовых в долларах). В рублях самый доступный ипотечный кредит можно получить в Банке Москвы (14% годовых), Внешторгбанке, банке Евротраст. МИА и АИЖК предлагают кредитование под 15% годовых в рублях.

Объем выдаваемых ипотечных кредитов постепенно растет, а портфель выданных кредитов в целом по России составляет около 300 млн. долларов США. По опубликованной информации, лидером в ипотечном кредитовании населения является Сбербанк, который на январь 2004г. выдал кредитов на сумму 313 млн. долларов США. У ДельтаКредит банка эта сумма составляет 127,8 млн. долларов США (на февраль 2004г.), у АИЖК 69,1 млн. долларов США (на июль 2004г.).

Необходимо отметить, что по данным, приводимым агентством «РосБизнесКонсалтинг», за период с 2001 по 2004гг. объем российского рынка ипотечного кредитования вырос более чем в 10 раз, и в 2004г. составил около 330 млн. долларов США.

Относительно объема рынка ипотечного кредитования в России в 2005г. участники рынка приводят следующие неоднозначные оценки. По данным Внешторгбанка, объем рынка ипотечного кредитования в 2005г. превысил 2 млрд. долларов США; специалисты Delta Credit утверждают, что 1 млрд. долларов США. Аналитики «РосБизнесКонсалтинг» полагают, что объем рынка ипотечного кредитования составил почти 3 млрд. долларов США. В целом оценки объема российского рынка ипотечного кредитования находятся в диапазоне 1 -3 млрд. долларов США.

В 2005г. произошло важное событие в развитии ипотечного кредитования. С 1 января 2005г. вступил в силу Федеральный Закон, принятый

20 августа 2004 года 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих — это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Участниками накопительноипотечной системы являются военнослужащие — граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту.

Другими словами в России появилась военная ипотека.

Военная ипотека — это замена натуральных обязательств государства перед военнослужащими на финансовые, своеобразная монетизация льгот и компенсаций за службу во благо Отечества. Она заключается в том, чтобы организовать принципиально новую систему обеспечения военнослужащих жильем, которая бы отвечала существующим реалиям рыночной экономики. В качестве основы была взята накопительно-ипотечная система. В результате этого совершился переход государственных обязательств перед военнослужащими по обеспечению их жильем из сферы непосредственного предоставления квартиры в сферу денежных отношений. Это дало возможность военнослужащих самим принимать решения касаемо конкретного места проживания, а также качества и площади приобретаемого жилья. При этом переход к накопительно-ипотечной системе коснулся лишь тех военных, которые заключили контракт после 1 января 2005г., то есть после введения в действия данной программы военной ипотеки.

Следует заметить, что введение накопительно-ипотечной системы определяется Президентом РФ в качестве одного из основных направлений социальной политики. Это обусловлено, в том числе, тем, что переход к такой системе направлен на стабилизацию военных кадров, так как государственные гарантии по выплате накопленных денежных средств связываются именно с выслугой лет. Так, досрочное расторжение контракта, по общему правилу, влечет за собою потерю прав на получение накопленных к этому моменту денежных сумм, а при предоставлении таких средств, в форме ипотечного займа — обязанность по их возвращению.

В основу военной ипотеки был положен длительный характер воинской службы, которая в среднем составляет 15 — 25 лет. Кроме того, для реализации положений данной программы в бюджет закладываются целевые ассигнования, предназначенные для накопления денежных средств на счетах военнослужащих. При этом размеры накопительных взносов подлежат ежегодной индексации с учетом уровня предполагаемой инфляции. Предполагается, что программа накопительной ипотеки для военнослужащих способна обеспечить возможность приобретения квартиры площадью 54 квадратных метров за 17 лет участия в данной ипотечной системе. Все участники программы военной ипотеки заносятся в специальный реестр, обязанность по ведению которого накладывается на органы и учреждения Министерства обороны РФ.

Реестр участников — перечень участников накопительно-ипотечной системы, формируемый федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Участников данной программы можно разделить на две группы: те, для которых она является обязательной, и те, для которых участие в ней добровольное. К первой группе относятся офицеры и прапорщики, которые заключили первый контракт с Вооруженными силами после появления этой программы. По своему желанию могут принимать участие в накопительноипотечной системе выпускники ВВУЗов, которые закончили учебное заведение после появления данной программы, но заключившие контракт до 1.01. 2005 г. Кроме того, право на участие в накопительно-ипотечной системе принадлежит прапорщикам и мичманам, заключившим своей первый контракт после 1.01.2002 г. Таким образом, трехлетний срок выслуги у них приходится на дату после 1 января 2005г. Также добровольно принять участие в данной программе могут сержанты и старшины, а также солдаты и матросы, которые заключили свой второй контракт после 1 января 2005г.

Военнослужащий, являющийся участником накопительно-ипотечной системы приобретает право воспользоваться денежными средствами, находящимися на его счете после достижения общей продолжительности срока военной службы 20 лет. Однако в этом случае накапливание денежных средств на счет продолжается.

В случае увольнения военнослужащего, общий срок службы которого превышает 10 лет, право пользования накопленными денежными средствами возникает при достижении им предельного возраста, предусмотренного для пребывания на службе, в случае увольнения по состоянию здоровья, что подтверждается заключением военно-врачебной комиссии, а также при увольнении по причине проведения организационно-штатных мероприятий или семейным обстоятельствам, исчерпывающий перечень которых законодательно закреплен.

Право пользования накопленными средствами возникает у членов семьи военнослужащего в случае его гибели или признания в судебном порядке безвестно отсутствующим либо объявлением его умершим.

Причем, при признании военнослужащего в установленном законом порядке нуждающимся в улучшении своих жилищных условий ему могут быть выплачены дополнительные денежные средства. Их размер определяется исходя из той суммы, которая могла бы быть им накоплена до момента выслуги двадцать лет. При этом важным условием в данном случае является выслуга лет, то есть право на данные выплаты имеют только военнослужащие, срок службы которых превышает десять лет. Данное правило не распространяется в случае гибели венослужащего.

Так же любой участник программы через 3 года после начал его участия в ней вправе заключить с уполномоченным федеральным органом ипотечный договор. В таком случае, средства, накопленные к этому моменту на счете военнослужащего, идут на погашение обязательно первоначального взноса. Далее обязательства, возникшие по ипотечному кредиту, будут погашаться каждый месяц в размере тех денежных средств, которые были перечислены на счет военнослужащего в течение данного месяца.

Стоит отметить, что жилье по договору ипотеки может приобретаться в любом регионе, выбор которого полностью зависит от военнослужащего. Недвижимость приобретается им с заключением договора купли-продажи, сторонами которого являются продавец жилья и военнослужащий-участник накопительно-ипотечной системы. При этом надо брать во внимание то, что квартира, приобретенная при помощи кредитных средств, оформляясь в собственность военнослужащего, будет находиться в залоге до полного погашения предоставленного кредита у банка, который представил его.

Схема действия накопительно-ипотечной системы для военнослужащих представлена в приложение Г.

Рынок ипотечного кредитования продолжает расти, в 2006г. наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13.5 млрд. долларов против порядка 3 млрд. долл. в 2005г. Ипотечное кредитование является одним из самых интенсивно развивающихся направлений банковского сектора.

Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Лидерами по объёмам выданных ипотечных кредитов в 2006г. были «Сбербанк», ВТБ 24, «Москоммерцбанк», «Банк Уралсиб», «Дельтакредит», «КИТ Финанс», «Транскредитбанк», «Городской Ипотечный Банк», «Газпромбанк», «УРСА банк» и «Росбанк». Наибольшие темпы роста объёмов выданных ипотечных кредитов среди крупнейших ипотечных банков показали «КИТ Финанс», «Московский Банк Реконструкции и Развития» и «Транскредитбанк»

В 2006г. в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку более доступной для широких слоев населения. Например, кредитование загородной недвижимости, различные вариации ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005г. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005г. на 1-2% в среднем. Динамику изменения процентных ставок по ипотечным кредитам можно увидеть в приложение Д.

Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов. К концу 2006г. объем российского рынка ипотечного кредитования превысил 145 млрд. р. Тем не менее, объемы этого сегмента рынка по-прежнему остаются небольшими по сравнению со странами не только Западной, но и восточной Европы. Это, прежде всего, говорит о значительном потенциале роста рынка ипотечного кредитования. На сегодняшний день развитие ипотеки сдерживают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, а темпы роста доходов населения пока еще отстают от динамики цен на жилье.

Следует отметить, что наибольший прирост сделок, более чем в 2 раза, был отмечен при сделках на первичном рынке, совершаемых между физическими и юридическими лицами. По-прежнему более 86% сделок совершается на вторичном рынке, из них более 80% — между физическими лицами. Долю ипотечных кредитов, представленных физическим лицам можно увидеть в приложение Е.

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, структура выдачи ипотечных кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Так, наибольшая доля выданных кредитов в 2006г. приходится на Приволжский ФО — 26% (+4% в 2005г.), и на Сибирский ОФ — 22% (+11%). Структуру и количество выданных ипотечных кредитов в РФ можно увидеть в приложение Ж.

В 2006г. произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены первые сделки по секьюритизации Городским ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного финансирования) кредитов.

Впервые в России создан частный ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для формирования пула закладных с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг). Менеджмент компании составляют специалисты, принимавшие активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках.

Также хотелось бы отметить еще один отличительный момент современного состояния рынка — его сегментация и появление специализации. Имеется в виду разделение риэлторской и консультационно-посреднических функций. С начала 2006 г. началось активное развитие услуг ипотечных брокеров.

В течение 2007г. рынок ипотечного кредитования в России был так же на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга, многие кредитные организации задумывались о проведении секьюритизации на внешних рынках.

Продолжилось расширение круга кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК). По сравнению с 2006г. их количество возросло на 17,9% и составило 587 кредитных организаций, или 51,7% от общего количества действующих кредитных организаций. Регулярно в течение 2007г. осуществляли предоставление ИЖК в рублях около 400 кредитных организаций, в иностранной валюте — около 100 кредитных организаций. Так же сохраняется тенденция увеличения объемов предоставляемых кредитными организациями ИЖК и роста их значения в розничном бизнесе кредитных организаций. По сравнению с 2006г. объем выданных за 2007г. ИЖК увеличился на 292,9 млрд. рублей, составив по итогам 2007г. 556,5 млрд. рублей. При этом наблюдался неуклонный рост доли ИЖК в общем объеме потребительских кредитов. Если в 2005г. доля ИЖК составляла 3,6% в объеме потребительских кредитов, то в 2006г. уже 11,1% и в 2007г. — 15,6%. Несмотря на относительное снижение в 2007г. темпов роста объемов ИЖК по сравнению с предыдущими годами вследствие нестабильности на международных финансовых рынках, данный сектор потребительского рынка по прежнему развивался опережающими темпами. При ежегодном росте объема потребительского кредитования в среднем в 1,5 раза объем ИЖК за последние три года возрос более значительно

— в 3,1 раза в 2005г., 4,8 раза — в 2006г. и 2,1 раза в 2007 году. С динамикой предоставления ипотечных кредитов за данные году можно ознакомиться в приложение И.

Как и в предыдущие годы, рост объема ИЖК произошел в значительной степени за счет кредитов, предоставленных в национальной валюте. За 2007г. объем ИЖК, предоставленных в рублях, увеличился в 2,4 раза, составив 438,1 млрд. рублей. Доля предоставленных в рублях средств в структуре ИЖК повысилась на 10,6%, достигнув по итогам 2007г. 78,7%. Валютная структура ипотечного кредитования представлена в и с приложение К.

В течение 2007г. величина средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процента, в иностранной валюте — на 0,5 процента, составив по итогам года 12,6 и 10,9 процента соответственно.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотечный кредит была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотечное кредитование развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. По динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, — Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры — Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

В целом 2007г. был неоднозначным для участников рынка ипотечного кредитования в России. С одной стороны — бурный рост первичного рынка, темпы которого не сдавали в течение трех лет. Активное наращивание объемов кредитования, появление новых участников рынка — оригинаторов кредитов, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков — так можно охарактеризовать банковский сегмент первичного рынка ипотеки. Росту рынка способствует благоприятная экономическая конъюнктура: высокие темпы роста экономики России, увеличение реальных доходов на душу населения и платежеспособного спроса, поддержка развития рынка ипотечного кредитования со стороны государства. С другой стороны — развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала значительно осложнило жизнь прежде всего участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. Первые кризисные явления наблюдались в сегменте высокорискованных ипотечных кредитов в США еще в начале 2007г., затем последовал кризис ликвидности на долговых рынках, который к концу года превратился в глобальный кризис финансовых рынков.

Кризис на ипотечном рынке США стал одной из главных обсуждаемых проблем в 3 квартале 2007г. Кризис на финансовом рынке, проблемы с ликвидностью частично оказали влияние и на российский финансовый сектор.

— в связи с повышением стоимости заимствований на мировом финансовом рынке повысилась стоимость привлечения и для российских банков. Для мелких и средних банков стоимость заимствований выросла на 1 -2% пункта;

— снижение уровня мгновенной ликвидности отразилось, прежде всего на банках, пассивы которых формировались за счет межбанковских и других кредитов с плавающими ставками, а также за счет заимствований на рынке капитала путем выпуска ценных бумаг;

— официально приостановили выдачу кредитов только два банка: Москоммерцбанк и Юниаструм (по валютным кредитам); повысил ставки по ипотечным кредитам крупнейший банк — Урса-Банк. Доля этих трех банков на рынке не превышала 4%;

— об отложенных планах по секьюритизации ипотечных кредитов было объявлено всеми крупнейшими игроками рынка — банками и специализированными ипотечными компаниями.

Но влияние кризисных факторов в 2007г. осталось почти незамеченным. Конечно, некоторых банков коснулась неоднозначная ситуация на финансовом рынке, но в большей степени это все-таки касается мелких или монопродуктовых банков. Крупные банки обладают достаточным «запасом прочности», чтобы позволить себе и дальше наращивать портфель ипотечных кредитов.

Второй этап развития ипотечного кредитования в России был более продуктивным.

В 2004г. ипотечные программы имели более двух десятков банков, на ипотечном рынке стали появляться новые игроки.

В 2005г. в силу вступает Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», и тем самым в стране появляется военная ипотека.

С каждым годом объемы выдаваемых ипотечных кредитов постепенно стали расти. Если в 2004г. ипотечные кредит на рынке считался «штучным товаром», то в 2006 году наблюдался бум ипотечного кредитования. За 2006г. объем ипотечного кредитования составил 13,5 млрд. долларов США против порядка 3 млрд. долларов США в 2005г. Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов в 2006г. претерпели изменения — появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет, первоначальный взнос сократился до 10%, процентные ставки стали более лояльными.

В 2007г. так же продолжают появляться на рынке ипотечного кредитования новые игроки, снижаются ставки, удлиняются сроки кредитования и банк стали продвигаться в регионы. Времена, когда ипотечный кредит был только столичным явлением остался позади. Это в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, потребностью улучшения жилищных условия, расширением рынка ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что в 2007г. кризис охватил ипотечные рынки США и Европы, Россию он затронул не сильно.

Негативное влияние мирового финансового кризиса стало ощутимым для российского ипотечного рынка в 2008г., и с этого момента начинается третий этап развития ипотечного кредитования в России.

Начиная с осени 2008г. российская ипотека стремительно откатывалась назад в своем развитии. Первые наметившиеся негативные тенденции развития ипотечного рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008г., тогда объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 — 2008гг. снизились. Объемы выдачи ипотечных кредитов за указанный период можно увидеть в приложение Л. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008г., ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале было выдано 198,2 млрд. р. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале. В 2007г. прирост за аналогичный период составил 33%. С ежеквартальными темпами прироста выдачи ипотечных кредитов можно ознакомиться в приложение М.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября — ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдавали: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Финанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования», «Росевробанк», «ОТП — Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2008г. в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Участники рынка ипотечного кредитования оказались в непростой ситуации. Практически все были вынуждены ужесточить условия кредитования, а кому-то вообще пришлось уйти с рынка. Обострилась ситуация с рефинансированием и доступам к финансовым ресурсам.

С начала года (февраль 2008г.) практически все банки пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив процентные ставки по ипотечным кредитам, изменив ряд ипотечных программы кредитования или отказавшись от них, ужесточили требования к заемщикам.

По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка в рублях в 3 кв. 2008г. выросла незначительно — с 12,5 до 12,7%. Средневзвешенная ставка в иностранной валюте с 10,8 до 10,9%.

Помимо повышения ставок тенденцией года стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Еще более существенно повысились требования банков к форме подтверждения дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной потери работы становится все более значимым. При этом влияние этого фактора на ставку снижается, поскольку большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме официальной.

Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008г. она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007г., а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.

Глубина коррекции региональных рынков в сторону снижения объемов выдачи ипотечных кредитов стала также очевидна по итогам 3 квартала 2008г. Сокращение выдачи ипотеки региональными банками в некоторых регионах было очень существенным: Костромская область — 47%, Алтайский край — 43%, Томская область 32%, Астраханская область — 30%. Регионы, в которых отмечен значительный рост, это, прежде всего, регионы с недостаточным уровнем социально-экономического развития и низким уровнем ипотечной задолженности на душу населения: Республика Коми (+321%), Чукотский АО (+95%), Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Магаданская область, РСО Алания.

В результате повышения процентных ставок, ужесточения требований к заемщику объем выданных ипотечных кредитов в 2008 году сократился. Во втором квартале 2008г. рост замедлился до 55%, в третьем квартале он составил только 22% и, наконец, в четвертом квартале 2008г. жилищное кредитование «рухнуло». К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли в среднем на 57%.

В конце 2008г. Госдума РФ делает значительный шаг в поддержании населения, у которого возникли проблемы с выплатой платежей по ипотечному кредиту. 25 декабря 2008г. был принят закон 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Благодаря ему для погашения ипотечного кредита или уплаты процентов не нужно ждать три года со дня рождения ребенка, а можно использовать средства материнского капитала сразу. Материнский капитал на эти нужды можно будет потратить уже начиная с 1 января 2009г.

Под действие закона будут попадать те семьи, которые заключат ипотечные договоры до 31 декабря 2010г. Возможность использовать средства материнского капитала на погашение основного долга или уплату процентов по кредитам и займам будет предоставляться вне зависимости от срока, прошедшего со дня рождения или усыновления второго и последующих детей.

А 2009г. стал, пожалуй, самым тяжелым для России после кризиса 1998г.: в первом полугодии 2009г. ВВП упал на 10,4% и, по данным Росстата, на 7,9% в целом за год. Это падение отражает снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности.

Сокращение доступа к (ре-)финансированию и снижению кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщикам, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход выжидательно-сберегательной стратегии — с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009г.

В первом полугодии 2009г. рынок ипотечного кредитования характеризовался:

А) сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009г. число участников рынка ипотечного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5% — до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов;

Б) снижением абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов. В рассматриваемый период кредитными организациями предоставлено 44 045 ипотечных кредитов на общую сумму 55,4 млрд. руб., или 4,7% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,3 млн. рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009г. года ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Причем, если в первом полугодии 2006г. темпы прироста ипотечных кредитов в 2 раза превышали темпы прироста потребительских кредитов, а в соответствующие периоды 2007 и 2008гг. указанные показатели были почти одинаковыми, то в первом полугодии 2009 года темпы прироста потребительских кредитов в 3,6 раза превысили темпы прироста ипотечных кредитов. Динамика объемов и темпов роста потребительских и ипотечных кредитов представлена в приложение Н;

В) продолжающимся ростом доли ипотечных кредитов в рублях. Всего за первое полугодие 2009г. было выдано 43 339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. против 706 ипотечных кредитов в иностранной валюте на 3,6 млрд. руб. Доля рублевых кредитов по сравнению с соответствующем периодом 2008г. увеличилась на 6,9 процентных пункта, составив 93,6%. Динамику валютной структуры ипотечного кредитования можно изучить в приложение П;

Г) повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях, повысилась на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте — на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5% соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ипотечных кредитов за первое полугодие 2009 года сократились на 17,1 месяца по рублевым ипотечным кредитам и на 80,8 месяца по ипотечным кредитам, предоставленных в иностранной валюте;

Д) устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях возросла по сравнению с соответствующим периодом 2008г. в 6,3 раза, в иностранной валюте — в 14,7 раза, составив на 1 июля 2009г. 11,6 и 9,8

Млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4% соответственно. Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам представлена в приложение Р;

В региональной структуре просроченной задолженности по ипотечным кредитам наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 млрд. р., или 59,8% объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам по Российской Федерации в целом. В общем виде региональная структура просроченной задолженности по ипотечным кредитам указана в приложение С.

Основной причиной уменьшения объемов ипотечного кредитования как во второй половине 2008г., так и в аналогичном периоде 2009г. являлось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ипотечных кредитов.

Такими неутешительными данными заканчивается рассматриваемый нами третий этап развития отечественного ипотечного кредитования.

В общем, мы можем сказать третий этап развития ипотечного кредитования начинается с проявления негативных тенденций, которые происходили на ипотечном рынке в связи с влиянием мирового финансового кризиса.

В 2008г. впервые с 2005г. объемы ипотечного кредитования снизились. А в первом полугодии 2009г. объем выданных ипотечных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006г. Многие банки стали приостанавливать ипотечные программы, повысили ставки по кредитам, сократили программы в иностранной валюте, повысили требования к первоначальному взносу и к форме подтверждения дохода.

Четвертый этап развития ипотечного кредитования начинается со второго полугодия 2009г.

Несмотря на снижение абсолютных и относительных показателей, характеризующих развитие ипотечного кредитования, которые были рассмотрены нами чуть выше, в общем, в течение 2009г. наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция выдачи ипотечных кредитов, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009г., особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009г. было выдано лишь 55,4 млрд. рублей ипотечных кредитов, что в 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008г., то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое — объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что в 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008г.. В количественном выражении во втором полугодии 2009г. было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.). Динамика объема выдачи ипотечных кредитов можно ознакомиться в приложение Т.

Определенную роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009г. связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008г. многие компании отказались от таких выплат).

В течение 2009г. объем ипотечной задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. Показатель задолженности снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.

Комплекс мер по улучшению ликвидности банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009г., и постепенно перейти к их снижению в конце III квартала.

В IV квартале 2009г. тенденция к снижению ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,3%, снизившись на 0,3 п. п. по отношению к III кварталу. Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%, снизившись за квартал на 0,4 п. п. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца 2008г. (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте). Динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам представлена в приложение У.

В течение 2009г. наблюдалось изменение динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с показателем 2008г., особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.

Во втором полугодии 2009г. динамика средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года, что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация, по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии. Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ф.

Положительной тенденцией последних месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Некоторый опережающий рост доли просрочки в декабре 2009г. может объясняться внесением Банком России изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме 254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика, кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем просроченной задолженности. Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам изображена в приложение Х.

Вышеуказанные цифры подтверждают тяжелое финансовое положение, в котором оказались заемщики. И в декабре 2009г. Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 18 декабря 2008г. наблюдательный совет АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009г. ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков».

Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.

Кредитным учреждениям реструктуризация так же стала выгодна, поскольку реструктурированный кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.

Реструктуризация ипотечных кредитов осуществлялась через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

А) с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

Б) с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров. Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный

Платеж будет складываться из двух сумм — суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.

Подобную помощь получали заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку могли так же рассчитывать только те заемщики, которые до получения кредита не имели собственного жилья.

По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009г. Кроме того, за аналогичный период 2008г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам. Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89млн. р., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.

Объемы выдачи ипотечных кредитов во втором полугодии 2009г., по сравнению с первым полугодием выросли во всех регионах, за исключением Пермского края и Ненецкого автономного округа. В целом по Российской Федерации объем ипотечного кредитования увеличился в на 75% — с 55,9 млрд. руб. в первом полугодии 2009г. до 96,6 млрд. рублей — во втором полугодии.

Существенно выше, чем в целом по России, объемы выдачи ипотечных кредитов выросли в Республике Ингушетия, Еврейской автономной области, Чукотском автономном округе и Чеченской Республике. Аномальный рост в этой группе (от 53 до 3 раз) объясняется крайне незначительными объемами кредитования в первом полугодии (кредитование в этот период практически отсутствовало) — наблюдается т. н. эффект «низкой базы». Рост в 2-3 раза произошел в 26 регионах, в том числе: в Ханты-Мансийском автономном округе-Югра — в 2,8 раза и Тюменской области — в 2,3 раза.

Рост объемов выдачи ипотеки в этих регионах происходил на фоне достаточно больших объемов ипотечного кредитования, что объясняется позитивным влиянием на экономику этих регионов динамики экспортных цен на топливно-энергетические товары.

Колебание на уровне +/-30% от среднего роста по Российской Федерации наблюдалось в 36 регионах, в том числе в Москве объем кредитования вырос на 65%, в Московской области — на 96%. Менее, чем на 70% от среднего по стране

Уровня, объемы ипотечного кредитования увеличились в 15 регионах, в том числе в Красноярском крае — на 34,35%, Ленинградской области — 27,3%, Санкт-Петербурге — 20,6%.

Во втором полугодии 2009г. суммарный объем выданных кредитов в Москве, Тюменской области, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югра и Санкт-Петербурге составил 33,8 млрд. рублей — около 35% от общего объема кредитов, выданного за этот период в стране. Такой показатель концентрации рынка, в целом немного меньше данных за сопоставимый период 2008г. (40%), что свидетельствует о небольшом падении уровня региональной концентрации.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях во втором полугодии увеличилась в 21 регионе, уменьшилась в 56, и не изменилась — в 4 регионах, включая Москву.

Максимальное увеличение ставок произошло в Еврейской автономной области — 14,4%, Республике Мордовия — 4,3% и Вологодской области -3,8%. Максимальное снижение ставок произошло в Удмуртской республике — 25,7%, Кабардино-Балкарской Республике — 16,6% и Магаданская область — 8,1%.

По данным МИАНа, на рынке ипотеки в 2009г. реально продолжали работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них — ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит — помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В 2010г. восстановление рынка ипотечного кредитования, начавшееся во второй половине 2009г. продолжилось. Всего за 2010г. россияне, по данным Центрального Банка страны, получили 395 тыс. кредитов на улучшение жилищных условий на сумму 437 млрд рублей, что существенно превышает все дававшиеся ранее прогнозы. По сравнению с 2009г. число выданных кредитов выросло на 122%, а по объему рынок жилищного кредитования увеличился на 140%. Больший рост объемов связан с тем, что вырос средний размер кредита — на 8%, т. е. с 1,02 до 1,1 млн рублей в абсолютном выражении. Этот рост соответствует уровню инфляции. Средний размер кредита все еще остается существенно меньше докризисного (1,5 млн. рублей), что связано с консервативным поведением как потребителей, так и банкиров, более трезво оценивающих риски.

В целом восстановление рынка ипотечного кредитования в России было обусловлено некоторым восстановлением экономики, в том числе начавшимся ростом доходов и снижением безработицы.

Первое полугодие 2010г. характеризовалось постепенным снижением средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов на фоне насыщения ликвидностью и низкой инфляции. Так, ставки по кредитам в рублях за этот период снизились на 0,8 п. п., а по кредитам в иностранной валюте — на 1,6 п. п., и составили 13,5 и 11,1% годовых соответственно. Основное снижение ставок происходило в первом квартале 2010г. Во втором квартале уровень процентных ставок стабилизировался, а в третьем снижение возобновилось, однако более медленными, чем в начале года, темпами. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам представлена в приложение Ц.

Что касается снижения первоначального взноса, то можно сказать, что очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом. Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки «ДельтаКредит», «Еврофинанс», «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк, банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше — нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как «В десятку!» Сбербанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».

Пример Сбербанка, и подхватившего его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010г. отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90. Очередной такой центр открылся в ноябре в Санкт-Петербурге, теперь в городе работают уже три ипотечных центра Сбербанка.

Примеру Сбербанка последовали Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит Банк. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных времен — Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», Райффайзенбанк.

Помимо количественного увеличения точек соприкосновения с потребителем, банки повышают и лояльность по отношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков за счет покупателей гаражей и предпринимателей, включив в линейку своих ипотечных продуктов специальные предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы», которая позволяет получить кредит на основании не только официально подтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуального предпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеих программ очень высоко, поскольку дефицит гаражей в России превосходит дефицит жилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей день расценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные кредиты с большой неохотой и на очень невыгодных условиях.

Сбербанк и Юникредит Банк повышают доступность своих ипотечных кредитов, разрешив учитывать в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, даже такие известные консерваторы, как Сбербанк, банк «Дельта-Кредит». В Сбербанке с начала 2010г. в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются справка по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Банк «Дельта-Кредит», ранее категорично требовавший от заемщиков подтверждения всех доходов исключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готовы рассматривать заявки на кредит и при невозможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

Перечень банков, возобновивших ипотечное кредитование в этом году, 9 августа пополнил собой Московский банк реконструкции и развития (МБРР), начавший выдавать кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке по собственным программам и по стандартам АИЖК. До этого в круг ипотечных игроков вернулись банки «Глобэкс», АМТ Банк (экс БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк, Банк «Союз». Характерно, что рисковать своими деньгами из этого списка готовы только АМТ Банк, МБРР и Банк «Союз». Все остальные рассчитывают на рефинансирование АИЖК. Возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского ипотечного рынка — банк «ГПБ-Ипотека» — крупнейшая после АИЖК рефинансирующая организация в стране снова предлагает через партнеров свои программы кредитования для приобретения жилья на вторичном и первичном рынках, в том числе, по условиям программы ВЭБ.

По-прежнему неохотно идет восстановление предложения рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

По итогам 2010г., по сравнению с 2009 наблюдался рост объемов выдачи кредитов во всех регионах России. В целом по Российской Федерации объем ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза.

Существенно выше, чем в целом по России, объем выдачи ипотечных кредитов вырос в Республике Алтай (в 8,4 раза), Республике Калмыкия (в 6,3 раза). Рост более чем в 3,3 раза (т. е. более чем на 30% от среднероссийского темпа роста) наблюдался в семи регионах: в Татарстане (4,4 раза), Тамбовской области (3,8 раза), Бурятии (3,7 раза), Республике Ингушетия (в 3,7 раза), Новосибирской области (3,7 раза), Владимирской области (3,7 раза) и Чукотской АО (3,5 раза). Такой значительный рост в этих субъектах федерации, в основном, объясняется крайне небольшими объемами кредитования в аналогичном периоде 2009 года — так называемый эффект «низкой базы».

Рост в пределах 3,3 — 1,8 раза (+/- 30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (64), в том числе в Москве об ем ипотечного кредитования увеличился в 2,6 раза, в Московской области — в 3 раза, Санкт-Петербурге — в 2,1 раза, Тюменской области — в 2,6 раза, Свердловской области — в 3 раза. Менее чем в 1,8 раза объемы ипотечного кредитования увеличились в десяти регионах, в том числе в Краснодарском и Пермском краях.

События 2010г. демонстрируют положительную динамику в сфере ипотечного кредитования: банки снижают процентные ставки, улучшают условия кредитования, вводят новые программы.

Итак, восстановление ипотечного кредитования после кризисных явлений было замечено во втором полугодии 2009г. Установилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, снижения процентных ставок, снижения требований к заемщикам. Так же положительной тенденцией последних месяцев 2009г. стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности.

В 2010г. данная волна восстановления ипотечного рынка продолжается, и это связано с тем, что российская экономика постепенно приходит в себя, наметился рост доходов населения, стала снижаться безработица.

Банки продолжают возобновляют деятельность по ипотечному кредитованию, уменьшаются ставки по кредитам, смягчаются требования к заемщикам, различными способами: кредитными программами, акциями пытаются привлечь клиентов.

Но, несмотря на впечатляющий рост рынка жилищного кредитования в 2010г. его параметры все еще далеки от докризисных. Так в 2008г. было выдано почти 500 тыс. жилищных кредитов на сумму в 736 млрд рублей. И если есть вероятность того, что уже в 2011г. ипотечный рынок по числу кредитов вернется к докризисному уровню, то по объемам это вряд ли произойдет ранее 2012г., даже при благоприятном развитии макроэкономической ситуации в стране и мире.

В следующей главе данной дипломной работы мы перспективы развития ипотечного кредитования.

3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

В последнее время ипотечное кредитование далеко продвинулось в своем развитии, но в 2008г. в стране стало ощущаться влияние мирового кризиса и многие банки мгновенно среагировали на это, отказавшись от ипотечного кредитования.

Различные аналитики, крупные банки, ипотечные брокеры утверждали, что перспективы отечественного ипотечного кредитования напрямую связаны со сценарием развития кризиса. Что новый виток развития в ипотечном кредитовании наступит года через два после выхода из кризисного состояния, когда восстановится экономическая ситуация в стране, когда банки будут в состоянии выдавать крупные кредиты и у заемщиков возникнет доверие к банкам.

Кризис остался в прошлом, деловая активность банков и заемщиков стабилизировалась, но ипотечное кредитование в России не делает следующего шага в своем развитии. В чем же дело?

Большинство экономистов считают, что ипотечный кризис США практически не затронул и не повлиял на ипотечное кредитование в России, и это, прежде всего, связано было с его «недоразвитостью». По мнению экономистов в стране существует достаточное количество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Мы вынуждены согласится с этой точкой зрения. Ипотечное кредитование в стране действительно не развито и достаточно факторов, препятствующих его развитию.

1) ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты — 17% и выше, короткий срок выплаты и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга — до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен;

2) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации, обуславливающие недостаточность предложений и высокую стоимостью квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточно совершенная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов и, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты;

3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита;

4) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

5) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций, и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам;

6) психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, — а отдавать приходится свои»).

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся;

7) большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. [12]

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства РФ по развитию рынка жилья в России к 2011г. должны стать:

А) создание правовой основы рынка жилья;

Б) увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв. м. на человека до 21,7 кв. м. на человека;

В) увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн.

Г) увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза — с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотечное кредитование в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр.

Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.

Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию, значительная роль в решении данного вопроса должна отводиться Центральному Банку РФ.

Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

2) создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

В целях поддержки заемщиков, уже взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:

А) продолжить программу реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя). Постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимися в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;

Б) обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность;

В) сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика в данный период;

Г) формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание, или развивать альтернативные механизмы поддержки заемщиков, в том числе целевые социальные выплаты на наем жилья. [27]

В России в 2011г. может быть принят закон по реабилитации граждан — должников, что установит в стране институт банкротства физических лиц. Законопроект внесен в правительство еще в прошлом году. Данный законопроект отработан со всеми заинтересованными ведомствами, и по его содержанию не существует важных разногласий, единственным нерешенным вопросом остается бюджетное ассигнование деятельности арбитражных судов, которые будут уполномочены после принятия закона признавать россиян банкротами.

Высшим арбитражным судом были проведен все необходимые расчеты. Арбитражным судам, которые займутся делами о несостоятельности граждан, понадобится 555 новых судей. На их деятельность по процедурам банкротства физлиц ежегодно будет требоваться от 1 до 5 млрд. рублей. Частично эти средства будут возмещены судебной пошлиной, но главное, считает глава департамента, «они будут покрыты эффектом для казны в виде работающего механизма банкротства».

В случае признания физлица банкротом, гражданин будет освобожден от выплаты долгов, в том числе через взыскание приставами. Как предполагает Минэкономразвития, статус банкрота не может помешать через некоторое время, на усмотрение банка, вновь воспользоваться финансовыми услугами.[28]

3) одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья. На рынке жилья низкое предложение, которое состоит в том, что застройщики опасаются снижения спроса на жилье, в результате которого они будут вынуждены затормаживать проекты, либо завершать их с неопределенной перспективой. Это так же является риском и для банков. Основной источник таких опасений это опережающий рост цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения.

Добиться повышения доступности жилья только лишь расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует опять же росту цен на жилье.

В целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, необходимо развивать не только классическое ипотечное кредитование, но и кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан; кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.

Банки могут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости.

Кредитование на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции, капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда, снижению уровня износа. То есть такое кредитование буде способствовать созданию условий для развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и тем самым решение проблемы недостатка ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования.[25]

Так уже сейчас «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства осуществляет разработку программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.

Программа предусматривает формирование гарантированного уровня спроса по реализации жилья в завершенных строительных объектах, что позволит банкам возобновить кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства в условиях кризиса, в том числе за счет целевых займов, предоставляемых Агентством. Механизм Программы реализуется в 3 этапа:

1-ый этап — Отбор проектов незавершенного строительства по критериям жилья экономического класса, и согласование гарантий выкупа не реализованных жилых помещений по проекту по установленной цене, не превышающей 30 тыс. рублей за 1 кв. метр и иным критериям, определяемым при предоставлении гарантии на выкуп. Агентство формирует требования, которым должны отвечать кредитные организаций для участия в Программе;

2-ой этап — Агентство, предоставляет кредитной организации возможность во время строительства использовать целевые займы Агентства для выдачи кредитов физическим лицам для покупки жилья в строящемся объекте (участие в долевом строительстве) и/или поддержку кредитной линии по завершению строительства. Одновременно, заключенный форвардный договор купли-продажи закладных, гарантирует выкуп Агентством выданных кредитов на приобретение жилья сразу после завершения строительства.

Предоставленная гарантия (оферта) на покупку не реализованного жилья также поддерживается обязательствами Агентства через целевые займы и выкуп ипотечных кредитов.

Кредитная организация осуществляет финансирование и контроль строительства, а так же выдачу кредитов физическим лицам на приобретение жилых помещений, в том числе на этапе строительства. Кредитование физических лиц на этапе строительства подразумевает обязательную реализацию проекта в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3-ий этап — Кредитная организация после завершения строительства осуществляет погашение целевых займов Агентства перечислением денежных средств, или встречной поставкой закладных в рамках форвардного договора. В случае исполнения гарантии (оферты), не реализованное жилье приобретается гарантом, а Агентство рефинансирует закладные, оформленные на приобретенные жилые помещения.[26]

4) создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

5) система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Кредитование граждан-заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов может стать действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки — частные индивидуальные дома;

6) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков. Агрегация баз данных бюро кредитных историй с иными базами данных с учетом действующего законодательства о персональных данных позволит собрать необходимый объем информации для разработки поведенческих моделей заемщиков, что будет способствовать более точной оценке кредитных рисков.

Так же необходимо повышать качество услуг оценщиков. В целях снижения рисков некорректной оценки следует создать единую электронную базу оценки объектов, которая будет доступна всем участникам рынка;

7) необходимо налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.

Ипотечное кредитование в перспективе может быть одним из наиболее динамично развивающихся направлений кредитования физических лиц в России. Приоритетность данного вида кредитования подтверждается заметно возросшим интересом к нему со стороны государства.[21]

Итак, делая вывод по третьей главе нашей дипломной работы, мы можем сказать следующее.

Большинство экономистов считаю, что ипотечный кризис США практически не затронул и не повлиял на ипотечное кредитование в России. Так же экономисты отметил, что в стране существует множество факторов тормозящих развитие ипотечного кредитования в стране.

Этими факторами являются:

1) ограниченный платежеспособный спрос населения;

2) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

3) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

4) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

5) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

6) психологические факторы — нежелания жить в долг;

7) большое количество административных барьеров.

Так же для дальнейшего развития отечественного ипотечного кредитования нами были предложены, для немедленного решения, определенные задачи.

Основные задачи и примерные пути их решения мы представили в виде таблицы в приложение Ш.

Вышеуказанные проблемы, приведенные задачи в той или иной степени решаются, однако существует и еще одна серьезная проблема — уже российской экономики в целом. Это низкий уровень доходов населения, делающий недоступными ипотечные кредиты для большинства граждан, в том числе из-за невозможности накопления первоначального взноса.

Подобная экономическая ситуация в стране поддерживает кредитные риски банков, предоставляющих кредиты населению, на достаточно высоком уровне. Как показывает анализ практики кредитования, одним из основных факторов кредитного риска в России является неустойчивое финансовое положение заемщика. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования делает кредитный риск банка еще выше.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного жилищного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут значительно повысить эффективность своего участия в укреплении банковской системы страны, развитии сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством — имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

Однако главным недостатком ипотечного кредита является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т. д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

К основным факторам, влияющих на качественное развитие ипотечного кредитования относятся:

А) устойчивые показатели развития экономики страны;

Б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке;

В) рост реальных доходов населения;

Г) уУвеличение объемов строительства жилья;

Д) рост цен на жилье.

Так же важным условием создания эффективной системы ипотечного кредитования является грамотная политика государства в данной сфере.

В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Существуют методы формирования и развития системы ипотечного кредитования: методы общего регулирования и специальные методы.

К методам общего регулирования относятся методы денежно-кредитной политики и методы налоговой политики. К специальным методам относятся разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений; стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов; прямое регулирования процентных ставок; стимулирование заемщиков при получении ипотечного кредита.

Таким образом, видно, что роль государства в развитии ипотечного кредитования достаточно весомая.

Ипотечное кредитование имеет следующие модели кредитования:

Сбалансированная (автономная), при использовании данной модели граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только наполнена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается в течение 10 лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность.

Усечено-открытая модель — при ее использовании совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модели, где совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. п.

Расширенно открытая модель ипотечного кредитования может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе в наибольшей степени осуществляется по открытым моделям.

Ипотечное кредитование в России имеет достаточно долгую и непростую историю развития.

История российской ипотечной истории начинается с 23 июня 1754г., с Указа об организации Г осударственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег».

В развития ипотечного кредитования в дореволюционной России четко обозначены два этапа:

1) «Дворянский», от середины XVIII до середины XIXв.;

2) «Земский», от середины XIXв. до октября 1917г.

Первый этап развития характеризуется тем, что основными государственными ипотечными дворянскими банками были:

— Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754г. по указу Елизаветы Петровны;

— Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I от

18 декабря 1797г.;

— Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 17 ноября

Значительная часть крупных кредитных учреждений специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. И в конце 50-х годов возникла необходимость ликвидации старых кредитных учреждений

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начинается с образования Государственного ипотечного банка. Он был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885г.

Наряду с Дворянским и Крестьянским банками, которые были государственными банками, успешно функционировали частные кредитные учреждения.

Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

А) Санкт — Петербургское городское кредитное;

Б) Московское городское кредитное общество;

В) Херсонский земский банк;

Г) Общество взаимного поземельного кредита.

Именно городские кредитные общества впервые стали выдавать кредиты ценными бумагами, обеспечиваемыми закладываемой недвижимостью, на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

С 60-х гг. XIX столетия в России стали учреждаться акционерные коммерческие банки. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные и городские банки, находящиеся в ведении городских управлений. Сеть новых банков развивалась очень быстро. Уже в 1876г. их совокупный оборот достигал несколько миллиардов рублей.

К концу XIXв. система ипотечных банков России включила два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банк,

10 акционерных земельных банков, 36 губернских и городских кредитных обществ.

К 1917г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающих на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Все это было перечеркнуто революцией 1917г. Была объявлена монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация и закрытие частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений, отмена частной собственности на землю. После октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организация. И понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет.

Ипотечное кредитования стало возрождаться в 90-е годы.

В современной истории отечественного ипотечного кредитования можно выделить 4 этапа в развития.

1 этап начало 90-х — 2003г. — это период характеризуется слабым развитием ипотечного кредитования. Коммерческие банки воздерживаются от долгосрочного кредитования. В эти году формируется нормативно-правовая база функционирования ипотечного кредитования в России:

Был принят Федеральный закон «О залоге» в 1992г.; появился Гражданский кодекс в 1994 1-я часть и в 1995 2-я; в 1998г. появляется Федеральный закон «Об ипотеке»; в 2003 году принимается Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

2 этап 2004 — 2007гг. — данный период характеризуется восстановлением банковской системы и стремительным развитием ипотечного кредитования. С каждым годом увеличивается число кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, разрабатываются различные ипотечные программы.

Также с 1 января 2005г. вступил в силу Федеральный Закон, принятый 20 августа 2004г. 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного

В 2006г. наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года.

Уменьшаются первоначальный взнос и процентные ставки по

Ипотечному кредиту, удлиняются сроки кредитования. Ипотечное

Кредитование продвигается в регионы.

3 этап 2008 — середина 2009г. — в 2008г. негативное влияние мирового финансового кризиса оказывает влияние на банковскую систему России. Наблюдается спад ипотечного кредитования, оно откатывается назад.

Объемы ипотечного кредитования впервые с 2005г. стали снижаться. Банки стали приостанавливать ипотечные программы. Банки ужесточают условия кредитования: повысились процентные ставки, ужесточились

Требования к заемщикам, а некоторым банкам и вовсе пришлось уйти с рынка.

Проблемы коснулись не только кредитных учреждений, но и многих заемщиков. Правительство РФ стремилось помочь людям, взявшим ипотечные кредит и оказавшимся в тяжелой финансовой ситуации.

25 декабря 2008г. был принят закон 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Благодаря ему для погашения ипотечного кредита или уплаты процентов не нужно ждать три года со дня рождения ребенка, а можно использовать средства материнского капитала сразу. Материнский капитал на эти нужды можно было потратить уже начиная с 1 января 2009г.

4 этап конец 2009 — 2010г. — это период восстановление ипотечного кредитования. В конце 2009г. была замечена устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов. Данный рост связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики, и изменением настроения у заемщиков.

В 2009г. Правительство продолжает оказывать поддержку заемщикам. Поддержка оказывалась путем реструктуризация задолженности.

На государственном уровне ипотечное кредитование находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств, в частности — Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечное кредитование осуществляется различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки — 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Ставка по кредиту — ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от объекта кредитования — квартира или дом — это одна ставка по кредиту, а если объект кредитования иной — иная ставка по кредиту. Также ставка зависит от рынка недвижимости — первичный или вторичный, так как по строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома. Процентная ставка по кредиту зависит также от срока — чем длиннее срок ипотечного кредита, как правило, выше ставка по кредиту.

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

А) ограниченный платежеспособный спрос населения;

Б) низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в России;

В) низкие темпы разработки и совершенствования законодательства;

Г) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

Д) недостаток и дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;

Е) психологические факторы — нежелания жить в долг;

Ж) большое количество административных барьеров.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные

Финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

1 Антонов Н. Г., Пессель М. А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстатинформ. 1995. — 211 с.;

2 Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2007, №4 — С. 21 — 29;

3 Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер,

2003. — 256 с: ил. — (Серия «Краткий курс»);

4 Букато В. И., Головин Ю. В., Львов Ю. И. Банки и банковские операции в России. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 217с.;

5 Веремейкина В. Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации)//Банковские услуги.

— 2010. — №5 — С. 4 — 9;

7 Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2006, №6 — С. 21 — 26;

8 Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. — М.: Финансы и статистики, 1999;

9 Грачев И. Д. Развитие законодательной базы ипотечного кредитования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008, № 1 — С. 23 — 26;

10 Деньги, кредит, банки : учебник / кол. авт.; под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О. И. Лаврушина. — 5-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2007. — 560 с.;

11 Деньги. Кредит. Банки: Учебник / Г. Е. Алпатов, Ю. В. Базулин и др.; Под ред. В. В. Иванова, Б. И. Соколова. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.

12 Деньги, кредит, банки / Под ред. Г. Н. Белоглазовой: Учебник. — М.: Юрайт-Издат, 2004. — 620 с.;

13 Дубовик И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — Иркутск: БГУЭП, 2009. — 227с.;

14 Жилье в ипотеку для военнослужащих на основе накопительноипотечной системы. Crednews. ru — Кредитование в России;

15 Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы,

Решения//Финансы. — 2010 г. — №6 — С. 17-30;

16 Захаров B. C. Кредит в системе управления экономикой. — М.: Финансы. 1999. — с. 91 ;

17 Иванова С. П. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2007. — 204 с.;

18 Ильичева Е. Н. Неурегулированные вопросы в действующем законодательстве: влияние на банковские риски при ипотечном кредитовании / Ильичева Е. Н. // Банковский ритейл. — 2008. — № 4 — С. 12 — 15;

19 Ипотека для военнослужащих // газета Квартирный ряд, 2010г, №15 — С. 17- 21;

20 Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2008, №10 — С. 13 — 21;

21 Каурова Н. Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства/Каурова Н. Н.//Банковское кредитование. —

2009. — № 5 — С. 20 — 23;

22 Ким Л Г., Суетин С. Н., Шишкин М. И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. — Ижевск: Ассоциация «Научная книга», 2010. — 248 с.;

23 Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования — препятствие для развития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2010, №4 — С.85 -96;

24 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

25 Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. — М.: Высшая Школа, 2009;

26 Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. — М.: Перспектива. 1993. — с. 235;

27 Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России / Логинов М. П. // Финансы и кредит. — 2005, -№4 — С. 12 — 16;

28 Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. — 2006, № 4 — С. 10-12;

29 Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридическийцентр Пресс, 2009;

30 Миронов А. М. Ипотчное кредитование: много денег мало жилья // Свое дело. — 2008, № 5 — С. 11-15;

31 Нечаев С. Ипотечные риски //Квадратный метр — 2010, 01 июня. — С. 46;

32 О залоге [Электронный ресурс]: закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1// Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

33 Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования — htpp: //www. ahml. ru.;

34 Официальный сайт Центрального банка РФ — http://www. cbr. ru.;

35 Официальный сайт Аналитического центра ипотечного кредитования и секьюритизации «Русипотека» — htpp://www. rusipoteka. ru.;

36 Пономарев В. Н. Ипотечное жилищное кредитование — важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010, № 2 — С. 6 — 9;

37 Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002

№302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000. — №3 — с. 278.;

38 Проценко С. Проблемы становление ипотеки в России // Финансы.

2004, № 5 — С. 7 — 13;

39 Разумова Н. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2008. — 352с.;

42 Рыкова И. Н. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие / Рыкова И. Н. // Финансы и кредит. —

2010. — № 17 — С. 4 — 9;

43 Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе / Саркисянц А. // Бухгалтерия и банки. — 2008. — № 4 — С. 21 — 27;

44 Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка // Рынок ценных бумаг. 2009, №4 — С. 8 — 1;1

45 Слуцкий А. А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса / Слуцкий А. А. // Банковское кредитование. — 2009. — №1 — С. 5 — 13;

46 Смирнов Е. Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства / Смирнов Е. Е. // Банковское кредитование. — 2010. — № 1 — С. 32 — 39;

47 Смирнов Е. И. Ипотечное кредитование: перспективы связаны с активностью государства // Банковское кредитование. — 2008. — №4 — С. 14 — 22;

48 Сошина В. Спасение ипотеки — дело рук АИЖК и банков / Сошина В. // Банковское обозрение. — 2010. — № 3 — С. 23 — 31;

49 Тофанюк Е. Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Тофанюк Е. // Банковское обозрение. — 2008. — № 10 — С.

50 Шаккум М. Л. Проблемы ипотечного кредитования в России. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010, № 4 — С. 3 — 5;

51 Шапран В. С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф / Шапран В. С. // Инвестиционный банкинг. — 2009. — № 2 — С. 15 — 22;

52 Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

53 Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

55 Федеральный закон от 25 декабря 2008г. № 288 — ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс»;

56 Федеральный закон от 20 августа 2004г. № 117-ФЗ «О накопительноипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (с изменениями от 2 февраля 2006г.) 302 // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант

Рисунок А.1 — Система ипотечного кредитования и ее элементы

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Б.1 — Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок В.1 — Схема работы усечено — открытой модели ипотечного

Накопительно-ипотечная система для военнослужащих

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Г.1 — Накопление денежных средств для обеспечения жильем военнослужащих, включенных в накопительно-ипотечную системы.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Д.1 — Динамика изменения процентных ставок по ипотечным кредитам

В РФ с 2005 по 2007гг.

Ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в 2005-2006гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Е.1 — Динамика изменения доли ипотечных кредитов физических лиц в

2005 — 2006 годах

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Ж.1 — Структура выдачи ипотечных кредитов в РФ в 2006 году

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Ж.2 — Количество выданных ипотечных кредитов в Федеральных

Округах РФ в 2006 году

Объемы предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам с 2005

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов в 2005-2007гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок К.1 — Валютная структура ипотечного кредитования

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Л.1 — Объем выдачи ипотечных кредитов, млн. руб/квартал

Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в 20052008гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок М.1 — Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов, в %

Динамика объемов и темпов роста ипотечных кредитов в 2006-2009гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Н.1 — Динамика объемов и темпов роста потребительских и ипотечных кредитов

Валютная структура предоставленных ипотечных кредитов в 2006-2009гг

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в регионах РФ

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок С.1 — Региональная структура просроченной задолженности по

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2005-2009гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Т.1 — Динамика объема выдачи и доли ипотечных кредитов в 2005 —

Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок У.1 — Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2005-2009гг., поквартально

Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Ф.1 — Динамика средневзвешенного срока кредитования по выданным

Ипотечным кредитам в 2006 — 2009гг.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Х.1 — Динамика просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Рисунок Ц.1 — Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным

Ипотечным кредитам в 2006 -2010гг.

Основные задачи, стоящие перед ипотечным кредитованием и пути их

Таблица Ш.1 — Задачи, стоящие перед отечественным ипотечным

Кредитование, и пути их решения._

1 Совершенствование законодательной и нормативной базы.

— необходимо создать четкую процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.

Большое внимание нужно уделить на процедуру выселения граждан с несовершеннолетними детьми.

2 Создать механизмы социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов, и при процедуре выселения.

— продолжать программу реструктизации ипотечных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую финансовую ситуацию;

— необходимо обязать кредиторов предлагать заемщикам, попавших в трудную финансовую ситуацию, изменить условия кредитного договора (пролонгация/реструктизация) до обращения в суд;

— сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки, чтобы снизить рост долговой нагрузки на заемщика;

— формировать в муниципалитетах специальный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание.

3 Обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения.

— увеличить жилищное строительство, а особенно строительство жилья эконом-класса;

— предоставлять застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство.

Источник

Последние события в игре

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Было у раджи три сына, но по законам рода только один мог стать наследником. Старый раджа был сказочно богат, и перед смертью задумался – кому оставить свое богатство? Раджа решил испытать сыновей. Он велел выкопать три самых ценных чайных куста, дал каждому сыну по одному, и отправил отпрысков путешествовать.

Старший сын подумал: «Отец накопил огромное богатство, и хочет, чтобы дети его ни в чем не нуждались». Он взял самые нежные

Листочки и заварил ароматный чай. Постепенно он использовал все чайные листья и домой вернулся самым первым, с пустыми руками.

Средний сын подумал: «Отец всегда был бережлив и заботился
О завтрашнем дне». Он сделал себе чай из верхних листочков,
А остальные как следует просушил и сохранил про запас. Запаса чая хватило надолго, но однажды он кончился. Домой средний сын тоже вернулся ни с чем.

Младший сын подумал: «Отец всю жизнь посвятил приумножению своего богатства. Я посажу этот куст и начну выращивать чай. Но перед этим я возьму несколько листьев и заварю чай на сегодня, чтобы были силы. А еще несколько листьев я высушу про запас, ведь я рискую, высадив куст». Так он и сделал. А когда вернулся домой, сказал отцу: «Оставь богатство кому-то из старших братьев. Мне не нужно. Я и сам смогу стать богатым».

Наверное, кто-то, начиная читать эту главу, подумал: «Зачем мне это надо? Финансовый план не для меня. По крайней мере, не сегодня. Ведь я слишком молод, чтобы забивать голову всем этим. Моих доходов едва хватает на жизнь, и мне не до финансовых премудростей». Однако вынуждены вас разочаровать. Многие люди точно так же не задумываются о своем финансовом положении, пока
Не оказываются не только финансово, но и физически беспомощными. И осознают необходимость финансового планирования лишь
В преклонном возрасте, когда предпринять что-либо уже поздно.

Притча показывает, что планированием можно заниматься даже
Не имея большого состояния. Ведь раджа дал своим сыновьям лишь
По маленькому чайному кусту. Поэтому, независимо от вашего текущего дохода (это может быть и тысяча рублей, и миллион), организацией личных финансов нужно заняться уже сейчас. Вопрос лишь в том, что вы сейчас сможете себе позволить. Любой студент делает инвестиции в свое будущее. Инвестиции могут быть не только финансовыми. Инвестиции — это и ваше время, и связи, и друзья, ваши знания,
Энергия — все то, что потом превратится в доход.

Жизнь в современном мире невозможно представить без денег. Чего
Ни коснись — еда, лечение, одежда, развлечения, — все требует денег. Для кого-то они становятся мерилом счастья, для кого-то — жизненной необходимостью. Вы никогда не ловили себя на мысли, что денег все время не хватает? Тысячи рублей в месяц — мало. Кажется, что когда буду зарабатывать десять тысяч, мне будет гораздо легче. А когда буду получать сто тысяч, тогда заживу по-настоящему. А на практике
Их оказывается все равно мало.

Тот, кто живет одним днем, рискует остаться у разбитого корыта,
Как старуха из сказки про золотую рыбку. Наше здоровье и силы небезграничны, а потому нам необходимо иметь резерв, который

Защитит нас в случае потери дохода, болезни и т. д. Это означает, что свое потребление надо ограничивать, и часть дохода откладывать про запас на черный день. Но даже этого мало. Еще мы должны постоянно задумываться о дополнительных источниках дохода, осознавая, что
В любой момент мы можем лишиться работы, попав под сокращение или экономический кризис. А уж на стипендию или государственную пенсию едва ли стоит полагаться.

Дополнительный доход вам могут принести заблаговременно сделанные инвестиции. И здесь стоит задуматься о том, куда можно вложить хотя бы десятую часть своего ежемесячного дохода. Это может быть получение дополнительного образования, открытие собственного бизнеса или инвестиции в финансовые инструменты. Важно понимать, что это может быть небольшая сумма — тысяча
Или десять тысяч рублей. Наличие крупной суммы свободных денег
Не есть залог финансового успеха. Только при совокупности трех важнейших факторов, а именно: ума, энергии и потом уже денег, — инвестиции станут успешными. Примеров можно привести много. Head Hunter, Yahoo, Skype тоже создавались когда-то студентами с нуля.

Личное финансовое планирование начинается с формулирования целей. При этом вы должны определиться с тем, когда и какая сумма вам понадобится для их достижения. Цели могут быть стратегическими — например, обеспечить достойную пенсию. Тогда вам нужно ответить на вполне конкретные вопросы: в каком возрасте вы хотели бы выйти на пенсию и какую сумму ежемесячно вы хотели бы получать? Цели могут быть тактическими — накопить на новый телевизор
Или сноуборд. Тогда вам нужно знать размер необходимой суммы
И определить для себя примерный срок покупки.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

В 2007 году трое ребят со второго курса одного из парижских университетов задались вопросом, как они могут использовать свои знания, чтобы заработать деньги. Они нашли простую до гениальности идею: почему бы студенческую энергию и азарт не направить на решение задач бизнеса, требующих креатива? Вложив тысячу евро, они создали в Интернете портал, объединивший в одну сеть студенческие ассоциации нескольких вузов. На этот сайт компании могут подать заявки с указанием проблемы и цены, которую компания готова заплатить за ее решение. Студент предлагает свое видение

Решения этой проблемы, а компания выбирает наилучшее и оплачивает услуги студента. Для компаний это гораздо дешевле, а зачастую даже эффективнее, чем обращаться в консалтинговые компании. Комиссия портала составляет 15–20 от суммы, уплаченной за успешно реализованный проект. Портал постоянно растет и объединяет уже более 40 вузов по всему миру. Сегодня им пользуются крупнейшие международные корпорации,
А наблюдательный совет портала возглавляет бывший глава французского Центробанка.

Следующий шаг финансового планирования — определение источника искомой суммы. А для этого нужно знать свои активы
И пассивы. Активы — это то, чем вы владеете: банковские депозиты, драгоценности, квартира, машина, дача, авторские права и т. д.
Пассивы — это ваши обязательства: банковский кредит, долги друзьям, алименты, квартплата и т. д. Баланс активов и пассивов нужно подводить, как минимум, раз в год, чтобы иметь представление
О структуре своего капитала. Это позволит вам понять, насколько достижимы ваши цели — например, в состоянии ли вы купить новый телевизор, не подвергнув риску стратегическую цель обеспечения пенсии.

Активы могут быть потребительскими или инвестиционными.
У потребительских активов основная цель — поддержание уровня жизни. Это телефон, телевизор, машина и т. п. Они не предназначены для получения дохода, а, наоборот, требуют дополнительных расходов
На их содержание. Например, автомобиль требует расходов на бензин, страховку и техническое обслуживание. Эта категория активов необходима в повседневной жизни, но быстро теряет в стоимости. Машина, только что выехавшая из автосалона, сразу теряет минимум 10%, а после первого года эксплуатации — около 20% стоимости.

Инвестиционные активы имеют другую цель — получение текущего дохода и/или дохода за счет роста стоимости при последующей продаже. К этой категории относятся депозиты, ценные бумаги, инвестиционная недвижимость.

Некоторые активы могут являться одновременно потребительскими и инвестиционными. Например, квартира, в которой вы живете, с одной стороны, требует расходов на содержание, страхование и ремонт.
С другой стороны, она может быть продана и принести доход.

Любой актив можно рассмотреть в трех измерениях: ему присущи ликвидность, доходность и надежность. Ликвидность — это возможность конвертировать актив в деньги быстро и без потерь. Очевидно, что деньги — это самый ликвидный актив. Также ликвидным является банковский вклад, поскольку по закону вам обязаны
Его вернуть по первому требованию. Автомобиль менее ликвиден, поскольку поиск покупателя требует немалого времени и усилий. Ликвидность зависит от спроса и предложения, а также от наличия организованного рынка для данного актива. Еще в начале 2008 года квартира была относительно ликвидным активом: для ее продажи требовалось от недели до трех месяцев. А после наступления кризиса квартира без существенного дисконта к рыночной цене может очень долго искать своего покупателя.

Надежность — это способность актива противостоять рискам. Чем надежнее актив, тем ниже риск недополучения или даже неполучения дохода, на который вы расчитывали, покупая данный актив. У многих инвесторов высший уровень надежности ассоциируется
С государством. Однако в 1998 году в России и обыватели,
И профессиональные инвесторы пострадали от дефолта
По государственным долговым обязательствам. Казалось бы, самый надежный актив — это деньги, но даже они подвержены множеству рисков. Их могут украсть, они могут сгореть, или государство может провести очередную денежную реформу. В разное время надежными активами считались валюта (доллары или евро), недвижимость, депозиты, золото. Однако время вносит свои коррективы, и любой
Из надежных активов может перейти в разряд рискованных, а иногда даже и спекулятивных. Надежный актив особенно трудно найти
В переломные экономические моменты.

Доходность — это способность актива изменять свою стоимость во времени. Рубль сегодня и рубль через год оцениваются человеком совершенно по-разному. Рубль, обещанный через год, это риск:

Вы можете купить на него значительно меньше, а можете не купить вообще ничего. Вы даже можете не получить этот рубль через год. Поэтому одна и та же сумма денег имеет разную стоимость в разные моменты времени. Стоимость денег во времени можно измерить
В процентах. Например, вы можете взять кредит в банке на один год под 20%. Взяв сегодня 100 000 рублей, через год вы должны будете вернуть уже 100 000 х (1 + 0,2) = 120 000 рублей. Почему банк берет проценты за кредит? Во-первых, банк — коммерческая организация
И должен получать прибыль. Во-вторых, он хочет компенсировать возможные потери от невозврата кредита некоторыми заемщиками. Почему именно 20%? Потому что у банка в данный момент есть
И другие возможности для вложения денег, которые имеют сопоставимые риски и позволяют зарабатывать доходность
На уровне 20%.

Доходность складывается из двух компонентов: текущего дохода
И прироста стоимости. Например, вы можете сдать квартиру в аренду,
И она будет приносить вам рентный доход. Или же вы можете выиграть
От продажи квартиры по более высокой цене, чем вы заплатили
При ее покупке.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Доходность напрямую зависит от ликвидности и надежности актива. Менее ликвидные и более рискованные активы должны приносить более высокую доходность, иначе их никто не станет покупать.
И наоборот, ликвидные и надежные активы даже с низкой доходностью привлекают многих инвесторов.

Универсальных активов, которые являются одновременно
И ликвидными, и надежными, и доходными, просто не существует.
И даже в рамках одного измерения трудно найти идеальный актив. Более того, каждая из трех характеристик актива меняется во времени. Поэтому вам необходимо примерять каждый актив к своим целям.
Без понимания сути активов и собственных целей вы не сможете принять ответственное решение в рамках личного финансового плана.

Тот, кто знает врага и знает себя,
Не окажется в опасности и в ста сражениях.

Тот, кто не знает врага, но знает себя,
Будет то побеждать, то проигрывать.

Тот, кто не знает ни врага, ни себя,
Неизбежно будет разбит в каждом сражении.

Для того чтобы сделать осознанный выбор активов, необходимо знать врагов, которые им угрожают.

Враг № 1 — наша собственная жадность, которая постоянно подталкивает нас к желанию достичь всего и сразу. В погоне
За непропорционально растущими потребительскими активами
Мы забываем о других составляющих нашего капитала (резерве
И дополнительных источниках дохода).

Чтобы понять, какой перед ними клиент, швейцарским банкирам достаточно задать один-единственный вопрос: сколько процентов хочет клиент? Если он ориентируется на доходность 7–8% годовых, банкир понимает: это богатый человек, который хочет защитить покупательную способность своих денег. Если клиент

Просит 14–15% годовых, то для банкира очевидно: этот человек достаточно состоятелен, но все еще стремится
К приумножению своего капитала, и готов принять небольшой риск. Но если клиент хочет получить 20–30% годовых и более, то банкир уверен: он беден
Или в ближайшее время станет таковым.

Враг № 2 — недобросовестные финансовые посредники (банки, страховые и управляющие компании и т. д.). В погоне за клиентами они, как правило, рассказывают лишь о преимуществах своих инструментов.
И лишь мелким шрифтом прописывают особые условия, риски
И комиссии, да и то – не все и не всегда. А некоторые из них занимаются просто мошенничеством, возводя финансовые пирамиды.

Управляющая компания размещает на своем рекламном билборде следующий текст:
«Мы заработали для своих клиентов доход 300% годовых». При внимательном изучении оказывается, что компания заработала 12%

За последний месяц, а потом перевела эту доходность в годовое выражение. Через год оказалось, что это был их лучший месяц, а в итоге они заработали для клиентов 17% за год.

Враг № 3 — это время, которое меняет стоимость активов.
Со временем человек стареет, дом разрушается, а деньги теряют покупательную способность. Особенно этому подвержены потребительские активы, но и инвестиционные активы могут терять
В цене. В разные времена приходит и проходит мода на разные типы активов. И даже золото, считающееся универсальным мерилом денег, временами дешевеет. Например, за 20 лет между 1980 и 1999 годом цена золота упала более чем в 3 раза — с 850 до 252 долларов
За унцию.

Если вы понимаете своего врага, то вы сможете им управлять. Жадность можно побороть, лучше разобравшись в себе и своих желаниях. И тогда жадность перейдет в здоровые амбиции, которые помогут вам достичь целей через тщательно спланированную стратегию. Со вторым врагом можно справиться, изучив суть бизнеса каждого финансового института. Тогда вы сможете правильно выбрать финансового посредника и подобрать подходящий для вас инструмент.
И даже время можно заставить работать на себя. Стоимость активов (особенно рискованных) может сильно колебаться на коротком (недельном, месячном, годовом) горизонте. Но в длительном периоде (10–20 лет), за который пройдет хотя бы один, а то и несколько циклов роста и падения, эти колебания сглаживаются. Так, за 10 лет после 1999 года цена золота выросла более чем в 4 раза и превысила уровень 1000 долларов за унцию.

Легче деньги прожить, чем нажить.

Легче деньги нажить, чем сберечь.

Cтаринная русская пословица

Модель личных финансов, как на трех китах, стоит на трех типах капитала: текущем, резервном и инвестиционном.

Что такое текущий капитал? Это деньги, которые мы тратим
На утренний кофе, новые кроссовки, билеты в кино, а также чуть менее приятные, но необходимые расходы: квартплата, телефон, бензин
И прочее. А хотелось бы также ночной клуб, поездку на курорт, новую машину… Опасность в том, что этот список не имеет конца. Поэтому важно свои текущие расходы держать под контролем. Определите для себя ту грань, которая отделяет действительно необходимые расходы от тех, без которых вы на самом деле могли бы обойтись. Поскольку текущий капитал может понадобиться в любой момент, то основное требование к нему — это ликвидность.

Текущие расходы «текут» ежедневно и «утекают» быстро. Однако
В своей жизни мы обязаны заботиться не только о сегодняшнем дне. Наше здоровье и силы ограничены, а потому мы должны быть готовы
К неприятным неожиданностям — например, к увольнению, потере трудоспособности и т. п. Финансовую защиту благосостояния нашей семьи обеспечивает резервный капитал — запас на черный день.

В идеале финансовый резерв должен быть достаточным для обеспечения семьи на два года без потери уровня жизни. Считается, что за этот период человек должен суметь адаптироваться к изменению среды — найти новую работу или вывести свой бизнес из кризиса.

Резервный капитал должен защитить семью от разного рода рисков.
А потому в него должны входить сбережения на черный день,

Страховки (в первую очередь — жизни и здоровья) и необходимые плановые сбережения на обязательные в будущем расходы: образование детей и будущую собственную пенсию.

Основное требование к активам, входящим в резервный капитал, — это надежность. В идеале доходность активов должна быть такой, чтобы обеспечить сохранение покупательной способности при минимальных рисках. При этом существенная часть резерва должна быть ликвидной, так как деньги могут понадобиться в любой момент.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Обладая одним источником дохода, будь то зарплата
Или собственный бизнес, мы рискуем лишиться его в любой момент. Осознание этого заставляет нас задумываться о дополнительных источниках дохода. Это могут быть инвестиции в финансовые активы (банковские продукты и ценные бумаги), или в реальные активы (недвижимость, собственный бизнес, бизнес друзей и т. д.) — словом, инвестиционный капитал. Доход от инвестиций поможет нам пополнить текущий и резервный капитал, а также служить источником для финансирования новых инвестиционных идей.

Основная цель инвестиционного капитала — это доходность, то есть приумножение капитала. Мы осознанно принимаем на себя более высокий уровень риска по сравнению с резервным капиталом. Понимая, что стоимость активов подвержена краткосрочным колебаниям,
Мы должны планировать вложения на длительную перспективу —

От двух лет. Это означает, что из трех видов капитала инвестиционный капитал имеет самую низкую ликвидность.

Один человек занимался строительством коттеджей на заказ. Благодаря высокому качеству работ клиентская база быстро росла. Не желая терять контроль
За качеством, все контакты с деловыми партнерами, клиентами и поставщиками
Он замкнул на себя. Семья поддерживала высокий уровень жизни, а все свободные деньги направлялись на развитие бизнеса. Неожиданно произошло несчастье: он умер

От сердечного приступа. И у семьи возникли огромные финансовые проблемы. Бизнес пришлось закрыть,
А средства от продажи активов ушли
На погашение кредитов. О поддержании прежнего уровня жизни не могло быть
И речи. Почему так получилось?
Как успешный человек, сумевший создать прибыльный бизнес, не обеспечил защиту своей семьи?

В успешные периоды жизни человеку свойственно забывать
О возможных неприятностях. Понятно, что мы не можем защититься
От всех рисков, однако создать минимальный резерв каждый из нас обязан. Этот резерв поддержит семью хотя бы некоторое время,
За которое она могла бы приспособиться к новым жизненным реалиям. Альтернативные источники дохода позволят в меньшей степени зависеть от успеха главного дела и тем более от зарплаты.

Модель трех видов капитала позволяет структурировать активы так, чтобы найти оптимальный баланс надежности, ликвидности
И доходности. Древняя восточная мудрость гласит: «Раздели свой капитал на три равные части. Одну треть держи в золотых монетах, треть вложи в землю, а треть — в свое дело». В этой мудрости золотые монеты или деньги — это ликвидная часть капитала, которая обеспечивает текущие потребности. Земля или недвижимость —
Это резерв, который является своего рода подушкой безопасности
На случай непредвиденных обстоятельств. А собственный бизнес позволяет генерировать основной доход. Эта мудрость проверена более чем двухтысячелетней историей и осталась актуальной и по сей день. Сейчас у нас больший выбор инструментов, но суть управления личным капиталом осталась той же.

Успешный брокер устал от городской суеты
И захотел более спокойной жизни на природе. Посоветовавшись с супругой, он продал свой брокерский бизнес и приобрел несколько сотен гектаров земли в живописном месте на берегу Оки и стадо бычков. Став
Фермером, решил найти новые объекты инвестирования, более близкие его нынешнему образу жизни. Так как они с женой с молодости увлекались верховой ездой,
То решили приобрести коллекцию ценных пород лошадей. В середине 1990-х эти лошади были никому не нужны, часть успели продать за рубеж, но самые ценные экземпляры остались.

И, объехав хозяйства в бывших республиках Советского Союза, новоиспеченные фермеры собрали уникальную коллекцию. Роскошный табун стал их инвестиционным капиталом. Средняя стоимость одной лошади сейчас составляет 200–300 тысяч евро. Роль резервного капитала для семьи фермеров выполняет плодородная земля, спрос
На которую есть всегда. А текущий капитал — это стадо бычков. Когда срочно нужны дополнительные деньги, в жертву приносится один бычок, который дает мяса на 70–80 тысяч рублей.

    Финансовый план делать никогда не рано. Если у вас есть свой доход, начинайте планировать независимо от размеров этого дохода. Рассматривайте каждый свой актив в трех измерениях: ликвидность, надежность и доходность. Определяйте свои приоритеты. Разделяйте свой капитал на три составляющие: текущий
    Капитал — на расходы, резервный — на черный день, инвестиционный — как дополнительный источник дохода.
    У каждого типа капитала свой приоритет: текущий капитал должен быть ликвидным, резервный — надежным,
    А инвестиционный — доходным. Для достижения успеха необязательно иметь большую сумму денег. Инвестиции могут быть не только финансовыми.
    Это и ваше время, знания, энергия, которые в будущем превратятся в доход.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

— А как работают банки? — спрашивает сын у папы-банкира.

— Очень просто, — отвечает папа. — У одних людей банки деньги берут, а другим людям деньги выдают.

— Как же так? — не понял мальчик. — Берут и выдают? Почему же тогда банкиры такие богатые?

— А вот смотри внимательно, — говорит папа. — Я у тебя беру шоколадку и отдаю ее твоей сестре. У меня шоколадки нет, но пальцы-то в шоколаде!

Схема работы банка действительно до невероятности проста. Одни люди деньги в банк несут, другие люди деньги у банка берут. Те, кто деньги в банк несет, делают вклад, или депозит.

Те, кто деньги у банка берет, оформляют кредит. Банк же, в свою очередь, устанавливает плату (ставку), за которую он оба эти процесса осуществляет. Ставки должны быть разными: для депозита — ниже, для кредита — выше. Разница между ставками и есть «шоколад
На пальцах банкира». Это доход банка. И в отличие от «шоколадных пальцев», он поддается точному выражению в цифрах.

Что самое удивительное, эта схема работы банка выгодна всем.

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

И тем, кто деньги берет в кредит, и тем, кто деньги отдает на депозит. И самим банкам, разумеется. Их главную цель можно коротко сформулировать так: банк аккумулирует денежные средства, получаемые от одних людей,
И перераспределяет их в пользу других людей для эффективного использования. Таким образом, банки играют роль посредника между всеми участниками денежного оборота.

Можно ли обойтись без такого посредника? Теоретически — да. И когда-то так и было. Меняли овец на топоры, ракушки на кофейные зерна, серебряные слитки на овес — и без всяких посредников. Но это, как нетрудно догадаться, сегодня уже неактуально.
Да и в древние времена создавало много неудобств. Стоимость слитков серебра, например, измерялась
Их весом. Стандартный слиток для расчетов между княжествами весил 60 кг.

Так что банки когда-то облегчили торговлю в прямом смысле слова. Кстати, некоторые историки считают, что банки появились не в средние века, а намного раньше — примерно в III – II тысячелетии до н. э. Уже тогда дворцы и храмы древней Месопотамии использовались для безопасного, но не безвозмездного хранения товаров. Они выполняли первую и главную функцию банков — сбережение. Хранить деньги можно по-разному: в тумбочке, в кубышке, в коробке из-под обуви,
Под подушкой и другими спальными принадлежностями, среди страниц редко читаемых книг, за плинтусом и даже в холодильнике. Но ни один из этих способов деньги не сберегает. Ни подушка, ни холодильник
Не спасут их от потери стоимости или обесценивания (инфляции),
От грабителей и прочих напастей. Верное решение — депозит в банке. Это если вы хотите деньги свои сберечь.

Но у банка есть еще и вторая функция, не менее полезная, — кредитование, которое позволяет людям и компаниям брать деньги
В долг. Кстати, во II тысячелетии до н. э. банки Вавилона ссужали деньги своим гражданам под 20–30% годовых. Кредит—дело удобное,
Но непростое. Поэтому мы посвятим ему следующую главу.

А пока назовем третью функцию банка, необходимую всем
И каждому, везде и почти каждый день, — расчеты. Через банк мы получаем стипендии, зарплаты и пенсии, оплачиваем покупки и счета
За электричество, штрафы, пошлины, налоги — короче, производим расчеты с юридическими и физическими лицами. И начинается это
С первых дней нашей жизни, когда в возрасте от 7 до 29 дней мы получаем свидетельство о рождении, уплатив через родителей
(в качестве еще одних посредников) государственную пошлину.

Чтобы производить расчеты через банк уже без вмешательства родителей, можно сделать простой вклад до востребования.
По такому вкладу можно вносить и снимать деньги в любой момент
И без каких-либо ограничений по срокам, то есть бессрочно. На такие бессрочные счета переводится, как правило, стипендия, чтобы
Ее тут же получить и благополучно потратить. Ставки по таким вкладам минимальные, от 0,5% до 2%. Если же на доход в форме стипендии

У вас далеко идущие планы, то деньги надо с бессрочного вклада снять и заняться личным финансовым планированием. Кстати, простое решение стипендию потратить — тоже элемент финансового планирования. Но желание «потратить» не так интересно. Интереснее желание «не потратить», потому что за ним открывается перспектива «сберечь» и, главное, «приумножить».

Итак, решение принято: сберечь, да еще и получить процент
От банка. Значит, вклад должен быть срочным, то есть иметь срок. Любители современной русской словесности уже, наверное, представили себе картину, как некто, узнав о получении стипендии, бросает все дела и срочно мчится в банк, чтобы получить срок.
Все не так. Все более мирно, спокойно и разумно.

Срочный вклад = депозит предполагает, что ваши деньги остаются в банке на месяц, 3 месяца, год или какой-то другой срок
(в России, как правило, до двух лет). В конце срока депозита вы получаете от банка денег больше, чем положили. Вклад «потолстел»
На сумму процента, который банк предложил по депозиту. Вы можете снять деньги и раньше, не дожидаясь истечения срока, но тогда уже
Не рассчитывайте на проценты. Договор с банком прекратит свое действие.

Именно в договоре прописаны условия, на которых банк принимает денежные средства на депозит. Договор обычно содержит много положений и очень детально описывает все варианты взаимодействия с вкладчиком. Просто внимательное чтение договора никогда
Не повредит. Но все же договор надо уметь читать и уметь анализировать основные условия, которые предлагает банк. Как это сделать? Надо вспомнить русскую поговорку «После драки кулаками
Не машут» и на место слова «драка» подставить по очереди те условия, которые предлагает банк. Главное правило, которое поможет правильно оценить договор с банком, заключается в следующем: чем более гибкие условия депозита (например, возможность досрочного частичного снятия средств, возможность пополнения счета, ежемесячное начисление процентов и т. д.), тем ниже ставка по депозиту.

Срок вы определяете сами с учетом цели, ради которой открываете депозит. Банк устанавливает процентную ставку в зависимости от этого срока. Ставка всегда больше нуля, иначе незачем нести деньги в банк. В России сегодня ставки колеблются от 5% до 18%. Ставка всегда указывается в годовом выражении. Если вы положили деньги в банк
На срок, отличный от года, то ставка начисляется пропорционально сроку. Если ставка 12%, то по месячному депозиту вы получите в конце срока вклада 1%, а по полугодовому — 6%. В течение срока депозита банк не вправе менять ставку. На ставку влияет не только срок,
Но и величина вклада, а также его валюта (рубли или евро и др.).

Источник

Кому положены льготы по НДФЛ в 2018 году

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Согласно НК РФ, граждане, получающие доход, облагаемый НДФЛ, вправе рассчитывать на определенные виды вычетов. Они способствуют увеличению суммы заработка на величину льготы или позволяют вернуть часть средств, израсходованных на лечение, обучение, покупку недвижимости.

Законодательством установлены виды вычетов, доходы, с которых НДФЛ не удерживается, группы лиц-неплательщиков налога.

Вычеты полагаются сотрудникам, имеющим детей, инвалидам, ликвидаторам чернобыльской катастрофы и другим лицам. Льгота оформляется бухгалтерией работодателя на основании заявления сотрудника и подтверждающих документов.

Льгота по НДФЛ в 2018 году полагается отдельным категориям лиц, которые полностью освобождены от его уплаты. К таким гражданам относятся банкроты, заемщики, которые реструктуризировали ипотеку и передали банку залог.

Вычеты по НДФЛ предоставляются работающим гражданам, доходы которых облагаются налогом по ставке 13% (ст. 210 НК). Размер льгот на детей прописан в ст. 218 НК.

Право на нее имеют:

    родители (отчимы, мачехи); усыновители и опекуны; попечители; приемные мать и отец.

Стандартный вычет на отпрыска положен каждому из родителей. Его базовая величина зависит от количества отпрысков. Если отец (мать) при разводе откажется от вычета в пользу матери (отца) малыша, который будет в дальнейшем ухаживать за ним, то последний будет получать вычет вдвойне.

Родителям-одиночкам все вычеты назначаются в удвоенном размере до месяца вступления в брак.

Детские вычеты отражены в таблице:

На третьего и последующих детей вычет полагается в размере 3 тыс. р. независимо от того, получают ли его родители на первых двух детей.

Все вычеты, указанные в таблице, предоставляются работнику до того месяца, в котором его совокупный заработок с начала года достиг 350 тыс. р. Это максимальный лимит, установленный законодательством на 2018 год.

При сравнении дохода с утвержденным пределом нужно руководствоваться следующими правилами:

    Следует учитывать доходы, облагаемые по 13-процентной ставке за исключением дивидендов, т. к. на них стандартные льготы не распространяются. Суммы, попадающие под другие ставки или не облагаемые НДФЛ, не берутся в расчет. Например, матпомощь в размере до 4 000 р. Если гражданин трудится в фирме не с начала года, нужно знать, какая сумма дохода была им получена на предыдущем месте работы. Для этого он должен представить справку 2-НДФЛ с начала года до момента увольнения.

Для назначения вычета гражданину нужно обратиться к своему работодателю. В случае если, например, компания ликвидирована, то необходимо посетить налоговую по месту регистрации. Для оформления льготы потребуется заявление. Составить его можно в свободной форме, набрать текст на компьютере или написать от руки.

Оно должно включать необходимую информацию:

    название организации, куда подается бумага; ФИО и должность лица, которому адресовано заявление (руководитель компании, начальник ИФНС); дата назначения вычета; ссылка на законодательную норму, дающую право на льготу; список прилагаемых документов; дата составления заявления, подпись и расшифровка.

Перечень бумаг на вычет может отличаться в зависимости от места их приема.

Обычно требуются документы:

    бумага о рождении (усыновлении) отпрыска; справка об инвалидности (при необходимости); бумага из учебного заведения, если ребенок старше 18 лет; документ о браке (при наличии).

Единственному родителю для подтверждения своего статуса потребуются:

    бумага о кончине второго родителя; выписка из судебного решения о признании супруга безвестно отсутствующим; документ, подтверждающий факт бракосочетания (паспорт или свидетельство); правка или свидетельство о появлении малыша на свет.

Всем видам детских вычетов присвоены определенные коды.

Их перечень на 2018 год приведен в таблице:

Источник

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС — Глава 23

Статья 207. Налогоплательщики
1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.3. Независимо от фактического времени нахождения в Российской Федерации налоговыми резидентами Российской Федерации признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации.

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации
1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации;
2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, в том числе периодические страховые выплаты (ренты, аннуитеты) и (или) выплаты, связанные с участием страхователя в инвестиционном доходе страховщика, а также выкупные суммы, полученные от российской организации и (или) от иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации;
3) доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или иных смежных прав;
4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
5) доходы от реализации:недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций;прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации;иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;
6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации. При этом вознаграждение директоров и иные аналогичные выплаты, получаемые членами органа управления организации (совета директоров или иного подобного органа) — налогового резидента Российской Федерации, местом нахождения (управления) которой является Российская Федерация, рассматриваются как доходы, полученные от источников в Российской Федерации, независимо от места, где фактически исполнялись возложенные на этих лиц управленческие обязанности или откуда производились выплаты указанных вознаграждений;
7) пенсии, пособия, стипендии и иные аналогичные выплаты, полученные налогоплательщиком в соответствии с действующим российским законодательством или полученные от иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации;
8) исключен. — Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ);
8) доходы, полученные от использования любых транспортных средств, включая морские, речные, воздушные суда и автомобильные транспортные средства, в связи с перевозками в Российскую Федерацию и (или) из Российской Федерации или в ее пределах, а также штрафы и иные санкции за простой (задержку) таких транспортных средств в пунктах погрузки (выгрузки) в Российской Федерации;
9) доходы, полученные от использования трубопроводов, линий электропередачи (ЛЭП), линий оптико-волоконной и (или) беспроводной связи, иных средств связи, включая компьютерные сети, на территории Российской Федерации;9.1) выплаты правопреемникам умерших застрахованных лиц в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об обязательном пенсионном страховании;
10) иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в Российской Федерации.2. Для целей настоящей главы не относятся к доходам, полученным от источников в Российской Федерации, доходы физического лица, полученные им в результате проведения внешнеторговых операций (включая товарообменные), совершаемых исключительно от имени и в интересах этого физического лица и связанных исключительно с закупкой товара (выполнением работ, оказанием услуг) в Российской Федерации, а также с ввозом товара на территорию Российской Федерации. Это положение применяется в отношении операций, связанных с ввозом товара на территорию Российской Федерации в таможенном режиме выпуска в свободное обращение, только в том случае, если соблюдаются следующие условия:
1) поставка товара осуществляется физическим лицом не из мест хранения (в том числе таможенных складов), находящихся на территории Российской Федерации;
2) к операции не применяются положения пункта 3 статьи 40 настоящего Кодекса;
3) товар не продается через обособленное подразделение иностранной организации в Российской Федерации. В случае, если не выполняется хотя бы одно из указанных условий, доходом, полученным от источников в Российской Федерации, в связи с реализацией товара, признается часть полученных доходов, относящаяся к деятельности физического лица в Российской Федерации. При последующей реализации товара, приобретенного физическим лицом по внешнеторговым операциям, предусмотренным настоящим пунктом, к доходам такого физического лица, полученным от источников в Российской Федерации, относятся доходы от любой продажи этого товара, включая его перепродажу или залог, с находящихся на территории Российской Федерации, принадлежащих этому физическому лицу, арендуемых или используемых им складов либо других мест нахождения и хранения такого товара, за исключением его продажи за пределами Российской Федерации с таможенных складов.3. Для целей настоящей главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся:
1) дивиденды и проценты, полученные от иностранной организации, за исключением процентов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи;
2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, полученные от иностранной организации, за исключением страховых выплат, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи;
3) доходы от использования за пределами Российской Федерации авторских или иных смежных прав;
4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося за пределами Российской Федерации;
5) доходы от реализации:недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации;за пределами Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставных капиталах иностранных организаций;прав требования к иностранной организации, за исключением прав требования, указанных в четвертом абзаце подпункта 5 пункта 1 настоящей статьи;иного имущества, находящегося за пределами Российской Федерации;
6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия за пределами Российской Федерации. При этом вознаграждение директоров и иные аналогичные выплаты, получаемые членами органа управления иностранной организации (совета директоров или иного подобного органа), рассматриваются как доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, независимо от места, где фактически исполнялись возложенные на этих лиц управленческие обязанности;
7) пенсии, пособия, стипендии и иные аналогичные выплаты, полученные налогоплательщиком в соответствии с законодательством иностранных государств;
8) доходы, полученные от использования любых транспортных средств, включая морские, речные, воздушные суда и автомобильные транспортные средства, а также штрафы и иные санкции за простой (задержку) таких транспортных средств в пунктах погрузки (выгрузки), за исключением предусмотренных подпунктом 8 пункта 1 настоящей статьи;
9) иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности за пределами Российской Федерации.4. Если положения настоящего Кодекса не позволяют однозначно отнести полученные налогоплательщиком доходы к доходам, полученным от источников в Российской Федерации, либо к доходам от источников за пределами Российской Федерации, отнесение дохода к тому или иному источнику осуществляется Министерством финансов Российской Федерации. В аналогичном порядке определяется доля указанных доходов, которая может быть отнесена к доходам от источников в Российской Федерации, и доля, которая может быть отнесена к доходам от источников за пределами Российской Федерации.5. В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.

Статья 209. Объект налогообложения Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:
1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
2) от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Статья 210. Налоговая база
1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки.3. Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, подлежащих налогообложению, не переносится, если иное не предусмотрено настоящей главой.4. Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, не применяются.5. Доходы (расходы, принимаемые к вычету в соответствии со статьями 218 — 221 настоящего Кодекса) налогоплательщика, выраженные (номинированные) в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату фактического получения доходов (на дату фактического осуществления расходов).

Статья 211. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в натуральной форме
1. При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 настоящего Кодекса. При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг.2. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся:
1) оплата за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика;
2) полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой;
3) оплата труда в натуральной форме.

Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды
1. Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением материальной выгоды, полученной в связи с операциями с банковскими картами в течение беспроцентного периода, установленного в договоре о предоставлении банковской карты, и материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случае, если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса;
2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
3) материальная выгода, полученная от приобретения ценных бумаг.2. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как:
1) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;
2) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора. Определение налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заемных (кредитных) средств, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом в порядке, установленном настоящим Кодексом.3. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.4. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как превышение рыночной стоимости ценных бумаг, определяемой с учетом предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг, над суммой фактических расходов налогоплательщика на их приобретение. Порядок определения рыночной цены ценных бумаг и предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг устанавливается федеральным органом, осуществляющим регулирование рынка ценных бумаг.

Статья 213. Особенности определения налоговой базы по договорам страхования
1. При определении налоговой базы учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в виде страховых выплат, за исключением выплат, полученных:
1) по договорам обязательного страхования, осуществляемого в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
2) по договорам добровольного страхования жизни (за исключением договоров, предусмотренных подпунктом 4 настоящего пункта) в случае выплат, связанных с дожитием застрахованного лица до определенного возраста или срока, либо в случае наступления иного события, если по условиям такого договора страховые взносы уплачиваются налогоплательщиком и если суммы страховых выплат не превышают сумм внесенных им страховых взносов, увеличенных на сумму, рассчитанную путем последовательного суммирования произведений сумм страховых взносов, внесенных со дня заключения договора страхования ко дню окончания каждого года действия такого договора добровольного страхования жизни (включительно), и действовавшей в соответствующий год среднегодовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В противном случае разница между указанными суммами учитывается при определении налоговой базы и подлежит налогообложению у источника выплаты. В целях настоящей статьи среднегодовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин ставок рефинансирования, действовавших на 1-е число каждого календарного месяца года действия договора страхования жизни, на количество суммируемых величин ставок рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В случаях досрочного расторжения договоров добровольного страхования жизни, предусмотренных настоящим подпунктом (за исключением случаев досрочного расторжения договоров добровольного страхования жизни по причинам, не зависящим от воли сторон), и возврата физическим лицам денежной (выкупной) суммы, подлежащей в соответствии с правилами страхования и условиями указанных договоров выплате при досрочном расторжении таких договоров, полученный доход за вычетом сумм внесенных налогоплательщиком страховых взносов учитывается при определении налоговой базы и подлежит налогообложению у источника выплаты;
3) по договорам добровольного личного страхования, предусматривающим выплаты на случай смерти, причинения вреда здоровью и (или) возмещения медицинских расходов застрахованного лица (за исключением оплаты стоимости санаторно-курортных путевок);
4) по договорам добровольного пенсионного страхования, заключенным физическими лицами в свою пользу со страховыми организациями, при наступлении пенсионных оснований в соответствии с законодательством Российской Федерации. В случаях расторжения договоров добровольного пенсионного страхования (за исключением случаев расторжения договоров страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) и возврата физическому лицу денежной (выкупной) суммы, подлежащей в соответствии с правилами страхования и условиями договора выплате при расторжении таких договоров, полученный доход за вычетом сумм внесенных налогоплательщиком страховых взносов учитывается при определении налоговой базы и подлежит налогообложению у источника выплаты. В случае расторжения договора добровольного пенсионного страхования (за исключением случаев расторжения договоров страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) при определении налоговой базы учитываются уплаченные физическим лицом по этому договору суммы страховых взносов, в отношении которых ему был предоставлен социальный налоговый вычет, указанный в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса. При этом страховая организация при выплате физическому лицу денежных (выкупных) сумм по договору добровольного пенсионного страхования обязана удержать сумму налога, исчисленную с суммы дохода, равной сумме страховых взносов, уплаченных физическим лицом по этому договору, за каждый календарный год, в котором налогоплательщик имел право на получение социального налогового вычета, указанного в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса. В случае, если налогоплательщик предоставил справку, выданную налоговым органом по месту жительства налогоплательщика, подтверждающую неполучение налогоплательщиком социального налогового вычета либо подтверждающую факт получения налогоплательщиком суммы предоставленного социального налогового вычета, указанного в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса, страховая организация соответственно не удерживает сумму налога либо исчисляет сумму налога, подлежащую удержанию.1.1. Форма справки, выдаваемой налоговым органом по месту жительства налогоплательщика, подтверждающей неполучение налогоплательщиком социального налогового вычета либо подтверждающей факт получения налогоплательщиком суммы предоставленного социального налогового вычета, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 204-ФЗ.3. При определении налоговой базы учитываются суммы страховых взносов, если указанные суммы вносятся за физических лиц из средств работодателей либо из средств организаций или индивидуальных предпринимателей, не являющихся работодателями в отношении тех физических лиц, за которых они вносят страховые взносы, за исключением случаев, когда страхование физических лиц производится по договорам обязательного страхования, договорам добровольного личного страхования или договорам добровольного пенсионного страхования.4. По договору добровольного имущественного страхования (включая страхование гражданской ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц и (или) страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств) при наступлении страхового случая доход налогоплательщика, подлежащий налогообложению, определяется в случаях:гибели или уничтожения застрахованного имущества (имущества третьих лиц) как разница между суммой полученной страховой выплаты и рыночной стоимостью застрахованного имущества на дату заключения указанного договора (на дату наступления страхового случая — по договору страхования гражданской ответственности), увеличенной на сумму уплаченных по страхованию этого имущества страховых взносов;повреждения застрахованного имущества (имущества третьих лиц) как разница между суммой полученной страховой выплаты и расходами, необходимыми для проведения ремонта (восстановления) этого имущества (в случае, если ремонт не осуществлялся), или стоимостью ремонта (восстановления) этого имущества (в случае осуществления ремонта), увеличенными на сумму уплаченных по страхованию этого имущества страховых взносов. Обоснованность расходов, необходимых для проведения ремонта (восстановления) застрахованного имущества в случае, если ремонт (восстановление) не производился, подтверждается документом (калькуляцией, заключением, актом), составленным страховщиком или независимым экспертом (оценщиком).Обоснованность расходов на произведенный ремонт (восстановление) застрахованного имущества подтверждается следующими документами:
1) договором (копией договора) о выполнении соответствующих работ (об оказании услуг);
2) документами, подтверждающими принятие выполненных работ (оказанных услуг);
3) платежными документами, оформленными в установленном порядке, подтверждающими факт оплаты работ (услуг).При этом не учитываются в качестве дохода суммы возмещенных страхователю или понесенных страховщиками расходов, произведенных в связи с расследованием обстоятельств наступления страхового случая, установлением размера ущерба, осуществлением судебных расходов, а также иных расходов, осуществленных в соответствии с действующим законодательством и условиями договора имущественного страхования.5 —
6. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 204-ФЗ.

Статья 213.1. Особенности определения налоговой базы по договорам негосударственного пенсионного обеспечения и договорам обязательного пенсионного страхования, заключаемым с негосударственными пенсионными фондами
1. При определении налоговой базы по договорам негосударственного пенсионного обеспечения и договорам обязательного пенсионного страхования, заключаемым с негосударственными пенсионными фондами, не учитываются:страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, уплачиваемые организациями и иными работодателями в соответствии с законодательством Российской Федерации;накопительная часть трудовой пенсии;суммы пенсий, выплачиваемых по договорам негосударственного пенсионного обеспечения, заключенным физическими лицами с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами в свою пользу;суммы пенсионных взносов по договорам негосударственного пенсионного обеспечения, заключенным организациями и иными работодателями с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами;суммы пенсионных взносов по договорам негосударственного пенсионного обеспечения, заключенным физическими лицами с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами в пользу других лиц.2. При определении налоговой базы учитываются:суммы пенсий физическим лицам, выплачиваемых по договорам негосударственного пенсионного обеспечения, заключенным организациями и иными работодателями с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами;суммы пенсий, выплачиваемых по договорам негосударственного пенсионного обеспечения, заключенным физическими лицами с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами в пользу других лиц;денежные (выкупные) суммы за вычетом сумм платежей (взносов), внесенных физическим лицом в свою пользу, которые подлежат выплате в соответствии с пенсионными правилами и условиями договоров негосударственного пенсионного обеспечения, заключенных с имеющими соответствующую лицензию российскими негосударственными пенсионными фондами, в случае досрочного расторжения указанных договоров (за исключением случаев их досрочного расторжения по причинам, не зависящим от воли сторон, или перевода выкупной суммы в другой негосударственный пенсионный фонд), а также в случае изменения условий указанных договоров в отношении срока их действия. Указанные в настоящем пункте суммы подлежат налогообложению у источника выплат. Внесенные физическим лицом по договору негосударственного пенсионного обеспечения суммы платежей (взносов), в отношении которых физическому лицу был предоставлен социальный налоговый вычет, указанный в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса, подлежат налогообложению при выплате денежной (выкупной) суммы (за исключением случаев досрочного расторжения указанного договора по причинам, не зависящим от воли сторон, или перевода денежной (выкупной) суммы в другой негосударственный пенсионный фонд).При этом негосударственный пенсионный фонд при выплате физическому лицу денежных (выкупных) сумм обязан удержать сумму налога, исчисленную с суммы дохода, равной сумме платежей (взносов), уплаченных физическим лицом по этому договору, за каждый календарный год, в котором налогоплательщик имел право на получение социального налогового вычета, указанного в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса. В случае, если налогоплательщик предоставил справку, выданную налоговым органом по месту жительства налогоплательщика, подтверждающую неполучение налогоплательщиком социального налогового вычета либо подтверждающую факт получения налогоплательщиком суммы социального налогового вычета, указанного в подпункте 4 пункта 1 статьи 219 настоящего Кодекса, негосударственный пенсионный фонд соответственно не удерживает либо исчисляет сумму налога, подлежащую удержанию.

Статья 214. Особенности уплаты налога на доходы физических лиц в отношении доходов от долевого участия в организации Сумма налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе — налог) в отношении доходов от долевого участия в организации, полученных в виде дивидендов, определяется с учетом следующих положений:
1) сумма налога в отношении дивидендов, полученных от источников за пределами Российской Федерации, определяется налогоплательщиком самостоятельно применительно к каждой сумме полученных дивидендов по ставке, предусмотренной пунктом 4 статьи 224 настоящего Кодекса. При этом налогоплательщики, получающие дивиденды от источников за пределами Российской Федерации, вправе уменьшить сумму налога, исчисленную в соответствии с настоящей главой, на сумму налога, исчисленную и уплаченную по месту нахождения источника дохода, только в случае, если источник дохода находится в иностранном государстве, с которым заключен договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения. В случае, если сумма налога, уплаченная по месту нахождения источника дохода, превышает сумму налога, исчисленную в соответствии с настоящей главой, полученная разница не подлежит возврату из бюджета;
2) если источником дохода налогоплательщика, полученного в виде дивидендов, является российская организация, указанная организация признается налоговым агентом и определяет сумму налога отдельно по каждому налогоплательщику применительно к каждой выплате указанных доходов по ставке, предусмотренной пунктом 4 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, предусмотренном статьей 275 настоящего Кодекса.

Статья 214.1. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг
1. При определении налоговой базы по доходам по операциям с ценными бумагами, включая инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда, и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг, учитываются доходы, полученные по следующим операциям:купли-продажи ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг;купли-продажи ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг;с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг;погашения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов;с ценными бумагами и финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг, осуществляемым доверительным управляющим (за исключением управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд) в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), являющегося физическим лицом.2. Налоговая база по каждой операции, указанной в пункте 1 настоящей статьи, определяется отдельно с учетом положений настоящей статьи. Под финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги или фондовые индексы, рассчитываемые организаторами торговли на рынке ценных бумаг, в целях настоящей главы понимаются фьючерсные и опционные биржевые сделки.3. Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг определяется как сумма доходов по совокупности сделок с ценными бумагами соответствующей категории, совершенных в течение налогового периода, за вычетом суммы убытков. Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг, в том числе инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, определяется как разница между суммами доходов, полученными от реализации ценных бумаг, и документально подтвержденными расходами на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг, фактически произведенными налогоплательщиком (включая расходы, возмещаемые профессиональному участнику рынка ценных бумаг, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд).К указанным расходам относятся:суммы, уплачиваемые продавцу в соответствии с договором;оплата услуг, оказываемых депозитарием;комиссионные отчисления профессиональным участникам рынка ценных бумаг, скидка, уплачиваемая (возмещаемая) управляющей компании паевого инвестиционного фонда при продаже инвестором инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда, определяемая в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации об инвестиционных фондах;биржевой сбор (комиссия);оплата услуг регистратора;налог на наследование, уплаченный налогоплательщиком при получении ценных бумаг в порядке наследования;налог, уплаченный налогоплательщиком при получении в порядке дарения акций, паев в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса;другие расходы, непосредственно связанные с куплей, продажей и хранением ценных бумаг, произведенные за услуги, оказываемые профессиональными участниками рынка ценных бумаг в рамках их профессиональной деятельности. В случае если организацией-эмитентом был осуществлен обмен (конвертация) акций, при реализации акций, полученных налогоплательщиком в результате обмена (конвертации), в качестве документально подтвержденных расходов налогоплательщика признаются расходы по приобретению акций, которыми владел налогоплательщик до их обмена (конвертации).При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, расходами на их приобретение признается стоимость, определяемая в соответствии с пунктами 4 — 6 статьи 277 настоящего Кодекса, при условии документального подтверждения налогоплательщиком расходов на приобретение акций (долей, паев) реорганизуемых организаций. При реализации инвестиционных паев, выданных управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, и полученных налогоплательщиком при внесении имущества (имущественных прав) в имущество паевого инвестиционного фонда, расходами на приобретение этих инвестиционных паев признаются документально подтвержденные расходы на приобретение имущества (имущественных прав), внесенного в имущество паевого инвестиционного фонда. Если налогоплательщиком были приобретены в собственность (в том числе получены на безвозмездной основе или с частичной оплатой) ценные бумаги, при налогообложении доходов по операциям купли-продажи ценных бумаг, погашения инвестиционных паев в качестве документально подтвержденных расходов на приобретение этих ценных бумаг учитываются также суммы, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении данных ценных бумаг. Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, уменьшается (увеличивается) на сумму процентов, уплаченных за пользование денежными средствами, привлеченными для совершения сделки купли-продажи ценных бумаг, в пределах сумм, рассчитанных исходя из действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. По операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, размер убытка определяется с учетом предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг. К ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, в целях настоящей главы относятся ценные бумаги, допущенные к обращению у организаторов торговли, имеющих лицензию федерального органа, осуществляющего регулирование рынка ценных бумаг. При реализации инвестиционного пая в случае, если указанный инвестиционный пай не обращается на организованном рынке ценных бумаг, расходы определяются исходя из цены приобретения этого инвестиционного пая, включая надбавки. Абзац утратил силу с 1 января 2008 года. — Федеральный закон от 24.07.2007 N 216-ФЗ. При приобретении инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда у управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим данный паевой инвестиционный фонд, в случае, если указанный инвестиционный пай не обращается на организованном рынке ценных бумаг, рыночной ценой признается расчетная стоимость инвестиционного пая, определяемая в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об инвестиционных фондах. В случае, если правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом предусмотрена надбавка к расчетной стоимости инвестиционного пая, рыночной ценой признается расчетная стоимость инвестиционного пая с учетом такой надбавки. Абзац утратил силу с 1 января 2008 года. — Федеральный закон от 24.07.2007 N 216-ФЗ. Если расходы налогоплательщика на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг не могут быть отнесены непосредственно к расходам на приобретение, реализацию и хранение конкретных ценных бумаг, указанные расходы распределяются пропорционально стоимостной оценке ценных бумаг, на долю которых относятся указанные расходы. Стоимостная оценка ценных бумаг определяется на дату осуществления этих расходов. Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. — Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ. При продаже (реализации) до 1 января 2007 года ценных бумаг, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным абзацем первым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса. Вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов предоставляется налогоплательщику при расчете и уплате налога в бюджет у источника выплаты дохода (брокера, доверительного управляющего, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или у иного лица, совершающего операции по договору поручения или по иному подобному договору в пользу налогоплательщика) либо по окончании налогового периода при подаче налоговой декларации в налоговый орган. Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. — Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ. Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. — Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ.4. Налоговая база по операциям купли-продажи ценных бумаг определяется как доход, полученный по результатам налогового периода по операциям с ценными бумагами. Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг определяется в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи. Убыток по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, полученный по результатам указанных операций, совершенных в налоговом периоде, уменьшает налоговую базу по операциям купли-продажи ценных бумаг данной категории. Доход по операциям купли-продажи ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, которые на момент их приобретения отвечали требованиям, установленным для ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, может быть уменьшен на сумму убытка, полученного в налоговом периоде, по операциям купли-продажи ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг.5. Доход (убыток) по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок (за исключением операций, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи) определяется как сумма доходов, полученных по совокупности операций с финансовыми инструментами срочных сделок, совершенных в течение налогового периода, за вычетом суммы убытков по таким операциям. При этом доход (убыток) по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок определяется как разница между суммами доходов, полученных от операций с финансовыми инструментами срочных сделок (срочных сделок), включая начисленные суммы вариационной маржи и (или) премии по сделкам с опционами, за вычетом фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с заключением, исполнением и с прекращением срочных сделок, включая расходы, возмещаемые профессиональному участнику рынка ценных бумаг, а также расходы, связанные с уплатой сумм вариационной маржи и (или) премии по сделкам с опционами. К указанным расходам также относятся:суммы, уплачиваемые продавцу в соответствии с договором;оплата услуг, оказываемых депозитарием;комиссионные отчисления профессиональным участникам рынка ценных бумаг;биржевой сбор (комиссия);оплата услуг регистратора;другие расходы, непосредственно связанные с операциями с финансовыми инструментами срочных сделок, произведенные за услуги, оказываемые профессиональными участниками рынка ценных бумаг в рамках их профессиональной деятельности.6. По операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, заключаемых в целях снижения рисков изменения цены ценной бумаги, доходы, полученные от операций с финансовыми инструментами срочных сделок (включая полученные премии по сделкам с опционами), увеличивают, а убытки уменьшают налоговую базу по операциям с базисным активом.7. Налоговая база по операциям с ценными бумагами, включая инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда, и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, осуществляемым доверительным управляющим, определяется в порядке, установленном пунктами 4 — 6 настоящей статьи, с учетом требований настоящего пункта. В расходы налогоплательщика включаются также суммы, уплаченные учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации произведенных им расходов по осуществленным операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок. При определении налоговой базы по доходам по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), для выгодоприобретателя, не являющегося учредителем доверительного управления, указанный доход определяется с учетом условий договора доверительного управления. В случае, если при осуществлении доверительного управления совершаются сделки с ценными бумагами различных категорий, а также если в процессе доверительного управления возникают иные виды доходов (в том числе доходы по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, доходы в виде дивидендов, процентов), налоговая база определяется отдельно по каждой категории ценных бумаг и каждому виду дохода. При этом расходы, которые не могут быть непосредственно отнесены на уменьшение дохода по сделкам с ценными бумагами соответствующей категории или на уменьшение соответствующего вида дохода, распределяются пропорционально доле каждого вида дохода (дохода, полученного по операциям с ценными бумагами соответствующей категории).Убыток, полученный по операциям с ценными бумагами, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), совершенным в налоговом периоде, уменьшает доходы по указанным операциям. Убыток, полученный по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), уменьшает доходы, полученные по операциям с ценными бумагами соответствующей категории и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, а доходы, полученные по указанным операциям, увеличивают доходы (уменьшают убытки) по операциям с ценными бумагами соответствующей категории и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок. Убыток, полученный по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), совершенным в налоговом периоде, уменьшает налоговую базу по операциям с ценными бумагами соответствующей категории и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок соответственно.8. Налоговая база по операциям купли-продажи ценных бумаг и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок определяется по окончании налогового периода. Расчет и уплата суммы налога осуществляются налоговым агентом по окончании налогового периода или при осуществлении им выплаты денежных средств налогоплательщику до истечения очередного налогового периода. При осуществлении выплаты денежных средств налоговым агентом до истечения очередного налогового периода налог уплачивается с доли дохода, определяемого в соответствии с настоящей статьей, соответствующей фактической сумме выплачиваемых денежных средств. Доля дохода определяется как произведение общей суммы дохода на отношение суммы выплаты к стоимостной оценке ценных бумаг, определяемой на дату выплаты денежных средств, по которым налоговый агент выступает в качестве брокера. При осуществлении выплаты денежных средств налогоплательщику более одного раза в течение налогового периода расчет суммы налога производится нарастающим итогом с зачетом ранее уплаченных сумм налога. Стоимостная оценка ценных бумаг определяется исходя из фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на их приобретение. Налоговым агентом в отношении доходов по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), признается доверительный управляющий, который определяет налоговую базу по указанным операциям с учетом положений настоящей статьи. Налоговая база по операциям с ценными бумагами, осуществляемым доверительным управляющим в пользу учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя), определяется на дату окончания налогового периода или на дату выплаты денежных средств до истечения очередного налогового периода. При осуществлении выплат в денежной или натуральной форме из средств, находящихся в доверительном управлении до истечения срока действия договора доверительного управления или до окончания налогового периода, налог уплачивается с доли дохода, определяемого в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи, соответствующей фактической сумме выплачиваемых учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) средств. Доля дохода в этом случае определяется как произведение общей суммы дохода на отношение суммы выплаты к стоимостной оценке ценных бумаг (денежных средств), находящихся в доверительном управлении, определяемой на дату выплаты денежных средств. При осуществлении выплат в денежной или натуральной форме из средств, находящихся в доверительном управлении, более одного раза в налоговом периоде указанный расчет производится нарастающим итогом с зачетом ранее уплаченных сумм налога. Под выплатой денежных средств в целях настоящего пункта понимаются выплата наличных денежных средств, перечисление денежных средств на банковский счет физического лица или на счет третьего лица по требованию физического лица. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога источником выплаты дохода налоговый агент (брокер, доверительный управляющий или иное лицо, совершающее операции по договору поручения, договору комиссии, иному договору в пользу налогоплательщика) в течение одного месяца с момента возникновения этого обстоятельства в письменной форме уведомляет налоговый орган по месту своего учета о невозможности указанного удержания и сумме задолженности налогоплательщика. Уплата налога в этом случае производится в соответствии со статьей 228 настоящего Кодекса. Удержанный у налогоплательщика налог подлежит перечислению налоговыми агентами в течение одного месяца с даты окончания налогового периода или с даты выплаты денежных средств.

Статья 214.2. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках В отношении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках, налоговая база определяется как превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора, над суммой процентов, рассчитанной по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты, а по вкладам в иностранной валюте исходя из 9 процентов годовых, если иное не предусмотрено настоящей главой.

Статья 215. Особенности определения доходов отдельных категорий иностранных граждан
1. Не подлежат налогообложению доходы:
1) глав, а также персонала представительств иностранного государства, имеющих дипломатический и консульский ранг, членов их семей, проживающих вместе с ними, если они не являются гражданами Российской Федерации, за исключением доходов от источников в Российской Федерации, не связанных с дипломатической и консульской службой этих физических лиц;
2) административно-технического персонала представительств иностранного государства и членов их семей, проживающих вместе с ними, если они не являются гражданами Российской Федерации или не проживают в Российской Федерации постоянно, за исключением доходов от источников в Российской Федерации, не связанных с работой указанных физических лиц в этих представительствах;
3) обслуживающего персонала представительств иностранного государства, которые не являются гражданами Российской Федерации или не проживают в Российской Федерации постоянно, полученные ими по своей службе в представительстве иностранного государства;
4) сотрудников международных организаций — в соответствии с уставами этих организаций.2. Положения настоящей статьи действуют в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении лиц, указанных в подпунктах 1 — 3 пункта 1 настоящей статьи, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств (международных организаций), в отношении граждан (сотрудников) которых применяются нормы настоящей статьи, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации.

Статья 216. Налоговый период Налоговым периодом признается календарный год.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
1) государственные пособия, за исключением пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребенком), а также иные выплаты и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством. При этом к пособиям, не подлежащим налогообложению, относятся пособия по безработице, беременности и родам;
2) пенсии по государственному пенсионному обеспечению и трудовые пенсии, назначаемые в порядке, установленном действующим законодательством;
3) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с:возмещением вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья;бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения;оплатой стоимости и (или) выдачей полагающегося натурального довольствия, а также с выплатой денежных средств взамен этого довольствия;оплатой стоимости питания, спортивного снаряжения, оборудования, спортивной и парадной формы, получаемых спортсменами и работниками физкультурно-спортивных организаций для учебно-тренировочного процесса и участия в спортивных соревнованиях;увольнением работников, за исключением компенсации за неиспользованный отпуск;гибелью военнослужащих или государственных служащих при исполнении ими своих служебных обязанностей;возмещением иных расходов, включая расходы на повышение профессионального уровня работников;исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность и возмещение командировочных расходов).При оплате работодателем налогоплательщику расходов на командировки как внутри страны, так и за ее пределы в доход, подлежащий налогообложению, не включаются суточные, выплачиваемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не более 700 рублей за каждый день нахождения в командировке на территории Российской Федерации и не более 2 500 рублей за каждый день нахождения в заграничной командировке, а также фактически произведенные и документально подтвержденные целевые расходы на проезд до места назначения и обратно, сборы за услуги аэропортов, комиссионные сборы, расходы на проезд в аэропорт или на вокзал в местах отправления, назначения или пересадок, на провоз багажа, расходы по найму жилого помещения, оплате услуг связи, получению и регистрации служебного заграничного паспорта, получению виз, а также расходы, связанные с обменом наличной валюты или чека в банке на наличную иностранную валюту. При непредставлении налогоплательщиком документов, подтверждающих оплату расходов по найму жилого помещения, суммы такой оплаты освобождаются от налогообложения в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не более 700 рублей за каждый день нахождения в командировке на территории Российской Федерации и не более 2 500 рублей за каждый день нахождения в заграничной командировке. Аналогичный порядок налогообложения применяется к выплатам, производимым лицам, находящимся во властном или административном подчинении организации, а также членам совета директоров или любого аналогичного органа компании, прибывающим (выезжающим) для участия в заседании совета директоров, правления или другого аналогичного органа этой компании;
4) вознаграждения донорам за сданную кровь, материнское молоко и иную помощь;
5) алименты, получаемые налогоплательщиками;
6) суммы, получаемые налогоплательщиками в виде грантов (безвозмездной помощи), предоставленных для поддержки науки и образования, культуры и искусства в Российской Федерации международными, иностранными и (или) российскими организациями по перечням таких организаций, утверждаемым Правительством Российской Федерации;
7) суммы, получаемые налогоплательщиками в виде международных, иностранных или российских премий за выдающиеся достижения в области науки и техники, образования, культуры, литературы и искусства, средств массовой информации по перечню премий, утверждаемому Правительством Российской Федерации, а также в виде премий, присужденных высшими должностными лицами субъектов Российской Федерации (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) за выдающиеся достижения в указанных областях, по перечням премий, утверждаемым высшими должностными лицами субъектов Российской Федерации (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации);
8) суммы единовременной материальной помощи, оказываемой:налогоплательщикам в связи со стихийным бедствием или с другим чрезвычайным обстоятельством, а также налогоплательщикам, которые являются членами семей лиц, погибших в результате стихийных бедствий или других чрезвычайных обстоятельств, в целях возмещения причиненного им материального ущерба или вреда их здоровью независимо от источника выплаты;работодателями членам семьи умершего работника или работнику в связи со смертью члена (членов) его семьи;налогоплательщикам в виде гуманитарной помощи (содействия), а также в виде благотворительной помощи (в денежной и натуральной формах), оказываемой зарегистрированными в установленном порядке российскими и иностранными благотворительными организациями (фондами, объединениями), в соответствии с законодательством Российской Федерации о благотворительной деятельности в Российской Федерации;налогоплательщикам из числа малоимущих и социально незащищенных категорий граждан в виде сумм адресной социальной помощи (в денежной и натуральной формах), оказываемой за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и внебюджетных фондов в соответствии с программами, утверждаемыми ежегодно соответствующими органами государственной власти;налогоплательщикам, пострадавшим от террористических актов на территории Российской Федерации, а также налогоплательщикам, которые являются членами семей лиц, погибших в результате террористических актов на территории Российской Федерации, независимо от источника выплаты;работодателями работникам (родителям, усыновителям, опекунам) при рождении (усыновлении (удочерении) ребенка, но не более 50 тысяч рублей на каждого ребенка;8.1) вознаграждения, выплачиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджета субъекта Российской Федерации физическим лицам за оказание ими содействия федеральным органам исполнительной власти в выявлении, предупреждении, пресечении и раскрытии террористических актов, выявлении и задержании лиц, подготавливающих, совершающих или совершивших такие акты, а также за оказание содействия органам федеральной службы безопасности и федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность;
9) суммы полной или частичной компенсации (оплаты) работодателями своим работникам и (или) членам их семей, бывшим своим работникам, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по старости, инвалидам, не работающим в данной организации, стоимости приобретаемых путевок, за исключением туристских, на основании которых указанным лицам оказываются услуги санаторно-курортными и оздоровительными организациями, находящимися на территории Российской Федерации, а также суммы полной или частичной компенсации (оплаты) стоимости путевок для не достигших возраста 16 лет детей, на основании которых указанным лицам оказываются услуги санаторно-курортными и оздоровительными организациями, находящимися на территории Российской Федерации, предоставляемые:за счет средств организаций (индивидуальных предпринимателей), если расходы по такой компенсации (оплате) в соответствии с настоящим Кодексом не отнесены к расходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций;за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;за счет средств, получаемых от деятельности, в отношении которой организации (индивидуальные предприниматели) применяют специальные налоговые режимы. В целях настоящей главы к санаторно-курортным и оздоровительным организациям относятся санатории, санатории-профилактории, профилактории, дома отдыха и базы отдыха, пансионаты, лечебно-оздоровительные комплексы, санаторные, оздоровительные и спортивные детские лагеря;
10) суммы, уплаченные работодателями, оставшиеся в их распоряжении после уплаты налога на прибыль организаций, за лечение и медицинское обслуживание своих работников, их супругов, их родителей и их детей, суммы, уплаченные общественными организациями инвалидов за лечение и медицинское обслуживание инвалидов при условии наличия у медицинских учреждений соответствующих лицензий, а также наличия документов, подтверждающих фактические расходы на лечение и медицинское обслуживание. Указанные доходы освобождаются от налогообложения в случае безналичной оплаты работодателями и (или) общественными организациями инвалидов медицинским учреждениям расходов на лечение и медицинское обслуживание налогоплательщиков, а также в случае выдачи наличных денежных средств, предназначенных на эти цели, непосредственно налогоплательщику (членам его семьи, родителям) или зачисления средств, предназначенных на эти цели, на счета налогоплательщиков в учреждениях банков;
11) стипендии учащихся, студентов, аспирантов, ординаторов, адъюнктов или докторантов учреждений высшего профессионального образования или послевузовского профессионального образования, научно-исследовательских учреждений, учащихся учреждений начального профессионального и среднего профессионального образования, слушателей духовных учебных учреждений, выплачиваемые указанным лицам этими учреждениями, стипендии, учреждаемые Президентом Российской Федерации, органами законодательной или исполнительной власти Российской Федерации, органами субъектов Российской Федерации, благотворительными фондами, стипендии, выплачиваемые за счет средств бюджетов налогоплательщикам, обучающимся по направлению органов службы занятости;
12) суммы оплаты труда и другие суммы в иностранной валюте, получаемые налогоплательщиками от финансируемых из федерального бюджета государственных учреждений или организаций, направивших их на работу за границу, — в пределах норм, установленных в соответствии с действующим законодательством об оплате труда работников;
13) доходы налогоплательщиков, получаемые от продажи выращенных в личных подсобных хозяйствах, находящихся на территории Российской Федерации, скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц (как в живом виде, так и продуктов их убоя в сыром или переработанном виде), продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде. Указанные доходы освобождаются от налогообложения при условии представления налогоплательщиком документа, выданного соответствующим органом местного самоуправления, правлениями садового, садово-огородного товариществ, подтверждающего, что продаваемая продукция произведена налогоплательщиком на принадлежащем ему или членам его семьи земельном участке, используемом для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества;
14) доходы членов крестьянского (фермерского) хозяйства, получаемые в этом хозяйстве от производства и реализации сельскохозяйственной продукции, а также от производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации, — в течение пяти лет, считая с года регистрации указанного хозяйства. Настоящая норма применяется к доходам тех членов крестьянского (фермерского) хозяйства, в отношении которых такая норма ранее не применялась.15) доходы, получаемые от реализации заготовленных физическими лицами дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов, недревесных лесных ресурсов для собственных нужд;
16) доходы (за исключением оплаты труда наемных работников), получаемые членами зарегистрированных в установленном порядке родовых, семейных общин малочисленных народов Севера, занимающихся традиционными отраслями хозяйствования, от реализации продукции, полученной в результате ведения ими традиционных видов промысла;
17) доходы от реализации пушнины, мяса диких животных и иной продукции, получаемой физическими лицами при осуществлении любительской и спортивной охоты;
18) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов;18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
19) доходы, полученные от акционерных обществ или других организаций:акционерами этих акционерных обществ или участниками других организаций в результате переоценки основных фондов (средств) в виде дополнительно полученных ими акций (долей, паев), распределенных между акционерами или участниками организации пропорционально их доле и видам акций, либо в виде разницы между новой и первоначальной номинальной стоимостью акций или их имущественной доли в уставном капитале;акционерами этих акционерных обществ или участниками других организаций при реорганизации, предусматривающей распределение акций (долей, паев) создаваемых организаций среди акционеров (участников, пайщиков) реорганизуемых организаций и (или) конвертацию (обмен) акций (долей, паев) реорганизуемой организации в акции (доли, паи) создаваемой организации либо организации, к которой осуществляется присоединение, в виде дополнительно и (или) взамен полученных акций (долей, паев);
20) призы в денежной и (или) натуральной формах, полученные спортсменами, в том числе спортсменами-инвалидами, за призовые места на следующих спортивных соревнованиях:Олимпийских, Параолимпийских и Сурдоолимпийских играх, Всемирных шахматных олимпиадах, чемпионатах и кубках мира и Европы от официальных организаторов или на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов;чемпионатах, первенствах и кубках Российской Федерации от официальных организаторов;
21) суммы платы за обучение налогоплательщика по основным и дополнительным общеобразовательным и профессиональным образовательным программам, его профессиональную подготовку и переподготовку в российских образовательных учреждениях, имеющих соответствующую лицензию, либо иностранных образовательных учреждениях, имеющих соответствующий статус;
22) суммы оплаты за инвалидов организациями или индивидуальными предпринимателями технических средств профилактики инвалидности и реабилитацию инвалидов, а также оплата приобретения и содержания собак-проводников для инвалидов;
23) вознаграждения, выплачиваемые за передачу в государственную собственность кладов;
24) доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от осуществления ими тех видов деятельности, по которым они являются плательщиками единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, а также при налогообложении которых применяется упрощенная система налогообложения и система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог);
25) суммы процентов по государственным казначейским обязательствам, облигациям и другим государственным ценным бумагам бывшего СССР, Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также по облигациям и ценным бумагам, выпущенным по решению представительных органов местного самоуправления;
26) доходы, получаемые детьми-сиротами и детьми, являющимися членами семей, доходы которых на одного члена не превышают прожиточного минимума, от благотворительных фондов, зарегистрированных в установленном порядке, и религиозных организаций;
27) доходы в виде процентов, получаемые налогоплательщиками по вкладам в банках, находящихся на территории Российской Федерации, если:проценты по рублевым вкладам выплачиваются в пределах сумм, рассчитанных исходя из действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на пять процентных пунктов, в течение периода, за который начислены указанные проценты;установленная ставка не превышает 9 процентов годовых по вкладам в иностранной валюте;проценты по рублевым вкладам, которые на дату заключения договора либо продления договора были установлены в размере, не превышающем действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, при условии, что в течение периода начисления процентов размер процентов по вкладу не повышался и с момента, когда процентная ставка по рублевому вкладу превысила ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на пять процентных пунктов, прошло не более трех лет;
28) доходы, не превышающие 4000 рублей, полученные по каждому из следующих оснований за налоговый период:стоимость подарков, полученных налогоплательщиками от организаций или индивидуальных предпринимателей;стоимость призов в денежной и натуральной формах, полученных налогоплательщиками на конкурсах и соревнованиях, проводимых в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, законодательных органов государственной власти или представительных органов местного самоуправления;суммы материальной помощи, оказываемой работодателями своим работникам, а также бывшим своим работникам, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;возмещение (оплата) работодателями своим работникам, их супругам, родителям и детям, бывшим своим работникам, а также инвалидам стоимости приобретенных ими (для них) медикаментов, назначенных им лечащим врачом. Освобождение от налогообложения предоставляется при представлении документов, подтверждающих фактические расходы на приобретение этих медикаментов;стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров (работ, услуг);суммы материальной помощи, оказываемой инвалидам общественными организациями инвалидов;
29) доходы солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву, а также лиц, призванных на военные сборы, в виде денежного довольствия, суточных и других сумм, получаемых по месту службы, либо по месту прохождения военных сборов;
30) суммы, выплачиваемые физическим лицам избирательными комиссиями, комиссиями референдума, а также из средств избирательных фондов кандидатов на должность Президента Российской Федерации, кандидатов в депутаты законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, кандидатов на должность в ином государственном органе субъекта Российской Федерации, предусмотренном конституцией, уставом субъекта Российской Федерации и избираемом непосредственно гражданами, кандидатов в депутаты представительного органа муниципального образования, кандидатов на должность главы муниципального образования, на иную должность, предусмотренную уставом муниципального образования и замещаемую посредством прямых выборов, избирательных фондов избирательных объединений, избирательных фондов региональных отделений политических партий, не являющихся избирательными объединениями, из средств фондов референдума инициативной группы по проведению референдума Российской Федерации, референдума субъекта Российской Федерации, местного референдума, инициативной агитационной группы референдума Российской Федерации, иных групп участников референдума субъекта Российской Федерации, местного референдума за выполнение этими лицами работ, непосредственно связанных с проведением избирательных кампаний, кампаний референдума;
31) выплаты, производимые профсоюзными комитетами (в том числе материальная помощь) членам профсоюзов за счет членских взносов, за исключением вознаграждений и иных выплат за выполнение трудовых обязанностей, а также выплаты, производимые молодежными и детскими организациями своим членам за счет членских взносов на покрытие расходов, связанных с проведением культурно-массовых, физкультурных и спортивных мероприятий;
32) выигрыши по облигациям государственных займов Российской Федерации и суммы, получаемые в погашение указанных облигаций;
33) помощь (в денежной и натуральной формах), а также подарки, которые получены ветеранами Великой Отечественной войны, инвалидами Великой Отечественной войны, вдовами военнослужащих, погибших в период войны с Финляндией, Великой Отечественной войны, войны с Японией, вдовами умерших инвалидов Великой Отечественной войны и бывшими узниками нацистских концлагерей, тюрем и гетто, а также бывшими несовершеннолетними узниками концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, в части, не превышающей 10 000 рублей за налоговый период;
34) средства материнского (семейного) капитала, направляемые для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
35) суммы, получаемые налогоплательщиками за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по займам (кредитам);
36) суммы выплат на приобретение и (или) строительство жилого помещения, предоставленные за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;
37) в виде сумм дохода от инвестирования, использованных для приобретения (строительства) жилых помещений участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
38) взносы на софинансирование формирования пенсионных накоплений, направляемые для обеспечения реализации государственной поддержки формирования пенсионных накоплений в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений»;
39) взносы работодателя, уплачиваемые в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений», в сумме уплаченных взносов, но не более 12 000 рублей в год в расчете на каждого работника, в пользу которого уплачивались взносы работодателем;
40) суммы, выплачиваемые организациями (индивидуальными предпринимателями) своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения, включаемые в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций;
41) доходы в виде жилого помещения, предоставленного в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих».

Статья 218. Стандартные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих стандартных налоговых вычетов:
1) в размере 3000 рублей за каждый месяц налогового периода распространяется на следующие категории налогоплательщиков:лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС либо с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС;лиц, получивших инвалидность вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС из числа лиц, принимавших участие в ликвидации последствий катастрофы в пределах зоны отчуждения Чернобыльской АЭС или занятых в эксплуатации или на других работах на Чернобыльской АЭС (в том числе временно направленных или командированных), военнослужащих и военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных к выполнению работ, связанных с ликвидацией последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, независимо от места дислокации указанных лиц и выполняемых ими работ, а также лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, проходивших службу в зоне отчуждения, лиц, эвакуированных из зоны отчуждения Чернобыльской АЭС и переселенных из зоны отселения либо выехавших в добровольном порядке из указанных зон, лиц, отдавших костный мозг для спасения жизни людей, пострадавших вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, независимо от времени, прошедшего со дня проведения операции по трансплантации костного мозга и времени развития у этих лиц в этой связи инвалидности;лиц, принимавших в 1986 — 1987 годах участие в работах по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в пределах зоны отчуждения Чернобыльской АЭС или занятых в этот период на работах, связанных с эвакуацией населения, материальных ценностей, сельскохозяйственных животных, и в эксплуатации или на других работах на Чернобыльской АЭС (в том числе временно направленных или командированных);военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, а также военнообязанных, призванных на специальные сборы и привлеченных в этот период для выполнения работ, связанных с ликвидацией последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, включая взлетно-подъемный, инженерно-технический составы гражданской авиации, независимо от места дислокации и выполняемых ими работ;лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, в том числе граждан, уволенных с военной службы, проходивших в 1986 — 1987 годах службу в зоне отчуждения Чернобыльской АЭС;военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, а также военнообязанных, призванных на военные сборы и принимавших участие в 1988 — 1990 годах в работах по объекту «Укрытие»;ставших инвалидами, получившими или перенесшими лучевую болезнь и другие заболевания вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, из числа лиц, принимавших (в том числе временно направленных или командированных) в 1957 — 1958 годах непосредственное участие в работах по ликвидации последствий аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк», а также занятых на работах по проведению защитных мероприятий и реабилитации радиоактивно загрязненных территорий вдоль реки Теча в 1949 — 1956 годах, лиц, принимавших (в том числе временно направленных или командированных) в 1959 — 1961 годах непосредственное участие в работах по ликвидации последствий аварии на производственном объединении «Маяк» в 1957 году, лиц, эвакуированных, а также выехавших добровольно из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития, а также военнослужащих, вольнонаемный состав войсковых частей и специального контингента, которые были эвакуированы в 1957 году из зоны радиоактивного загрязнения, лиц, проживающих в населенных пунктах, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, где среднегодовая эффективная эквивалентная доза облучения составляла на 20 мая 1993 года свыше 1 мЗв (дополнительно по сравнению с уровнем естественного радиационного фона для данной местности), лиц, выехавших добровольно на новое место жительства из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, где среднегодовая эффективная эквивалентная доза облучения составляла на 20 мая 1993 года свыше 1 мЗв (дополнительно по сравнению с уровнем естественного радиационного фона для данной местности);лиц, непосредственно участвовавших в испытаниях ядерного оружия в атмосфере и боевых радиоактивных веществ, учениях с применением такого оружия до 31 января 1963 года;лиц, непосредственно участвовавших в подземных испытаниях ядерного оружия в условиях нештатных радиационных ситуаций и действия других поражающих факторов ядерного оружия;лиц, непосредственно участвовавших в ликвидации радиационных аварий, происшедших на ядерных установках надводных и подводных кораблей и на других военных объектах и зарегистрированных в установленном порядке федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области обороны;лиц, непосредственно участвовавших в работах (в том числе военнослужащих) по сборке ядерных зарядов до 31 декабря 1961 года;лиц, непосредственно участвовавших в подземных испытаниях ядерного оружия, проведении и обеспечении работ по сбору и захоронению радиоактивных веществ;инвалидов Великой Отечественной войны;инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами I, II и III групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР, Российской Федерации или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо полученных вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, либо из числа бывших партизан, а также других категорий инвалидов, приравненных по пенсионному обеспечению к указанным категориям военнослужащих;
2) налоговый вычет в размере 500 рублей за каждый месяц налогового периода распространяется на следующие категории налогоплательщиков:Героев Советского Союза и Героев Российской Федерации, а также лиц, награжденных орденом Славы трех степеней;лиц вольнонаемного состава Советской Армии и Военно-Морского Флота СССР, органов внутренних дел СССР и государственной безопасности СССР, занимавших штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лиц, находившихся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;участников Великой Отечественной войны, боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав армии, и бывших партизан;лиц, находившихся в Ленинграде в период его блокады в годы Великой Отечественной войны с 8 сентября 1941 года по 27 января 1944 года независимо от срока пребывания;бывших, в том числе несовершеннолетних, узников концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистской Германией и ее союзниками в период Второй мировой войны;инвалидов с детства, а также инвалидов I и II групп;лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационной нагрузкой, вызванные последствиями радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения, а также в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;младший и средний медицинский персонал, врачей и других работников лечебных учреждений (за исключением лиц, чья профессиональная деятельность связана с работой с любыми видами источников ионизирующих излучений в условиях радиационной обстановки на их рабочем месте, соответствующей профилю проводимой работы), получивших сверхнормативные дозы радиационного облучения при оказании медицинской помощи и обслуживании в период с 26 апреля по 30 июня 1986 года, а также лиц, пострадавших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС и являющихся источником ионизирующих излучений;лиц, отдавших костный мозг для спасения жизни людей;рабочих и служащих, а также бывших военнослужащих и уволившихся со службы лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, получивших профессиональные заболевания, связанные с радиационным воздействием на работах в зоне отчуждения Чернобыльской АЭС;лиц, принимавших (в том числе временно направленных или командированных) в 1957 — 1958 годах непосредственное участие в работах по ликвидации последствий аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк», а также занятых на работах по проведению защитных мероприятий и реабилитации радиоактивно загрязненных территорий вдоль реки Теча в 1949 — 1956 годах;лиц, эвакуированных, а также выехавших добровольно из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития, а также бывших военнослужащих, вольнонаемный состав войсковых частей и специального контингента, которые были эвакуированы в 1957 году из зоны радиоактивного загрязнения. При этом к выехавшим добровольно лицам относятся лица, выехавшие с 29 сентября 1957 года по 31 декабря 1958 года включительно из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк», а также выехавшие с 1949 по 1956 год включительно из населенных пунктов, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие сбросов радиоактивных отходов в реку Теча;лиц, эвакуированных (в том числе выехавших добровольно) в 1986 году из зоны отчуждения Чернобыльской АЭС, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, или переселенных, в том числе выехавших добровольно, из зоны отселения в 1986 году и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились в состоянии внутриутробного развития;родителей и супругов военнослужащих, погибших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных ими при защите СССР, Российской Федерации или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, а также родителей и супругов государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Указанный вычет предоставляется супругам погибших военнослужащих и государственных служащих, если они не вступили в повторный брак;граждан, уволенных с военной службы или призывавшихся на военные сборы, выполнявших интернациональный долг в Республике Афганистан и других странах, в которых велись боевые действия, а также граждан, принимавших участие в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации в боевых действиях на территории Российской Федерации;
3) налоговый вычет в размере 400 рублей за каждый месяц налогового периода распространяется на те категории налогоплательщиков, которые не перечислены в подпунктах 1 — 2 пункта 1 настоящей статьи, и действует до месяца, в котором их доход, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода (в отношении которого предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса) налоговым агентом, предоставляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 40 000 рублей. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 40 000 рублей, налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется;
4) налоговый вычет в размере 1 000 рублей за каждый месяц налогового периода распространяется на:каждого ребенка у налогоплательщиков, на обеспечении которых находится ребенок и которые являются родителями или супругом (супругой) родителя;каждого ребенка у налогоплательщиков, которые являются опекунами или попечителями, приемными родителями, супругом (супругой) приемного родителя. Указанный налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщиков, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода (в отношении которого предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса) налоговым агентом, представляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 280 000 рублей. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 280 000 рублей, налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется. Налоговый вычет, установленный настоящим подпунктом, производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, студента, курсанта в возрасте до 24 лет у родителей и (или) супруга (супруги) родителя, опекунов или попечителей, приемных родителей, супруга (супруги) приемного родителя. Указанный налоговый вычет удваивается в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, а также в случае, если учащийся очной формы обучения, аспирант, ординатор, студент в возрасте до 24 лет является инвалидом I или II группы. Налоговый вычет предоставляется в двойном размере единственному родителю, опекуну, попечителю. Предоставление указанного налогового вычета единственному родителю прекращается с месяца, следующего за месяцем вступления его в брак. Налоговый вычет предоставляется родителям и супругу (супруге) родителя, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет. При этом иностранным физическим лицам, у которых ребенок (дети) находится (находятся) за пределами Российской Федерации, такой вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает ребенок (дети).Налоговый вычет может предоставляться в двойном размере одному из родителей по их выбору на основании заявления об отказе одного из родителей от получения налогового вычета. Уменьшение налоговой базы производится с месяца рождения ребенка (детей), или с месяца, в котором установлена опека, или с месяца вступления в силу договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью и сохраняется до конца того года, в котором ребенок (дети) достиг (достигли) возраста, указанного в абзацах пятом и шестом настоящего подпункта, или в случае истечения срока действия либо досрочного расторжения договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью, или в случае смерти ребенка (детей). Налоговый вычет предоставляется за период обучения ребенка (детей) в образовательном учреждении и (или) учебном заведении, включая академический отпуск, оформленный в установленном порядке в период обучения.2. Налогоплательщикам, имеющим в соответствии с подпунктами 1 — 3 пункта 1 настоящей статьи право более чем на один стандартный налоговый вычет, предоставляется максимальный из соответствующих вычетов. Стандартный налоговый вычет, установленный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется независимо от предоставления стандартного налогового вычета, установленного подпунктами 1 — 3 пункта 1 настоящей статьи.3. Установленные настоящей статьей стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты. В случае начала работы налогоплательщика не с первого месяца налогового периода налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляются по этому месту работы с учетом дохода, полученного с начала налогового периода по другому месту работы, в котором налогоплательщику предоставлялись налоговые вычеты. Сумма полученного дохода подтверждается справкой о полученных налогоплательщиком доходах, выданной налоговым агентом в соответствии с пунктом 3 статьи 230 настоящего Кодекса.4. В случае, если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем предусмотрено настоящей статьей, то по окончании налогового периода на основании заявления налогоплательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов в размерах, предусмотренных настоящей статьей.

Статья 219. Социальные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих социальных налоговых вычетов:
1) в сумме доходов, перечисляемых налогоплательщиком на благотворительные цели в виде денежной помощи организациям науки, культуры, образования, здравоохранения и социального обеспечения, частично или полностью финансируемым из средств соответствующих бюджетов, а также физкультурно-спортивным организациям, образовательным и дошкольным учреждениям на нужды физического воспитания граждан и содержание спортивных команд, а также в сумме пожертвований, перечисляемых (уплачиваемых) налогоплательщиком религиозным организациям на осуществление ими уставной деятельности, — в размере фактически произведенных расходов, но не более 25 процентов суммы дохода, полученного в налоговом периоде;
2) в сумме, уплаченной налогоплательщиком в налоговом периоде за свое обучение в образовательных учреждениях, — в размере фактически произведенных расходов на обучение с учетом ограничения, установленного пунктом 2 настоящей статьи, а также в сумме, уплаченной налогоплательщиком-родителем за обучение своих детей в возрасте до 24 лет, налогоплательщиком-опекуном (налогоплательщиком-попечителем) за обучение своих подопечных в возрасте до 18 лет по очной форме обучения в образовательных учреждениях, — в размере фактически произведенных расходов на это обучение, но не более 50 000 рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей (опекуна или попечителя).Право на получение указанного социального налогового вычета распространяется на налогоплательщиков, осуществлявших обязанности опекуна или попечителя над гражданами, бывшими их подопечными, после прекращения опеки или попечительства в случаях оплаты налогоплательщиками обучения указанных граждан в возрасте до 24 лет по очной форме обучения в образовательных учреждениях. Указанный социальный налоговый вычет предоставляется при наличии у образовательного учреждения соответствующей лицензии или иного документа, который подтверждает статус учебного заведения, а также представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы за обучение. Социальный налоговый вычет предоставляется за период обучения указанных лиц в учебном заведении, включая академический отпуск, оформленный в установленном порядке в процессе обучения. Социальный налоговый вычет не применяется в случае, если оплата расходов на обучение производится за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
3) в сумме, уплаченной налогоплательщиком в налоговом периоде за услуги по лечению, предоставленные ему медицинскими учреждениями Российской Федерации, а также уплаченной налогоплательщиком за услуги по лечению супруга (супруги), своих родителей и (или) своих детей в возрасте до 18 лет в медицинских учреждениях Российской Федерации (в соответствии с перечнем медицинских услуг, утверждаемым Правительством Российской Федерации), а также в размере стоимости медикаментов (в соответствии с перечнем лекарственных средств, утверждаемым Правительством Российской Федерации), назначенных им лечащим врачом, приобретаемых налогоплательщиками за счет собственных средств. При применении социального налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, учитываются суммы страховых взносов, уплаченные налогоплательщиком в налоговом периоде по договорам добровольного личного страхования, а также по договорам добровольного страхования супруга (супруги), родителей и (или) своих детей в возрасте до 18 лет, заключенным им со страховыми организациями, имеющими лицензии на ведение соответствующего вида деятельности, предусматривающим оплату такими страховыми организациями исключительно услуг по лечению. Общая сумма социального налогового вычета, предусмотренного абзацами первым и вторым настоящего подпункта, принимается в сумме фактически произведенных расходов, но с учетом ограничения, установленного пунктом 2 настоящей статьи. По дорогостоящим видам лечения в медицинских учреждениях Российской Федерации сумма налогового вычета принимается в размере фактически произведенных расходов. Перечень дорогостоящих видов лечения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации. Вычет сумм оплаты стоимости лечения и (или) уплаты страховых взносов предоставляется налогоплательщику, если лечение производится в медицинских учреждениях, имеющих соответствующие лицензии на осуществление медицинской деятельности, а также при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы на лечение, приобретение медикаментов или на уплату страховых взносов. Указанный социальный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику, если оплата лечения и приобретенных медикаментов и (или) уплата страховых взносов не были произведены организацией за счет средств работодателей;
4) в сумме уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде пенсионных взносов по договору (договорам) негосударственного пенсионного обеспечения, заключенному (заключенным) налогоплательщиком с негосударственным пенсионным фондом в свою пользу и (или) в пользу супруга (в том числе в пользу вдовы, вдовца), родителей (в том числе усыновителей), детей-инвалидов (в том числе усыновленных, находящихся под опекой, и (или) в сумме уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде страховых взносов по договору (договорам) добровольного пенсионного страхования, заключенному (заключенным) со страховой организацией в свою пользу и (или) в пользу супруга (в том числе вдовы, вдовца), родителей (в том числе усыновителей), детей-инвалидов (в том числе усыновленных, находящихся под опекой, — в размере фактически произведенных расходов с учетом ограничения, установленного пунктом 2 настоящей статьи. Указанный в настоящем подпункте социальный налоговый вычет предоставляется при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы по негосударственному пенсионному обеспечению и (или) добровольному пенсионному страхованию;
5) в сумме уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде дополнительных страховых взносов на накопительную часть трудовой пенсии в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений» — в размере фактически произведенных расходов с учетом ограничения, установленного пунктом 2 настоящей статьи. Указанный в настоящем подпункте социальный налоговый вычет предоставляется при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы по уплате дополнительных страховых взносов на накопительную часть трудовой пенсии в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений», либо при представлении налогоплательщиком справки налогового агента об уплаченных им суммах дополнительных страховых взносов на накопительную часть трудовой пенсии, удержанных и перечисленных налоговым агентом по поручению налогоплательщика, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.2. Социальные налоговые вычеты, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче налоговой декларации в налоговый орган налогоплательщиком по окончании налогового периода. Социальные налоговые вычеты, указанные в подпунктах 2 — 5 пункта 1 настоящей статьи (за исключением расходов на обучение детей налогоплательщика, указанных в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, и расходов на дорогостоящее лечение, указанных в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи), предоставляются в размере фактически произведенных расходов, но в совокупности не более 120 000 рублей в налоговом периоде. В случае наличия у налогоплательщика в одном налоговом периоде расходов на обучение, медицинское лечение, расходов по договору (договорам) негосударственного пенсионного обеспечения, по договору (договорам) добровольного пенсионного страхования и по уплате дополнительных страховых взносов на накопительную часть трудовой пенсии в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений» налогоплательщик самостоятельно выбирает, какие виды расходов и в каких суммах учитываются в пределах максимальной величины социального налогового вычета, указанной в настоящем пункте.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Абзац утратил силу с 1 января 2007 года. — Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ. Абзац исключен. — Федеральный закон от 30.05.2001 N 71-ФЗ. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, срок их нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций;
2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:расходы на разработку проектно-сметной документации;расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;расходы на приобретение отделочных материалов;расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.2. Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Имущественный налоговый вычет при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами предоставляется в порядке, установленном статьей 214.1 настоящего Кодекса.3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее в настоящем пункте — налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом. Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента в соответствии с настоящим пунктом должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, которые указаны в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи. В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, определенной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в порядке, который предусмотрен пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 221. Профессиональные налоговые вычеты При исчислении налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют следующие категории налогоплательщиков:
1) налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог на прибыль организаций». К указанным расходам налогоплательщика относится также государственная пошлина, которая уплачена в связи с его профессиональной деятельностью. Суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками, указанными в настоящем подпункте, принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы «Налог на имущество физических лиц» (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности. Если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности. Настоящее положение не применяется в отношении физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей;
2) налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг);
3) налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы и искусства, вознаграждения авторам открытий, изобретений и промышленных образцов, в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Если эти расходы не могут быть подтверждены документально, они принимаются к вычету в следующих размерах:+——————+

Добрый день. Нерезидент работает в компании в Москве. Какие налоги и в какой ставке удерживаются с его заработной платы?

Источник

Финансовые активы

Кредит под залог земли без подтверждения доходов

Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:

Финансовые активы — это финансовые ресурсы, представляющие собой совокупность денежных средств и ценных бумаг, находящихся в собственности предприятия.

К финансовым активам относятся:

— денежные средства, включая кассовую наличность, и средства на банковских счетах;
— ценные бумаги: акции, паи других компаний, опционы на акции и так далее;
— дебиторские задолженности;
— финансовые вложения;
— расчетные документы в пути и так далее.

Под определение финансовых активов не подпадают нематериальные и материальные активы, полученные авансы, производственные запасы и так далее, поскольку владение ими не приводит к возникновению права на получение неких финансовых активов в будущем, хотя может принести прибыль.

Финансовые активы — это право на доходы, получаемые от использования реальных активов. Иными словами, реальные активы являются источником дохода, тогда как финансовые активы служат для характеристики распределения получаемого дохода. Инвестирование средств в финансовые активы дает право на получение прибыли, от использования реальных активов, приобретение которых осуществлялось за счет инвестиций.

Финансовые активы – англ. Financial Assets, является нематериальным отражением денежной стоимости, в основе которой лежат не физические активы, а контрактные обязательства. В то время как у физических активов, таких как земля или недвижимость, есть физическая стоимость, финансовый актив является документом (как в бумажной, так и в электронной формах), у которого нет собственной стоимости, пока он не будет преобразован в наличные средства. Наиболее распространенными типами финансовых активов являются облигации, акции, депозитные сертификаты, банковские депозиты и т. п.

Один из наиболее распространенных типов финансовых активов является депозитным сертификатом (англ. Certificate of Deposit, CD). Он является соглашением между инвестором и банком, в котором инвестор соглашается депонировать определенную сумму денег на определенный срок, а банк обязуется вернуть эту сумму и выплатить проценты по определенной процентной ставке. Банк может предлагать более высокую процентную ставку, если инвестор обязуется не требовать деньги в течение определенного периода. Напротив, если инвестор потребует возврата основной суммы по депозитному сертификату до истечения его срока действия, то он подвергнется штрафным санкциям со стороны банка, которые, например, могут выражаться в частичной или полной потере процентов.

Другим распространенным типом финансовых активов являются облигации. Облигации часто эмитируются корпорациями или правительствами, чтобы обеспечить финансирование краткосрочных и долгосрочных проектов. Они являются типом правового документа, в котором указывается денежная сумма, которую инвестор предоставляет заемщику на определенный срок, процентная ставка и порядок погашения основной суммы и процентов.

Акции являются единственным типом финансовых активов, у которых нет срока погашения. Инвестирование в акции означает, что у инвестора возникнет долевое владение компанией, которое дает прав на получение части прибыли в форме дивидендов до тех пор, пока существует компания или инвестор не продаст свои акции.

Деньги, которые размещены на банковском депозите, также считаются финансовыми активами. Когда наличные средства размещены на банковском счету, доказательством наличия средств является договор и банковская выписка об остатке на счету. Размещенные на депозит наличные средства не считаются физическим активом, потому что банк использует эти деньги, чтобы финансировать свой бизнес и обязуется возвратить их в сроки предусмотренные условием договора.

Оценка финансовых активов заключается в определении суммы денежных средств, в которую они могут быть конвертированы. Этот процесс часто используется, чтобы оценить финансовое состояние физического или юридического лица, например, при определении его платежеспособности или кредитного рейтинга. Стоимость финансовых активов может значительно изменяться с течением времени. Например, стоимость акций обычно изменяется ежедневно, в зависимости от спроса и предложения со стороны инвесторов.

Финансовые активы обычно имеют дату погашения, которая указывается в договоре. Если такой актив останется нетронутым и не будет конвертирован в наличные средства до этой даты, то его стоимость, скорее всего, будет увеличиваться. Обналичивание финансовых активов до даты погашения в большинстве случаев повлечет финансовые штрафы для инвестора, потому что он нарушает условия заключенного соглашения.

Под комплексной оценкой финансового актива понимают определение его основных характеристик.

При этом, прежде всего, подлежат оценке рыночная стоимость актива и реальная ставка дохода, которую он обеспечивает инвестору, или необходимая ставка дохода, которую финансовый актив должен обеспечить инвестору в соответствии с уровнем его риска и ликвидности.

Оценка финансовых активов осуществляется как на первичном так и на вторичном рынке. На первичном рынке она заключается в установлении такой ставки дохода по финансовому активу, которая бы отвечала степени его риска, рыночным процентным ставкам, кредитному рейтингу эмитента. На вторичном рынке – это переоценка финансового актива, корректировки его рыночной цены таким образом, чтобы финансовый актив определённого уровня риска обеспечивал определённый уровень дохода.

Текущая рыночная стоимость финансового актива определяется суммой будущих платежей по активу, дисконтированных через текущую структуру рыночных процентных ставок. Часто эту величину называют расчетной рыночной стоимостью, так как она может быть не равной текущей рыночной стоимости актива, устанавливаемой на рынке в результате уравновешивания спроса и предложения на данный актив. Соответствие текущей рыночной стоимости и расчётной рыночной стоимости зависит от выбора ставки дисконтирования и точности определения ожидаемых денежных потоков по каждому конкретному финансовому активу.

Расчётная рыночная стоимость финансового любого финансового актива может быть определена как настоящая стоимость ожидаемых денежных потоков по активу. Дисконтированных по процентной ставке, определённой уровнем риска данного финансового актива и текущими рыночными процентными ставками.

В целом оценка рыночной стоимости состоит из трёх этапов:

1. Расчет определённого или оценка неопределённого ожидаемого денежного потока и оценка вероятности получения этого денежного потока инвестором;
2. Определение процентной ставки для дисконтирования ожидаемого денежного потока;
3. Непосредственный расчет настоящей стоимости денежного потока с использованием величины денежного потока и процентной ставки.

К финансовым инструментам относятся дебиторская и кредиторская задолженность в традиционных формах и в виде векселей, облигаций, иных долговых ценных бумаг, долевые ценные бумаги, а также производные формы, различные финансовые опционы, фьючерсные и форвардные контракты, процентные и валютные свопы*, независимо от того, отражаются они в балансе или за балансом организации. Авали по векселям, иные гарантии по исполнению обязательств другими лицами относятся к условным финансовым инструментам. Производные и условные финансовые инструменты порождают передачу одной стороной другой стороне некоторых финансовых рисков, определяемых базисным финансовым инструментом, хотя сам базисный финансовый инструмент не передается тому, кто оформляет производные финансовые инструменты.

МСБУ-32 и МСБУ-39 применяются также к договорам о покупке и продаже нефинансовых активов, поскольку они исполняются путем денежного возмещения или передачи других финансовых инструментов.

Своп — сделка по покупке (продаже) иностранной валюты с немедленной ее передачей и с одновременным оформлением покупки (продажи) той же валюты на срок по курсу, определенному при совершении сделки.

Решающим фактором, определяющим признание финансовых инструментов, является не юридическая форма, а экономическое содержание такого инструмента.

Финансовые активы — это денежные средства или договорные права требовать выплаты денежных средств, или передачи выгодных финансовых инструментов от другой компании, либо взаимного обмена финансовыми инструментами на выгодных для себя условиях. К финансовым активам относятся также долевые инструменты других компаний. Во всех случаях выгода от финансовых активов заключается в обмене их на деньги или на иные выгодные финансовые инструменты.

К финансовым активам не относятся:

— задолженность по авансам, выданным поставщикам материальных ценностей, а также в оплату предстоящих к выполнению работ и услуг. Они не порождают прав на получение денежных средств и не могут быть обменены на другие финансовые активы;
— договорные права, например по фьючерсным договорам, удовлетворение по которым предполагается товарами или услугами, но не финансовыми активами;
— активы недоговорного характера, возникающие в результате законодательных норм, например дебиторы по налогам;
— материальные и нематериальные активы, обладание которыми не порождает действительного права на получение денежных средств или иных финансовых активов, хотя возникновение права на их получение возможно при продаже активов либо в иных аналогичных ситуациях.

Денежные средства Договорные права требовать деньги и другие финансовые активы Договорные права на выгодный обмен финансовых инструментов Долевые инструменты других компаний.

Признаки, по которым классифицируются финансовые активы, представлены на схеме, приведенной ниже.

Финансовые активы называют денежными, если по условиям договора предусматривается получение по ним зафиксированных или легко определимых денежных сумм.

Относятся к финансовым активам:

— Денежные средства в кассе, банках, в расчетных картах, чеках, аккредитивах.
— Основные средства, запасы, нематериальные активы.
— Обусловленная договорами дебиторская задолженность за товары и услуги, подлежащая погашению денежными средствами и другими финансовыми активами контрагентов.
— Векселя, облигации, иные долговые ценные бумаги, кроме тех, задолженность по которым погашается материальными и нематериальными активами, а также услугами.
— Акции и другие долевые инструменты иных компаний и организаций.
— Дебиторская задолженность по выданным авансам, краткосрочной аренде, товарным фьючерсным контрактам.
— Дебиторы по опционам, на приобретение долевых инструментов других компаний, валютным свопам, варрантам.
— Дебиторская задолженность по договорам займа и финансируемой аренды.
— Финансовые гарантии и другие условные права.
— Дебиторы по налоговым и другим обязательным платежам недоговорного характера.

Финансовые обязательства возникают в результате договорных отношений и требуют уплаты денежных средств или передачи иных финансовых активов другим компаниям и организациям. К финансовым обязательствам также относится предстоящий по договору с другой компанией обмен финансовых инструментов на потенциально невыгодных условиях. При классификации финансовых обязательств следует иметь в виду ограничения, связанные с тем, что обязательства, не предполагающие передачу финансовых активов при их погашении, не являются финансовыми инструментами. С другой стороны, опционы на акции или другие обязательства передать собственные долевые финансовые инструменты другой компании не являются финансовыми обязательствами. Они учитываются как долевые финансовые инструменты.

К финансовым обязательствам относится кредиторская задолженность поставщикам и подрядчикам, по договорам займа и кредитования, включая задолженность по выданным и акцептованным векселям, размещенным облигациям, выданным гарантиям, авалям и другим условным обязательствам. К финансовым обязательствам относится задолженность арендатора по финансовой аренде в отличие от оперативной аренды, которая предполагает возврат арендованного имущества в натуре.

Отсроченные доходы, полученные в счет будущих отчетных периодов, гарантийные обязательства по товарам, работам, услугам, резервы, образованные для регулирования затрат по отчетным периодам, не являются финансовыми обязательствами, так как не предполагают их обмена на денежные средства и другие финансовые активы. Любые договорные обязательства, не предполагающие передачи другой стороне денег или других финансовых активов, по определению не могут быть отнесены к финансовым обязательствам. Например, обязательства по фьючерсным товарным контрактам должны выполняться путем поставки обусловленных товаров либо оказания услуг, которые не являются финансовыми активами. Нельзя считать финансовыми обязательствами те, которые возникают не в соответствии с договорами и сделками, по иным обстоятельствам. Например, обязательства по налогам, возникшие в результате законодательства, не относятся к финансовым обязательствам.

Финансовые обязательства не следует путать с долевыми финансовыми инструментами, которые не предполагают их погашения денежными или иными финансовыми активами. Например, опционы на акции удовлетворяются путем передачи некоторого числа акций их владельцам. Такие опционы являются долевыми инструментами, а не финансовыми обязательствами.

Долевой инструмент — это договор, предоставляющий право на определенную долю капитала организации, которая выражается стоимостью ее активов, не обремененных обязательствами. Величина капитала организации всегда равна стоимости ее активов за вычетом суммы всех обязательств этой организации. Финансовые обязательства отличаются от долевых инструментов тем, что проценты, дивиденды, убытки и прибыли по финансовым обязательствам отражаются в бухгалтерском учете на счете прибылей и убытков, а доходы по долевым инструментам, распределенные в пользу их владельцев, списываются на уменьшение счетов капитала. К долевым инструментам относятся обыкновенные акции и опционы эмитента на выпуск обыкновенных акций. Они не порождают обязательства эмитента выплачивать деньги или передавать их владельцам иные финансовые активы. Выплата дивидендов представляет собой распределение части активов, составляющих капитал организации; эти распределение и выплаты не являются обязательными для эмитента. Финансовые обязательства эмитента возникают только после решения о выплате дивидендов и только на сумму, причитающуюся к выплате денежными или иными финансовыми активами. Сумма дивидендов, не подлежащая выплате, например рефинансируемая во вновь эмитируемые акции, не может классифицироваться в качестве финансовых обязательств.

Собственные акции, приобретенные у акционеров, уменьшают собственный капитал компании. Сумма вычета отражается в отчетном балансе либо в специальном примечании к нему. Любые операции с долевыми инструментами и их результаты — эмиссия, выкуп, новая продажа, погашение — не могут отражаться на счетах прибылей и убытков.

Выплаты долевыми инструментами основаны на сделках, по которым организация получает товары и услуги в качестве встречного предоставления за свои долевые инструменты, или расчеты, за которые денежные средства выплачиваются на основе долевых инструментов.

Порядок их учета изложен в МСФО-2 «Выплаты долевыми инструментами», который рассматривает данный частный случай с учетом МСБУ-32 и МСБУ-39.

Организация обязана признавать товары и услуги по их справедливой стоимости в момент их получения с одновременным признанием увеличения капитала. Если сделка предполагает денежные выплаты взамен долевых инструментов, то на их основе организация обязана признавать соответствующие обязательства. Если полученные товары и услуги не могут быть признаны активами, их стоимость признается в качестве расходов. Полученные по таким сделкам товары и услуги оцениваются опосредованно по справедливой стоимости предоставляемых долевых инструментов.

Привилегированные акции относятся к долевым инструментам только в тех случаях, когда эмитент не принимает на себя обязательства их выкупа (погашения) в определенный срок или по желанию владельца в течение определенного периода. В противном случае, когда эмитент обязан в обозначенный срок передать владельцу привилегированной акции любые финансовые активы, включая денежные средства, и при этом прекратить договорные отношения по данным привилегированным акциям, они классифицируются как финансовые обязательства организации-эмитента.

Доля меньшинства в капитале организации, возникающая в ее консолидированном балансе, не является ни финансовым обязательством, ни долевым инструментом. Дочерние компании, балансы которых включаются в консолидированный баланс организации, отражают в них долевые инструменты, которые погашаются при консолидации, если принадлежат материнской компании, или остаются в консолидированном балансе, если принадлежат другим компаниям. Доля меньшинства характеризует сумму не принадлежащих материнской компании долевых инструментов ее дочерних компаний.

Признаки, по которым классифицируются финансовые обязательства и долевые инструменты, показаны на приведенной ниже схеме.

Сложные финансовые инструменты состоят из двух элементов: финансового обязательства и долевого инструмента. Например, облигации, конвертируемые в обыкновенные акции эмитента, по сути, состоят из финансового обязательства погасить облигацию и опциона (долевого инструмента), дающего право его обладателю получить в указанный срок обыкновенные акции, которые обязан выпустить эмитент. В одном документе сосуществуют два договорных соглашения. Эти отношения и можно было оформить двумя договорами, но они содержатся в одном.

Поэтому стандарт требует раздельного отражения в отчетном балансе сумм, характеризующих финансовое обязательство, и отдельно долевой инструмент, несмотря на то, что они возникли и существуют в виде единого финансового инструмента. Первичная классификация элементов сложного финансового инструмента сохраняется независимо от возможного изменения будущих обстоятельств и намерений его владельцев и эмитентов.

К основным финансовым активам предприятия относятся:

— денежные активы в национальной валюте;
— денежные активы в иностранной валюте;
— дебиторская задолженность во всех её формах;
— краткосрочные финансовые вложения;
— долгосрочные финансовые вложения.

Управление активами базируется на ряде принципов, реализация которых обеспечивает его эффективность, а именно:

— обеспечение интеграции системы управления активами с общей системой управления предприятием, что должно проявляться в тесной взаимосвязи управления активами с задачами управления финансами, инвестициями, оперативной деятельностью, бухгалтерским учётом;
— обеспечение гибкости и многовариантности управления активами, означающее, что при подготовке управленческих решений по формированию и использованию активов в операционном или инвестиционном процессах должны, как правило, разрабатываться альтернативные варианты таких решений в допустимом диапазоне финансовых критериев устанавливаемых предприятием;
— обеспечение высокого динамизма управления, означающее, что при разработке и реализации управленческих решений, связанных с активами, необходимо учитывать влияние изменения факторов внешней среды во времени, например, изменения на финансовом или товарном рынках;
— обеспечение системного подхода при формировании управленческих решений, означающее, что система управления активами должна рассматриваться как часть общей системы управления, которая обеспечивает разработку взаимозависимых управленческих решений, связанных с формированием и использованием активов в двух других системах (инновационного и производственно-сбытового менеджмента);
— ориентация на стратегические цели предприятия, означающая, что эффективность принятия тех или иных управленческих решений в отношении активов должно быть проверено по критерию соответствия главной цели функционирования — «миссии» предприятия.

Оценка стоимости активов в своем прямом виде проводится уже после предварительных мероприятий по сбору информации, анализе рынка, экспертизе прав, изучении финансовой отчетности и прогноза развития бизнеса. Компания «Активные Бизнес Консультации» квалифицированно подходит к оценке, используя по мере необходимости существующие в российской и международной практике методик. Результатом нашей работы является рекомендуемая рыночная (или другая необходимая) стоимость, по которой рекомендуется осуществить переход прав на оцененные активы. Традиционный способ оценки стоимости активов складывается на основе их приобретения или производственной стоимости с вычетом амортизации. Однако, когда цены поднимаются или падают, стоимость активов может вводить в заблуждение. Одни предприятия осуществляют переоценку ежегодно, другие раз в пять лет, некоторые её никогда не делают.

Однако, вся важность оценки стоимости активов проявляется при совершении следующих операций:

1. Повышение эффективности управления организацией;
2. Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только её части;
3. Реструктуризация организации;
4. Разработка плана развития организации;
5. Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании;
6. В целях определения суммы налогообложения;
7. Принятие обоснованных управленческих решений;
8. Установление стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке.

Финансовые активы рассматриваются как вложение средств корпорации в денежные средства, долевые инструменты других компаний, сделки, предусматривающие последующее получение корпорацией других финансовых активов на потенциально выгодных для нее условиях.

Финансовыми активом, предусматривающими право требования по договору денежных средств в будущем, признается:

• дебиторская задолженность,
• векселя к получению,
• задолженность по займам к получению,
• суммы долга по облигациям к получению.

При этом у противоположной стороны возникнут финансовые обязательства, предусматривающие обязанность по договору осуществить платеж в будущем. А именно: кредиторская задолженность, векселя к оплате, задолженность по займам к оплате, суммы долга по облигациям к оплате.

Финансовым обязательством признается возникающая по договору у корпорации обязанность по выплате денежных средств или предоставлении других финансовых активов. Или же в соответствие с заключенным договором представление на заранее оговоренных условиях собственных долевых инструментов и т. п.

Также к финансовым активам не могут быть отнесены производственные запасы, основные средства, нематериальные активы. Причина в следующем. Владение этими активами создает возможность притока денежных средств, но не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств.

Главным свойством активов является их способность приносить доход. Предприятие не будет инвестировать свои ресурсы в приобретение имущества, которое не обладает таким свойством. Сумма будущих чистых денежных притоков (NPV), которые актив способен обеспечить предприятию, называется его внутренней (справедливой или экономической) стоимостью. Определение внутренней стоимости активов, предназначенных для производственного использования, производится в ходе инвестиционного проектирования. На этой стадии предприятие сопоставляет расходы по приобретению и переработке активов с прогнозируемой величиной будущих доходов (чистых денежных притоков), которые могут быть получены от использования этих активов. Для дисконтирования будущих денежных притоков используется процентная ставка, отражающая альтернативную стоимость привлекаемого предприятием капитала.

Очевидно, что способность производственных активов приносить доход определяется, прежде всего, их потребительскими (физическими) свойствами – качеством материалов, производительностью оборудования и т. п. Успех любого инвестиционного проекта в большой мере зависит от того, насколько верно инженерно-технические службы предприятия оценили именно эти свойства активов, а производственные и коммерческие подразделения смогли их полностью реализовать.

Вместе с тем предприятие может располагать активами, не обладающими никакими потребительскими свойствами, кроме одного – способности приносить доход. Речь идет о финансовых активах – вложениях в ценные бумаги, банковские депозиты и других инвестициях, целью которых является получение текущего дохода (проценты, дивиденды, купоны) или увеличение их первоначальной стоимости. Внутренняя стоимость этих актиов определяется таким же образом, как и любых других: путем расчета их NPV. Различие состоит в том, что для определения внутренней стоимости финансовых активов не требуется предварительное выполнение каких-то специальных инженерно-технических обоснований, учитывающих их потребительские или физические свойства. Единственное, что нужно знать для оценки такого актива это величину и временную структуру обеспечиваемых им денежных потоков. Выполнив дисконтирование этих потоков по ставке, отражающей альтернативные издержки предприятия по привлекаемому им капиталу, можно определить внутреннюю стоимость (NPV) данного актива.

Финансовые активы отражают инвестиции предприятия в собственные и заемные капиталы других компаний. Однако и само предприятие может выпустить (эмитировать) и продать соответствующие ценные бумаги. В этом случае они уже не будут являться для него финансовыми активами, а станут частью собственного (акции) или заемного (облигации) капитала. Зато для покупателей этих ценных бумаг они будут финансовыми активами. Предприятие-эмитент само определяет размер и временную структуру выплат дохода по выпускаемым им ценным бумагам. При этом оно пользуется теми же самыми правилами расчета их внутренней стоимости, что и при покупке. Оно понимает, что именно по этим правилам будет оценивать эмитируемые бумаги рынок. Поэтому условия размещаемых ценных бумаг должны быть такими, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов. В то же время предприятие должно исходить из своих реальных финансовых возможностей, так как выплата чрезмерно высоких доходов может стать для него непосильным бременем.

Рассмотрим методику оценки рынком основных финансовых активов: акций и облигаций. Обычно считается, что оценка финансовых инструментов – это, прежде всего сфера деятельности спекулянтов на фондовых биржах, имеющая мало общего с деятельностью коммерческих предприятий нефинансового характера. Подтверждением такого мнения служат большое число видов различных ценных бумаг, специфика торговли ими, наличие специального биржевого законодательства. Не вступая в дискуссию по поводу данной точки зрения, отметим, что значительная часть обращающихся на фондовом рынке бумаг – это свидетельства о праве их владельцев на долю собственности в конкретных предприятиях или подтверждения займов, предоставленных предприятиям. Иными словами на фондовом рынке покупаются и продаются элементы правой части баланса предприятий – собственного капитала и пассивов.

То, что для держателя ценной бумаги является финансовым активом, для эмитировавшего эту бумагу предприятия означает обязательство возврата долга или выплаты дивидендов. Очевидно, что эмитент заинтересован в росте рыночной стоимости своих ценных бумаг: при их первичном размещении он получит больше денег в свое распоряжение; в процессе вторичных торгов увеличение рыночной стоимости его капитала и долгосрочных обязательств является свидетельством хорошей работы предприятия и роста стоимости его активов. Инвестор заинтересован в приобретении бумаг с высокой внутренней стоимостью, однако заплатить за них он хотел бы поменьше. В общем виде его задача сводится к поиску инструментов, неверно (с его точки зрения) оцененных рынком. Если инструмент недооценен рынком (рыночная цена ниже внутренний стоимости), инвестор захочет его купить. В противном случае (завышенной рыночной оценки) владелец постарается продать переоцененный рынком инструмент.

Важнейшим вопросом при оценке любого финансового инструмента является правильное определение порождаемых им денежных потоков. Для долговых инструментов, к числу которых относятся облигации, такими потоками являются периодически выплачиваемые проценты (купонный доход) и сумма долга (номинал облигации), которая обычно возвращается в конце срока облигации, хотя возможны и другие варианты ее погашения. Если выплата процентов не предусмотрена, то доход реализуется в форме разницы в ценах продажи и выкупа облигации (в виде дисконта). Широко распространенный и наиболее удобный для анализа вид долговых ценных бумаг – срочные безотзывные купонные облигации, предполагающие равномерную выплату фиксированного купонного дохода. Общий денежный поток от владения этими инструментами складывается из двух компонентов – сумма купонного дохода и величина номинала, погашаемая по окончании срока долга.

Финансовый инструмент – это любой договор, в результате которого одновременно возникают финансовый актив у одной компании и финансовое обязательство или долевой инструмент – у другой.

Финансовые инструменты могут быть как признанными, так и не признанными в балансе.

Финансовые активы – это активы, такие как:

• Денежные средства;
• Договорное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании;
• Договорное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией;
• Долевой инструмент другой компании.

Физические активы не являются финансовыми активами, так как они не являются правом получать денежные средства или другие финансовые активы.

Финансовое обязательство – это обязанность по договору:

• Предоставить денежные средства или иной финансовый актив другой компании;
• Обменять финансовые инструменты с другой компанией.

Обязательства, налагаемые законодательными требованиями (например, обязательство по уплате налогов), не являются финансовыми обязательствами, так как не являются договорными.

Учет финансовых инструментов

Обязательства и капитал

Эмитент финансового инструмента классифицирует этот инструмент или его компоненты как обязательство или как капитал в соответствии с сутью договорного отношения при изначальном признании инструмента в балансе и определениями финансового обязательства и долевого инструмента.

Финансовый инструмент является обязательством, если он представляет собой договорное обязательство о передаче денежных средств или иных активов, т. е. если его эмитент обязан предоставить, а владелец вправе потребовать денежные средства или любой другой финансовый актив (например, привилегированные акции, выкуп которых является обязательным). Финансовые затраты (проценты, дивиденды, прибыли и убытки), связанные с обязательствами, отражаются как расход.

Финансовый инструмент является капиталом, если он свидетельствует об остаточной доле в активах компании после вычета всех ее обязательств. Выплаты капитала рассматриваются как распределение прибыли, а не как расход.

Конвертируемый долг, который дает держателю данного инструмента право выбора между получением денежных средств или акций, делится на два компонента: долг и капитал.

Эмитент составного финансового инструмента, который содержит элементы и обязательства, и капитала (например, конвертируемые облигации), должен классифицировать отдельно составные части этого инструмента:

• Общая сумма – Составляющее обязательство = Составляющая капитала;
• Количественная оценка капитала + Количественная Оценка Пассивов = Общая стоимость.

В соответствии с МСФО 32 классификация финансового инструмента у эмитента в качестве обязательства или в составе капитала:

• Основана на сущности, а не на форме инструмента;
• Осуществляется на момент эмиссии и впоследствии не меняется.

Проценты, дивиденды, прибыли, убытки

Долевой инструмент – это любой договор, подтверждающий право на долю активов компании, оставшихся после вычета всех ее обязательств.

Обязательство по выпуску долевого инструмента не является финансовым обязательством, так как приводит к росту капитала.

Проценты, дивиденды, убытки и прибыли, относящиеся к финансовому инструменту (финансовым обязательствам) должны отражаться в отчете о прибылях и убытках в качестве расходов или доходов. Распределение доходов владельцам финансового инструмента (акционерам) должно отражаться эмитентом как уменьшение капитала (по дебету счета капитала).

Денежные финансовые активы и финансовые обязательства (денежные финансовые инструменты) – это финансовые активы и финансовые обязательства, предусматривающие получение или выплату фиксированных или определяемых денежных сумм.

Классификация этого финансового инструмента в балансе определяет порядок учета и отражения в отчете о прибылях и убытках процентов, дивидендов, убытков, прибылей:

• Дивиденды по акциям, классифицированные как обязательства, будут классифицированы как расходы;
• Прибыли и убытки (надбавки или дисконты) по выкупу и рефинансированию инструментов, классифицированных как обязательства, отражаются в отчете о прибылях и убытках, а прибыли и убытки по инструментам, трактуемым как капитал эмитента, фиксируются как изменение капитала.

Зачет финансового актива и финансового обязательства

Финансовый актив и финансовое обязательство могут быть взаимно зачтены, а чистое сальдо может быть отражено в бухгалтерском балансе, когда:

• Существует юридическое право по проведению зачета;
• Существует намерение либо провести зачет, либо одновременно реализовать актив и погасить обязательство.

Раскрытие информации о финансовых инструментах

Требования МСФО 32 по раскрытию информации обусловлены необходимостью получения сведений пользователем финансовой отчетности с целью оценки риска.

Для каждого класса финансовых активов, финансовых обязательств и долевых инструментов, как признанных, так и не признанных в балансе, следует раскрыть:

• Объем и характер финансовых инструментов;
• Основные условия, влияющие на суммы, сроки и определенность денежных потоков;
• Критерии признания финансовых инструментов в балансе и базу для их оценки, принятые в учетной политике.
• Для решения каких хозяйственных задач привлекаются эти финансовые инструменты;
• Справедливую стоимость финансовых активов и финансовых обязательств.

Справедливая стоимость – это сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательств при совершении сделки между хорошо осведомленными, действительно желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Если финансовый инструмент учитывается в качестве инструмента хеджирования рисков, связанных с предполагаемыми будущими сделками, то раскрытию подлежат:

• Описание ожидаемых сделок, включая временной период совершения операции;
• Описание инструментов хеджирования;
• Сумма будущих или непризнанных прибылей и убытков, включая временной период их признания.

На данном этапе оценивается влияние финансовых активов на финансовое состояние корпорации через расчет доли этих активов в совокупных активах и инвестициях, а также доли доходов (расходов), полученных от финансовых активов, в совокупном доходе корпорации. В процессе оценки влияния финансовых активов на финансовое состояние корпорации необходимо учитывать, что именно они обеспечивают мгновенную, промежуточную и отчасти текущую ликвидность, поэтому с точки зрения оценки их достаточности для обеспечения ликвидности необходимо рассчитать указанные коэффициенты.

Расчет этих коэффициентов несколько отличается от традиционного расчета показателей. Коэффициент мгновенной ликвидности определяется как отношение денежных средств и их эквивалентов к величине краткосрочных обязательств.

В числитель показателя не следует включать такие финансовые активы, как инвестиции, предназначенные для торговли, поскольку они не могут быть мгновенно трансформированы в денежные средства:

Кml = Денежные средства и их эквиваленты / Краткосрочные обязательства

Коэффициент промежуточной ликвидности рассчитывается как отношение денежных средств, их эквивалентов, а также дебиторской задолженности к величине краткосрочных обязательств. При этом в числитель показателя, в отличие от общепринятого алгоритма, не следует включать той части дебиторской задолженности, которая не относится к финансовым активам, а именно авансы поставщикам, НДС к возмещению, задолженность по прочим налогам, предоплату по налогу на прибыль и другие, поскольку они не характеризуются достаточной степенью ликвидности, которая должна быть у активов, используемых при расчете показателя:

Kpl = (Денежные средства и их эквиваленты + Дебиторская задолженность покупателей, векселя к получению, задолженность по краткосрочным займам, прочая дебиторская задолженность, относящаяся к финансовым актив) / Краткосрочные обязательства

Таким образом, при расчете коэффициента мгновенной и промежуточной ликвидности должны использоваться исключительно финансовые активы в качестве числителя формулы. Коэффициент текущей ликвидности рассчитывается как отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам. Оборотные активы включают как финансовые, так и нефинансовые активы, в частности запасы, поэтому в процессе анализа финансовых активов важно определить, как они влияют на значение показателя текущей ликвидности, который рассчитывается по формуле:

Kcl = (C + Arf + Arnf + Fis + Fit +Fid + INV) / CL

Где,
C – денежные средства и их эквиваленты;
Arf – дебиторская задолженность покупателей, векселя к получению, задолженность по краткосрочным займам, прочая дебиторская задолженность, относящаяся к финансовым активам;
Arnf – дебиторская задолженность, не относящаяся к финансовым активам, в том числе авансы поставщикам, НДС к возмещению и др.;
Fis – инвестиции, имеющиеся в наличии для продажи;
Fit – инвестиции, предназначенные для торговли;
Fid – прочие краткосрочные финансовые активы, в том числе безотзывные банковские депозиты;
INV – запасы и прочие оборотные активы;
CL – краткосрочные обязательства.

Анализ движения финансовых активов и оценка интенсивности операций с финансовыми активами

Высокие показатели интенсивности операций в целом не типичны для производственных предприятий. Интенсивность операций характерна для инвестиций в предприятия торговли, которые позволяют получать краткосрочную прибыль. Для ее оценки определяются коэффициенты приобретения и продажи.

Коэффициент приобретения финансовых активов рассчитывается по формуле:

Коэффициент продажи финансовых активов рассчитывается по формуле:

Где,
Pfi – платежи в счет приобретаемых финансовых активов;
Fin – величина финансовых активов за вычетом займов, дебиторской задолженности, депозитов, денежных средств и их эквивалентов.
Sfi – поступления от продажи финансовых активов.

Оценка эффективности финансовых активов

Для оценки эффективности финансовых активов необходимо рассчитать показатели рентабельности инвестиционных и спекулятивных финансовых активов и показатели оборачиваемости транзакционных финансовых активов.

Для расчета рентабельности необходимо соотнести доходы, полученные от финансовых активов, с их стоимостью:

Rfa = Infi / Fin x100

Для расчета периода оборота транзакционных финансовых активов используется формула:

Pt = Fitr / TR x T

Где,
Infi – доходы от финансовых активов;
Fitr – транзакционные финансовые активы, в том числе дебиторская задолженность, денежные средства и их эквиваленты;
TR – выручка;
T – длительность календарного периода.

Следующий этап анализа инвестиционных и спекулятивных финансовых активов – оценка изменения их справедливой стоимости. Эти изменения могут отражаться в составе прибылей и убытков или в составе прочего совокупного дохода (по инвестициям, имеющимся в наличии для продажи). Если эти изменения учитываются в составе прибылей и убытков, то они влияют на показатели рентабельности. Если они учитываются в составе прочего совокупного дохода, то изменения справедливой стоимости финансовых активов необходимо проанализировать отдельно.

Для этого рассчитывается темп прироста справедливой стоимости как отношение изменения справедливой стоимости к справедливой стоимости инвестиций, имеющихся в наличии для продажи:

Rs = Fis / Fis x 100

Где, Fis – изменение справедливой стоимости инвестиций, имеющихся в наличии для продажи, отражаемое в составе прочего совокупного дохода.

При оценке доходности финансовых активов рентабельность и темп прироста справедливой стоимости сравниваются с рыночными процентными ставками, темпом инфляции, индексом фондового рынка и рентабельностью основной деятельности корпорации. При этом необходимо учитывать, что рентабельность вложений в финансовые активы имеет зачастую низкие, и даже отрицательные значения.

Оценка влияния финансовых активов на создаваемую стоимость

Это влияние реализуется через показатели рентабельности и оборачиваемости финансовых активов.

Формула рентабельности инвестированного капитала, позволяющая анализировать влияние финансовых активов, имеет вид:

ROIC = ((NROSe + NROSfa) / (Pnfa + Pfa – Pap)) / T

Где,
NROSe – чистая рентабельность продаж по прибыли до вычета процентов и до учета доходов (расходов) от финансовых активов;
NROSfa – чистая рентабельность продаж по доходам (расходам) от финансовых активов;
Pnfa – период оборота нефинансовых активов;
Pfa – период оборота финансовых активов;
Pap – период оборота кредиторской и приравненной к ней задолженности;
Т – количество дней в календарном периоде.

Для анализа влияния финансовых активов на первичный фактор стоимости числитель формулы представлен как сумма двух составляющих:

• чистой рентабельности продаж от основной и прочей деятельности, не включая доходов от финансовых активов;
• чистой рентабельности продаж, полученной от финансовых активов.

В знаменателе формулы также выделен период оборота финансовых активов. Положительное влияние финансовых активов на создаваемую стоимость обусловлено высокой рентабельностью инвестиционных и спекулятивных финансовых активов и высокой оборачиваемостью транзакционных финансовых активов.

В соответствии с международными стандартами финансового учета и отчетности под активами понимаются хозяйственные ресурсы или средства, использование которых должно приносить доходы и прибыли.

К необоротным (долгосрочным, фиксированным) активам (в российском бухгалтерском учете — «основные средства и прочие внеоборотные активы») относятся материальные и нематериальные активы, срок использования которых превышает год.

К необоротным материальным активам (реальным основным средствам) относятся средства длительного пользования, имеющие материальную форму, в том числе земля, здания и сооружения, машины и оборудование, транспорт и т. п. На все статьи материальных необоротных активов, кроме земли, начисляется амортизация.

Как правило, все статьи необоротных материальных активов включаются в отчетность по их себестоимости, под которой понимаются все затраты на приобретение и подготовку объекта к эксплуатации. В себестоимость необоротных материальных ак-тивов могут включаться последующие затраты по улучшению их качества, если эти затраты увеличивают потенциальные возможности эксплуатации этих средств. В противном случае такие затраты отражаются как расходы текущего периода.

К нематериальным активам относятся средства, не имеющие физической осязаемой формы, но приносящие предприятию доход. К ним относятся: патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки, торговые марки, затраты на научно-исследова-тельские и опытно-конструкторские разработки, затраты на разработку программного обеспечения.

Статьи нематериальных активов обычно включаются в баланс по их себестоимости, которая включает все расходы на их приобретение и подготовку к использованию. Как правило, на все нематериальные активы начисляется амортизация методом равно-мерного прямолинейного списания.

В состав нематериальных активов баланса западного предприятия может включаться статья «деловая репутация» (goodwill), под которой понимаются средства, возникающие в результате уплаты за активы предприятия цены, превышающей их балансовую стоимость.

Деловая репутация может оцениваться:

1) как превышение покупной цены приобретаемых активов над их рыночной текущей ценой;
2) как превышение нормы прибыли, которую может заработать компания, над среднеотраслевой нормой прибыли.

В первом случае предполагается, что покупатель согласен приобрести предприятие по цене, превышающей сумму рыночных цен активов. При этом следует помнить, что рыночная цена актива может оказаться выше или ниже себестоимости, зафиксированной в балансе. Во втором случае предполагается, что норма прибыли предприятия выше среднеотраслевой. В состав необоротных активов баланса западного предприятия может быть включена статья «отложенные расходы». Под отложенными расходами понимаются расходы, которые уже имели место, но эффект от осуществления которых будет достигнут в будущем. Отложенные расходы аналогичны расходам будущих периодов с той лишь разницей, что результат от осуществления отложенных расходов проявляется в долгосрочном периоде, а от осуществления расходов будущих периодов — в краткосрочном.

К отложенным расходам можно отнести:

1) организационные и представительские расходы;
2) расходы, обусловленные изменением месторасположения предприятия;
3) отсроченные расходы по выплате налогов;
4) выплаченные авансом за несколько лет вперед расходы по страхованию, аренде и др.

К долгосрочным финансовым вложениям относятся все виды вложений денежных средств на срок, превышающий год, в том числе:

1) в долевые ценные бумаги, дающие права собственности (акции);
2) в долговые ценные бумаги (долгосрочные облигации и векселя);
3) в инвестиционные фонды;
4) в дочерние предприятия, чья отчетность не входит в консолидированную отчетность компании.

Вложения в перечисленные активы осуществляются с целью:

1) получения дополнительной прибыли;
2) приобретения влияния на компании посредством приобретения необходимого для этого количества их акций;
3) более выгодного вложения свободных денежных средств по сравнению с другими операциями.

Долгосрочные финансовые вложения включаются в баланс в соответствии с правилом низшей из двух оценок (по себестоимости или рыночной цене).

При этом оценка корпоративных акций в балансе зависит от их количества:

1) если количество приобретенных акций составляет менее 20% акций предприятия-эмитента, они оцениваются по себестоимости;
2) если количество приобретенных акций составляет более 20% акций предприятия-эмитента, они оцениваются сначала по себестоимости, а затем их стоимость увеличивается по мере увеличения доли инвестора в прибылях или уменьшается на долю в убытках и долю полученных дивидендов;
3) если количество приобретенных акций составляет более 50% (контрольный пакет), то для оценки акций применяется метод консолидации, в соответствии с которым:
— активы и обязательства предприятия — объекта инвестирования включаются в баланс инвестора — владельца контрольного пакета акций;
— доходы и расходы предприятия — объекта инвестирования включаются в отчет о прибыли предприятия — владельца контрольного пакета (т. е. два предприятия рассматриваются как одна единица учета, в отношении которой составляется консолидированная финансовая отчетность).

Вложения в долговые ценные бумаги (среднесрочные и долгосрочные облигации) оцениваются в соответствии с правилом низшей из двух оценок (по себестоимости и рыночной цене).

Предприятие может осуществлять долгосрочные финансовые вложения на основе:

1) одиночных вложений;
2) формирования портфеля ценных бумаг.

Подробно управление портфелем ценных бумаг рассмотрено в главе «Управление инвестициями».

Оборотные (краткосрочные, текущие) активы включают следующие основные статьи:

— денежные средства;
— краткосрочные финансовые вложения (легкореализуемые ценные бумаги);
— дебиторская задолженность;
— материально-производственные запасы.

Вышеназванные статьи оборотных активов могут располагаться в балансе западного предприятия либо в порядке убывания, либо в порядке возрастания ликвидности. Под ликвидностью материальных благ понимается их способность быстро и без особых потерь в стоимости обратиться в денежные средства. В статье «Денежные средства» зафиксированы временно свободные денежные средства предприятия, предназначенные для текущих платежей. Денежные средства, зарезервированные для строго определенных целей, не включаются в состав статьи «Денежные средства» и фиксируются в пассивах баланса в качестве фондов и резервов. Так как наличные деньги обладают абсолютной ликвидностью, статья «Денежные средства» является наиболее ликвидной статьей оборотных активов.

Денежные средства предприятия хранятся:

1) в кассе в размере разрешенного остатка;
2) в банке на расчетном счете.

При чтении данной статьи необходимо обратить внимание, насколько оптимальным является объем денежных средств предприятия. Оптимальная для предприятия сумма денежной наличности определяется под влиянием противоположных тенденций. Деловая репутация предприятия, которая поддерживается, прежде всего, своевременным погашением своих обязательств, возможные конъюнктурные осложнения обязывают предприятия иметь определенный запас денежных средств. Недостаток денежных средств (даже временный) может поставить предприятие на грань банкротства. Однако чрезмерный объем денежных средств, хранящихся на расчетном счете, означает потери от возможных инвестиций в доходные активы, а также инфляционное обесценение денежных средств в большем объеме.

Таким образом, оптимальный объем денежных средств предприятия на расчетном счете складывается под влиянием двух тенденций:

1) стремления иметь достаточный запас;
2) стремления избежать чрезмерного запаса.

Статья «Краткосрочные финансовые вложения» (легкореализуемые ценные бумаги) представляет собой вложения предприятия в краткосрочные ценные бумаги. Как правило, это краткосрочные государственные ценные бумаги (облигации и казначейские векселя), вложения в которые связаны с такой незначительной степенью риска, что их называют безрисковыми (хотя абсолютно безрисковых ценных бумаг не бывает). Краткосрочные государственные ценные бумаги обладают высокой ликвидностью, так как государство отвечает по ним всей своей платежеспособностью, и могут быть реализованы в любой момент. Они приносят невысокий, но стабильный процент. В отличие от инвестиций в другие ценные бумаги, способные приносить высокий процент-ный или курсовой доход, предприятие вкладывает деньги в краткосрочные государственные ценные бумаги исключительно в целях безопасного размещения временно свободных денежных средств на некоторый период, в течение которого они не потребуются для погашения текущих обязательств. Низкий риск и высокая ликвидность позволяют называть государственные краткосрочные ценные бумаги эквивалентами денежных средств.

Легкореализуемые ценные бумаги включаются в баланс по их себестоимости, под которой понимаются все затраты, связанные с их приобретением (рыночная цена, комиссионные брокерам, налоги на операции с ценными бумагами).

Кроме себестоимости, в отчетность включается текущая рыночная цена, а также:

1) нереализованные прибыли (в случае превышения рыночной цены над себестоимостью);
2) нереализованные убытки (в случае превышения себестоимости над рыночной ценой);
3) потенциальная чистая прибыль или убыток от операций с краткосрочными ценными бумагами.

Статья «Дебиторская задолженность» включает задолженность покупателей, образовавшуюся в результате продажи продукции предприятия на условиях коммерческого кредита (с отсрочкой платежа). При этом в составе оборотных активов фиксируется только дебиторская задолженность со сроком погашения менее года. При анализе этой статьи необходимо обратить внимание на объем дебиторской задолженности и размер скидки по сомнительным поступлениям. Чрезмерный объем дебиторской задолженности может свидетельствовать о том, что предприятие реализует большую часть своей продукции в кредит. Теоретически большой объем дебиторской задолженности означает, что в предстоящем периоде предприятие получит большую прибыль от реализации своей продукции. Но чем больше продукции отпущено в кредит, тем больше ликвидных денежных средств связано в этой статье и тем больше риск потерь от возможного невозврата дебиторской задолженности.

Продажа продукции с отсрочкой платежа, т. е. на условиях коммерческого кредита, оформляется двумя способами:

1) записью по открытому счету (счетом-фактурой);
2) векселем.

Оба документа — и счет-фактура, и вексель — дают своему владельцу (предприятию-продавцу) право востребовать от должника (предприятия-покупателя) оплаты поставленного товара. Право требования может быть передано другим лицам посредст-вом продажи счета-фактуры или векселя.

Статья «Дебиторская задолженность» включает задолженность:

1) по основной деятельности;
2) по прочим операциям.

Дебиторская задолженность по основной деятельности отражается в статьях «Счета к получению» и «Векселя полученные». К дебиторской задолженности по прочим операциям относятся: авансы служащим; авансы филиалам; депозиты как гарантия долга; дебиторская задолженность по выплате процентов и дивидендов и прочее.

Статья «Дебиторская задолженность» фиксируется в балансе как сумма погашения всех счетов к получению и векселей полученных. Однако номинальная сумма погашения не отражает действительного положения дел, так как на практике часть дебиторской задолженности по разным причинам не возвращается. На момент реализации продукции предприятие не располагает информацией о том, какая часть счетов не будет оплачена. Считается, что «норма» невозврата составляет от 2% до 4%. При этом каждому предприятию необходимо рассчитать скидку по сомнительным поступлениям исходя из своей практики реализации продукции на условиях коммерческого кредита. Дебиторская задолженность, уменьшенная на скидку по сомнительным поступлениям, представляет собой новый, более реальный показатель, называемый «чистая дебиторская задолженность».

Дебиторская задолженность – скидка по сомнительным поступлениям = чистая дебиторская задолженность

Статья «Скидка по сомнительным поступлениям» отражается в балансе и в отчете о прибылях и убытках в качестве расходов за отчетный период.

Существует два способа расчета скидки по сомнительным по-ступлениям:

1) исходя из процентного отношения непогашенной дебиторской задолженности к чистому объему реализации;
2) исходя из процентного отношения неоплаченных счетов или векселей в их общем объеме.

В первом случае скидка по сомнительным поступлениям отчетного года определяется равной в процентном отношении доле невозврата (неоплаченных счетов или непогашенных векселей) в чистом объеме реализации за предыдущие годы. Чистый объем реализации представляет собой стоимость реализованной продукции за вычетом возвращенных товаров и скидок к цене товаров.

Во втором случае скидка по сомнительным поступлениям определяется равной в процентном отношении удельному весу:

1) неоплаченных счетов (векселей) в их общем объеме за предшествующие годы;
2) неоплаченных счетов (векселей), сгруппированных в зависимости от числа просроченных дней оплаты, в их общем объеме за предшествующие годы.

Статья «Материально-производственные запасы» включает материальные активы, предназначенные для потребления или продажи в течение года.

В состав статьи материально-производственных запасов включаются:

1) сырье и материалы;
2) незавершенное производство;
3) готовая продукция.

Материально-производственные запасы являются наименее ликвидной статьей оборотных активов.

Для того чтобы реализовать продукцию, необходимо решить две задачи:

1) найти покупателя;
2) дождаться оплаты поставки.

Анализ статьи «Материально-производственные запасы» позволяет сделать важные выводы о деятельности предприятия. Одним из важных показателей при этом является удельный вес материально-производственных запасов в составе как оборотных активов, так и активов предприятия в целом.

Предприятие должно поддерживать оптимальный объем материально-производст-венных запасов, величина которого, как и в случае с денежными средствами, определяется под влиянием двух противоположных тенденций:

1) иметь излишки;
2) не иметь излишки.

Чрезмерный удельный вес материально-производственных запасов свидетельствует о проблемах со сбытом продукции, которые могут быть вызваны разными причинами, в том числе:

1) низким качеством продукции;
2) нарушением технологии производства;
3) недостаточным изучением рыночного спроса и конъюнктуры;
4) выбором неэффективных методов реализации.

Так или иначе, чрезмерный удельный вес материально-производственных запасов приводит к убыткам, так как:

1) значительные по объему ликвидные денежные средства оказываются связанными в малоликвидной статье;
2) предприятие вынуждено увеличивать расходы на хранение и поддержание потребительских свойств материально-производственных запасов;
3) длительное хранение на складе снижает потребительские качества материально-производственных запасов и может привести к их моральному устареванию;
4) ухудшение качества товара приводит к потере покупателей.

Недостаточный удельный вес материально-производственных запасов может привести к перебоям и даже остановке производства, невыполнению заказов, потере прибыли. Материально-производственные запасы включаются в отчетность по себестоимости, под которой понимаются все затраты на приобретение или производство.

При этом используются разные методы оценки:

1) по себестоимости каждой единицы запасов;
2) по средней (средневзвешенной) себестоимости;
3) по себестоимости первых по времени закупок (ФИФО);
4) по себестоимости последних по времени закупок (ЛИФО).

При чтении баланса необходимо обратить внимание, какие именно методы оценки материально-производственных запасов применялись на предприятии в отчетном периоде, так как использование отдельных методов позволяет манипулировать по-казателем прибыли. Подробно методы оценки материально-производственных запасов рассмотрены в главе «Управление вложенным капиталом». В балансе предприятия может присутствовать статья «Расходы будущих периодов», в которой фиксируются права и требования предприятия на получение от своих партнеров в предстоящем периоде, не превышающем год, определенных услуг, оплаченных заранее. В этой статье сосредоточены все виды краткосрочных авансовых платежей (рента, страхование, комиссионные). Расходы будущих периодов отражаются в балансе по себестоимости в той части, которая на дату составления баланса осталась еще не использованной. Надо отметить, что включение данной статьи в баланс критикуется многими экономистами, так как расходы будущих периодов нельзя обратить в наличные денежные средства обычным способом (продажей), а, следовательно, они не обладают ликвидностью.

Одним из важнейших информационных источников, по данным которого принимаются те или иные управленческие решения в организации, выступает финансовая отчетность. Сведения, указанные в ней, используются при проведении исследования деятельности предприятия. В ходе него оцениваются финансовые активы и обязательства компании. Стоимость, по которой они отражаются в балансе, оказывает существенное влияние на принятие тех или иных административных решений. Проведем далее финансовый анализ активов фирмы.

Основные финансовые активы включают в себя:

1. Кассовую наличность.
2. Вклады.
3. Депозиты в банках.
4. Чеки.
5. Инвестиции в ценные бумаги.
6. Пакеты акций сторонних компаний, дающих право контроля.
7. Портфельные вложения в ценные бумаги иных предприятий.
8. Обязательства других фирм по оплате поставленной продукции (коммерческие кредиты).
9. Долевые участия или паи в иных компаниях.

Основные финансовые активы позволяют охарактеризовать имущественные ценности фирмы в виде денежной наличности и инструментов, принадлежащих ей.

К данной категории относят:

1. Национальную и иностранную валюту.
2. Дебиторскую задолженность в любой форме.
3. Долгосрочные и краткосрочные вложения.

К рассматриваемой категории не относят производственные запасы и некоторые средства (основные и нематериальные). Финансовые активы предполагают возникновение действительного права получать деньги. Владение указанными элементами формирует возможность поступления средств. Но ввиду того что они не формируют права получения, они исключаются из категории.

Управление финансовыми активами осуществляется в соответствии с рядом принципов. Их реализация обеспечивает эффективность деятельности предприятия.

К этим принципам относят:

1. Обеспечение взаимодействия схемы управления активами с общей административной системой организации. Это должно выражаться в тесной взаимосвязи первого элемента с задачами, бухгалтерским учетом, оперативной деятельностью компании.
2. Обеспечение многовариантности и гибкости управления. Этот принцип предполагает, что в процессе подготовки административных решений по созданию и последующему использованию средств в инвестиционном либо операционном процессе должны разрабатываться и альтернативные варианты в допустимых пределах критериев, утвержденных в фирме.
3. Обеспечение динамизма. Это означает, что в процессе разработки и реализации решений, в соответствии с которыми будут использоваться финансовые активы организации, следует учитывать воздействие изменений внешних факторов во времени в том или ином рыночном секторе.
4. Ориентирование на достижение стратегических целей фирмы. Этот принцип предполагает, что результативность тех или иных решений должно быть проверена на соответствие главной задаче деятельности компании.
5. Обеспечение системного подхода. В ходе формирования решений управление активами должно рассматриваться как неотъемлемый элемент общей административной системы. Она обеспечивает разработку взаимозависимых вариантов реализации той или иной задачи. Последние, в свою очередь, связаны не только с административным сектором предприятия. В соответствии с этими решениями создается и используется впоследствии финансовый актив производственно-сбытового и инновационного менеджмента.

В прямом виде финансовый актив оценивается после проведения мероприятий по сбору данных, экспертизе прав, исследования рынка, изучения отчетности и прогнозов развития предприятия. Традиционный метод определения стоимости формируется в соответствии с ценой приобретения или производства за минусом амортизации. Но в ситуациях, когда имеет место колебание показателей (падение или повышение), стоимость средств может иметь ряд несоответствий. В этой связи финансовый актив периодически переоценивается. Некоторые предприятия осуществляют эту процедуру раз в пять лет, другие — каждый год. Есть и такие компании, которые не делают ее никогда. Тем не менее, оценка стоимости активов имеет важнейшее значение.

Оно проявляется главным образом при:

1. Повышении эффективности административной системы фирмы.
2. Определении стоимости компании при купле-продаже (полностью всего предприятия либо его части).
3. Реструктуризации фирмы.
4. Разработке плана перспективного развития.
5. Определении платежеспособности предприятия и стоимости залога в случае кредитования.
6. Установлении суммы налогообложения.
7. Принятии обоснованных административных решений.
8. Определении стоимости акций при купле-продаже ценных бумаг фирмы на фондовом рынке.

Финансовый актив рассматривается в качестве вложений в инструменты других предприятий. Он также выступает как инвестиция в сделки, которые в будущем предусматривают получение других средств на потенциально выгодных условиях.

Финансовый актив, который предусматривает право требования в перспективе денег по соглашению, — это:

• Векселя к получению.
• Дебиторская задолженность.
• Суммы долга по займам и облигациям к получению.

Вместе с этим противоположная сторона приобретает определенные финансовые обязательства. Они предполагают необходимость осуществить в будущем платеж по договору.

Коэффициенты финансовых активов

При исследовании отчетности и изучении результатов хозяйственной деятельности компании используется ряд показателей. Они разделены на пять категорий и отражают разные стороны состояния фирмы.

Таким образом, существуют коэффициенты:

1. Ликвидности.
2. Устойчивости.
3. Рентабельности.
4. Деловой активности.
5. Инвестиционные показатели.

Чистые оборотные финансовые активы

Они необходимы для поддержания денежной устойчивости компании. Показатель чистого капитала отражает разность между оборотным активом и краткосрочной задолженностью. В случае превышения первого элемента над вторым, можно говорить о том, что компания не только может погасить долг, но и имеет возможность сформировать резерв для последующего расширения деятельности. Оптимальный показатель оборотного капитала будет зависеть от специфики деятельности фирмы, ее масштабов, реализационного объема, скорости оборачиваемости МПЗ, дебиторской задолженности. При недостатке этих средств компании будет сложно своевременно погашать долги. При значительном превышении чистого оборотного актива над оптимальным уровнем потребности говорят о нерациональном использовании ресурсов.

Чем ниже этот коэффициент, тем больше займов у предприятия и выше риск неплатежеспособности. Также такой показатель указывает на наличие потенциальной опасности возникновения у компании дефицита денег. Показатель, характеризующий зависимость предприятия от внешних займов, интерпретируется с учетом средней его величины для других отраслей, доступа фирмы к дополнительным источникам долговых средств, специфики текущего производственного цикла.

Этот коэффициент может быть найден для разных элементов финансовой системы компании. В частности, он может отражать возможности фирмы в обеспечении достаточного объема поступлений относительно используемых оборотных активов. Чем выше будет этот показатель, тем эффективнее используются средства. По коэффициенту рентабельности инвестиций определяется количество денежных единиц, которые потребовались компании для получения одного рубля прибыли. Данный показатель считается одним из важнейших индикаторов конкурентоспособности.

Коэффициент оборачиваемости отражает эффективность использования предприятием всех активов, которые у нее есть, вне зависимости от источников, из которых они поступили. Он показывает, какое количество раз в течение года происходит полный цикл обращения и производства, который приносит соответствующий результат в форме прибыли. Данный показатель достаточно сильно отличается по отраслям. Прибыль на акцию выступает в качестве одного из важнейших показателей, оказывающих влияние на рыночную стоимость фирмы. Он отражает долю чистого дохода (в деньгах), которая приходится на обыкновенную ценную бумагу. Соотношение стоимости акции к прибыли показывает количество денежных единиц, которое готовы заплатить участники за рубль дохода. Кроме этого данный коэффициент отражает, насколько быстро могут принести прибыль инвестиции в ценные бумаги.

Модель оценки САМР

Она выступает в качестве теоретической базы для некоторых финансовых технологий, используемых в управлении риском и доходностью при долго — и краткосрочном вложении в акции. Главным результатом этой модели является формирование соответствующего соотношения для равновесного рынка. Наиболее важным моментом в схеме считается то, что в процессе выбора инвестору нужно учитывать не весь риск акции, а только недиверсифицируемый или систематический. Модель САМР рассматривает прибыльность ценной бумаги с учетом общего состояния рынка, его поведения в целом. Второе исходное предположение схемы заключается в том, что инвестор принимает решение, учитывая только риск и ожидаемую прибыльность.

Модель САМР основывается на следующих критериях:

1. В качестве основных факторов оценки инвестиционного портфеля выступает предполагаемая прибыльность и стандартное отклонение за время владения им.
2. Предположение о ненасыщаемости. Оно состоит в том, что при выборе между равными портфелями предпочтение будет отдано тому, который характеризуется большей доходностью.
3. Предположение об исключении риска. Оно заключается в том, что при выборе из прочих равных портфелей инвестор всегда выбирает тот, у которого наименьшее стандартное отклонение.
4. Все активы бесконечно делимы и абсолютно ликвидны. Они всегда могут быть реализованы по рыночной стоимости. При этом инвестор может приобретать только часть ценных бумаг.
5. Транзакционные налоги и издержки бесконечно малы.
6. Инвестор имеет возможность проводить заимствование и кредитование по безрисковой ставке.
7. Период вложения одинаков для всех.
8. Сведения мгновенно доступны для инвесторов.
9. Безрисковая ставка равна для всех.
10. Инвесторы одинаково оценивают стандартные отклонения, ожидаемые доходности и ковариации акций.

Суть этой модели состоит в том, чтобы проиллюстрировать тесную взаимосвязь нормы прибыльности и риска финансового инструмента.

Ежегодно больше и больше людей становится инвесторами (либо вступают в клуб инвесторов). С одной стороны, конечно, это происходит из-за роста маркетинговых кампаний, но все таки основной предпосылкой будет то, что возникло много методов умножить капитал (думаю это и есть главный мотив удвоить капитал и жить безбедно). При этом малый взнос стал существенно ниже, чем, к примеру, был лет десять тому назад. А сейчас давайте разглядим один чрезвычайно принципиальный вопрос, который задает для себя хоть какой инвестор, желающий получить прибыль от собственных вложений (инвестирование).

Что же такое Финансовые активы?

Ответ на этот вопрос лежит из истоков английского языка, от слова Financial assets – что имеет несколько значений: часть активов компании, представляющая собой финансовые ресурсы, которыми могут быть: ценные бумаги и денежные средства.

А так же финансовые активы — включают кассовую наличность; чеки; вклады; депозиты в банках; страховые полисы; вложения в ценные бумаги; портфельные вложения в акции иных предприятий; обязательства других предприятий и организаций по выплате денежных средств за поставленную продукцию (именуемый как — коммерческий кредит); паи или долевые участия в других предприятиях; пакеты акций других предприятий (фирм), дающие право на контроль.

Куда можно инвестировать и каковы риски?

Итак, давайте разглядим главные виды активов, их плюсы и недочеты. Также побеседуем о том, как тот либо другой вид актива является рискованным. Думаю лучше начать с самых обычных и безопасных методов, цель которых — сохранить капитал.

Дальше разглядим наиболее брутальные виды активов, цель которых — активно наращивать имеющийся капитал:

1. Имеет и плюсы банковский депозит и минусы, это надежность и низкий процент.
2. Средняя надежность в ПИФ – Паевые Инвестиционные фонды, так же в этом виде финансового актива есть множество подвидов.
3. Если вы миллионер хедж фонды для вас однозначно. Хедж фонды имеют среднюю надежность, и больший процент.
4. Отечественные хедж фонды — ОФБУ, что означает Общие Фонды Банковского Управления. Низкий процент и неразвиты.
5. Очередной и с большим капиталовложением актив это недвижимость где требуется вкладывать огромное состояние, но недвижимость менее рискованная чем предыдущие активы. Если принимать решение инвестировать именно в эти активы, то советую прочесть статью — почему иностранная недвижимость полезна для инвестиций.
6. Драгоценные металлы ну это испокон веков считалось самым выгодным видом финансового актива.
7. Доверительное управление очень хороший финансовый актив, где не требуется самому думать как умножить капитал. Но трудность заключается в другом? Как найти хорошего, прибыльного управляющего, или управляющую компанию!
8. Самостоятельная торговля акциями, иначе говоря, трейдинг, где можно самому распоряжаться активом, но трудность в выборе стратегии торговли.
9. Независимая торговля Валютой на форекс ну тут обсуждать мы не будем, на моем ресурсе столько собрано статей об форекс торговле, что хватит для того что бы иметь как минимум базовое знание об рынке.
10. Предпоследний инструмент финансового актива это — торговля фьючерсами, где есть умеренные риски, ну и сам способ инвестиций не сложный.
11. Завершает наш список видов финансовых активов торговля опционами где есть ряд преимуществ, по сравнению с фьючерсами.

Наконец, мы разглядели одиннадцать актуальных видов финансовых активов. Скажу два слова о том, с чего же приступить к инвестициям.

Естественно, новенькому инвестору рекомендовано огромную часть денежных средств инвестировать в низко-рисковые активы. А только порой перебегать на наиболее агрессивные (ну и, конечно же, наиболее доходные) стратегии. Однако наиболее основное для любого инвестора (от новенького до специалиста) это не забывать о диверсификации инвестиционного капитала. Помните, что без диверсификации вы не приумножите средства, а даже можете и потерять.

То есть, ни разу не класть целый основной капитал в один разряд актива, в особенности, когда стиль идёт о средне — и высоко — рисковых финансовых активах.

Если в